パークコート三番町ヒルトップレジデンス

[匿名さん]

東郷公園の東側で、九段小学校の北側です
パークコート三番町〇〇〇とかになるのかな？

件名 パークコート三番町ヒルトップレジデンス
地名地番 東京都千代田区三番町20番地
地上18階地下1階
着工予定：平成27年5月
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
設計者 銭高組一級建築士事務所

公式URL:http://www.31sumai.com/mfr/X1301/
所在地：東京都千代田区三番町20番1他（地番）
交通：都営新宿線 「市ケ谷」駅 徒歩4分 、東京メトロ有楽町線 「市ケ谷」駅 徒歩6分
東京メトロ南北線 「市ケ谷」駅 徒歩6分 、総武線 「市ケ谷」駅 徒歩7分
東京メトロ半蔵門線 「半蔵門」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：53.94平米～101.19平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工：錢高組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[361: 匿名さん]

番町エリアは地盤が良いわけですから、耐震でも充分ですね。
免震に価値を見出す方は、免震の物件を選べばよいと思います。

車寄せも同様で、交通利便性のいいエリアなので、車が不要と考える人も多く、
車寄せに価値を見出すかどうかは、人それぞれと思います。
この物件も、車寄せを設計することはできたはずですが、それよりもガーデンの充実を
とった、ということで、これはこれで有りだと思いますね。
それなりの戸数で、コンシェルジュもないのに管理費がかなり高いのは疑問ですが…

仕様についても、九段南の大和よりもやや仕様が落ちる印象ですが（いま思うとあの物件はお買い得でした）、パークコート三番町ヒルトップレジデンスの場所は番町の中でも高級感のある雰囲気ではないので、この仕様で問題ないと三井が判断したのではないかと思います（それでも一般的な基準からしたら高級・高額ですし）。

さらに高い仕様を求める方は、一番町の東急・三井、六番町の大和と選択肢があるわけですから、
しっかり棲み分けが出来ていて良いのではないでしょうか。
（といっても、このクラスだとクローズド販売ばかりですね）

[362: 匿名さん]

管理費高いです。
共有部充実してないし、コンシェルジュいないし、駐車場少ないし、戸数100近いのになんでかね？

[363: 匿名さん]

一番町のホーマットカヤの建て替えも相当高級物件になるみたいよ
90平米以上の部屋とのこと

[364: 匿名さん]

>>362
ほんとに意味不明ですよね、、びっくりしました。植栽かな？？

[365: 匿名さん]

>>364
植栽も普通ですよ。理解出来ない。その点はリーズナブルな説明なかったな。
ガーデンが充実という意見があったけど特別な印象ありません。なぜそう感じたのでしょうか？
あと細かいけど、全熱交換式換気、ミストサウナはない？

[366: 匿名さん]

>>365
全熱交換式換気なんて、もちろんありませんよ、それどころか、LDでさえ換気口は天井じゃなくて壁からです。
ミストサウナは、オプションで付けたければ付ければいいからどっちでもいいかな。
とはいえ全体的に、微妙としか言いようがない。南東の角の土地も買い取れてないしね…

[367: 匿名さん]

換気口が壁からって・・・本当に文京区とかにある普通のマンションみたいですね。

[368: 匿名さん]

>>366
当然全熱交換、天井だと思って確認してなかった。
換気の件、残念！
こういう部分でコストカットなんだ。でも、三番町アドレス、駅近、三井という条件だと直ぐ売れるんだろうな。

[369: 匿名さん]

ハイヤーやタクシー利用者にとっても、車寄せがあれば雨に濡れずに乗降りできて便利だと思う。
南東角地を買い上げてたら、もう少し南よりに建てられたはず。できなかったから車寄せを省いたと想像する。
南側に微妙に敷地が余ったからガーデン充実って言い訳している感じがする。

[370: 匿名さん]

今車寄せあるマンションだけどやっぱり雨の日は助かりますよ。車なくてもタクシー利用するしね。

[371: 匿名さん]

>>368
うーん、駅近って言えるほどかな？
新宿線以外は、なんだなんだ徒歩10分近くかかるし、さすがにしばらく売り続けることになるのでは…

まあ、だからこそ、車寄せあった方が良かったんだけどね

[372: 匿名さん]

新宿線 ４分、営団地下鉄6分、JR7分だよ。
一般的に駅近っていうよ。ネガする意味ないよ。

[373: 匿名さん]

徒歩１０分は駅チカというには、すこし無理があるように感じます。
自転車で移動すると考えると、それほど遠い距離ではないのですが。
後は周辺の住居環境がご自身にマッチするか、ということが大きそうな気がします。

[374: 匿名さん]

徒歩１０分は駅チカというには、すこし無理があるように感じます。
自転車で移動すると考えると、それほど遠い距離ではないのですが。
後は周辺の住居環境がご自身にマッチするか、ということが大きそうな気がします。

[375: 匿名さん]

エントランスは富士見ザタワーのような造りだが、内部の仕様と設備はパークコートとは言えない。
微妙な周辺環境にもかかわらず、三番町と言う住所だけが頼りで、三井もやる気がないのでは。
ここは九段南の延長と思えば納得だけど。

[376: 匿名さん]

パークホームズと思うと納得かな？

[377: 匿名さん]

>>372
ネガねえ……番町エリアで比較対象になる物件がここより駅遠ならともかく、だいたいがここより駅近なんだから、アピールポイントにはならんでしょ。

[378: 匿名さん]

だから、プレミスト九段より割安でしょ

[379: 匿名さん]

>>377
番町エリアで比較対象になる駅近物件のだいたいって具体的にどこよ？

[380: 匿名さん]

>>377
今現在分譲中もしくは近日中で分譲される駅3分以下でここと同価格帯の物件なんてないしね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[381: 匿名さん]

>>380
いえ、それは私ではないですね。砂土原よりはこの場所の方が利便性高いのは私も認めます(というか、比較するのがおかしい)。
ただ、ブランズ一番町だって低層なら買えますし、ホーマットの建て替えや、プレミスト六番町も同様でしょう。さらにブランズ四番町とかの築浅中古も含めれば、ここより便利な番町物件いくらでもありますよね？
新宿線をメインで使うんだって言うなら知りませんが、普通に考えて、ここは番町で「駅近」が売りになるマンションではないでしょ(三井もそんな売り方してないし)。

番町エリアでは低めの仕様とさほどでもない立地を、南の眺望と三井ブランドでカバーしてどう売るか、という物件だというのは、スレの流れからしても分かりきったことだと思いますが。
三井さんも、この値付けではいきなり要望書全部入るとは到底思っていないようでしたし、ある程度腰を据えて売るんじゃないですかね。それでも、番町でこの抜け感は貴重なので、価値はあると思いますよ。

[382: 匿名さん]

>>378
ここのが2割くらい高くない？
もちろんアドレスと眺望が、ってのは分かるけど、外観も内装も九段よりグレード落ちて、駅からちょっと遠ざかるのにこの価格は、まだ納得できてない。せっかく待ったのでギリギリまで検討するけど。

[383: 匿名さん]

>>381
決めつけ失礼しました。

ただ、議論は平行線ですね。
ここが新宿線4分なのは無視してブランズ一番町の半蔵門線3分は評価する理由が理解出来ません。1分違いや半蔵門線が上ということ？

また、半蔵門駅8分も含めて６路線利用可能とHPでも強調してる通りで高台以外に駅から近く、交通の便利さを強調して販売活動してるのは明らかですね。

さらに比較対象物件としてあげられたのはブランズ一番町以外はまだ先ですし、そもそもそれらは価格が800〜てことなので平均600強のこちらとは比較になりませんね。また、築浅中古といっても新築以外興味ない人もこのクラスだと多いし、中古は希望条件に合う物件を見つけるのが困難で新築分譲の販売への影響は軽微でしょう。

それと新宿線以外は10分というあなたの指摘がまず不正確です。悔しいのは分かりますが、新宿線4分、地下鉄市ヶ谷6分、JR市ヶ谷7分、地下鉄半蔵門8分なら不動産物件として一般的に駅近物件です。駅3分でなくてもね（笑）。

[385: 匿名さん]

>>383
じゃあ最初からこのスレ見返して見れば？駅に近いこと評価してる人は少数だろ。
新宿線と、半蔵門線や有楽町線の価値が全然違うのなんて当たり前じゃね？ブランズ一番町の物件概要見てみなよ。新宿線、他の路線より近いのに書いてもない笑
沿線の駅の地価が全然違うのとか、ちょっと考えれば分かるだろ。君新宿線乗ってどこ行くの？よっぽど新宿が好きなのかな笑
そりゃ「一般的な」物件基準でいえば駅近だろうけど、このエリアで、この値段ですぐ売れるほどの強みにはならないって話をしてるんだよ。

メトロ徒歩6分って、君ほんとに土地勘あるの？もしこれを信じるなら、ブランズ一番町の「南北線徒歩6分」表記も信じるんだな？笑
今度ちゃんと乗り場まで歩いてみた方がいいよ、なんだかんだで10分近くかかる、っていうのはそういう話をしてる。この物件の検討者は近隣からの買い替え組が多いから、表記だけで騙せたりはしない。

ブランズ一番町以外はまだ先、という認識も違う。まあ真剣な検討者じゃないから単に知らないだけなんだろう。
価格800〜ってのも違うし、ここも平均が600なだけで、いまの売り出し住戸は高額。9階以下の狭い住戸はともかく、10階以上の住戸は650〜なんだから価格帯かぶってるだろ。君の得意の「決めつけ」で都合よく解釈してるだけだね。
この物件は少なくとも一期一次はたいした数出ないよ。どうせすぐ答えは分かるし、君がちゃんと見てないことはわかったから、これ以上議論する意味はなさそうだが。

[386: 匿名さん]

不動産の徒歩所要時間は算出基準が決まっているんだから、そこに文句言ってもしょうと思うけど。

[387: 匿名さん]

スルーが一番！

[388: 匿名さん]

表記より実際かかる時間が気になるってことじゃないの？わたしもちょっと遠いとおもうから言いたいことはわかる。

[389: 匿名さん]

建物の長寿命化が星一つの評価ですがそこはどう思いますか？どなたか詳しい方ご教示いただけますか。

[390: ご近所さん]

ここは三番町でも地位の下がる土地だから、高い値段を出す価値はないと
思うよ。現地付近を歩くだけでもわかるはず。
加えて、敷地にもゆとりがなくパークコートらしさが薄いような・・・

今の相場で600万なら良いと言えるのかな！？
私なら余裕があっても買わないな。
どうしても番町に新築マンションが欲しいなら良いんじゃない。

[391: 匿名さん]

>>346　別に三番町の物件を探しているとは本人は言ってないでしょ。
三番町を候補のひとつに考えているだけの話。番町が絶対とも言っていない。
砂土原といっても、周辺市谷なんとか町をいくつか含めれば物件はあるし、
本人は中学校まで「徒歩で通える事」を条件にはしていない。
話題が話の流れからそれる事はある事だよ。

[396: 匿名さん]

>>391
誰も興味ないから、市谷なんとか町は私立中学の通学に最高の立地、でもなんでもスレ立ててそこで話しなよ。

[397: 購入検討中さん [男性 40代]]

職場から近いのと教育環境が良さそうなのとで、プレミストや中古を含めて検討中です。この近くで、新宿区かもしれませんが、近隣の反対運動の末、建築訴訟になって工事の中断命令が下りたところがあると聞きました。このマンションは、近隣の反対とか大丈夫でしょうか。子どもは学区の小学校に入れたいので、学校でイジメに遭ったりしないか、少し心配です。そうでなくてもヨソ者を受け入れなさそうな感じのする地域なので。誰か情報を持っていませんか？

[398: 匿名さん]

>>397
このあたりはほとんどマンションの地域ですから、そういったことはほとんどありませんよ。
三井のホーマットの建て替えは、少し揉めているかもしれませんが…

[399: 匿名さん]

>>397
検討されているプレミストって、六番町ですか？！
あまり情報が出てこないので気になっています。比較検討したいので、差し支えなければ、どんな印象の物件か、教えていただけませんか。

おっしゃっているのは文京区のマンションですね。この近くではまったくありませんので、ご心配には当たらないかと思います。

[400: 匿名さん]

(仮称)千代田区六番町計画
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=14063
番町小の校庭の北側で、校庭を見下ろすようなポジションの17階建てマンションです。四ッ谷駅にも近い。
予定では来年6月完成ですが、現地は工事がそんなに進んでる様子ではないですね。

[401: 匿名さん]

>>400
ありがとうございます。モデルルームに行った方のコメントを伺えればと思いましたが…。完成予定は2017年の秋に延期されたはずですね。(スレ違いすみません)

[402: 匿名さん]

公式で周辺環境を閲覧しましたが、ルクセンブルグ大使館やらローマ法王庁大使館やら大使館だらけじゃないですか！！
皇居や靖国神社も近く、治安と静寂な環境は守られるように思います。
ただ買い物施設が極端に少ないかな？あってもミニスーパーばかりです。

[403: 匿名さん]

>>402
デリド跡にマルエツが入るのでスーパーは近いですよ、肉屋や魚屋も近隣にあります。
ここは番町にしては、周辺環境はちょっと雑多でいまひとつって印象ですが。まあ、あくまで番町にしては、、ってことで。

[404: 匿名さん]

>>401
私も検討しています。番町エリアで四谷に近いという珍しいですよね。プレミスト九段を見学した際は、相当気合いを入れてつくると聞きました。プレミスト九段が良かっただけに、良ければ検討したいです。

[405: 匿名さん]

>>404
あの場所は本当に環境抜群ですし、南面が番町小学校校庭で眺望抜ける住戸多そう、四谷駅も市ヶ谷駅も使えて交通の便最強と、立地は言うことなしですよね。
建物グレードも九段と同等以上(九段もかなり気合い入ってましたね)になるでしょうから期待大ですね。ただ、平均坪単価が800超えてくると聞きましたが………

[406: 匿名さん]

800以上と聞きました。

[407: 匿名さん]

そう来ますか。今の状況を見ていると来るだろうなとは思いますが。
山手線の内側で駅までこの距離。
落ち着いているエリア。
買い物も意外と便利。
良い条件は揃っていると思います。
高くなってしまうのも仕方がないです。
ただ、高くなりすぎてバブルみたいになるとなぁという気持ちはあります。

[409: 匿名さん]

文脈からここも安くないですけど六番町はもっと高くて比較対象にはならない
ということかと思いますけどね。
六番町は、一番町のブランズと金額的にかぶるでしょう。750～1000ですから。

[410: 匿名さん]

ここも14階以上は700〜800超圏内ですけどね……そう考えるとやっぱり高すぎるな

[411: 匿名さん]

ここは南向き角部屋、上層階でようやく800超える。平均価格は600だよね。
平均800超の物件とはやはり違うよ。同じような条件の部屋なら1000超えるようなところと比較するのは無理があるなあ。
予算が許せば関係ないけどね。

[412: 匿名さん]

この物件で高層の部屋と、プレミスト六番町の低中層の部屋を、同価格帯で比較検討するのは普通でしょう。実際、比較検討している人が複数いるんですから。
物件自体の格の差は、言うまでもありませんが。

[413: 匿名さん]

まだHPも出来てないのに皆さんどうやって比較検討するのでしょう？

[414: 匿名さん]

プレミスト六番町も現地看板と医師会関連の案内だけでの販売なのかな

[415: 匿名さん]

六番町はそもそもHP作らないんじゃないですかね。

[416: 匿名さん]

それじゃあ複数の人がここと比較検討って何？
それに物件の格もあるけどデベの格もある。
それだけ高額なら三井の一番町の方が自分はいいね。

[417: 匿名さん]

ここはかなり売れ残る予感がします。
三井の一番町は、お隣さんと接近しすぎが気になります。南側は幅が狭いのが難点。

[418: 匿名さん]

その予感は外れてるみたいね。
倍率つく部屋複数あるようだし…

[419: 匿名さん]

三井の一番町こそ、まだモデルルームもできていないんじゃないですか？
この物件は10階あたりは倍率つくでしょうね。とはいえ、全部すぐはけるというわけにもさすがにいかない気がしますが。

[421: 匿名さん]

>>420
誰に突っかかってんの？？
ここにいるポジって、それなりに売れ残ると思ってるのが一人だけだと思ってんのかね……なんか疲れるな。

ちなみにどのあたりが倍率つきそうなんです？

[422: 匿名さん]

>>419
三井一番町はモデルルームはもちろんまだですが、計画を見た
グランドヒルズからクレームついているのは周知の事実なので。

敷地の形状から、南側接道部分の幅が短いので、必然的に建物もそうなります。

この三番町は売れ残るでしょうね。倍率つく部屋ってどうせわずかでしょ。
抽選なしで埋まる部屋が多いだろうし、売れない部屋も結構ありそう。

[424: 匿名さん]

>>423
全部すぐはけるわけにもいかない、って言っただけでいきなり攻撃してきてネガ認定…必死すぎでしょ。
私は営業からは、そんなにすぐ売れるとは思ってないしそういう値付けじゃないって聞きましたよ。
あなた、単に営業に買い煽られてるだけじゃないの？デベのいいお客さんですね。何のためにそんなにポジってるの？

[425: 匿名さん]

>>422
誤解させてすみません、419は416へのレスでした。
六番町はHPはなくてもモデルルームあるんで検討できるけど、一番町はまだ材料が揃ってないでしょ(おっしゃるとおり懸念点はいくつかありますが)、って話。

[426: 匿名さん]

結局、一次の売り出しは24戸止まりですか…まあこんなものでしょうね。
威勢のいいポジさんの思惑どおりにはなかなかいかないようです。
二次で残りのプレミアム住戸を売り切れればOK、そうでなければちょっと先行き不安、というところでしょうか。

[428: 匿名さん]

>>427
ネガではなくまっとう見解だと思いますし、実際読み通りだったわけですからね。もう少しゆっくり検討します。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[435: 購入検討中さん [ 30代]]

販売対象住戸33戸のうち24販売らしいので順調では？
営業担当に聞いたら倍率のつく部屋もチラホラあるようです。

[436: 購入検討中さん [ 30代]]

小さいお部屋は要望書取得していません。来年しか販売しないそうですよー

[437: 匿名さん]

>>436
何が勘違いしてるネガ居るけど、
今回の対象は、80平米以上、最低1.35億〜の
プレミアム仕様33戸で、要望書もそこしか入れられなかったんだよね。

[438: 購入検討中さん [ 30代]]

437さんへ
ネガじゃないですよ。
437さんと同じ意味で言っているのですが。。
分かりづらくすみません。

[439: 匿名さん]

プレミアム仕様の方が資産価値的に、という部分が大きいのかもしれないし
自分自身が暮らしていく上でも快適である、というのが大きいかな。

それらの部屋に要望書が入るのは充分に納得できます。

その他の物件の動きがどうなっていくのか。
比較的コンパクトなタイプの部屋の需要の行方次第で色々と評価は変わりそう。

[441: 物件比較中さん]

抽選に行かれた方、どうでした？
様子を教えていただけませんか？

[442: 購入検討中さん [ 30代]]

2倍から4倍くらいらしいです。
抽選は見てないのですが。
全て申込みが入ったそうです。
すごい混んでましたよ。

[443: 匿名さん]

近場だと、プレミスト九段は全戸一括で瞬間蒸発、ブランズ一番町はクローズド販売だけで残り5戸まで売り切ってる。
ここは、苦戦が予想されたためにまずプレミアムに絞って売ったけど、それでも1/3売れ残っている、というのが市場の評価では。

[444: 匿名さん [男性 50代]]

逆に442さんの情報のようだと住不を見習って値上げとかしないといいですね。

[445: 購入検討中さん [ 30代]]

>>443
ブランズ一番町が本当にあと5戸だと信じてるんですか？（笑）
モデルルームに行ってみてください。
キャンセル住戸紹介されますから。

[446: ビギナーさん [女性 40代]]

モデルルームの対応にかなりがっかりしたので、場違いかもしれませんが書き込みさせて頂きます。
私がモデルルームに行ったのは、オープンして間もない頃。
番町の三井のマンション、ということでかなり期待していったのが間違いだったかもしれません。
受付スタッフの対応…、夜のご商売でもなさっているのでしょうか？
華美なブランド名が目立つアクセサリーは、仕事中はNGではないのでしょうか。
まあ、受付などはバイトさんでしょうからこんなものかと自分に言い聞かせ…。
続いて出ていらっしゃった営業スタッフ。女性で、最初は頼りになる感じかなと思ったのですが、ただ押しが強いだけ。こちらのことをさんざん調査され、こちらが知りたいことよりも自分が言いたいことをまくしたてられ、圧倒されてしまい、聞きたいことも聞けず帰ってきました。
モデルルームってどちらもこんな感じなのでしょうか…。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[447: 購入検討中さん]

千代田麹町行った方いますか？

[448: 匿名さん]

モデルルームは実際に見てみないと分からないことも多いと思います。
このあたりは、本当に現地次第、というところでしょうか。
実際の物件の印章を決めるだけに、モデルルームって本当に大事だと感じます。

[449: 匿名さん]

事前案内始まってるそうですね。
板では下層でもここより高い。
仕様は、ここより低いそうです。

[450: 購入検討中さん [男性 40代]]

446さん

営業さんがどんなアクセサリーつけてても関係ないでしょ。
こんなところにわざわざ書き込みするなんて。
どうせ予算が5000万くらいで営業に相手にされなかったんでしょ

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[451: 匿名さん]

>>450
うーん、どんなアクセサリ付けてても関係ないのは同感です。まぁ商品の窓口になる方々なので与える印象は考慮した方がいいかと思いますが。
性格と予算の指摘については書き込み内容との因果関係が分かりません。

[452: 匿名さん]

年が明けてから個別案内会があるようです。
参加されている方はいらっしゃるのでしょうか。
外観のデザインはふつうな感じ…
周りからは浮かないと思いますけれどどうなんでしょう。
エントランスのデザインをせめて頑張ってくれれば
マンションらしさというのが出てくるのかなと思いました。

[453: 匿名さん]

>>445　嘘を流してはいけませんよ。ほんとに当時5戸でしたし、今は先着順で1戸のみです。

[454: 匿名さん]

三菱の麹町が全間取り公開されましたね。
仕様はこちらの方が上ですが、間取りは麹町の方が良さそうです。

[455: 購入検討中さん [男性 40代]]

麹町の間取り良いですね。
ただ場所が気になります。
車がうるさそうですね。
あ、スレ違いですかね。

[456: 匿名さん]

ここの間取りはリビングが正方形に近い部屋が多いですが、そこはみなさんどう思われますか。
20畳前後なら少し長方形の方が家具が置きやすいと思うのですが、、

[457: 匿名さん]

そうですね。
ダイニングとリビングで区別しにくいです。
ソファの隣りにすぐダイニングテーブルという感じですね…
かといって、床に座って食事するのも昭和ですし…

[458: 匿名さん]

インテリアの本で読んだことがあるのですが、リビングはやはり長方形のほうが使いやすいということです。
家具を置いても動線を取りやすくすることができるから、とのこと。
正方形だと対角線上に置いていく形にするか、一方に寄せるかという風にすれば良いのでしょうか。
幸い広さはありますので。

[459: 匿名さん]

まったくここは盛り上がりにもかけて、だめなようですね。

[460: 物件比較中さん]

ミニバブルもそろそろ終わりでしょう。
ここも千代田麹町も天井ですね。