イニシア大井町ってどうですか？

[物件比較中さん]

イニシア大井町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
大井町駅とは少し離れていますが、物件周辺の利便性がどうでしょうか？
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区南大井五丁目1248（地番）
交通：京浜東北線 「大井町」駅 徒歩14分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩14分 （A1出口）
京急本線 「立会川」駅 徒歩8分
京浜東北線 「大森」駅 徒歩12分 （北口）
間取：2LDK～4LDK
面積：54.29平米～82.43平米
売主：コスモスイニシア

物件URL：http://www.i-oimachi.com/index.html
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：大和ライフネクスト株式会社


本マンションの資産価値・相場や将来性、管理会社や施行会社の実態についても教えてください。
（南大井周辺の子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[101: 匿名さん]

第一京浜を挟むので実際はもう少しかかるかと思いますよ。感じかたなので人それぞれですが、夜だと駅からここまでが暗く長くは感じました。

[102: 入居予定さん]

>>97
10数メートル以内に硬い支持層がきて、コンクリートで埋めるようなベタ基礎は安定して良いですが、
ここは支持層と呼ばれてる層は20数メートルですから、この場合でしたら、杭基礎の方が安定はしてると思いますよ。

[103: 購入検討中さん]

いつから、売り始めるの？

[104: 購入検討中さん [男性 30代]]

>>102
支持層まで20数メートルというのはどこからの情報ですか？
私がモデルルームで拝見した地盤調査結果報告資料によると、デベが実施した観測地点では全て支持層まで数メートル以内だったと記憶しているので、もしデベ発信以外の情報をお持ちでしたら、ぜひ詳細情報の共有をお願いします。

[105: 周辺住民さん [男性 40代]]

今週月曜日のような京浜東北線の輸送混乱発生時を考えると、京急立会川に迂回できるこの南大井一帯は便利かと思います。首都高速中央環状線へのアクセスも便利ですし。

[106: 匿名さん]

ピンポイントではないですが、一番近い地点です。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/fileDL.ashx?dl=s...
少なくとも１０ｍ以内でＮ値５０以上はなさそうですね。
もちろんデベの地盤調査結果報告資料も信頼できるものだとは思いますが、周辺はこういう状況ということですね。
こういった状況と、周辺のマンションの基礎の深さ（２０ｍ以上）を考慮してもいいとは思います。

基礎は最良であるべきだとは思います。その最良は、まあ人それぞれですけどね。

[107: 匿名さん]

いよいよ販売開始ですね。
第1期1次で33戸も売り出す。
つまり33戸はの要望が入ったってことですね。

価格 4,798万円～8,498万円
最多価格帯 6,200万円台（8戸）
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 54.29m2～82.43m2

抽選になるくらいの物件なのかな？

[108: 匿名さん]

いきなり33戸にはびっくりです

こことは関係ないですが、目黒のタワーは販売センターのオープン前にもかかわらず
資料請求が１８０００件を超えたと発表されてました

都心に限っては物件数が減って買いたい人が溢れてるのでしょうか？
それにしても１８０００件もどうやって対応するんだろう

[109: 周辺住民さん]

JR不通時の京急の振替輸送なんて乗れたもんじゃないんですけどねえ。

ＬＤＫのまとめて表示といい、名称といい、基礎の件といいどうもしっくり来ないことが多い物件ですね。

[110: 匿名さん]

大森海岸のイトーヨーカ堂は便利ですよ。京浜東北が止まっている時は、モノレールの大井競馬場を利用するのもいいかもしれません。

[111: 匿名さん]

47戸中、第1期1次で33戸ってすごいですね。
駅からもちょっと距離があるし、
ここまで人気が出るとは思わなかったです。
今週末が抽選日のようですね。

残りは2期での販売になるのでしょうか。

[112: 匿名さん]

価格はお隣のパークハウスとあまり変わらないくらい？

[113: 匿名]

パークハウスより知名度が低くて、基礎が安くて、価格は１〜２割増しくらいですね。
大井町からもパークハウスより遠いですし正直割高。

あと数字を真に受ける人が結構いらっしゃるのにも、不自然な人気なんですねレスにも驚きです。
３月に販売したゴクレは８部屋を完売できなかったんですよ。
つまりこの近辺での販売は完売しなくても仕方のない市況になってるんです。
そこへ来て３３戸を売り出す、そこには二つの目的があると思います。

１.申し込みがいっぱい入ってる人気物件と見せるため
２.ゴクレへの対応

特に２ですが、ゴクレは入居開始してます。
つまりゴクレとイニシアで比較してる人は今決めたいわけです。なのにちまちまと数戸ずつ出してもしょうがないですよね、買いたくても買えなかったじゃ売り逃しになりますから。
そもそも家賃の支払がなくなる時点で今完成してる方が有利でもあります。
また完成した物件は今後値下げの可能性もあります、ゴクレが値下げする前の今契約をしちゃえというのがイニシアの考えかと思います。
イニシアからしたら隣がゴクレみたいなデベでラッキーって感じじゃないですかね。完売が出せなくても仕方ない状況を作ってくれたんですから。

残ってる物件も低層階など価格戦略を見据えてますからイニシアも完売を見込んでないと思いますよ。

[114: 匿名さん]

>>113
さすがに３３戸完売は難しくても、そこそこに売れるんじゃないでしょうか？
もし不人気なら逆に１期は１５戸ぐらいに絞って即日完売をアピールすると思うのですが。

どのデベでも、１期２次３戸、１期３次２戸…といった感じで今はお客さんが付くたび少しずつその住戸を売り出すようになってます。３３戸売り出すのはそれなり人気があってお客さんが付いているのではないでしょうか？

どちらにしろパークハウスを買った人は正解でしょう。
建築費が上がっているので、今はあの価格では出せないと思いますよ。

[115: 匿名さん]

人気のあるないは正直わかりませんが、
新築のマンションはいくつ売れたかが非常にわかりにくいブラックボックスですからね。
３３戸中３２戸売れようが、１戸売れようが、完売できなかったで、
営業の人が「すごい申し込み数があり、かなり決まりました」と言えばそれでおしまい。
数少ない目に見える部分はこういった掲示板での評判とかじゃないですかね。

今後の売り文句はこんな感じと勝手に予想。
「うちは近辺では一番申し込みのあった物件です。
　ほら１期で３３戸も売り出して、残念ながら完売はしませんでしたが、かなり決まってしまったんですよ。
　新築のマンションは申し込みのあった部屋を販売するので、この販売戸数はそういうことなんですよ。
　ここだけの話、隣のマンションは１期の販売戸数は１ケタで、それでも完売できなかったんですよ。
　同じマンションでもこれだけ違うんですよ。
　今回紹介できるのは、かなりいい巡りあわせです。いかがでしょうか。」

[116: 申込予定さん]

パークハウス南大井の価格を知っちゃうと、たしかに高いのですが。
ここに限らず、どこも1割2割上がってますから、こんなもんじゃないでしょうか。

[117: 検討中の奥さま]

ちなみにパークハウス南大井も、第１期で49戸中30戸を売りに出してましたから、特別多すぎないのでは。

[118: 匿名さん]

３３戸の一覧はお客さんに渡っているので、売れ残ったところは二度と新規発売できません。
無理して出して売れ残ると、販売上非常に不利になりますよ。（コスモスイニシアはむしろチマチマ小分けして販売している印象）
物件概要にも販売残（売れ残り）の戸数が表示されるので、イニシア行徳のスレなどでも“あと何戸”とカウントダウンのレスがついてます。
セールストークのために多く出すというのはちょっと考えにくいです。買うお客さんも一生に一度の買い物、セールストークに惑わされるほど単純じゃないと思いますよ。

[119: 匿名さん]

＞106さん
こんなサイトあるんですね、ありがとうございます。

こう見ると、近辺にすごい優秀な硬い地盤が浅いところにあるとは言えないと感じますが、とにかく勉強になります。
自分で調べることも結構できるんですね、自分の無知を知りました。

[120: 匿名さん]

水回りがとても使い勝手の良い設備になっていますね。
一つ一つの空間も広々として感じで間取りが良いと思います。
価格は少し高めにも感じましたが、まずまず良い感じです。

[122: 匿名さん]

またヤマダ粘着キチガイが出てきた。
ヤマダの前の丸井が閉店した時の写真だろそれ。

http://www.yamadalabi.com/shinagawa-oi/

[123: 匿名さん]

>118さん
>>物件概要にも販売残（売れ残り）の戸数が表示される
すみません、ちょっと見つけられなくて。。。
結構表示している物件多いんですかね。
なんか自分のよく見る物件だと、販売残が表示されているところが一つもないんです。。。

[124: 匿名さん]

>123さん
それは販売前の物件を見ているのでは？
〇期〇次といった表示がなく、分譲中（いつでもどうぞ状態）と表示されてます

例えば…
イニシア高砂　　　分譲中3戸　4期1次2戸
イニシア調布国領　分譲中3戸　3期2次2戸
イニシア行徳　　　分譲中7戸　最終期7戸

[125: 匿名さん]

たぶん123さんは「全戸数に対して」の残数が掲載されてると思ったのでしょう。
完売が続いているか、最終期以外では全戸数の残はわからないと思いますよ。もっと言うと必殺のキャンセル待ちで復活することもありますし。

というか、一つ上で提示されたものは今販売中の戸数がわかるだけなので販売残がわかるというのは言い過ぎな感じがしますので、123さんのレスもわかりますけど。

[126: 匿名さん]

初めてマンションを買おうと思って、色々みていると
ワカラナイ事って多いですよね。
結局はどこがどれくらいあるのかしら？なんて全然ウェブ上ではわからないですし。
最終期先着順だともう○戸しかないのか～みたいな感じになるけれど
それ以外だと判りにくいですよ、ホント…。

[127: 匿名さん]

>>126
最終期は先着順だと戸数が分かるのでしょうか？

[128: 匿名さん]

なんか販売の残がわかるなんて言ってる人がいるんですね。
そんなのがわかっていたら、時折みかける「あと何戸なんですか？」なんていうコメントが出ないですよね。
買い手がある程度デベの売り方に疑ってかかるのも無理はないです。

[129: 匿名さん]

ここの会社が信用できなければ他を買えばいいだけ。
なぜ何度も投稿するんでしょう。

[130: 匿名さん]

あまり人気ないんですかね。
たしかに現時的ぱっとしませんが、田町〜品川〜羽田エリアの将来性を考えると、このエリアはそこそこ化けると思うんですけどね。

[131: 匿名さん]

あえて化けなくても、ほどほど便利な今ぐらいで十分という考え方もあろうかと。

[132: 匿名さん]

いろんな意見があるから総合的な判断ができるんだと個人的には思いますけどね。
気にしすぎなのでは。

[133: 匿名さん]

またその話題に戻るのですか。

[134: 買い換え検討中]

モモレジさんがココ取り上げたね。なんかデザイン性が高くて売れてるみたいね。コスモスイニシアは頑張ってる良心的なデベと言えるよね。

[135: 物件比較中さん]

デザインがよくても、そのぶん基礎が安いのは、どうなんですかね。
デザインなんて、はじめだけですよ。

[136: 匿名さん]

地盤調査、構造計算を行って必要な基礎を決めていきます。計算が正しくなければ建築確認は下りないですよ。
もし杭基礎ならどんな杭を何ｍまで打たないといけない、もしベタ基礎ならどれだけ掘ってどのような地盤改良をしないといけない、そういった中からどの基礎にするかを決めていくはずです。

図面どおり工事されていれば、方式の優劣じゃないと思いますよ。（図面どおりの工事がされてるかは確認のしようがないですが）

[137: 匿名さん]

優良かどうかは判断しかねますが、少なくともやや正直ではないと思う方はいらっしゃるかと。
錯誤を期待してる感じが見受けられますね。

[138: 匿名さん]

134さんが紹介されているブログ、良いところもそうでないところも
詳しく書かれていて読みごたえありますね

[139: 周辺住民さん]

今日みたいな京浜東北線輸送混乱時でもりんかい線とかいろいろ交通手段があるのが、大井町の良さかと。

[140: 匿名さん]

それはあるかも。
交通手段が色々とあるという点はすごくいいんじゃないかと思います。
23区内だと、比較的不便することも少ないけれども。
りんかい線があったりとか、あとバスが意外と便利であったりとか、
いろいろと良い点がありますかね。

ももれじさんという方のブログがいいんですか。
勉強の為に見てみようかなぁ。

[141: 匿名さん]

先週の販売は好調だったのかな？
お隣のゴクレは静かですねー

[142: 匿名さん]

こちらも十分静かです・・・
交通網を褒めている方以外は

[143: 匿名さん]

区内でしたら鉄道インフラは重要。
郊外で一生車持つ生活+4200万住宅と
都内車なし6000万マンション
トータルだとそれ程変わらない？？

[144: 匿名さん]

６０００万を安く思わせようという露骨なレスが。

それにしても、誰も１期１次の話をしないですね。
ここにいる方々は少なくとも状況を知らないのかな、残念。

[145: 匿名さん]

＞144さん
1期1次は先週末に抽選があったんですよね。
ここでは話題に出ませんが、申し込み数はどれくらいあったのでしょう。
そして間もなく1期2次販売がはじまりますがGWを控えているにもかかわらず
イベント開催のお知らせもなく、更新頻度も低い。とても静かですよね。

[146: 物件比較中さん]

ずいぶん人が少ないね。
みんな他にいっちゃったの？？

[147: 匿名さん]

1期2次はGWにぶつける訳ではなく、5月中旬に販売開始となるんですね。
道理で何のイベントもなかった訳です。

あと、ここはコミュニティサービスの1つに顔見知り同士で子供の送迎や託児を
頼り合うものがあるようですが、事故などの心配はないのでしょうか。

[148: 匿名さん]

このマンションで注目したのは、品質管理体制です。
社内外の検査員が現場チェックを行う点と、建築検査2回、住宅性能評価機関の検査5回、第三者検査機関による検査3回、QITによる自社検査12回。
これは、凄い評価できる点では。

[149: 匿名さん]

一期二次出ましたね。
二部屋。既に要望書入っている部屋のみ
売りに出したのでしょう。

販売戸数 2戸
価格 6,398万円・6,698万円
間取り 2LDK+S（納戸）・3LDK
部屋 303 ,408
専有面積 75.03m2

[150: 匿名さん]

他スレからだけど、

都心上空ルートに向けて国交省がいよいよ専用サイトを立ち上げたようです。

羽田空港のこれから
http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/

新しい飛行経路
http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/international/i/new/img_04.png

飛行する高さと航空機の音
http://www.mlit.go.jp/koku/haneda/noise/i/flight/img_01.png