シティテラス東陽町［旧称：（仮称）東陽町 環境創造型大規模プロジェクト］ってどうですか？

[物件比較中さん]

シティテラス東陽町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
「瞬間・環境・転換・装置」だそうですが、周辺環境はどうでしょうか？
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東陽二丁目2-238、101（地番）
交通：東京メトロ東西線 「東陽町」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：54.88平米～87.90平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/toyocho4/
施工会社：住友不動産建物サービス株式会社
管理会社：株式会社長谷工コーポレーション

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2015.2.23　管理担当】

[301: 匿名さん]

すみふとしては、第一期が何とか売れる値付けであれば全然オッケーでしょう。早期完売は狙わず、売れ残り上等の利益最優先でこれまでの相場を遥かに越える値付けしますからね。さらに相場が上がればもっと高くするし。今後3～4年スパンでみれば、東陽町の駅近なら高値でも充分捌けるどろうし。

今の値付けで買い手が全くいないなら別だけど、第一期の予定数位は希望者いるだろうからね。頑張る人が多ければ、さらに上げてくる可能性もあるし。

買えない人は傍観端から高すぎると愚痴るしか無いんですよ。そして買える人が淡々と買っていく。羨ましいわ。

[302: 匿名さん]

住友は在庫怖がらないから。
某デベみたいに、とにかく売り切りたいから最終期に大幅値下げなんてことはまずしない。
入居が開始した後でも値下げしない。　
一方で、市況次第では第二期からでも平気で値上げする。
そういう意味では、最初に買ったお客さんに誠実な良いデベとも言える。

ところで、>>296見るとまんべんなく坪330超えているみたいだけど、
ウエストとかでもその値段なの？それとも、サウスだけ聞いたの？

[303: 物件比較中さん [女性 30代]]

302さん、
ウエストもサウスもです。
ざっくりと書かれている価格表を見せていただきました。

60㎡位のもので、別棟で、１階から最上階まで、
部屋が一つずつのものがありました。
１階に一つ、２階に一つ、３階に一つ・・・といったものです。
それが気に入ったので、金額を伺ったところ
こちらは６０㎡ですが、隣に接していないお部屋なので
恐らく７０００万前後でしょうと・・おっしゃっていました。

江東区は、オリンピックも控えており
これから坪単価も上がることも含み、
かなり強気な雰囲気でした。

友人と一緒に説明会へ参加をしたのですが
終始唖然としていました。
当方は、江東区東西線で検討をしているので、
南砂町で再検討を再考中です。

[304: 匿名さん]

住友の営業の言う買いやすい価格設定って、お金持ちや都心狙いから流れてくる人が買いやすいという意味かしら？

大半の初期検討者は、情報収集のツールとして利用されただけで終わりそうですね。。。

[305: 匿名さん]

たしかに昔に比べて高くなってるけど、今はどこいってもお手頃な価格で買えるとこは、都心から離れるしかないですね。

[306: 匿名さん]

多分、ここの価格予定で皆さんが驚かれてるのは、価格の絶対水準もさることながら、「東陽町」という住宅地としてなんのブランド価値もないとこに、こんな値段付けが可能なのかということだと思うw
自分も含めて、この辺で検討する人って、「名より実（利便性と価格水準）をとる」タイプだろうし。

[307: 匿名さん]

>>299
まあ、上げ相場というのはトランプのババ抜きみたいなものですよ。物件を高額で買った直後に長期的下落を掴んだ人が、ババを引いたプレイヤーであると。ババ抜きゲームはいつまでも続くものではないですよ。

>>306
殆どのデべはババ抜き参加者を多く集める売り方。
すみふは最初のババ抜き参加者を有利にさせる売り方。後から参加すると高くつく。

[308: 匿名さん]

>>306
名より実（利便性と価格水準）をとる
タイプの人は、今後数年は様子見をした方がいいかも。
ほんの数年前ならこの価格なのに…って観念にとらわれて、すべての物件が割高に感じるだろうから。
復興需要＆老朽化インフラの改修＆東京オリンピックのトリプルパンチで、資材費＆人件費の上昇は当面続く。

一方で、豊洲みたいに何のブランドも無かった土地がブランド化される場合もあって、
「相場からみて高い」って言ってた人が機を逃した例もあるけど。
（あそこは三井が相当頑張った結果だとはいえ）

[309: 匿名]

実とりおくれた～！！

[310: 匿名さん]

ほんの数年前から5割高を、相場が上がってるとはいえ許容できる検討者は僅かでしょう。
買えるけど割高だから買わないではなく、高すぎて買えないって感じだと思うんですよね。

[311: 購入検討中さん]

とんでもなく高い値段ですね
オーベルは７０平米で４５００位でしたよ

[312: 購入検討中さん]

> No.311
まぁ、そんなもんでしょ。ちなみに当時オーベルの価格は『こんな場所で高過ぎ！』って叩かれてましたけどね(笑)

[313: 匿名さん]

4,500×1.2（コスト上昇分）×1.1（徒歩5分（向こうは橋越え10分）+東陽プレミアム（あっちは塩浜））×1.2（住友プレミアム）=7,128．

うん、まあこんなとこかもねw

[314: 匿名さん]

ちなみに今見たら
71.19㎡で4800万で出てるね、オーベル東陽町ファインレジデンスの中古

[317: 購入検討中さん]

ここの海抜はどのぐらいでしょうか？

[318: 物件比較中]

何ｍなら安心なの？　西か北エリアいったほうが良いと思うけど

[319: ご近所さん]

ここは海抜1メートル位です。東陽橋渡ると2メートルにあがっています。まあ、南砂あたりのマイナス海抜よりはましですね^_^

[320: 匿名さん]

説明会行ってきました。
営業の人、豊洲対抗情報が詰まったファイルを使いネガキャン展開し過ぎ！
これだけネガキャンされると自信が無いことを自らアピールしているような感じでした。

[321: 物件比較中さん]

すみふの営業ってそんなもんよ

最後には　「高いんですよ　住友だから」の名セリフが聞けますよ

[322: 匿名さん]

営業さんは他社物件のマイナス要素を強調されたりするのですね。
マンション販売の常套手段なのでしょうが、印象は悪いですね。
それよりはこちらのマンションのデメリットまで包み隠さず
説明して下さった方が信頼度は上がるような気がします。

[323: 匿名さん [女性 30代]]

昨日行ってきました！
とにかく混んでいてビックリです。
私の担当してくれた営業さんは、ネガキャンしてなかったので、心地良く説明してくれました。
狭いシアター室に満席で詰め込まれたので暑くて大変でしたが。
たしかに安くはないですが、これからのマンション不足を考えたらこれだけの立地に500戸の大規模、買いだと思います。
少々高い買い物でも、その後値段が下がらなければいいのですから。
安物買いの銭失い的なマンションとは全然違うと感じました。

[324: 匿名さん]

今後の値上がり値下がりの話ではなく、グロスで5000の壁や7000の壁があるんですよ。それで具体的にどの辺りが安物マンションと違ったのですか？

[325: 匿名]

場所的に車道からの入り口ってダイエー本社横ですか？
通学、駅、スーパーなどのアクセスはすべてオーベルよりも便利だから価格は仕方ないか。買える方が買ってください。わたしは中古も含めて湾岸エリアに行きます。

[326: 匿名]

まー年収７００～くらいからってことですね

[327: 匿名さん]

年収700万～じゃ、もはやここは無理だろ。
最低でも1000万～、3L・70㎡以上を狙うには1500万～か親の援助で2000万位出してもらえる人じゃないと無理。

[328: 購入検討中さん]

オーベルまでが通常価格だったんだね

[329: 物件比較中さん]

それでおいくらぐらいだったんでしょうか？予算６０００万で２Ｌ希望なのですが…

[330: 匿名さん]

>>329
本気で検討するならギャラリー行った方がいいよ。
2L6千万なら邪険に扱われることはないと思うから。

[331: 購入検討中さん]

323は露骨だな

[332: 匿名さん]

30代前半共働き、世帯収入1500、資産1000程度だけどFPに相談したら5000くらいまでにしとけってアドバイス貰ったよ

[333: 匿名さん]

通常適性な購入額は、世帯年収の5倍までと言われてますよね。
ここの物件は、世帯年収1300万～というイメージでしょうか。

[334: 匿名さん]

週末説明会いった。
1：モデルルームもないからわからないけど、多分普通の感じだろう。あと各階層の部屋の割当図、平米数を見ても間取りのバラエティーさはないだろうな。　2：建て方も東棟・西棟・南棟の日当りを考えた『F』の字の棟の配置って言っているけど、あれは『F』ではないな。東棟と西棟の間が10m強しかないので東棟、西棟の低層階の廊下は陽の光が入りづらく暗いだろう変形『T』の字。　3：21世紀美術館をイメージしたエントランス・・・これはいいけど、エントランス抜けたら住居棟の普通の共用廊下を歩いてそれぞれの部屋、あるいはエレベーターホールに向かうようです。途中まで感じのいい所を歩いてエントランス抜けたら普通の廊下・・・。せめてエレベーターホールまでは感じのいい作りにして欲しかった。　4：そのエレベーター、各棟2基で合計6基。1-8Fまでの各駅と1-7Fを通過し8-15Fに各駅に止まる急行がそれぞれ設置。8Fだけは2基使えるので8Fの人はいいですね。　5：眺望は10F以上じゃないと期待は・・・東楝→カーテン開けたらダイエー本社ビル。南楝に近い部屋の人は南楝に邪魔されて陽当り悪そう。南楝→運河を渡った都営住宅？それが気にならなければ。運河渡ったパークハウスとかの方が眺望は断然いい。西楝→大きい建物が無いから都心や豊洲方面の高層マンション、東京タワーが見えていいです。ただ低層階だと目の前の学校の校庭の砂埃が洗濯物に。。。東・西楝の一番北側の部屋は明治安田生命の人に見られるかもです。スカイツリーは建物に隠れ見えません。　6：ちょっと驚いたのが南楝の一角に北向きの部屋か各階に一部屋ある。　7；敷地内に保育園・・・でも入居者のおこちゃまが全員は入れるわけではない。

と、まぁいろいろと書いた訳ですが、70〜80平米強の部屋をいっぱい作り、なんというか詰め込むだけ詰め込もう・・・って感じかなぁ。保育園があったり学校があったり・・・子育てするにはいいけど賑やかでうるさそう。静かに暮らしたい人にとっては『ハズレ』ってなるかも。駅近の立地でもう少し高級感があるかなぁ・・・と思っていたので正直ガッカリ。30代〜40代の４人家族がターゲットの物件。ちなみに角部屋80平米越えでザックリのお値段『8000万〜』だそうです。近隣のプラウド木場公園、豊洲辺りを踏まえてこれをどう捉えるかですね。単なるファミリー物件なら金があっても私はパスかな。。

あと2000組が説明会来場予定で、中にはもうこの部屋押さえて！なんて人もいるみたいですよ。
ホントかなぁ？間取り図もモデルルーム（70平米のモノを作っているみたいです）もできていないのに。投資目的の人ならいるかな（笑）

[335: 周辺住民さん]

駅前で社員っぽい人がだらしなくチラシ配ってるね。
あの立地でこの相場、しかも住友って時点でナシだよ。

[336: 匿名さん]

プラウドタワー木場公園は、基礎工事の段階で地盤の問題が発覚して工期延期だから…。
消費税10％後の引渡しが確定ってだけで、ここと比較してハンデ背負っちゃってる。

[337: 匿名]

だけど、環境は木場の方がいいね。

[338: 匿名さん]

私もできるだけ詰め込もうとしてる印象を受けます。これだけ大きな敷地なのに駐車場も全部自走式じゃないんですね。
こちらは駅から近い以外は特に魅力を感じないですし、陽当たりが微妙な部屋も割とあるのにけっこうなお値段なので、他を検討しようかと考えています。豊洲よりは生活感がある東陽町の方が好みですが、価格がそんなに変わらないのなら、豊洲の三井の方がいいなと思いました。

[339: 不動産業者さん [男性 30代]]

2000組来場して、5パーセントの人が買っても、100戸だもんなあ。10000件来場しないと終わらないんじゃないの？

とりあえず、半分位販売終わってから検討で問題全くなさそうですね。

[340: 匿名さん]

>>339
その次の販売では単価上げる可能性が高いですよ。
そりゃ、住友ですから！
他の物件でも散々やってきたこと、もちろん東陽町も例外ではないでしょう。

[341: 匿名さん]

>>340
おつかれさまです。

[342: 匿名さん]

>>339
大体どこのMRも契約者数なんて来客数の5～10％くらいのもんだぞ。
ましてすみふだから、5％上等くらいの感覚だろ。

>>341
すみふが後になればなるほど上げてくるっていうのは常識レベルの話だと思うけど。
とんでもない市況の変化でもない限り、入居開始してからだって値下げすることは
無い強気なデベなのに。
デベの傾向と対策を勉強してないの？

[343: 購入検討中さん]

>>342
それ言えてます。検討しているなら最近のスミフは第一期の一次で買うのが1番得です。その理由は最近、階層に対するプレミアをほとんど付けない値付けをしているので、高層階がお得に買えるからです。ドゥトゥールでタワマンなのに30階と15階の値段が全く同じ価格表を見せられて驚きました。

[344: 匿名さん]

15階の部屋が30階相当の値段で売られてるので30階が「安く見える」んですね。この辺りの満足感も大事ですよね

[345: 匿名さん]

先に買った30階より最終期の4階の方が高くなるのがすみふクオリティ。

[346: 周辺住民さん]

後から価格上げて来る！、大変早く買わなくちゃ！って思う世帯年収1500万クラスいるかね？俺はもう持家だから購入には全く興味ないけど、東陽町に住んでるから、この物件の販売進捗がどうなるのかすごく楽しみ。スタート330で後から更に価格あげて竣工後2年位で完売したら感心する。
営業さん、頑張れ〜！！

[347: 匿名さん]

周辺居住者さんには申し訳ないですが、1500万円クラスは東陽町をバカにしてるので、焦ったりしませんよ笑
共働きで、ひぃひぃ言って世帯年収1500万円なら知りませんけど。
でも、そんな自分でも、高いなぁと思って、ここですら（失礼）手が出せないです笑！

[348: 匿名さん]

高級かどうかはともかく、高額地域になりつつある東陽町界隈。武蔵小杉とか豊洲とかの仲間になりそう。
というか、世田谷区東急線の駅徒歩10分よりこういうところの方が資産価値が落ちにくい、というのが最近の傾向らしい。自分は前者の方が好きだが。

[349: 匿名さん]

>>348
なんでここは資産価値落ちにくいのでしょう?
大手町が近いから?
オリンピックによる開発の好影響を受けるから?
とかでしょうか。

[350: 匿名さん]

>>349
大手町や日本橋に近い、というのが有利らしいです。