パークコート三番町ヒルトップレジデンス

[匿名さん]

東郷公園の東側で、九段小学校の北側です
パークコート三番町〇〇〇とかになるのかな？

件名 パークコート三番町ヒルトップレジデンス
地名地番 東京都千代田区三番町20番地
地上18階地下1階
着工予定：平成27年5月
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
設計者 銭高組一級建築士事務所

公式URL:http://www.31sumai.com/mfr/X1301/
所在地：東京都千代田区三番町20番1他（地番）
交通：都営新宿線 「市ケ谷」駅 徒歩4分 、東京メトロ有楽町線 「市ケ谷」駅 徒歩6分
東京メトロ南北線 「市ケ谷」駅 徒歩6分 、総武線 「市ケ谷」駅 徒歩7分
東京メトロ半蔵門線 「半蔵門」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：53.94平米～101.19平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工：錢高組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[541: 匿名さん]

こちらは南側は低層階でも眺望が望めますし、高層階からは東京タワーまで見えます。
プレミスト六番町も南側はも北側も学校なので販売が順調のようですね。

[543: 匿名さん [男性 50代]]

私もこの物件は番長では珍しく南側の眺望が開け隣接に公園もあり良い物件だと思っていますが逆にこの物件がサラッと売れない事でマンション市場が曲がり角に入ってきたような気がします。

[544: 匿名さん]

ここはアドレスは番町ですが、立地は番町感に欠けますね。540さんの書き方だと、こんな番町崩れの微妙な立地と仕様の物件にこんな金出して気にならないの？？って煽られ返されるだけです。
低層階、いまはある程度抜けてますが、前建が建て替わりでもしたらどうするんでしょうか、あの土地だと9階くらいまでは建ちますよ。

番町じゃなくても良ければ、眺望はタワマンとかの方がいいに決まっているので、じゃあ一体ここはなにが売りなの？って思ってしまいます。
ここよりずっと価格の高い六番町がそこそこ順調に売れてるんだから、市場が曲がり角って感じもしないし、立地と仕様が買う人に評価されてるってことだと思います。
もちろん、買った方は気にならないから買ってるんでしょうから、買った方が「気にならない」っておっしゃるのは分かります。資産価値を気にしない方向きですね。

[545: 匿名さん]

一番町も麹町も残っているし、ここも残り5戸だから順調でしょう。
番町感のある番町って何処ですか。

[546: 匿名さん]

番町で眺望が抜けている物件は希少だと思いますけど。
３面接道、南側は戸建てで建てかわってビルやマンションが建つのはあまり考えられないですけどね。
むしろ六番町の隣のL字形のビルの方が気になります。
あちらは南側が抜けてるとはいってもそもそも敷地が狭くて解放感ないですし。
こちらの高層階からの皇居や東京タワー、東郷公園の緑は希少なので資産価値があると思います。
お部屋の仕様も他のパークコートシリーズと同等、もしくはいい方では。
六番町はパークマンション並みの仕様だとは思います。
そもそも販売する戸数が全然違いますし、残りわずか５戸ですからね。

[547: 匿名さん]

六番町は、車寄せないですよね。
駐車場も機械式ですよね。
それでこの辺りで一番いいんですか？
笑えますね。

[548: 匿名さん]

番町感ですか、新しい言葉ですね(笑)

一般的には、中央通り・文人通り・学園通りになるでしょう。
個人的には、パークコート三番町（こちらの物件ではない）付近またはイギリス大使館付近ですかね。

[549: 匿名さん]

納得して購入したのだからケチ付けなくてもいいのになぁ〜。
値下げした後でも予算が足りず買えなかった僻みと思われますよ。

[550: 匿名さん]

>>523
六番町はあの値段で天井高は普通だし、全熱交換式付いてないし、車寄せないけどね。
有名な転がった土地仕入れてるからお値段は確実に一番だけど仕様が一番って事ないでしょう。構造もただの耐震で制震でもないしね。仕様は人それぞれで考え方の相違ですな。

[551: 匿名さん]

今度はいきなり、こことは比べるべくもない六番町叩きとか、ここの購入者は品に欠けるね。
ここも敷地余裕なくて車寄せないし、機械式駐車場、全熱交換ももちろんないし耐震じゃん、なに言ってんの？？？

[552: 匿名さん]

こちらはもう販売は先着順で出ている５戸のみなのでしょうか。
エントランスは素敵だし、中庭はきっと春になると桜が綺麗でしょうし、
良いんじゃないでしょうか。

いろいろと立地というかエリアに関しての感想はあるとは思いますが、
純粋にコストかけてあるマンションで、かつ交通の便はとてもよろしいですので
資産価値としては充分じゃないでしょうか。

[553: 匿名さん]

資産価値は部屋によるんじゃない？
眺めのいい部屋は一定の希少価値あると思うけど、それ以外はちょっとね……

値下げしたGタイプはいまの市況だとやや割安感ありますが。

[554: 匿名さん]

肉屋のコロッケは揚げたてだからだいたい美味しいけど、あそこのは微妙ですね。

[555: 匿名さん]

コストかけてあるマンション笑
たしかに、たびたびDM来ますし、販促コストはかかっていそうです。

他のパークコートと遜色ないみたいな話が度々出てきますが、真面目な話、ヒルトップレジデンス付ではない「パークコート三番町」とかと同じレベルの「パークコート」だと思って買ってる人がいるとしたら、ちょっと切ないですね。

[556: 匿名さん]

10年以上経ってるパークコート三番町を出されても、、、
こちらの方が設備もよくなってますし、エントランスやシーズンズガーデン等素敵だと思いますけど。

[557: 匿名さん]

横レスですが、それなら最近の物件、、、パークコート千代田富士見となら比較していいんでしょうか？
千代田富士見はこの物件より仕様が明らかに高いですね。高層階はもちろん、低層階でも賃料は勝負にならず、資産価値の差も自明です。

10年以上経っていようが、パークコート三番町は5-6階の110m2で賃料70万円とかとれるマンションです。この物件が新築でもそんな高い賃料はあり得ないんですから、「設備がよくなってる云々」という単なる印象では説明のつかない、立地と仕様の大きな差が現実にはあります。

主観でやたらこの物件を持ち上げる方がいますが(購入者か業者なのでしょうが)実際の資産価値とか客観的な評価を全然意識してないか、意図的に無視していますね。
この掲示板見てて議論が噛み合っていない理由が分かりました。

上記のごとく、立地や仕様に弱点があるにしても、もちろん一定の魅力のあるマンションですから(特に部屋によっては)、価格に納得して購入される分には良いのですが、無理な持ち上げコメントに扇動されませんよう。

[558: 匿名さん]

>>557
千代田富士見をみてないのでわかりませんが港区内のPCに住んでいます。
仕様は変わらないです。
千代田富士見は大規模物件ですので共用施設が充実していますし、素敵なマンションなのでしょう。
立地は三番町の方が上だと思いますが。
印象でも、その方が感じたことを書いてもらっていいんじゃないですか。煽ってるようには感じられませんけど。

[559: 匿名さん]

>>558
ここの立地の方が好み、とかなら個々人の価値観で済ませればいいと思いますが、ここの立地がパークコート千代田富士見より「上」とかあり得ないでしょう。いま出てる先着順住戸の価格でパークコート千代田富士見の中古売り出したら、市場に出回る前に瞬殺ですよ。
そういう明らかな間違いを根拠もなく書いて他の物件を腐すやり口はちょっとね…。

好みは好みだとことわって、ご自由に書けばいいと思いますが、資産価値とか他物件との比較とかは、客観的に書かないとなんの検討材料にもならないですよね。

仕様は地域で変わるので(極論ですが、上前津のパークコートは仕様低くて当たり前ですし)、同地域で比べた方がよろしいのでは。
港区といったって、最高グレードの檜町タワーが立つような立地から、高輪フォレストレジデンスみたいな、外廊下等で仕様の高くないエリアまで、色々あるわけですからね。

[560: 匿名さん]

>>559
横レス失礼。名古屋上前津のパークコートはいくらなんでもというレベルだと思いますよ。
東京の人の三井のパークコートへの羨望のイメージとはあまりに違いますね。
極論と書いてあるのでご存知の上でのコメントでしょうが。
ホームページ見てみると面白いと思います。

[561: 匿名さん]

>>559
全国の物件の立地から仕様まで随分詳しい方ですね。
でも扇動だの腐らすやり方だのって言いすぎじゃないですか。
一部のコメントだけを鵜呑みにして購入しないと思いますし。
こちらで気になる点をあげるとコンシェルジュがいないことですね。
クリーニングや荷物の手配とかエントランスの解錠等不便ですね。
残り４戸になりましたね。

[562: 千代田区民]

投資目的で考えれば富士見の駅近大規模再開発が賃料が高くて当然で、ここと資産価値云々での比較は無茶です。
自分が住んでいるマンションが資産価値が高いことを意識して毎日生活している人がいるのでしょうか。
富士見の専有部分の設備や床材建具は他のパークコートより劣ります。
当時はフィルム貼りのフローリングが主流でしたし、キッチンとトイレは一時代前の物です。
パークコート三番町は道路から室内が丸見えで、隣の立て替えで資産価値は下がるでしょう。
時間が経てば設備や周辺環境も変わり、他のマンションとあれこれ比較していたら一生マンションは購入できません。

[563: 匿名さん]

>>559
千代田富士見より立地が上とかあり得ない、とか、明らかな間違いとか、十分に貴方個人の価値観で済ませていますよ。お気づきでないようですが。
市場に出回る前に瞬殺だから立地が上という主張もなんだか、、ねえ。

[564: 千代田区民]

>>558
千代田富士見PCから2年後に住替えを検討。近くのエリアで公園がすぐの新築、落ち着いた環境の良い、駅近PCということで広めプレミアム住戸希望で足を運んで参りました。残り3戸で、値下げはなく北側の方も売れてました。部屋の仕様やグレードも千代田富士見と比べ同じくらいか良かったです。コンシェル有る無し、大規模の良さもあれば良くないところもありますし、高層タワーか低層かなど皆さんにとって完璧な物件は中々ないかもしれません。十分どちらも素敵なマンションではないでしょうか？
番町周辺で坂を下がるより庭園付きの高台の方が良いかも、、また周りのお店も沢山あるので生活する上でも便利そうです。

[565: 匿名さん]

販売後、急に購入者だか業者だかの持ち上げが本当に凄いですね……。

まとめると、資産価値での比較は無茶(低い)、でも仕様は同等で立地は上、ってことですか？
さすがに論理破綻しすぎでしょう。仕様も立地も評価が高くないから、このそこそこ手の届きやすい価格(それでも高めなのは市況でやむをえないと思います)で、半年経ってまだ検討可能な状況なのでは。
三井さんもだいぶ弱気な販売戦略で、ここがお好きな方にとっては、評価が高くないのはむしろラッキーでした。

資産価値とは別に好きで買うのはいいと思うんですが、根拠もなく、他より上だとかなんだとか書くのはやめた方がいいと思いますよ。

[566: 匿名さん]

>>565
色々な意見があっていいですが同じ方が書いているわけでもないのに意見をまとめて論理が破綻してるってのはおかしいと思いますよ。

[567: 匿名さん]

千代田富士見より立地が上、はさすがにジョークだろマジレスしちゃダメだよ。

千代田富士見もプレミア住戸なら天然石廊下にオーク材フローリングじゃん。普通の住戸でもフラットな天井に超ハイサッシに全熱交換換気、ここより断然高仕様。
おせっかいかもしれんが564様は思いとどまった方がいいぞ。フローリングやキッチンなんてどうせそのうちリフォームでいくらでも良くできるんだから。
って俺もマジレスしちゃったよ。

ま、千代田富士見と比較するのは虚しくなるだけだからやめとけ。


そんなことより、コストカットマンションの王者、パークハウス千代田麹町と比べていいところ並べようぜ。
・大通り沿いじゃない
・ガーデンがある
・もちろん下駄履きじゃない
・そこそこの天井高
・突板フローリング
・南に高い建物なし
最高や！！いますぐ買うべき。

[568: 匿名さん]

>>567
地価公示は気にされないんですね。
富士見は大規模再開発で地価も大分上がりましたけど三番町の方が高いですし、今後も変わらないでしょう。

[569: 匿名さん]

番町物件なら、半蔵門駅若しくは四ツ谷駅から徒歩5分以内でないと。

[570: 匿名さん]

>>569
番町でそこまで気にするんですね。
通り沿いの番町パークハウスやブランズ四番町もダメってことですよね。
色々な方がいますね。

[571: 匿名さん]

ブランズ四番町の価値は場所ではない。

地形の悪さをプランでカバーしているところが素晴らしい。
オール電化はご愛嬌。

[572: 匿名さん]

この2プランは売り切れでしょうか？

[573: 匿名さん]

もうひとつ

[574: 匿名さん]

>>573
担当の方に聞いた方が早くないですか？

[575: 匿名さん]

広いプランは完売しております。

[576: 匿名希望]

>>571
なんか偉そうだが、当たってる。

[577: 匿名さん [男性 50代]]

ブランズ4番町の中古で出ている物件の価格が下がって来てますね。100m2超で2億300万だったものが2回程度価格改定があって1億8500万くらいになってきてます。6階ですが南向きで前も抜けてますので立地、坪単価（600万）を考えるとそろそろこちらの物件と比較対象になってきますね。

[578: 匿名さん]

>>577
値付けが下手な売主ですね笑

[579: 匿名さん]

>>577
もう先着順住戸も広いプランはほとんどないですし、当分こちらは出ないので比較対象できないのでは。
元々販売価格が時期的に安かったですしね。
ブランズ四番町のコミュをみると住民同士の問題が色々あるみたいですね。
いいマンションだと思いますけど。

[580: 匿名さん]

オール電化の中古マンションと比べるのはどうかと・・・

[582: 匿名さん]

あと少しがなかなか進まない状態になっているのかな。
今ある物件も単体で見ると悪くはないのですが、価格とのバランスや
同マンション内の他の物件と比べると、という感じになってくるのでしょうか。
まだ高層階があるのがびっくり。
上からマンションって売れていくと聞いていますが。
やはりお値段？

[583: 匿名さん]

九州の地震があるとやっぱり免震、制震がいいのかと思ってしまいますね。
この辺りの地盤、活断層が気になります。

[584: 匿名さん]

報道を見るとマンション市場が停滞期に入ってきたような記事が多くなってきましたね。初月販売率が大きく下がってきましたし中古マンションの在庫も増加してるようですし角部屋の16階なんかは時期が良ければすぐ売れていた物件ですが皆さん用心深くなってきたんですかね。ちなみにすぐ斜め隣りの積水のグランドメゾンの中古がこの物件より20m2も大きな110m2で14階南東角部屋という似たような条件で17900万で3000万以上もこの物件より安くなっているので相場観もちょっと変わってくるかもしれませんね。私はしばらく様子見です。

[585: 匿名さん]

地震が起きると、内陸、高台で地盤のいいところのマンションが売れるようになる。

[586: 匿名さん]

>583
確かに、ここは、けっこう近そうではありますね。。。

[587: 匿名さん]

基本的には日本に住んでいる限り、どこもそれなりのリスクは有るんじゃないかなと思います…
自分でも調べて調べて、それを納得した上でなんとなくではなく買うのであればいいのでは。

マンションは販売ペースが全国的にもゆったりとしているとニュースで出ていました。
ココにかぎらず…。
増税前などに駆け込み需要があったりするのかしら。

[589: 匿名さん]

苦戦してますね。
やっぱり立地ですかね。

[590: 匿名さん]

全体的にここに限らず売れ行き落ちてますよ。中古の物件も増えてますし時間をかけて選べるようになったのは購入したい人にとっては良い環境になってきたのではないでしょうか？斜め隣のグランドメゾンも12階と14階の100m2越えの東南角部屋が17000万と17900万で大分長い間売れてないですよ。

[591: 匿名さん]

現地を見に行ったら、近くに崖みたいなところがあってびっくりしました。

[592: 匿名さん]

そうなんですか。
どの当たりなんですか？？
意外と高低差もあるような地域なのかしら。

苦戦しているのは立地のせいというよりも純粋に価格が要因なのではないでしょうか。
この辺りなので強気につけているのかなーと感じまして。

[593: 匿名さん]

千代田区は外国人の方が少なくて、外国人・英語アレルギーの私には、向いてそうです。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/gaikoku/2015/ga15ea0100.xls

今住んでいるところは、公園で、英語しゃべれる子が間に入って、国籍入り混じって勝手に子供達が遊び始めるのは良いのですが、その親に話しかけられたりすると、ホント苦痛で…。

[594: 匿名さん]

まだ完売してないんですね。
今出ているのはキャンセル住戸でしょうか？

[595: 匿名さん]

キャンセル住戸は1戸で、あとの3戸は純粋な売れ残りですね

[596: 匿名さん]

いろいろな面で微妙ですからね。

[597: 買い換え検討中]

崖っていうのはおそらくマンション裏のことでしょう。
確かにびっくり。

[598: 匿名さん]

マンション裏は崖状になった地形なのでしょうか。
公式ホームページに写真は出ておりませんが、
ロケーションに簡単な高低差概念図が出ておりました。

それによると、マンションが建てられた土地は標高約30.2メートルで
南側に隣接する土地より約8.1メートル上がった高台に位置すると
書かれています。
現地は一見して驚くような立地なんですか？

[599: 匿名さん]

南側は戸建てが建っていていきなり崖とかではないですし、その高台を利用しているため眺望がいいわけです。
そんなに驚くほどのことではないと思いますけど。
現地を見ればわかりますよ。

[600: 周辺住民さん]

驚くか驚かないか、見てください。
私は驚きました。

[601: 匿名さん]

出身がどちらなのか知りませんが…
街のなかに崖があるってことで驚いたのですか？
東京区部はぼこぼこですよ、驚きません。

[602: 匿名さん]

あなたはそこにすみますか？

[603: 匿名さん]

>>602
いきなり崖になってたら躊躇するかもしれないけどそうではないし、立地はいいと思う。
千代田区はわからないが、港区内もかなり高低差あるし、檜町はマンション自体が崖地に建ってる。
驚くほどのことではない。

[604: 匿名さん]

地震の映像を見てしまうと、ちょっと気になりますね。

[605: 匿名さん]

檜町とは、以下のことか…。
http://www.focus-asia.com/socioeconomy/photonews/425938/

タワマンにすると、立地の悪条件が不問にされるというルールがある。

[606: 匿名さん]

>>605
そんなルールきいたことない。
ただこちらは崖地に建ってるというわけじゃないでしょ。
崖地に建ってるマンションなんていくらでもあると思うけど。

[607: 匿名さん]

崖に驚く人はもういいでしょう。(笑)

[608: 匿名さん]

六番町よりは売れてるみたいですね。

[609: 匿名さん]

先着順、あと4戸ということで宜しいのかな。
これでおしまい？

立地としては良いとは思います。
いわゆる住宅地というわけではないので、
住宅地としての住み心地、というのはわからないですが
資産価値としては高くなりやすくなってくるのかなぁ…なんて考える方が多いのかもしれないですね。

[610: 匿名さん]

よくここまで売れましたねえ。
さすがのブランド力。

[611: 匿名さん]

といってもこの2ヶ月、まったく動きなしだが

[612: 匿名さん]

もう需要は掘り起こしてしまったので厳しいですかね。
番町らしからぬ場所ですから。

[613: 匿名さん]

そうは言っても駅までの距離はかなり良いとは思います
番町って言う風に思うと少し違うのかなというような雰囲気になってしまうのでしょうか

価格自体は番町価格、というよりは、純粋にJR線の駅までの距離が
基準になってきているのではないでしょうか。

便利なことは便利ですから。

[614: 匿名さん]

JRの駅まで徒歩7分ってたいして近くないのでは…

[615: 匿名さん]

駅ってjrだけではないけどね。

[616: 匿名さん]

パークコート一番町がでてきたので、こちらは難しいですね。

[617: 周辺住民さん]

値段が違うから、かぶらないと思う。

[618: 匿名さん]

一番町は意外と安いですね〜。
ここのプレミアムだと価格かぶる部屋ありますね。
立地が良くて免震構造だから仕様にもよるけど
ここ見送った人は食い付くかもね。

[619: 購入検討中さん]

年始から円高株安でアナリストの予想大外れだけど、いつになったらアナリストの予想通りになるんだろう？

[620: 匿名さん]

なかなか予想通りに行かないから面白い（？）というか難しいのでしょうね。
今後、マンションを含む不動産の動向がどうなっていくのかも正直分からない。
今は高い高いと言われているけれど、
もっと高くなってしまう可能性も高くなってきてしまうのでしょうか。

他と比較するといろいろとあるかもしれないですが、
ここはここでマンション自体はどうなのでしょうか。

[621: 匿名さん]

好きになるのもならないのも、立地次第かと

[622: 匿名さん]

全く動かないね。

[623: 匿名さん]

あと２戸みたいですね。
あの場所ですごいなあ。

[624: 匿名さん]

南側が残ってるみたいね。
2億超は南東妻でいいと思うけどね。

[625: 匿名さん]

番町らしからぬ場所ではありますが、交通の便は悪く無いのでそれなりに需要はあるんですかね。
MRがクローズしたようなので、残り2戸は時間がかかりそう。

[626: 匿名さん]

残り２つならもうクローズでも仕方ないですよね。

[627: 匿名さん]

この価格帯のマンションだと、建物内モデルルームにするという選択肢は出てきませんものね。
既に契約されている方たちが落ち着きませんもの。
個別に商談して、良さそうだな、と思った段階でもしかしたら実際のお部屋を見せていただけるのかなと思いました。
このままゆっくりと販売していくのだろうなと思いました。

[628: 購入検討中さん]

年初のアナリストの日経平均の予想レンジは1万7000円～2万1000円でした。
現在大ハズレの状態ですが、いったいいつになったら1万7000円～2万1000円になりますか？

[629: 金融投資家]

1万5000円割れを予想していたアナリストもいっぱいいるけどね。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[630: 匿名さん]

住民板にスレ立てました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/604446/

[631: 匿名さん]

ここまだ売ってるの。

[632: 匿名さん]

年賀状の住所に番町って書けるからよかったわ～。

[633: 匿名さん]

あの崖のところ、売り出し中？

[634: 匿名さん]

>>633 匿名さん
書道教室のお向かいのお宅のことかな

[635: 匿名さん]

まだ販売しているのか、という話も出ていますが、
一番高いプランのところですので、にわかには売れにくいところ…

今後どういうふうになってくるのでしょう。安易に安くは出来ない物件でしょうから
このままボチボチとやっていくのでしょうか

最上階ではないにしても高層階の部屋としては条件が良いところなので
いずれは買い手がつくのだろうという感じになってきているかもしれませんねぇ。

[636: 匿名さん]

一番高いところは、一番最初に売れるか、一番最後まで残っているかって感じでしょうか。安くはできないですよね。高い物件が他の部屋と同じ価格までなったらダメでしょうし。

6月でモデルルームクローズ。今、残っているのは16階の3LDKで2億超えています。2億をポンと用意できる人はあまりいないでしょうから、難しいですね。早く成約できればいいなと思いますが、買い手が見つかりにくいかな。

完売するといいですね！

[637: 匿名さん]

眺めがいいと人気でしょうけれど広さもあるから購入する方の生活水準を想像するだけでうらやましくおもいます。

[638: マンコミュファンさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[639: 匿名さん]

もうモデルルームはクローズしているようで、シミュレーターによる案内になるようです。この価格だとやはり高すぎたからまだ販売しているという状態なのだなぁと思いました。流石に2億乗っかってしまうと、というところでしょうか。
わかりやすく資産価値性がありそうなのですが、でも初期投資がしてしまうとなぁっていうのもありますよね…
これからはのんびりこのまま販売していく形になっていくのでしょうか。

[640: 匿名さん]

崖のところはまだ売りにでてますね