パークコート三番町ヒルトップレジデンス

[匿名さん]

東郷公園の東側で、九段小学校の北側です
パークコート三番町〇〇〇とかになるのかな？

件名 パークコート三番町ヒルトップレジデンス
地名地番 東京都千代田区三番町20番地
地上18階地下1階
着工予定：平成27年5月
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
設計者 銭高組一級建築士事務所

公式URL:http://www.31sumai.com/mfr/X1301/
所在地：東京都千代田区三番町20番1他（地番）
交通：都営新宿線 「市ケ谷」駅 徒歩4分 、東京メトロ有楽町線 「市ケ谷」駅 徒歩6分
東京メトロ南北線 「市ケ谷」駅 徒歩6分 、総武線 「市ケ谷」駅 徒歩7分
東京メトロ半蔵門線 「半蔵門」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：53.94平米～101.19平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工：錢高組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[266: 匿名さん]

ここを２億で買うくらいなら番町パークハウスとか良い中古買った方がいいと思う

[267: 物件比較中さん]

なぜ❓

[269: 匿名]

>>268
そもそも比較の対象ではないでしょう。
ここは教育熱心なサラリーマン家庭狙いですね。

[270: 匿名さん]

坪単価600とかサラリーマン買えないのでは。

[272: 匿名さん]

>>268
ブランズザハウス一番町と、こことは、あまり比較対照じゃないよね。
クラスが違うでしょ

[273: 匿名さん]

>>271　近隣で同時期販売物件だからですよ。
>>272　クラスが違うと言いますが、こちらも高い部屋は＠800とかするとの話。
　　　　あちらも700とかの部屋もあるわけで、違うと言えば違うけど、価格帯が
　　　　かぶる部屋も結構あるように思いましたが。
　　　　

[274: 匿名さん]

>273
私は逆に三井・三菱・森ビル以外で坪1000万近くは抵抗あるな。

別にここがいいってわけじゃないけど。

[275: 匿名さん]

ブランドを盲信する時代は終わりましたよ、
ここを見ればわかるかと。

[276: 匿名さん]

101のプランは秘密なんですね…残念です。

[277: 物件比較中さん]

>>273
だからもう購入してて、こちらに興味がないのになんで見に来るのかね。
単に他の物件にけなしたいの？

[278: 匿名さん]

番町小学校の北側でマンション建築中です。もし分譲ならここより人気ありそうですね。

[279: 匿名さん]

>>277
そんなの勝手でしょう。
ご近所さんも覗きに来れるように
なっているのに。

[280: 匿名さん]

>>278
プレミスト六番町ですね。
同じ大和のプレミスト九段の営業から聞いてます。

ただ当初はここと同じ時期に売り出す予定と聞いてましたが、
今のところ情報がオープンになってないので、
延期か、ブランズみたいに内々で一部のお金持ちに打診中かも。

[281: 物件比較中さん]

>>274
同感

[282: 物件比較中さん]

>>275
横浜の一件の事故対応からはやはり大手がいいと思いました。

[283: 匿名さん]

ブランズ、坪1000万は一番高い部屋（175㎡）で、平均は750万。
天井高310㎝もあり、今時仕様を落としたマンションが増えている中
見応えはありますよ、ぜひ一度モデルルームにひやかしに行ってみては。

[284: 匿名さん]

>>282　それは保険みたいな物で、ブランド料としてあらかじめ高い値段で買わされているのだから。
モリモトとかともかく、東急レベルなら問題ないでしょ

[285: 匿名さん]

>>282
三井不動産も初めは中々責任を認めようとせず、震災のせいにはしてましたよね。
300万円の根拠も不明だか、金だけ払えばいいだろ的な感じの悪さが評価落としたわけだけど。

[286: 匿名さん]

ブランズ一番町って、最初は非公開で販売、売残りをいきなり第二期
で売出したところですよ。頼んでもないのにＤＭが来たけど。。。

ブランズそんなに評価できるならなぜ直ぐに完売にならないのかな？
もっと高い物件でも高い倍率ついて即日完売されているところもあるのにね？

いろいろご意見あると思うけどそれがマーケットでの評価ですよね。

[287: 匿名さん]

>>286
さすがに900、1000はあの立地としては高いからでしょう、立地の問題。

[288: 匿名さん]

>>286
それと、クローズだから見ていた人は限られるわけで、２期で完売(高いとは私も思いますが)するかどうか、また倍率がつくかどうかをみてからの評価で
いいのではないかと。

[289: 物件比較中さん]

>>288
人気があれば最後まで非公開のはず、

[290: 匿名さん]

パークハウスグラン南青山は、人気有ったけど、一部住戸はオープンにしていたよ。

[291: 匿名さん]

>>289
あくまでもクローズな限られた人数しか検討していないわけで、
2期の結果を見てから評価すればよい事です。
割高な部屋が残っている事は間違いなく、逆に2期で完売したらすごいですね。
千鳥ヶ淵ビューでもない立地なのですから。
ただ、数戸はオープンで販売するつもりだったようですよ。
そうしないと世間に広告出したり、ホームページ出したりして認知されないですからね。

[292: 匿名さん]

販売戸数は、事業協力者除くと48しかないようだけど
それで5戸売残りで2期。

どんな販売方法でも僅か48戸も売切ることが出来なかった
というのが正しい気がしますが。。。

仮にＰＣ赤坂檜町ならクローズな販売方法でも売切ってると感じますがね。

[293: 匿名さん]

すれ違い。

[294: 匿名さん]

まあ憶測で物を言っても仕方ないのだよ。

[295: 匿名さん]

免震構造でもないようですが、大丈夫でしょうか？
南西角の間取りを上手く変更する方法はありませんか？
詳しい方教えてください。

[296: 匿名さん]

LDKを拡大したいのか、マスターを拡大したいのか、それとも3室使いたいのか分かりませんが

洋室1か2をぶち抜いてLD拡大。
マスターと洋室2の壁をぶち抜いてマスター拡大。
マスターの南側の壁を南側に拡大して､洋室2の南側の壁をfix一段南側に拡大｡

[297: 匿名]

>>296
ありがとうございます。
3ベッドルームでは、1部屋リビングインにせざるをえないでしょうか？

[298: 匿名さん]

ここの111平米のプランを見た方はいますか？
どんな間取りでしたか？

[299: 匿名さん]

訂正です。
ここの101平米のプランを見た方はいますか？
どんな間取りでしたか？

[300: 匿名さん]

101平米は2階南西角の3LDKで2億弱でした

[302: 匿名さん]

101平米は西側に一列4部屋並ぶ変わった間取りで、安っぽいマンションと御見合いです。この価格で誰が買うんだろう。

[303: 匿名さん]

確かに価格は上がってますねー。まあ今の相場だとそれもしょうがないのかな。。

同じPCシリーズでは、ちょっと前に分譲したPC大山町がいかに良心的な価格だったかわかりますね。

[304: 匿名さん]

ＰＣ大山町は悠邸の中古がもう売り出されていますね。
どのくらい乗せているのか。

[305: 匿名さん]

１０％ぐらい乗せてるみたいですね。まあ今の相場ではそんなにサプライズではないですが。

むしろ、中古相場はこれから緩やかに上がっていくのではないでしょうか。

[306: 匿名さん]

>>303
しょうがないのレベルを越えてますよ。
２階ですよ。免震じゃないし。

[307: 匿名さん]

18階建てで免震でないとすると、大きな地震の際は相当揺れますか？
どの程度を覚悟しておけばよいでしょうか？
特に上層階だと家具が倒れるような揺れになるのでしょうか？

[308: 匿名さん]

良心的な価格というのは、価値が低いことの裏返しですよ。
価値があって人気が出るなら、相応の価格で売り出して、それでも完売します。
檜町が好例かと。
安くても竣工後まで売れ残っている大山町と、ここ千代田区三番町では大違いです。

[311: 匿名さん]

駄目な大山町vs駄目な三番町
ということ？

評価は三井不動産自体の価格設定で明らか。

[312: 匿名さん]

三番町の任意の三井物件>>大山町の任意の三井物件
ということです。

スレ違いなので、もう郊外物件の話はやめましょう。

[315: 匿名さん]

パークコートで売れ残りはまずないでしょ。
大山町は例外中の例外。

[317: 匿名さん]

立地的に買いでしょう。

[318: 匿名さん]

>>317
立地＆不釣り合いな価格で見送ります。

[319: 匿名さん]

ﾏﾝｼｮﾝ初心者ですが、天下の三井三番町PCがここまで酷評されるとは…

[320: 匿名さん]

低層階なら、ブランズの方が安いし仕様も立地もいい。勝るのは最近傷ついた『三井ブランド』くらい。
『今は相場が高いや建築費が高騰』にはだまされないように。

[321: 匿名]

>>320
適正価格を教えて下さい。

[322: 匿名さん]

買えない人の僻みが酷いですね。今は中古でも坪600超えです。極端な高値でも無いでしょうに！

[323: 匿名さん]

パンフ見てざっと計算してみましたが、坪６５０位ですね。
適正価格なんでしょうか？

[324: 匿名さん]

>>323

平均坪単価は600とのことです。周辺物件の坪単価を勘案すると妥当ではないでしょうか。
あとは個別の部屋の値付けについてどう判断されるかだと思いますよ。

[325: 匿名さん]

>>322
ここならブランズ四番町の中古のが立地もいいな。車寄せもない物件だよここは。

[327: 匿名さん]

MR行ってきましたけど、上層階だと坪単価700～850万とやはり三番町は高いですね。

特別部屋の作りに高級感は感じませんでした。また、戸境壁が乾式136mmというのも気になりました。
この値段なら湿式壁でボイドでないすらぶつかってほしかったのですけれど、床も中空ボイドスラブでした。

天井高は260でしたね。

[328: 匿名さん]

みなさん、色々と教えてくださってありがとうございます。
買いなんでしょうか？判断しかねています。
夫婦と小学生の子供が二人、南西角希望、私立中学校に通わせるには最高の立地と考えています。
難は広さと間取りでしょうか？
マンションは既製品ですから我慢すべきか考えあぐねています。
アドバイスをお願いします。

[329: 匿名さん]

>>327
なんちゃって三番町＆低仕様なのに、やはり
ぼったくり価格だよ。

[330: 匿名さん]

>>328
徒歩通学を目指す女子学院やふたばなら番町に
こだわる理由もありますが、そこに限らないなら
番町である必要はなく、砂土原辺りでもむしろ安いし、利便性はむしろ高いかと。

[332: 匿名さん]

資産性を考えるとやはり番町でしょう。佐土原はいいですが、新宿区です。広さが問題との事ですが、予算が許すなら一番町ブランズがまだあります。また、これから三井の一番町、大和の番町小脇、三菱の麹町と出てくるようですね。三菱以外はここよりずっと高値のようです…

[333: 匿名さん]

番町なら既製品のマンションしかありえないけど、砂土原なら戸建も可能ですよ。
資産性！？値崩れしにくいという事なら砂土原もいい勝負だと思います。
外堀を隔てて逆側だというだけです。
番町は元々高いわけで、五輪後10％仮に下がった時、下がる絶対額は
大きくなる場合もありますからね。

[334: 匿名さん]

スレ違い。砂土原はいい場所だと思いますが、番町と比較する人はいないでしょう。外堀の外と内では土地格が全然違います。

[335: 匿名さん]

私立に通わせる立地の話があったから、マンションしかない番町よりむしろ砂土原で十分だという話。
格ね～、たしかに価格差あるけど、所詮自己満足の世界。

[336: 周辺住民さん]

三井の話しでは、一番町は広い部屋を希望する富裕層向け物件にするそうですよ。内装、仕様もここより豪華だそうです。
パークテラス桜苑向かいのホーマットも建替え看板出てます。
他にも取り壊し中の物件があったり、番町地区にも次々とマンション建ちそうです。
番町カフェがオープンしてさらに日テレが新しいビルを建てますので、旧日テレ通り沿いも活気が戻ってきそうです。

[337: 匿名さん]

番町もここまで来るとただのマンション街だね…やれやれ。

[338: 匿名さん]

千代田区の番町検討者に新宿区勧めてどうするの？
砂土原がお気に入りなら同じ区の神楽坂界隈の検討者に勧める方が
むしろすっきりするね。

富裕層であれば住む場所気にするのは当然ですね。

[340: 匿名さん]

>>339
その比較感覚が既にズレてますよ。
番町であり、千代田区で無い時点で意味が無い。

[341: 匿名さん]

あなたの方がずれていますよ。
千代田区で豪邸にはまず住めないでしょ。
番町のマンション住民なんかよりよほど富裕層は他の区にも
たくさんいますよ。
あなたに言わせれば世田谷は田舎という話なわけでしょ。

[342: 匿名さん]

>>341
そんなにムキになる必要ありますかね(苦笑)
余裕無いですね。

基準がズレてると言ってるのは
別に単なるお金持ち度の話では無く、
番町、麹町、九段以外には興味が無い、
そこ限定で探してる富裕層が確実に
存在するってだけなのに。

そういう人達に
同じ金額で他なら豪邸住めますよ！
って言っても、見向きもしないって事くらいは
解りますよね⁈

まぁ、価値観と理解力が違うと平行線で
スレ汚しになるのでこの辺で。

[343: 匿名さん]

私立中学に通わせたいのが趣旨であり、必ずしも番町や千代田区じゃなければ
だめだなんて検討者は言っていませんよ。
よく読んでから書き込みましょう。マンションは既製品云々という検討者のコメントも
ありましたわね。
交通利便性が高ければいいわけだから、その点至近な砂土原も変わらないと
言ったまでの話。それを千代田区じゃなければ意味がないとかまくし立てている
方がはずかしい。

[344: 匿名さん]

>>343
まぁ、他の検討者に元々難癖つけてたのは貴方なんですがね(苦笑

やはり、視点と理解力のレベルが違って、
平行線のようですね、OKです。

改行もせず、まくし立てて、必死なのは
どちらかは見ればわかると思いますが…。

[345: 匿名さん]

まあ意味不明な抽象的な事しか言えないのでしょう。
「千代田区じゃなければ意味がない」
そんな事は当人は言っていない。

[346: 匿名さん]

>>345
横からですが、それなら具体的な物件名ないし土地を教えて差し上げたらいかがですか？
いま三番町の物件を探している方に、しかも三番町のスレッドで、違う区の土地(しかも出物もないのでいまは買えない)を勧めるのはセンスがズレています。
誰にとっても有益な情報にならない可能性が高いです。そのことへの批判にひとりで延々とかみつくのは、害なのでご退場ください。

あなたのロジックでいけば、たとえば飯田橋や四谷の方がさらに交通利便性が高いのですから、千代田区富士見や新宿区四谷を勧めてもいいわけですし、中古物件さえほぼ存在しない市谷砂土原を取り立てて勧める必然性がないのは容易にお分かりかと思います。
さらに、市谷砂土原は私立中学校に通わせるのに最高な立地、というのは到底無理なので、あなたの投稿は提案としてほぼ無意味です。砂土原から通いやすい私立中学校など特になく、複数の中学校を徒歩圏・自転車圏内に抱えて半蔵門線も使用できる三番町の明らかな下位互換ですね。

[347: 匿名さん]

>>328
その条件であれば、いま出ている新築物件であれば、この物件がベストだと思います(もちろん、さらに予算を上げられるのであれば、後発の三井一番町や大和ハウス六番町も充分検討価値はあります)。

間取りと広さが気になるのであれば、中古のリフォームも含めて検討されるのが良いかと思います。ブランズ四番町、グランスイート六番町、グランドヒルズ一番町など、(決して安くはないですが)そこそこ出物はありますし、仕様もこの物件よりいい場合もあると思います。

[348: 匿名さん]

>>327
その感覚は古くないですか？最上ブランドのPMでも最近は乾式壁でしたよ。
湿式壁に拘るならもはやこのデベロッパーの物件は買えないということですね。

[349: 匿名さん]

今はマンションの買い時ではないということなのかもな。

[350: 匿名さん]

そういう見方もできます。だけどこの先上がる一方だという意見もあり悩みます。
2012,2013頃に購入した方が羨ましい。

[351: 物件比較中さん]

>>350
バブルの時には皆、そう思うものです。不動産も株価もどこかでピークがきます。ある筋では2016年がピークだとする見方も多いようです。1-2年様子を見ても人生は変わりませんから冷静に見ていきましょう。

[352: 匿名さん]

>>345
もうやめたら？
客観的に見て、このスレからずれてるのはあなたです。

[353: 匿名さん]

米経済がピークアウトしそうですね。
Fedが利上げすると混乱が大きい気がします。
日本株への影響を考えるとちょっと躊躇しまね。

[354: 匿名さん]

>>349
今後も乾式が主流だと思うよ。

[355: 匿名さん]

耐震、免震はあまり重要な要素ではないですか？
18階建なので気になります。

[356: 匿名さん]

>>355

気になる方は、ブランズ四番町の中古の方がいいかもしれませんね。
当面、これから建つ番町物件は、免震ないかもしれないので。

[357: 匿名さん]

耐震だからダメということはないと思います。事実、現行の耐震基準満たした建物は大地震でも倒壊してません。
ただ、免震とかあった方がより安心ですね。この辺りの少し前のマンションならもっと安くて免震当たり前、車寄せ、コンシェルジュ付、というイメージがあるのでそういう意味ではコスト意識して販売価格に反映させたかなと思います。今はそれらが全部そろうととんでもない価格になるのでは？

[358: 匿名さん]

とんでもない価格でいいから出して欲しい。
このままじゃ、番町が安っぽいマンション街になって、結局所有者全員が損をする。

[359: 匿名さん]

出てますよ。ブランズ一番町、買われたらいかがですか？坪750〜1000。
ここも坪600以上ですが、今の相場なら妥当と思います。仕様も悪くないと思いますよ。天井高2.6あるし、サッシは特注で解放感ありました。

[360: 匿名さん]

＞＞358
今でも耐震、車寄せ・コンセルジュなしのマンションの方が
番町でも多いですよね。
ここがそうだからといって番町が安っぽいマンション街になる
とはちと飛躍してませんか？

[361: 匿名さん]

番町エリアは地盤が良いわけですから、耐震でも充分ですね。
免震に価値を見出す方は、免震の物件を選べばよいと思います。

車寄せも同様で、交通利便性のいいエリアなので、車が不要と考える人も多く、
車寄せに価値を見出すかどうかは、人それぞれと思います。
この物件も、車寄せを設計することはできたはずですが、それよりもガーデンの充実を
とった、ということで、これはこれで有りだと思いますね。
それなりの戸数で、コンシェルジュもないのに管理費がかなり高いのは疑問ですが…

仕様についても、九段南の大和よりもやや仕様が落ちる印象ですが（いま思うとあの物件はお買い得でした）、パークコート三番町ヒルトップレジデンスの場所は番町の中でも高級感のある雰囲気ではないので、この仕様で問題ないと三井が判断したのではないかと思います（それでも一般的な基準からしたら高級・高額ですし）。

さらに高い仕様を求める方は、一番町の東急・三井、六番町の大和と選択肢があるわけですから、
しっかり棲み分けが出来ていて良いのではないでしょうか。
（といっても、このクラスだとクローズド販売ばかりですね）

[362: 匿名さん]

管理費高いです。
共有部充実してないし、コンシェルジュいないし、駐車場少ないし、戸数100近いのになんでかね？

[363: 匿名さん]

一番町のホーマットカヤの建て替えも相当高級物件になるみたいよ
90平米以上の部屋とのこと

[364: 匿名さん]

>>362
ほんとに意味不明ですよね、、びっくりしました。植栽かな？？

[365: 匿名さん]

>>364
植栽も普通ですよ。理解出来ない。その点はリーズナブルな説明なかったな。
ガーデンが充実という意見があったけど特別な印象ありません。なぜそう感じたのでしょうか？
あと細かいけど、全熱交換式換気、ミストサウナはない？