パークコート三番町ヒルトップレジデンス

[匿名さん]

東郷公園の東側で、九段小学校の北側です
パークコート三番町〇〇〇とかになるのかな？

件名 パークコート三番町ヒルトップレジデンス
地名地番 東京都千代田区三番町20番地
地上18階地下1階
着工予定：平成27年5月
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
設計者 銭高組一級建築士事務所

公式URL:http://www.31sumai.com/mfr/X1301/
所在地：東京都千代田区三番町20番1他（地番）
交通：都営新宿線 「市ケ谷」駅 徒歩4分 、東京メトロ有楽町線 「市ケ谷」駅 徒歩6分
東京メトロ南北線 「市ケ谷」駅 徒歩6分 、総武線 「市ケ谷」駅 徒歩7分
東京メトロ半蔵門線 「半蔵門」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：53.94平米～101.19平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工：錢高組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[336: 周辺住民さん]

三井の話しでは、一番町は広い部屋を希望する富裕層向け物件にするそうですよ。内装、仕様もここより豪華だそうです。
パークテラス桜苑向かいのホーマットも建替え看板出てます。
他にも取り壊し中の物件があったり、番町地区にも次々とマンション建ちそうです。
番町カフェがオープンしてさらに日テレが新しいビルを建てますので、旧日テレ通り沿いも活気が戻ってきそうです。

[337: 匿名さん]

番町もここまで来るとただのマンション街だね…やれやれ。

[338: 匿名さん]

千代田区の番町検討者に新宿区勧めてどうするの？
砂土原がお気に入りなら同じ区の神楽坂界隈の検討者に勧める方が
むしろすっきりするね。

富裕層であれば住む場所気にするのは当然ですね。

[340: 匿名さん]

>>339
その比較感覚が既にズレてますよ。
番町であり、千代田区で無い時点で意味が無い。

[341: 匿名さん]

あなたの方がずれていますよ。
千代田区で豪邸にはまず住めないでしょ。
番町のマンション住民なんかよりよほど富裕層は他の区にも
たくさんいますよ。
あなたに言わせれば世田谷は田舎という話なわけでしょ。

[342: 匿名さん]

>>341
そんなにムキになる必要ありますかね(苦笑)
余裕無いですね。

基準がズレてると言ってるのは
別に単なるお金持ち度の話では無く、
番町、麹町、九段以外には興味が無い、
そこ限定で探してる富裕層が確実に
存在するってだけなのに。

そういう人達に
同じ金額で他なら豪邸住めますよ！
って言っても、見向きもしないって事くらいは
解りますよね⁈

まぁ、価値観と理解力が違うと平行線で
スレ汚しになるのでこの辺で。

[343: 匿名さん]

私立中学に通わせたいのが趣旨であり、必ずしも番町や千代田区じゃなければ
だめだなんて検討者は言っていませんよ。
よく読んでから書き込みましょう。マンションは既製品云々という検討者のコメントも
ありましたわね。
交通利便性が高ければいいわけだから、その点至近な砂土原も変わらないと
言ったまでの話。それを千代田区じゃなければ意味がないとかまくし立てている
方がはずかしい。

[344: 匿名さん]

>>343
まぁ、他の検討者に元々難癖つけてたのは貴方なんですがね(苦笑

やはり、視点と理解力のレベルが違って、
平行線のようですね、OKです。

改行もせず、まくし立てて、必死なのは
どちらかは見ればわかると思いますが…。

[345: 匿名さん]

まあ意味不明な抽象的な事しか言えないのでしょう。
「千代田区じゃなければ意味がない」
そんな事は当人は言っていない。

[346: 匿名さん]

>>345
横からですが、それなら具体的な物件名ないし土地を教えて差し上げたらいかがですか？
いま三番町の物件を探している方に、しかも三番町のスレッドで、違う区の土地(しかも出物もないのでいまは買えない)を勧めるのはセンスがズレています。
誰にとっても有益な情報にならない可能性が高いです。そのことへの批判にひとりで延々とかみつくのは、害なのでご退場ください。

あなたのロジックでいけば、たとえば飯田橋や四谷の方がさらに交通利便性が高いのですから、千代田区富士見や新宿区四谷を勧めてもいいわけですし、中古物件さえほぼ存在しない市谷砂土原を取り立てて勧める必然性がないのは容易にお分かりかと思います。
さらに、市谷砂土原は私立中学校に通わせるのに最高な立地、というのは到底無理なので、あなたの投稿は提案としてほぼ無意味です。砂土原から通いやすい私立中学校など特になく、複数の中学校を徒歩圏・自転車圏内に抱えて半蔵門線も使用できる三番町の明らかな下位互換ですね。

[347: 匿名さん]

>>328
その条件であれば、いま出ている新築物件であれば、この物件がベストだと思います(もちろん、さらに予算を上げられるのであれば、後発の三井一番町や大和ハウス六番町も充分検討価値はあります)。

間取りと広さが気になるのであれば、中古のリフォームも含めて検討されるのが良いかと思います。ブランズ四番町、グランスイート六番町、グランドヒルズ一番町など、(決して安くはないですが)そこそこ出物はありますし、仕様もこの物件よりいい場合もあると思います。

[348: 匿名さん]

>>327
その感覚は古くないですか？最上ブランドのPMでも最近は乾式壁でしたよ。
湿式壁に拘るならもはやこのデベロッパーの物件は買えないということですね。

[349: 匿名さん]

今はマンションの買い時ではないということなのかもな。

[350: 匿名さん]

そういう見方もできます。だけどこの先上がる一方だという意見もあり悩みます。
2012,2013頃に購入した方が羨ましい。

[351: 物件比較中さん]

>>350
バブルの時には皆、そう思うものです。不動産も株価もどこかでピークがきます。ある筋では2016年がピークだとする見方も多いようです。1-2年様子を見ても人生は変わりませんから冷静に見ていきましょう。

[352: 匿名さん]

>>345
もうやめたら？
客観的に見て、このスレからずれてるのはあなたです。

[353: 匿名さん]

米経済がピークアウトしそうですね。
Fedが利上げすると混乱が大きい気がします。
日本株への影響を考えるとちょっと躊躇しまね。

[354: 匿名さん]

>>349
今後も乾式が主流だと思うよ。

[355: 匿名さん]

耐震、免震はあまり重要な要素ではないですか？
18階建なので気になります。

[356: 匿名さん]

>>355

気になる方は、ブランズ四番町の中古の方がいいかもしれませんね。
当面、これから建つ番町物件は、免震ないかもしれないので。

[357: 匿名さん]

耐震だからダメということはないと思います。事実、現行の耐震基準満たした建物は大地震でも倒壊してません。
ただ、免震とかあった方がより安心ですね。この辺りの少し前のマンションならもっと安くて免震当たり前、車寄せ、コンシェルジュ付、というイメージがあるのでそういう意味ではコスト意識して販売価格に反映させたかなと思います。今はそれらが全部そろうととんでもない価格になるのでは？

[358: 匿名さん]

とんでもない価格でいいから出して欲しい。
このままじゃ、番町が安っぽいマンション街になって、結局所有者全員が損をする。

[359: 匿名さん]

出てますよ。ブランズ一番町、買われたらいかがですか？坪750〜1000。
ここも坪600以上ですが、今の相場なら妥当と思います。仕様も悪くないと思いますよ。天井高2.6あるし、サッシは特注で解放感ありました。

[360: 匿名さん]

＞＞358
今でも耐震、車寄せ・コンセルジュなしのマンションの方が
番町でも多いですよね。
ここがそうだからといって番町が安っぽいマンション街になる
とはちと飛躍してませんか？

[361: 匿名さん]

番町エリアは地盤が良いわけですから、耐震でも充分ですね。
免震に価値を見出す方は、免震の物件を選べばよいと思います。

車寄せも同様で、交通利便性のいいエリアなので、車が不要と考える人も多く、
車寄せに価値を見出すかどうかは、人それぞれと思います。
この物件も、車寄せを設計することはできたはずですが、それよりもガーデンの充実を
とった、ということで、これはこれで有りだと思いますね。
それなりの戸数で、コンシェルジュもないのに管理費がかなり高いのは疑問ですが…

仕様についても、九段南の大和よりもやや仕様が落ちる印象ですが（いま思うとあの物件はお買い得でした）、パークコート三番町ヒルトップレジデンスの場所は番町の中でも高級感のある雰囲気ではないので、この仕様で問題ないと三井が判断したのではないかと思います（それでも一般的な基準からしたら高級・高額ですし）。

さらに高い仕様を求める方は、一番町の東急・三井、六番町の大和と選択肢があるわけですから、
しっかり棲み分けが出来ていて良いのではないでしょうか。
（といっても、このクラスだとクローズド販売ばかりですね）

[362: 匿名さん]

管理費高いです。
共有部充実してないし、コンシェルジュいないし、駐車場少ないし、戸数100近いのになんでかね？

[363: 匿名さん]

一番町のホーマットカヤの建て替えも相当高級物件になるみたいよ
90平米以上の部屋とのこと

[364: 匿名さん]

>>362
ほんとに意味不明ですよね、、びっくりしました。植栽かな？？

[365: 匿名さん]

>>364
植栽も普通ですよ。理解出来ない。その点はリーズナブルな説明なかったな。
ガーデンが充実という意見があったけど特別な印象ありません。なぜそう感じたのでしょうか？
あと細かいけど、全熱交換式換気、ミストサウナはない？

[366: 匿名さん]

>>365
全熱交換式換気なんて、もちろんありませんよ、それどころか、LDでさえ換気口は天井じゃなくて壁からです。
ミストサウナは、オプションで付けたければ付ければいいからどっちでもいいかな。
とはいえ全体的に、微妙としか言いようがない。南東の角の土地も買い取れてないしね…

[367: 匿名さん]

換気口が壁からって・・・本当に文京区とかにある普通のマンションみたいですね。

[368: 匿名さん]

>>366
当然全熱交換、天井だと思って確認してなかった。
換気の件、残念！
こういう部分でコストカットなんだ。でも、三番町アドレス、駅近、三井という条件だと直ぐ売れるんだろうな。

[369: 匿名さん]

ハイヤーやタクシー利用者にとっても、車寄せがあれば雨に濡れずに乗降りできて便利だと思う。
南東角地を買い上げてたら、もう少し南よりに建てられたはず。できなかったから車寄せを省いたと想像する。
南側に微妙に敷地が余ったからガーデン充実って言い訳している感じがする。

[370: 匿名さん]

今車寄せあるマンションだけどやっぱり雨の日は助かりますよ。車なくてもタクシー利用するしね。

[371: 匿名さん]

>>368
うーん、駅近って言えるほどかな？
新宿線以外は、なんだなんだ徒歩10分近くかかるし、さすがにしばらく売り続けることになるのでは…

まあ、だからこそ、車寄せあった方が良かったんだけどね

[372: 匿名さん]

新宿線 ４分、営団地下鉄6分、JR7分だよ。
一般的に駅近っていうよ。ネガする意味ないよ。

[373: 匿名さん]

徒歩１０分は駅チカというには、すこし無理があるように感じます。
自転車で移動すると考えると、それほど遠い距離ではないのですが。
後は周辺の住居環境がご自身にマッチするか、ということが大きそうな気がします。

[374: 匿名さん]

徒歩１０分は駅チカというには、すこし無理があるように感じます。
自転車で移動すると考えると、それほど遠い距離ではないのですが。
後は周辺の住居環境がご自身にマッチするか、ということが大きそうな気がします。

[375: 匿名さん]

エントランスは富士見ザタワーのような造りだが、内部の仕様と設備はパークコートとは言えない。
微妙な周辺環境にもかかわらず、三番町と言う住所だけが頼りで、三井もやる気がないのでは。
ここは九段南の延長と思えば納得だけど。

[376: 匿名さん]

パークホームズと思うと納得かな？

[377: 匿名さん]

>>372
ネガねえ……番町エリアで比較対象になる物件がここより駅遠ならともかく、だいたいがここより駅近なんだから、アピールポイントにはならんでしょ。

[378: 匿名さん]

だから、プレミスト九段より割安でしょ

[379: 匿名さん]

>>377
番町エリアで比較対象になる駅近物件のだいたいって具体的にどこよ？

[380: 匿名さん]

>>377
今現在分譲中もしくは近日中で分譲される駅3分以下でここと同価格帯の物件なんてないしね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[381: 匿名さん]

>>380
いえ、それは私ではないですね。砂土原よりはこの場所の方が利便性高いのは私も認めます(というか、比較するのがおかしい)。
ただ、ブランズ一番町だって低層なら買えますし、ホーマットの建て替えや、プレミスト六番町も同様でしょう。さらにブランズ四番町とかの築浅中古も含めれば、ここより便利な番町物件いくらでもありますよね？
新宿線をメインで使うんだって言うなら知りませんが、普通に考えて、ここは番町で「駅近」が売りになるマンションではないでしょ(三井もそんな売り方してないし)。

番町エリアでは低めの仕様とさほどでもない立地を、南の眺望と三井ブランドでカバーしてどう売るか、という物件だというのは、スレの流れからしても分かりきったことだと思いますが。
三井さんも、この値付けではいきなり要望書全部入るとは到底思っていないようでしたし、ある程度腰を据えて売るんじゃないですかね。それでも、番町でこの抜け感は貴重なので、価値はあると思いますよ。

[382: 匿名さん]

>>378
ここのが2割くらい高くない？
もちろんアドレスと眺望が、ってのは分かるけど、外観も内装も九段よりグレード落ちて、駅からちょっと遠ざかるのにこの価格は、まだ納得できてない。せっかく待ったのでギリギリまで検討するけど。

[383: 匿名さん]

>>381
決めつけ失礼しました。

ただ、議論は平行線ですね。
ここが新宿線4分なのは無視してブランズ一番町の半蔵門線3分は評価する理由が理解出来ません。1分違いや半蔵門線が上ということ？

また、半蔵門駅8分も含めて６路線利用可能とHPでも強調してる通りで高台以外に駅から近く、交通の便利さを強調して販売活動してるのは明らかですね。

さらに比較対象物件としてあげられたのはブランズ一番町以外はまだ先ですし、そもそもそれらは価格が800〜てことなので平均600強のこちらとは比較になりませんね。また、築浅中古といっても新築以外興味ない人もこのクラスだと多いし、中古は希望条件に合う物件を見つけるのが困難で新築分譲の販売への影響は軽微でしょう。

それと新宿線以外は10分というあなたの指摘がまず不正確です。悔しいのは分かりますが、新宿線4分、地下鉄市ヶ谷6分、JR市ヶ谷7分、地下鉄半蔵門8分なら不動産物件として一般的に駅近物件です。駅3分でなくてもね（笑）。

[385: 匿名さん]

>>383
じゃあ最初からこのスレ見返して見れば？駅に近いこと評価してる人は少数だろ。
新宿線と、半蔵門線や有楽町線の価値が全然違うのなんて当たり前じゃね？ブランズ一番町の物件概要見てみなよ。新宿線、他の路線より近いのに書いてもない笑
沿線の駅の地価が全然違うのとか、ちょっと考えれば分かるだろ。君新宿線乗ってどこ行くの？よっぽど新宿が好きなのかな笑
そりゃ「一般的な」物件基準でいえば駅近だろうけど、このエリアで、この値段ですぐ売れるほどの強みにはならないって話をしてるんだよ。

メトロ徒歩6分って、君ほんとに土地勘あるの？もしこれを信じるなら、ブランズ一番町の「南北線徒歩6分」表記も信じるんだな？笑
今度ちゃんと乗り場まで歩いてみた方がいいよ、なんだかんだで10分近くかかる、っていうのはそういう話をしてる。この物件の検討者は近隣からの買い替え組が多いから、表記だけで騙せたりはしない。

ブランズ一番町以外はまだ先、という認識も違う。まあ真剣な検討者じゃないから単に知らないだけなんだろう。
価格800〜ってのも違うし、ここも平均が600なだけで、いまの売り出し住戸は高額。9階以下の狭い住戸はともかく、10階以上の住戸は650〜なんだから価格帯かぶってるだろ。君の得意の「決めつけ」で都合よく解釈してるだけだね。
この物件は少なくとも一期一次はたいした数出ないよ。どうせすぐ答えは分かるし、君がちゃんと見てないことはわかったから、これ以上議論する意味はなさそうだが。