パークコート三番町ヒルトップレジデンス

[匿名さん]

東郷公園の東側で、九段小学校の北側です
パークコート三番町〇〇〇とかになるのかな？

件名 パークコート三番町ヒルトップレジデンス
地名地番 東京都千代田区三番町20番地
地上18階地下1階
着工予定：平成27年5月
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社
設計者 銭高組一級建築士事務所

公式URL:http://www.31sumai.com/mfr/X1301/
所在地：東京都千代田区三番町20番1他（地番）
交通：都営新宿線 「市ケ谷」駅 徒歩4分 、東京メトロ有楽町線 「市ケ谷」駅 徒歩6分
東京メトロ南北線 「市ケ谷」駅 徒歩6分 、総武線 「市ケ谷」駅 徒歩7分
東京メトロ半蔵門線 「半蔵門」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：53.94平米～101.19平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工：錢高組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[251: 匿名さん]

Jタイプのプラン面白いですね。
コの字型のキッチンは珍しくないのですが、シンクとコンロが逆！
コンロが奥の方が良いと思うのですが…どうなのでしょうか？

[252: 匿名さん]

番町のマンションによくある車寄せはないようですね

[253: 匿名さん]

コンシェルジュもいないんんですよね。
高級なの？

[254: 匿名さん]

コンシェルジュもおらず、パークコートとうたえるものは何一つなく、自分はテンション下がりました。
好みは人それぞれなので、気に入った人が購入すればいいんじゃないでしょうか。

[255: 匿名さん]

わたしは設備、仕様はなかなかいいと感じましたのでそこはパークコートとして
評価できると思いますね。
ただ、車寄がない、コンシェルジュがいない、管理費が高いというのがマイナス
かと思いますが。。。
高級マンションが多い番町地区で上記がないというのは、リセールにも響くような
気がしますね。

[256: 検討中]

>>255
それが価格に反映されていますか？

[257: 匿名さん]

上層階は坪800超ですが、共用設備のコスト落としている印象です。
例えば、駐車場30台中は20台はノーマルルーフ車用って、いかがなんでしょうか。

[258: 匿名さん]

価格は周りの中古位です。中古でも築浅、車寄せ、豪華エントランス、フロントサービス有り、免震というところが同じ値段で買えますね。
新築は良いですが、ただの耐震構造、管理人さんだけのまるでパークホームズのようなところを気にしなければいいと思います。
中層以上、２億前後ですから悩んでます。

[259: 物件比較中さん]

過去に比べて仕様やサービスはあからさまに落ちているのは、そういう時代なんでしょう。
曲がりなりにも番町のパークコートとして、コンシェルジュが無いのは大きいと思いますね、
悪い意味で。リセール的にも。
まぁ余計なサービスが無い分管理費などに反映されていればまだ良いのですが、どうなんでしょうか。

[260: 物件比較中さん]

>>243
キッチンの位置的にリビングの無駄なスペースが排除出来ているのはいいですね。
大抵は入り口ドアからキッチンカウンターまでの実質的な廊下部分ができてしまいますからね。
ただリビングインが無いのは良いのですが、柱が丸々2本入っていますし
ベッドルーム1、2の形状がいびつです。
リビングも14畳だけですしあまり90平米という感じがしませんね。
他のプランも柱は必ず入ってますし、全室リビングインのものがあったり
価格帯に見合う間取りなのかな？という気はします。

[261: 匿名さん]

管理費は別に安くないですね。

[262: 周辺住民さん]

同じ三井の一番町のほうは、番町らしい仕様や設備にこだわるそうですが、ここは眺望や抜け感を売りにしたいようです。
しかし約半数の住戸が50〜60平米前半で、これがパークコートですかって感想です。

[264: 匿名さん]

住所が三番町にあること以外は、文京区とかにある普通のマンションのイメージ。

[265: 匿名さん]

Kタイプがいいけど西陽が気になります。low-eでも暑いですかね？

[266: 匿名さん]

ここを２億で買うくらいなら番町パークハウスとか良い中古買った方がいいと思う

[267: 物件比較中さん]

なぜ❓

[269: 匿名]

>>268
そもそも比較の対象ではないでしょう。
ここは教育熱心なサラリーマン家庭狙いですね。

[270: 匿名さん]

坪単価600とかサラリーマン買えないのでは。

[272: 匿名さん]

>>268
ブランズザハウス一番町と、こことは、あまり比較対照じゃないよね。
クラスが違うでしょ

[273: 匿名さん]

>>271　近隣で同時期販売物件だからですよ。
>>272　クラスが違うと言いますが、こちらも高い部屋は＠800とかするとの話。
　　　　あちらも700とかの部屋もあるわけで、違うと言えば違うけど、価格帯が
　　　　かぶる部屋も結構あるように思いましたが。
　　　　

[274: 匿名さん]

>273
私は逆に三井・三菱・森ビル以外で坪1000万近くは抵抗あるな。

別にここがいいってわけじゃないけど。

[275: 匿名さん]

ブランドを盲信する時代は終わりましたよ、
ここを見ればわかるかと。

[276: 匿名さん]

101のプランは秘密なんですね…残念です。

[277: 物件比較中さん]

>>273
だからもう購入してて、こちらに興味がないのになんで見に来るのかね。
単に他の物件にけなしたいの？

[278: 匿名さん]

番町小学校の北側でマンション建築中です。もし分譲ならここより人気ありそうですね。

[279: 匿名さん]

>>277
そんなの勝手でしょう。
ご近所さんも覗きに来れるように
なっているのに。

[280: 匿名さん]

>>278
プレミスト六番町ですね。
同じ大和のプレミスト九段の営業から聞いてます。

ただ当初はここと同じ時期に売り出す予定と聞いてましたが、
今のところ情報がオープンになってないので、
延期か、ブランズみたいに内々で一部のお金持ちに打診中かも。

[281: 物件比較中さん]

>>274
同感

[282: 物件比較中さん]

>>275
横浜の一件の事故対応からはやはり大手がいいと思いました。

[283: 匿名さん]

ブランズ、坪1000万は一番高い部屋（175㎡）で、平均は750万。
天井高310㎝もあり、今時仕様を落としたマンションが増えている中
見応えはありますよ、ぜひ一度モデルルームにひやかしに行ってみては。

[284: 匿名さん]

>>282　それは保険みたいな物で、ブランド料としてあらかじめ高い値段で買わされているのだから。
モリモトとかともかく、東急レベルなら問題ないでしょ

[285: 匿名さん]

>>282
三井不動産も初めは中々責任を認めようとせず、震災のせいにはしてましたよね。
300万円の根拠も不明だか、金だけ払えばいいだろ的な感じの悪さが評価落としたわけだけど。

[286: 匿名さん]

ブランズ一番町って、最初は非公開で販売、売残りをいきなり第二期
で売出したところですよ。頼んでもないのにＤＭが来たけど。。。

ブランズそんなに評価できるならなぜ直ぐに完売にならないのかな？
もっと高い物件でも高い倍率ついて即日完売されているところもあるのにね？

いろいろご意見あると思うけどそれがマーケットでの評価ですよね。

[287: 匿名さん]

>>286
さすがに900、1000はあの立地としては高いからでしょう、立地の問題。

[288: 匿名さん]

>>286
それと、クローズだから見ていた人は限られるわけで、２期で完売(高いとは私も思いますが)するかどうか、また倍率がつくかどうかをみてからの評価で
いいのではないかと。

[289: 物件比較中さん]

>>288
人気があれば最後まで非公開のはず、

[290: 匿名さん]

パークハウスグラン南青山は、人気有ったけど、一部住戸はオープンにしていたよ。

[291: 匿名さん]

>>289
あくまでもクローズな限られた人数しか検討していないわけで、
2期の結果を見てから評価すればよい事です。
割高な部屋が残っている事は間違いなく、逆に2期で完売したらすごいですね。
千鳥ヶ淵ビューでもない立地なのですから。
ただ、数戸はオープンで販売するつもりだったようですよ。
そうしないと世間に広告出したり、ホームページ出したりして認知されないですからね。

[292: 匿名さん]

販売戸数は、事業協力者除くと48しかないようだけど
それで5戸売残りで2期。

どんな販売方法でも僅か48戸も売切ることが出来なかった
というのが正しい気がしますが。。。

仮にＰＣ赤坂檜町ならクローズな販売方法でも売切ってると感じますがね。

[293: 匿名さん]

すれ違い。

[294: 匿名さん]

まあ憶測で物を言っても仕方ないのだよ。

[295: 匿名さん]

免震構造でもないようですが、大丈夫でしょうか？
南西角の間取りを上手く変更する方法はありませんか？
詳しい方教えてください。

[296: 匿名さん]

LDKを拡大したいのか、マスターを拡大したいのか、それとも3室使いたいのか分かりませんが

洋室1か2をぶち抜いてLD拡大。
マスターと洋室2の壁をぶち抜いてマスター拡大。
マスターの南側の壁を南側に拡大して､洋室2の南側の壁をfix一段南側に拡大｡

[297: 匿名]

>>296
ありがとうございます。
3ベッドルームでは、1部屋リビングインにせざるをえないでしょうか？

[298: 匿名さん]

ここの111平米のプランを見た方はいますか？
どんな間取りでしたか？

[299: 匿名さん]

訂正です。
ここの101平米のプランを見た方はいますか？
どんな間取りでしたか？

[300: 匿名さん]

101平米は2階南西角の3LDKで2億弱でした