ジオグランデ岡本一丁目

[ご近所さん]

公式URL：http://www.geohankyu.com/okamoto/
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社鴻池組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

所在地：神戸市東灘区岡本1-64-1（地番）
敷地面積：1019.41㎡
用途地域：第一種中高層住居専用地域
建ぺい率・容積率：60％・200％

総戸数：16戸（店舗1戸、集合住宅15戸、事業協力者住戸１戸含む）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上4階地下1階

竣工時期：平成28年3月中旬竣工予定
入居時期：平成28年03月下旬入居予定

ほとんどの住戸が100㎡超でございます・・・
近所の賃貸から住み替えたかったが・・・手が出ません。
入居希望の方、書き込みをどうぞ

[1: 匿名さん]

岡本ということで気になりますが、高そうですね。
100越えということで、ファミリー層狙いでしょうか。
うちは無理ですが、戸数が少ないのはいいですね。
どのような間取りになるか、今から楽しみですね。

[2: 匿名さん]

地権者住戸あり、かつ、3月中竣工、3月末入居か、、、
この概要見ただけでも萎えるね、、、

[3: 匿名さん]

えっ！ここって摂津本山の北口から正面に見えるところですか？
何もかもが近い最強立地ですね。たぶん阪急JRのちょうど間？
ファミリーといっても100平米以上だと手を出せる方
少ないんじゃないですかね
どちらかというと、山手が生活上つらくなってきた富裕層の
老夫婦とかが買いそうな気がします

[4: ご近所さん]

スレ立てた者です
近所の方の話によると、１階は眼科が入居（区分所有かテナントかは不明）して、
２階から住戸だそうです。２～４階までは１フロア４戸、最上階のみ１フロア３戸だそうです
授業協力者の方がどの住戸に入られるor権利を持つかどうかはまだ分からないそうです
階数については建築基準法上の表記になる可能性があるだけで、実際は５階建てです

[5: 匿名さん]

芦屋の時みたいにモデルルーム無しで面談販売になるんじゃないの？

[6: 購入検討中さん]

とてもいい場所なので検討してますが高そうですね。
お隣のスナックビル？
時々ライブもされてるようでちょっと気になります・・・。
ご近所の方でわかる方いれば教えてほしいです。

[7:]

全然問題なし。利便性は岡本で並ぶ物件がないほどの最強だね。
地権者はたぶん前から開業されていた目医者さんだから、
この点も何ら問題なし。

モデルルームなしで売り切るつもりの模様。
引きが多いのかな。

[8: 匿名さん]

もう、ほとんどが１００㎡超えというだけで、高いのは想像がつきます。
用途地域も第一種中高層住居専用地域なので悪くないですし。
しかも１６戸って？！少ない～。
1フロアに４戸くらい？
１戸は、店舗だけど1階に入るのかな。

[9: 匿名さん]

立地は最高ですが、夜は学生の飲み屋街になってて、少しうるさそうですね

[10: 購入検討中さん]

ここは土地の所有権はどうなるんでしょうか？

[11: 購入検討中さん]

意味不明なこと聞くなよ。ふつうの物件と同じ。

ここは便利だな。でも、隣の学習塾は、建設中どうなるんだ。

[12: 匿名さん]

岡本っていうほどいいかなぁ。

高くて当たり前って感じの住環境のように言われていますが、
んー、別に？って感じなんですよねぇ。
人気がありすぎるせいか、かなりゴミゴミしてるし。
芦屋に比べると狭い間取りがメイン。

教育が～っていうのであれば、
芦屋に住んで、小学校から私立っていうほうが、
よほどスッキリします。

[13: 匿名さん]

芦屋ってどの辺りを指しているんでしょう。
イメージのいいところは不便だしね。
確かに岡本の駅前は学生が多く鬱陶しい。
少子化で大学がなくなったら特急も止まらなくなるでしょうね。
そうなったときに駅前がどうなるか？

[14: 匿名さん]

芦屋と岡本ではまた違った雰囲気ですよね。
芦屋はしっとりとした感じが見えるけど
岡本はせかせかした感じに見える。人が多いせいかな。
確かに学生は多いです(笑)活気はあるんだと思うけど。

[15: 周辺住民さん]

岡本の住民です。

居住地に何を求めるのかは、各人の価値観しだいですので、
一律に決めることはできないと思います。
個人的には、住んで数年ですが、
子どものいる家庭にとってはとても住みやすいところだなというのが実感です。
具体的には、買い物も便利、２線使えて、小学校も落ち着いていて、
すくなくとも私の周囲は穏やかな落ち着いた常識人の方が多く、
エキセントリックな方はいらっしゃいません。
駅前や通学路には学生は多くいますが、それほど大騒ぎするわけでもなく、
私は通学路近くに住んでいますが、生活上特に困ったことはおきていません。

芦屋の山手にはには芦屋の良さがあるし、阪急御影近辺には御影の良さがあります。
ぱっとみてわかる高級感を求める方には、両者がおすすめです。
その一方で、岡本には岡本の良さもあります。

[16: 匿名さん]

私も産まれた時から岡本の住民なんですけどね。

なんていうか、無駄に評価が高すぎる気がするんですよねぇ。
あんまり期待値が高いと、引っ越したあと、
がっくりこないか心配で、そういう投稿をしてしまいました。

いくら校区がいいっていっても、
所詮は公立ですからねぇ。

なのに、某有名一貫校のような進学率を期待されてる方々が多くて・・・
んーってなるわけですよ。

お住まいなら私のいってること、ご理解いただけると思います。

[17: 匿名さん]

フェンスについてる看板見ましたが工事開始が２０１５年５月・完成予定が２０１７年８月と書いてました。

５階建てなのに工事長いなと思いました。

[18: 匿名さん]

完売御礼になっていたんですが。
http://www.colors-associate.com/produce/okamoto1chome/
そんなことないですよね？
一般的に公開されない方法で販売ですか？
まだ、工事にも着工していないのに。
何かの間違いですかね？

[19: マンコミュファンさん]

＞＞１１
偉そうに言うなよ、定期借地権の場合も普通借地権の場合も可能性ありやろ。
地主に土地に拘りがあれば変則的な事もあるよ。内容を確認した上で言ってるのか？
１０の疑問は別に変でも可笑しくもないよ。

根拠なく言うが、ここは賃貸とちゃうのん？

[20: 匿名]

18さん
岡本プロジェクト違いですよ。
あなたの貼ったリンク先は戸建を手掛けてる会社の別の岡本プロジェクトです笑
こちらは阪急のマンション建設のプロジェクトです。
よって完売していませんからご安心下さい。

[21: 匿名さん]

18さん
ちなみにそこにもワコーレが建つみたいですよ。
戸建が建つと思ってたのですが、ワコーレの看板が出てました。
この阪急の近くにも建つのに。。。

[22: 検討中の奥さま]

１９よ、そこまで言うんだったら、確かめて言いなさいよ。賃貸 ？　頭炸裂してるの。

[23: 匿名さん]

＞＞２２
確かめもしないで断言してるお前が「確かめて言いなさい」とは笑わせるなよ。
断言せず質問している人間に「意味不明」とか、よく言うもんだな（呆）
アホは退場しなさいね。

[24: 匿名さん]

詳しい情報が無いのですね。
ホームページなども無いまま販売されるのでしょうか。
広さはけっこうありそうで、間取りなんかも見たかったのですが。
スレ主さんは現地の看板か何かで情報を得られたのでしょうか？
15戸程度なら周辺地域だけの宣伝でも売れてしまいそうですね。

竣工予定はどうなのでしょう。
スレ主さんによる情報だと平成28年3月中旬予定とのことですが、
17番さんが見てこられた看板では2017年8月となっていたとか。

[25: 検討中の奥さま]

２３よ、すでに確認済。お前が間違い。賃貸ではない。分譲。阪急に確認すらできないアホのお前が消えろ。

[26: 周辺住民さん]

最近の強風の日には、敷地の土埃が舞って近隣建物の中にまで入ってきて迷惑しています。定期的に水撒きをしていただくか、シートで土壌が露呈しないようにしていただくか、必要な対応をしていただきたいものです。

もともと建っていた家屋の解体工事の際も、騒音と振動が激しかったです。明らかに80db以上、震度2以上がずっと続いていました。本当にネガキャンとかではなく、ひどいものでした。マンション建設の際も、騒音と振動による苦情が出てくることは必至です。近隣の医療機関、美容院、学習塾はじめ商業施設の営業のことはおかまいなしなのでしょうか。

モデルルームやホームページを作る作らないは営業手法の問題でしょうから結構ですが、近隣への工事説明会はきちんと開いていただきたいです。近隣対策屋などを使って形だけ近隣住民の意見を聞いた体を装うのではなく、実際に阪急不動産の方から誠意ある説明がなされることを期待します。形骸化しつつある岡本協議会、岡本商店街振興組合もきちんと説明会開催要求をして、商店街が不利益を被らないように守っていきませんと。何のために会費を払っているのやら。

場所的には、かなり幅広い層にとって利便性の高い立地です。震災後に阪急の特急が停車するようになり、JR摂津本山駅も新駅舎が完成、ここ10年だけ取ってみても、活気がますます増しています。活気があるというのがこの地のメリットであり、デメリットでもありますね。唯一「静かに生活したい層」にとっては、不向きかと思います。

[27: 購入検討中さん]

駅前立地で静かな環境探している馬鹿はおらんやろ。

[28: 匿名さん]

>実際に阪急不動産の方から誠意ある説明がなされることを期待します。

誠意がある説明って何ですか？
金ですか？

[29: 周辺住民さん]

>>28さん

26の者です。すみません、この業界で「誠意」というと、そういう意味にも取られてしまいますね。そうではなく、本当に文字通り、周辺住民の話にも形だけでなくきちんと耳を傾けて下さい、ということです。阪急不動産ですから大丈夫と信じたいところなのですが、解体工事があまりにひどかったので、要望したいと思っているところです。駄文にお付き合いいただきありがとうございました(27さんも)。

[30: 28]

そうですか・・・
下衆な勘繰りをしてしまいました。
すみませんでした。

[31: 購入検討中さん]

形骸化とは、一方的でひどい言い分。協議会と振興組合に知らせて、開示請求してもらうように提起します。

[32: 匿名さん]

そんなことでは個人情報は開示されませんよ(笑)

[33: 匿名さん]

公式ページなど無いのですか？一般公開されないというのも寂しいですね。
それでも売れてしまうのでしょうか。現在、どんな状況なんでしょう？
販売されているのか、もう決まっているのか。
ほとんどの住戸が100㎡超という贅沢な間取りに興味があるのですが。
階数から考えると全戸角部屋にはならないですよね。それとも前後左右で全戸角部屋なんでしょうか。
価格は高いんでしょうか。いろいろ気になりますね。

[34: 匿名]

現時点で声がかかっていないのでしたら厳しいですね。
会社経営、開業医、超一流商社、放送局、阪急不動産が事前に
声をかけている老齢の資産家あたりにしか購入できない価格です。
90平米～9,000万後半、最上階の150平米は2億超えてます。
2～4階の間取りのみ角部屋ではない物件が3戸ありますが
それ以外は全て角部屋です。
ただし、眺望という意味では4階以上でないと期待できないとのこと。

[35: 地主のちょっとしたしりあい]

>>24
木一ムページありますよ
岡本1丁目で検索するとワコーレ岡本ザ・スイートと言うのが出てきます
資料請求もできますよ

[36: 検討中の奥さま [女性 30代]]

ワコーレ岡本ザスイートはワコーレで…こちらの一丁目は阪急不動産なので別物です。

[37: 匿名さん]

土工事の振動と騒音が日中ずっと煩いです。どのマンションでも普通はせめて防音シートくらいはするでしょうに、こちらは敷地の四方まったくなし。本当に鴻池組がやっているの？という感じです。下請けはその限りではなし、ということでしょうか、残念です。

[38: 匿名さん]

舞い上がる粉塵だってひどいものですよ！
人通りの激しい通りのすぐ際で工事していて、これほど対策をしないのって通報ものだと思います。
目にゴミが入るし、粉塵も吸い込むし。

[39: 匿名さん [男性 50代]]

この辺りの土地の地相について、阪神淡路大震災時のことなど、
何かご存じの方がいらっしゃいましたら、お教えくださいませ。

よろしくお願い致します。

[40: [男性 50代]]

この辺りで約150平米で2億ほど、という価格は妥当な価格帯だと思いますか。
今後、値引き販売があると予想されますでしょうか。

[41: 匿名さん]

ここは本当に鴻池がやってるんですかね。コンクリート打設実施前日に周辺施設に通知してこられても…。しかもこれって2階だけですよね、まさかひと階ずつ直前に通告してくる感じですかね…。生コン車が敷地からはみ出るくらい敷地いっぱいのランドプランになっているせいで、ここを通行する車と歩行者が接触事故を起こしたりしてますが、ちゃんと把握してるんですかね。まさか敷地外のことだから関係ない、とか考えてないですよね、鴻池さん。
防音シートも以前張ってなかったのがようやく張るようになりましたが、だからと言って鉄管ガラガラガッシャンやり放題というのはいただけませんね。本当に防音シートが気休め程度でしかないというのがバレバレですよ。とりあえず鴻池には下請け業者の監督をもっとしっかりしてもらわないと！今後ここに住まう人たちが、周辺施設、周辺住民から疎まれる状態に現状なってしまってますよ。作って売るだけの人たちには関係ないんでしょうが…阪急にもそこまで考えて「品と質」とか謳ってもらわないと。
工事事務所に言っても神戸市に言っても何も改善されないので、どうしようもないですね。

[42: 匿名さん]

完売物件ですか。なんだか掲示板のカキコミが物騒で。何か問題だったんですか？周辺住民の方に嫌われてしまうと、住んだ後にもわだかまりが残りそうなので気になってしまいます。穏便にいきたいですよね。

[43: マンション検討中さん]

ジオグランデ岡本１丁目
http://www.geohankyu.com/okamoto/

ホームページ開設されてました！

[44: 口コミ知りたいさん]

>>42

総戸数17戸の内、5戸が完成在庫の売れ残りって予定外れたんだろうね
お金持ちも梅田やら大阪中心部に住むようになったもんなー


http://www.geohankyu.com/outline/ggo1.html

先着順 / 販売概要
販売戸数 5戸
価格 12,400万円～20,400万円
間取り 2LDK・2LDK+F
専有面積 108.32m2～151.44m2
バルコニー面積 5.91m2～45.81m2
サービススペース面積 4.2m2～4.98m2
アルコーブ面積 2.16m2～5.45m2
管理費(月額） 27,420円～38,340円
修繕積立金(月額） 10,840円～15,160円

[45: 通りがかりさん]

これが岡本価格ですか。めちゃ高いですね。

[46: 口コミ知りたいさん]

>>45
『阪急岡本ブランド』健在なんだね

平米単価だと
新築価格で比較すると去年完成した大阪の地下鉄御堂筋線中津駅から駅直結のタワーマンションの最上階の一番高い部屋よりもジオグランデ岡本一丁目の方が高いね

2015年築
ザ・セントラルマークタワー
35階　117.2m　1億2,800万円
35階　160.76m2　1億8,900万円

[47: 匿名さん]

良い立地だけど
最低価格が1億2,000万以上とかだと
そりゃ掲示板も盛り上がらんわな

給料で買うとなると35才で世帯年収2,500万以上だろうし
現実的には資産家しか買えない金額だな

[48: 匿名さん]

>>47 匿名さん
35歳で世帯年収が2500万以上っていう基準の算出根拠を教えていただけますか？

[49: 匿名さん]

公式ホームページ、スクロールするのが長くて大変です。もっといいページの構成はできなかったものでしょうか。

価格がすごく高級で、見てるだけの物件になりそうです。販売戸数がしかも5戸。1億超えているマンションでも買える、限定的な方に売るんだろうなと思っています。

35歳で年収2500万円以上なら買えるんですか？うーん、他の方も言うように、掲示板も盛り上がりませんね。私は買えないので、傍観してます。すぐ売り切れるか、もしくはずっと残るか。どちらでしょうか。

[50: 周辺住民さん]

検討中なら止めておいた方がいいかも。阪急もブランド先行で対応悪いし、「管理会社は最悪最低」と、近くのジオブランドの住人が話していました。

[51: 評判気になるさん]

>>48
>>49
ざっくりこんな感じですねー
ローンだけなら1,800万の4分の1の支払いなら余裕ですね
もちろん管理費、修繕積立金、固定資産税とかもあるから住宅部分で年間出費600万くらいで年収の3分の1ですよね
2,500万の年収が続くなら厳しいけど35才以降もどんどん昇給していく前提なら余裕で買えますね


35才
額面年収　2,500万
手取り年収仮定　1,800万

マンション本体価格　1億2,000万
頭金　2,000万
ローン1億円
60才定年までの25年ローン
元金金利年間返済額450万

[52:]

さすが、岡本。

場所は非常に便利。
学区もいい。
でも、一般ファミリー向けではないよな。

[53: 毎日通ってます]

１億以上、２億以上出せる層が
岡本駅から２分、摂津本山から２分の立地を喜ぶとでも？
このレベルのマンションに住める人が
駅から近いことを望むなんて思わないし。
また、この前の道って学校も多くて
阪急とJRの乗り換えの必ず通る道で。
しかもその道から奥まってるわけでもなく。
道にめっさ面した玄関。
西宮北口のグレイスといい、
最近のジオ、大丈夫？といいたくなる。

[54: マンション検討中さん]

>>50 周辺住民さん

[55: マンション検討中さん]

検討じゃなくて、ジオに住んでるんですが... 何せ 阪急ハウジングサポートは、酷いです。 六甲のジオに住んで２３年 管理をしていた 阪急ハウジングは... 23年 一度も 清掃していなかった マンホールが見つかり

[56: マンション検討中さん]

ただただ売れ残っているだけ。
地権者の眼科のジジイさえいなければもっと売れてたかもね。
近所のエスコンは早々と完売。

[57: ５３です]

まだ売れ残ってるーーー！

[58: マンション検討中さん]

こちらをぜひ購入したいのですが
阪急不動産のHPには載っていないのですが、まだ残っているのでしょうか？