パークコート三番町ヒルトップレジデンス

[匿名さん]

東郷公園の東側で、九段小学校の北側です
パークコート三番町〇〇〇とかになるのかな？

件名 パークコート三番町ヒルトップレジデンス
地名地番 東京都千代田区三番町20番地
地上18階地下1階
着工予定：平成27年5月
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
設計者 銭高組一級建築士事務所

公式URL:http://www.31sumai.com/mfr/X1301/
所在地：東京都千代田区三番町20番1他（地番）
交通：都営新宿線 「市ケ谷」駅 徒歩4分 、東京メトロ有楽町線 「市ケ谷」駅 徒歩6分
東京メトロ南北線 「市ケ谷」駅 徒歩6分 、総武線 「市ケ谷」駅 徒歩7分
東京メトロ半蔵門線 「半蔵門」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：53.94平米～101.19平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工：錢高組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[401: 匿名さん]

>>400
ありがとうございます。モデルルームに行った方のコメントを伺えればと思いましたが…。完成予定は2017年の秋に延期されたはずですね。(スレ違いすみません)

[402: 匿名さん]

公式で周辺環境を閲覧しましたが、ルクセンブルグ大使館やらローマ法王庁大使館やら大使館だらけじゃないですか！！
皇居や靖国神社も近く、治安と静寂な環境は守られるように思います。
ただ買い物施設が極端に少ないかな？あってもミニスーパーばかりです。

[403: 匿名さん]

>>402
デリド跡にマルエツが入るのでスーパーは近いですよ、肉屋や魚屋も近隣にあります。
ここは番町にしては、周辺環境はちょっと雑多でいまひとつって印象ですが。まあ、あくまで番町にしては、、ってことで。

[404: 匿名さん]

>>401
私も検討しています。番町エリアで四谷に近いという珍しいですよね。プレミスト九段を見学した際は、相当気合いを入れてつくると聞きました。プレミスト九段が良かっただけに、良ければ検討したいです。

[405: 匿名さん]

>>404
あの場所は本当に環境抜群ですし、南面が番町小学校校庭で眺望抜ける住戸多そう、四谷駅も市ヶ谷駅も使えて交通の便最強と、立地は言うことなしですよね。
建物グレードも九段と同等以上(九段もかなり気合い入ってましたね)になるでしょうから期待大ですね。ただ、平均坪単価が800超えてくると聞きましたが………

[406: 匿名さん]

800以上と聞きました。

[407: 匿名さん]

そう来ますか。今の状況を見ていると来るだろうなとは思いますが。
山手線の内側で駅までこの距離。
落ち着いているエリア。
買い物も意外と便利。
良い条件は揃っていると思います。
高くなってしまうのも仕方がないです。
ただ、高くなりすぎてバブルみたいになるとなぁという気持ちはあります。

[409: 匿名さん]

文脈からここも安くないですけど六番町はもっと高くて比較対象にはならない
ということかと思いますけどね。
六番町は、一番町のブランズと金額的にかぶるでしょう。750～1000ですから。

[410: 匿名さん]

ここも14階以上は700〜800超圏内ですけどね……そう考えるとやっぱり高すぎるな

[411: 匿名さん]

ここは南向き角部屋、上層階でようやく800超える。平均価格は600だよね。
平均800超の物件とはやはり違うよ。同じような条件の部屋なら1000超えるようなところと比較するのは無理があるなあ。
予算が許せば関係ないけどね。

[412: 匿名さん]

この物件で高層の部屋と、プレミスト六番町の低中層の部屋を、同価格帯で比較検討するのは普通でしょう。実際、比較検討している人が複数いるんですから。
物件自体の格の差は、言うまでもありませんが。

[413: 匿名さん]

まだHPも出来てないのに皆さんどうやって比較検討するのでしょう？

[414: 匿名さん]

プレミスト六番町も現地看板と医師会関連の案内だけでの販売なのかな

[415: 匿名さん]

六番町はそもそもHP作らないんじゃないですかね。

[416: 匿名さん]

それじゃあ複数の人がここと比較検討って何？
それに物件の格もあるけどデベの格もある。
それだけ高額なら三井の一番町の方が自分はいいね。

[417: 匿名さん]

ここはかなり売れ残る予感がします。
三井の一番町は、お隣さんと接近しすぎが気になります。南側は幅が狭いのが難点。

[418: 匿名さん]

その予感は外れてるみたいね。
倍率つく部屋複数あるようだし…

[419: 匿名さん]

三井の一番町こそ、まだモデルルームもできていないんじゃないですか？
この物件は10階あたりは倍率つくでしょうね。とはいえ、全部すぐはけるというわけにもさすがにいかない気がしますが。

[421: 匿名さん]

>>420
誰に突っかかってんの？？
ここにいるポジって、それなりに売れ残ると思ってるのが一人だけだと思ってんのかね……なんか疲れるな。

ちなみにどのあたりが倍率つきそうなんです？

[422: 匿名さん]

>>419
三井一番町はモデルルームはもちろんまだですが、計画を見た
グランドヒルズからクレームついているのは周知の事実なので。

敷地の形状から、南側接道部分の幅が短いので、必然的に建物もそうなります。

この三番町は売れ残るでしょうね。倍率つく部屋ってどうせわずかでしょ。
抽選なしで埋まる部屋が多いだろうし、売れない部屋も結構ありそう。

[424: 匿名さん]

>>423
全部すぐはけるわけにもいかない、って言っただけでいきなり攻撃してきてネガ認定…必死すぎでしょ。
私は営業からは、そんなにすぐ売れるとは思ってないしそういう値付けじゃないって聞きましたよ。
あなた、単に営業に買い煽られてるだけじゃないの？デベのいいお客さんですね。何のためにそんなにポジってるの？

[425: 匿名さん]

>>422
誤解させてすみません、419は416へのレスでした。
六番町はHPはなくてもモデルルームあるんで検討できるけど、一番町はまだ材料が揃ってないでしょ(おっしゃるとおり懸念点はいくつかありますが)、って話。

[426: 匿名さん]

結局、一次の売り出しは24戸止まりですか…まあこんなものでしょうね。
威勢のいいポジさんの思惑どおりにはなかなかいかないようです。
二次で残りのプレミアム住戸を売り切れればOK、そうでなければちょっと先行き不安、というところでしょうか。

[428: 匿名さん]

>>427
ネガではなくまっとう見解だと思いますし、実際読み通りだったわけですからね。もう少しゆっくり検討します。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[435: 購入検討中さん [ 30代]]

販売対象住戸33戸のうち24販売らしいので順調では？
営業担当に聞いたら倍率のつく部屋もチラホラあるようです。

[436: 購入検討中さん [ 30代]]

小さいお部屋は要望書取得していません。来年しか販売しないそうですよー

[437: 匿名さん]

>>436
何が勘違いしてるネガ居るけど、
今回の対象は、80平米以上、最低1.35億〜の
プレミアム仕様33戸で、要望書もそこしか入れられなかったんだよね。

[438: 購入検討中さん [ 30代]]

437さんへ
ネガじゃないですよ。
437さんと同じ意味で言っているのですが。。
分かりづらくすみません。

[439: 匿名さん]

プレミアム仕様の方が資産価値的に、という部分が大きいのかもしれないし
自分自身が暮らしていく上でも快適である、というのが大きいかな。

それらの部屋に要望書が入るのは充分に納得できます。

その他の物件の動きがどうなっていくのか。
比較的コンパクトなタイプの部屋の需要の行方次第で色々と評価は変わりそう。

[441: 物件比較中さん]

抽選に行かれた方、どうでした？
様子を教えていただけませんか？

[442: 購入検討中さん [ 30代]]

2倍から4倍くらいらしいです。
抽選は見てないのですが。
全て申込みが入ったそうです。
すごい混んでましたよ。

[443: 匿名さん]

近場だと、プレミスト九段は全戸一括で瞬間蒸発、ブランズ一番町はクローズド販売だけで残り5戸まで売り切ってる。
ここは、苦戦が予想されたためにまずプレミアムに絞って売ったけど、それでも1/3売れ残っている、というのが市場の評価では。

[444: 匿名さん [男性 50代]]

逆に442さんの情報のようだと住不を見習って値上げとかしないといいですね。

[445: 購入検討中さん [ 30代]]

>>443
ブランズ一番町が本当にあと5戸だと信じてるんですか？（笑）
モデルルームに行ってみてください。
キャンセル住戸紹介されますから。

[446: ビギナーさん [女性 40代]]

モデルルームの対応にかなりがっかりしたので、場違いかもしれませんが書き込みさせて頂きます。
私がモデルルームに行ったのは、オープンして間もない頃。
番町の三井のマンション、ということでかなり期待していったのが間違いだったかもしれません。
受付スタッフの対応…、夜のご商売でもなさっているのでしょうか？
華美なブランド名が目立つアクセサリーは、仕事中はNGではないのでしょうか。
まあ、受付などはバイトさんでしょうからこんなものかと自分に言い聞かせ…。
続いて出ていらっしゃった営業スタッフ。女性で、最初は頼りになる感じかなと思ったのですが、ただ押しが強いだけ。こちらのことをさんざん調査され、こちらが知りたいことよりも自分が言いたいことをまくしたてられ、圧倒されてしまい、聞きたいことも聞けず帰ってきました。
モデルルームってどちらもこんな感じなのでしょうか…。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[447: 購入検討中さん]

千代田麹町行った方いますか？

[448: 匿名さん]

モデルルームは実際に見てみないと分からないことも多いと思います。
このあたりは、本当に現地次第、というところでしょうか。
実際の物件の印章を決めるだけに、モデルルームって本当に大事だと感じます。

[449: 匿名さん]

事前案内始まってるそうですね。
板では下層でもここより高い。
仕様は、ここより低いそうです。

[450: 購入検討中さん [男性 40代]]

446さん

営業さんがどんなアクセサリーつけてても関係ないでしょ。
こんなところにわざわざ書き込みするなんて。
どうせ予算が5000万くらいで営業に相手にされなかったんでしょ

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[451: 匿名さん]

>>450
うーん、どんなアクセサリ付けてても関係ないのは同感です。まぁ商品の窓口になる方々なので与える印象は考慮した方がいいかと思いますが。
性格と予算の指摘については書き込み内容との因果関係が分かりません。

[452: 匿名さん]

年が明けてから個別案内会があるようです。
参加されている方はいらっしゃるのでしょうか。
外観のデザインはふつうな感じ…
周りからは浮かないと思いますけれどどうなんでしょう。
エントランスのデザインをせめて頑張ってくれれば
マンションらしさというのが出てくるのかなと思いました。

[453: 匿名さん]

>>445　嘘を流してはいけませんよ。ほんとに当時5戸でしたし、今は先着順で1戸のみです。

[454: 匿名さん]

三菱の麹町が全間取り公開されましたね。
仕様はこちらの方が上ですが、間取りは麹町の方が良さそうです。

[455: 購入検討中さん [男性 40代]]

麹町の間取り良いですね。
ただ場所が気になります。
車がうるさそうですね。
あ、スレ違いですかね。

[456: 匿名さん]

ここの間取りはリビングが正方形に近い部屋が多いですが、そこはみなさんどう思われますか。
20畳前後なら少し長方形の方が家具が置きやすいと思うのですが、、

[457: 匿名さん]

そうですね。
ダイニングとリビングで区別しにくいです。
ソファの隣りにすぐダイニングテーブルという感じですね…
かといって、床に座って食事するのも昭和ですし…

[458: 匿名さん]

インテリアの本で読んだことがあるのですが、リビングはやはり長方形のほうが使いやすいということです。
家具を置いても動線を取りやすくすることができるから、とのこと。
正方形だと対角線上に置いていく形にするか、一方に寄せるかという風にすれば良いのでしょうか。
幸い広さはありますので。

[459: 匿名さん]

まったくここは盛り上がりにもかけて、だめなようですね。

[460: 物件比較中さん]

ミニバブルもそろそろ終わりでしょう。
ここも千代田麹町も天井ですね。

[461: 匿名さん]

タイミング逸したから、下がって欲しいんでしょ？
天井だけど、そんなに下がるトレンドには
ならないよ。横ばいか、少し下がる程度。

[462: 匿名さん]

まぁ不動産は半年遅れで反映されるから

消費税増税も控えてるから駆け込み需要で今はまだ少し下がりにくいかもしれませんね

[463: 匿名さん]

建築費の高止まりの状況は当面変わりませんし。

[464: 匿名さん]

増税の直前のタイミングが一番安くなったりするのでしょうか。
全体的に新築マンション自体があまり多くないように重います。
以前はもっとどんどん出てきていたのですけれど、、、
現状で見ていくのであれば、あまり価格はうごかないのかな〜というのが大筋の見方かな。

[465: 匿名さん]

間取りがどうも好きになれない。
相場も悪いし売れないだろうな。

[466: ご近所さん]

番町アドレスってだけでこれは高すぎるだろw
売れるはずがないw

[467: 購入検討中さん]

私の申し込んだ部屋は倍率ついてるんですけどー
それで人気ないって笑

[468: 物件比較中さん]

売れ残る部屋は出るだろうね

[469: 匿名さん]

間取りは言うほど悪くはないと思いますが…これはライフスタイルや好みにかなり影響される判断ですからなんとも言い難い。
田の字じゃない物件がメインというのは面白いのではないでしょうか。
専有面積もゆったりと取られているし。

最後の方まで売れ残る部屋は、ものすごく高いプレミアム住戸とかですかね？

[470: 購入検討中さん [ 40代]]

今日、抽選ですね。
プレミアム住戸はほとんど売れてますよ。
今回もかなり高倍率がつくみたいです。
当たるといーなぁー

[471: 購入検討中さん [ 40代]]

抽選で落ちました・・・
当たった人が羨ましいです。
キャンセル出ないですかね。

[472: 購入検討中さん]

抽選落ちました。
プレミストも検討しています。

六番町ってどうですかね。
番町小学校が良くも悪くも。

四谷近いのは便利。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594354/

[473: 匿名さん]

そりゃプレミスト六番町のほうが、立地はここより数段良いですよ、歩いてみれば分かると思います。
仕様も良いと思います。ただ、お値段も数段上ですからね……

[474: 購入検討中さん [男性 50代]]

エリア変えようと思います。高すぎる。

[475: 匿名さん]

そもそもこの辺りでリーズナブルというのが難しいのかもしれませんよ。
駅に近い場所ですしね。
それにしてもプレミアム住戸から出ていたのですか。
投資目的で、という方だとプレミアム系か、それかマンションの中でも手頃な価格のコンパクトなタイプがいいのかと
分かれてくるのでは？と考えておりました。
需要はなんだかんだ言ってある場所でしょう。

[476: 購入検討中さん [男性 40代]]

六番町の中古の販売実績を見てください。
リセール悪すぎる！！

[477: 匿名さん]

>>476
どうやってみればいいの？ソースよろしく。六番町の中古ってほとんど出てこないよね。

[478: 匿名さん]

プレミスト九段やパークハウス千代田麹町のあっという間の売れ行きと比べるとだいぶ苦戦してるみたいですねえ…眺望という明確な売りのある高層階はともかく、低層階だと眺望面のメリットがないので、立地や仕様が劣る点が目立つ感じでしょうか。
あまり販売が長引かないといいですね。

[479: 匿名さん]

眺望の価値は人それぞれですが、私も体験したことがあるのでわかります。
低層階だと、ほかの物件と比較されてしまうので、本当に難しいと感じます。
場所がよければ、それでも売れる理由にはなるでしょうが。

[480: 匿名さん]

番町で、仕様や立地は最低限で良いので代わりに眺望が欲しい、というかなりニッチな人向けのマンションだったので、万人は欲しがらなくても刺さる人には刺さったんですよね。
でもじゃあ眺望のない部屋は…ってなると、仕様も立地もちょっと魅力に欠ける気がしますねえ……
とはいえ、このエリアでこの値段で買える新築はもう当分出てこないでしょうから、そのうち売れますかね。現状、ライバルはレフィールくらい？

[481: 物件比較中さん]

でも半蔵門の方は今の時期にしては低層階がかなりお値打ち感があるのであちらはすぐ売れそう。

[482: 購入検討中さん [男性 40代]]

半蔵門の方の場所見ましたか？
囲まれてて圧迫感がすごいですよ。
三番町と商品が違う気がするなぁー

[483: 匿名さん]

商品ちょっと違うんですけどね、狭めの部屋だと買うのはDINKSか投資とかでしょうから、むしろあの立地のほうが好まれたりするのかなと。まあ微妙なとこですが…。賃料は半蔵門のほうが出そうです。

[484: 匿名さん]

No.483同様、賃貸投資向けの部屋なのではないかと思われます。
単身者やDINKSの仮住まいだと、あまりに広すぎても掃除の手間を考えると…というようになるようですよ。
ある程度のコンパクトさが求められてしまうのかも。
立地的に充分に賃貸の需要のある場所でしょう。

[485: 購入検討中さん [男性]]

半蔵門というのはどこのマンションでしょうか？

[486: 匿名さん]

レフィール半蔵門のことでは？
パークコート三番町ヒルトップは投資用にも厳しいですし、なかなか難しいですねえ

[487: 匿名さん]

ウォークインクローゼットはないのかな？
間取り見る限り。

[488: 匿名さん]

>>476
番町エリアはリセールは悪いのは確かですが、
リセールを前提にして住むエリアというよりも永住向きの場所なんだと思います。

三番町、六番町は今の不動産市況の１．５倍くらい高い価格設定ですので高値掴みとなることは必至でしょうが、そういうことを気にしない人をターゲットにしているはずです。

三番町は街並みでは番町の中で最底辺なことが分かっているのでクオリティも落としていますし、
社会的地位の高い方は検討すら入らないと思ってましたが、人気なんですね、予想外でした。

[489: 匿名さん]

不動産市況の1.5倍って意味不明な表現だな。1.5倍となると、2000年代前半と比べてるんだろうけど、10年前と比較する意味なんかあるか？
この先10年待てば、もちろんいまより市況が落ちてくるチャンスはあると思うけど、10年前の水準に戻るとは思えないね。せいぜい落ちても2割くらいでしょ、郊外はともかく、都心の不動産はかなり底堅そう。

[490: 匿名さん]

そもそも、番町って全般にリセール良いですよね、出物が限られるので中古になっても価値が落ちませんし。

[491: 匿名さん]

>>489
番町はもちろん、千代田区、渋谷区、港区の山手線内側は基本的に底堅いですね。
個人的な相場観では恵比寿と虎ノ門がさらに上昇すると思ってます。

上記3区の山手線内側では駅からの距離はそこまで下方圧力要因にはならないのではないでしょうか。もちろん近いことにこしたことはないですが、榊さんが馬鹿の一つ覚えのように信奉している駅近が不動産の価値だとは思えません。

[492: 購入検討中さん [男性 40代]]

担当から手紙が来ました。
今回が最終期らしいです。売れるの早いですね。

[493: 匿名さん]

大した戸数ではないのにもう半年近くだらだらと売ってるので、早いとは言わないでしょう。むしろ近隣物件と比べて苦戦した結果、南向きでない(狭い)部屋は予定よりかなり価格を下げてますね。
なので、DタイプEタイプあたりの高層階は中層階と価格差が少ないこともあってかなりお買い得ですし、この値段ならさすがに売れそうな気がします。

[494: 匿名さん]

狭い南向き以外の部屋は値下げですか。
結果的に坪単価いくらくらいになったのですか？

[495: 購入検討中さん [男性 40代]]

12月から販売だから半年も売ってないと思いますが。。。

[496: 購入検討中さん [男性 40代]]

確かにD、Eタイプはお買い得感ありますね。

[497: 匿名さん]

ホームページも夏前くらい？からあったしモデルルームも秋から開いてるので、他と比べて結構販促に時間かかってる印象はあるね。
南向きと北向きが値段違いすぎて平均にあまり意味がないけど、平均坪単価は当初の予定通り600くらいにまとまってるんじゃないのかな？
北向きはホームページに値段あるよ。こんな売り方するの、番町じゃ珍しい気がするから、やっぱり苦労してるのかな？とちょっと思っちゃうかも。

[498: 購入検討中さん [男性 40代]]

だーかーらー
12月から販売ですって。
開始から4ヶ月でほぼ完売ですよ。
昨日、抽選でほとんど売り出したらしいので今後どうなるのかなぁ

[499: 匿名さん]

497さんは、モデルルーム開けてから、販売開始まで長かったって言っているのでしょ。
狭い部屋大幅値下げした事実だけ見ても、ここは苦戦した物件の烙印はおされて仕方ない。

[500: 匿名]

>>499
たしか早い段階で90平米位の部屋も値下げしていましたね、2000万とか。でもさっさと値下げして間も無く売り切るとしたら三井としては結果正解だったのではないでしょうかね。