DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その22

[匿名さん]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その22です。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分
山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.67平米～123.77平米
売主：住友不動産

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541849/
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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[501: 匿名さん]

「売り出し済のところが9割売れた」っていうのは「ＷＥＳＴの9割売れた」とは全く違う話ですよ。
わざとごまかしたりとぼけたりしてるんでしょうけど。
しかも人気物件なら売り出し済の物件は即日申し込みありで販売済となります。売り出したものが1割でも残ってること自体、一般的にいう人気物件とはかけ離れた数字ですから。
周辺物件では販売開始時期からの月あたり販売数が一番少ないのは既知のとおり。
それが悪いというわけではなく煽りのステマはやめましょう。
普通に検討させてください。

[502: 匿名さん]

ポジ＝ステマといっている人が多いですが、逆ステマっていうのも社会問題になっているのを理解してますかね？
逆ステマによってつぶれる飲食店とかありますし、ポジよりよっぽど悪質。

[503: 匿名さん]

ここは人気が無く売れないのでないのでは無く、高い（割高）と思う人が多く
買うに踏み切れない人が多いので売れてなくても全然気にしません。

[504: 匿名さん]

>>501
結局、「売り出し済のところが9割売れた」っていうことでいいんですよね？

[505: 匿名さん]

どちらかというと売り出し済みなのに1割売れてないところがあるが正解でしょう。
売れ線物件だというならば

[506: 匿名さん]

ここを買える人はそこそこ経済力のある人、ここが割高な物件であることも理解してるはず、なのにここを買うのは、ここで暮らすことで割高な部分を自分にとっての満足感で十分ペイできると思ってるんじゃないかな、経済力に余裕のある人にとって重要なのは暮らしを楽しむことだと思う。

[507: 匿名さん]

＞５０６
まさにそう思います！1000万とか3000万でガタガタ言う人は買わなきゃいいだけのこと。住みたいから買う，それだけです

[508: 購入検討中さん]

>>500
TTTは参考にならないって言われたんですけど、500さんもそう思いますか？

[509: 匿名さん]

500です

ＴＴＴはＤＴ竣工時に築年数もかなり違います。よって階数と同じような眺望条件で広さが同じ部屋であればＴＴＴより安くなることはないはずですよね（橋ができれば見かけの駅歩分は負けませんからね）。ただ低層階や眺望条件が悪いと条件の良いＴＴＴより評価が低くなることも十分あり得ると思います。どちらかというとＴＴＴよりＫＴＴとの比較の方が簡単だと思います。個人的な予想としてはＫＴＴより5-10%くらい高めで中古で捌ければという感じじゃないでしょか。購入時と同じくらいの20％高で値付けする売主も当然出てくると思いますが、その値段ではさすがになかなか売れないと思います。専有部の仕様が良くないのでオプションでＭＲクラスまで上げてある部屋であればＫＴＴの20％増しでもいけるという線ではないでしょうか

[510: 匿名さん]

>>509
一期の始めに売れた部屋限定でそんな感じ

先着順はもっと厳しい

[511: 匿名さん]

ここを割高と感じた人は、
もうやめとけばいいと思うよ。

既に500世帯以上は、価値に見合うと思って購入済みなんでしよ。

KTTでもティアロでもベイズでも他にあるわけだし。

割高って思った人は、ここでいくら検討しても、
これから割安と感じるようになって購入にはいたらんでしょ。

[512: 匿名さん]

リセールが厳しい物件って、豊洲のときも言われてたね。
今のスミフ豊洲どうすか？
買った友達いますがウハウハですよ。笑
その人はSKYZも買ってました。

[513: 匿名さん]

割高と思うなら迷わずティアロでしょ。
駅13分ですが、とにかく安い。笑う
買いもはドトールにチャリで行きまーす！！

[514: 匿名さん]

ここの先着順は売れなくてとりあえず出した先着順とはわけが違うよ。
だから最初の土日で9割埋まったでしょ。
そういうこと。

も〜、MRも行かず語ってると恥かくぞっ。

[515: 匿名さん]

>>513
知り合いが住んでるけど、駅遠だけ目をつむれば、とても住み心地いいみたいですよ。

[516: 購入検討中さん]

>>512
スミフ豊洲は結局値上がりor同値くらいでしたっけ？
あの時は地価も下がってましたもんね 今はかなり上がっちゃってるし、判断難しいかなって

>>509(>>510)
ありがとうございます。勉強になります。KTTの新築価格からの5-10%って感じですかね？KTTのオーシャンビューを見てみると平米100万弱、角部屋は110万弱。あれTTT中古と変わらないw
まぁ今のDTはざっくり平米110万、角部屋は120万なんで、KTTの
5〜10％高で売るとなると、新築価格よりも5%安〜同じくらいの価格での売値ってイメージでしょうか？んで510さんの言うとおり、第１期の後の部屋はもっと下がるかなって感じですかねぇ。

>>511
割高とは思いますけど、それでも買いたいって人もいると
思うんで、リスク試算をここでやるのは間違ってはいないですよね？検討版だし良いんじゃないですかね。

[517: 匿名さん]

検索してたら久々にりゅうたろさんのブログが更新されてるのがヒットしました。
ちょい物珍しい視点ではあるものの、坪単価もかいてあるので違いが歴然かも。

という私は１期１次の契約済み。です。
リセールはまったく気にしていません。売る気は無いので。

http://bayfront-redevelopment.blogspot.jp/2014/11/20149.html

[518: 匿名さん]

>>517

リセールを全く気にしないなんて羨ましい限りです。
私も検討していますが、売らざるを得ない状況が起こる可能性を考え（ 私はそこまで余裕がないので残念ながらリセールを気にせざるを得ないです。）、躊躇しています。

基本的にずっと住みたいとは思っていますが、万が一売ることになった場合が怖くて、購入に踏み切れません。

[519: 購入検討中さん]

>>518
自分も同じ立ち位置です。みなさんの意見を総合すると、今からの購入は全体的に5％〜悪くて15%の損失は発生しそうですよね。頭金をこのパーセンテージ分用意出来ればある程度安心して買えますってレベルで考えておけば良いかもですね…地価が同じ場合ですけど。

[520: 購入検討中さん]

>>509
よく考えてみたらKTTの場合は低層にいけばいくほどどんどん安くなるから、低層のDTはさらに厳しいって事ですよね。値付けがKTTほど幅広くないもんなぁ。やっぱり中古まで待つしかないのかなTT

[521: 匿名さん]

>>519
検討中の割には甘い
もっと他の物件も含め検討しないと
Google先生を駆使して

[522: 購入検討中さん]

>>521
色々Google先生は駆使しているんですが…自分の力のなさが悲しいです。
良ければご教示頂きたいですがわ例えばどのへんの物件を参考にされてますか？
KTTは新築なんでTTもT見てみたんですけど(昨日の
書き込み)、その２つだけじゃ甘いって事ですよね。

[523: 匿名さん]

>>522
立地的にいうと隣のスカイリンクとかなんだろうけど、
設備も築年もだいぶ異なりますが、
大部分は推測しかないですよね。
のらえもんさんのブログで、試算が出てましたがご覧になりましたか？

[524: 購入検討中さん]

>>523
のらえもんさんのブログは見てるんですが試算は見てないです あのブログ膨大な量で見つかりそうにないのですがどこの部分を参照すれば良さげでしょうか？
スカイリンクって賃貸専用だと思ってました(´・ω・)分譲もあるんですか？ちょっと調べてみますね。ありがとうございます

[525: 匿名さん]

>>524
DTのブログの下記のところは参考になるのではないでしょうか。
http://wangantower.com/?cat=129

ただのらえもんさんもおっしやってるように、
五輪やBRTの影響などもあるので、
単純比較はできないかと思いますが。。

[526: 匿名さん]

買える人は買った方がいいよ
また値段上げるって

[527: 匿名さん]

>>524
スカイリンクは賃貸と聞いてますが違うのですか？

[528: 購入検討中さん]

>>517
このページ見ると、周りの新築より30〜50%くらい坪単価が高い！凄いですねー
頭金15%でも甘いていうのはそういう事か…orz
周りの新築の中古がどれくらいで売れるのかっていう所がDTのリセールパフォーマンスを左右しそうですねー！

>>525
ありがとうございます、このページ見てました笑
考えてみたらラトゥールも庶民の手が届く家賃じゃないし、敢えての価格設定なんですかね笑
ここに住めたらラトゥールに住んでるみたいでカッコいいんですけどね笑

…やっぱり妥当な相場で売られる中古を待つしかないのかなorz ovz

[529: 購入検討中さん]

>>527
そうなんですよ 比較するの難しいかなって思ってきました。>517さんのページ見るのが一番比較としては良いかもですかねぇ。KTTも入ってるし。
ただ、本当は中古と比較したほうが良い気はするのですが。多分比較対象の物件は中古だとないのかもしれないですね。

[530: 匿名さん]

仕様が違うんだから中古と比べてもしょうがないじゃん
買えない人は中古買いなよ
ここはボンビーには無理だよ

[531: 匿名さん]

住友の高級賃貸マンションのラトゥールって、
死ぬほど高いね。

一般市民が住めるLevelじゃないな。。

http://www.sumitomo-latour.jp/sp/

[532: 匿名さん]

>>526
第3期の値上げってことですか？

[533: 匿名さん]

>>531
確かにラトゥールは個人として借りる分には高いと感じるかもしれないですが、会社の経費として落とす事を考えればそんなに高くないですよね。
月２００万の給料のうち７０万が家賃としたらもったいないけど、会社の利益が月ウン千万のうちの７０万だったら何か安く感じちゃうよね。どうせ税金に持ってかれるなら経費としてバンバン使わないともったいない。
会社経営者にしかわからない感覚でしょうか。

[534: 匿名さん]

>>533
そうですね、そういう感覚の使い方なんでしょうね。。

それにしても、ドゥトゥールにトゥール名称をつけたのは、気合いの証ってことなのかな。

シティータワー晴海でも良かったのに。またそんなこといったら、ネガの皆さんが騒ぎだしますね。失礼しました。

[535: 匿名さん]

ここは住友不動産高級賃貸ラトゥールの分譲版ですよ。
他のマンションと部屋はあまり変わらないですが、全体で見るとスケールが桁違い。
今後もOOOトゥールのシリーズが出てくるのでは？

[537: 匿名さん]

BRTの話が出てました。

http://s.ameblo.jp/dorattara/entry-11956783193.html

中央区内だけの進捗って現実的なんですかねぇ。

[538: 匿名さん]

ありがとうございます。よくわからないけど、ドゥトゥールのすぐ近くに発着点が来ることを祈ります。
そうすれば、勝どき駅徒歩4分、BRT徒歩1分、みたいな感じで資産性に影響が出そうですね。是非銀座、東京駅まで走って欲しいですね。まあ今のバスだと東京駅まで15分？くらいかかりますしね。

[539: 購入検討中さん]

>>533
会社の経費にするなら経費で分譲を買ったほうが良い気がするのですが、そうでもないのでしょうか
そんなにうまく行かないのかな。

[540: 匿名さん]

購入すると経費では落とせなくなります（会社の資産になるので）。
賃貸だと経費計上できるんですよ。
楽天も楽天タワーを月１億円で賃貸で借りてます。経費計上できるからです。

[541: 匿名]

>>517
>>526

517氏のリンクを見ると、周辺物件と比較するのが無意味なほどに凄まじい分譲価格（坪単価）ですね。
しかも、このスレをみると、この後まだまだ値上げとの書き込みもありますね。
最終期の坪単価は500万くらいにはなるのでしょうか。
売れすぎとの書き込みもありますので、売れ行きによっては坪単価1000万オーバーを目指してもっともっと高額になるのでしょうか。

[542: 匿名さん]

>>541
全然練られてないネガさん、残念でした。

[543: 匿名さん]

楽しみにしてるんです。
竣工後住友不動産の最上階の販売価格がどのくらいで販売されるんだろうと思っています。
新宿60が最上階35000万円と言われてるので、同等の価格設定になるのかな？。

[544: 匿名さん]

もっと高額だと思います。
150㎡だとしたら5億円くらいじゃないでしょうか。

[545: 入居予定さん]

>>528
購入者ですが、「周りの新築より30〜50%くらい坪単価が高い！」ってこたあないです。
周辺物件もたくさん見ましたが、条件を同等に想定すると「12～13％ぐらい割高かな？」というレベルでした。
それぐらいだったら「カッコ良いからまあいいか！」と許せる範囲内でしたので、あとは好みの問題だと思います。
ただ、積算価値で計れないマンションであることは確かですので、資産性に過大な期待はしていません。
そうは言っても購買層からすると下値は強いと思われます。周辺の他物件と違い、住民の入れ替わりがあっても平均年収が下がる可能性が低いマンションではないでしょうか。

[546: 匿名さん]

>>545
わたしも同じ感覚です。

[547: 匿名さん]

正直このグレードの建物なら@500越してあたりまえだよね。
オリンピック考えたら2割増しの@600くらい？
高いとかいってるひとは物の適正値段をしらないひとだね。リセールはすごいことになると思うよ。

[549: 匿名さん]

>>547
DTの実物みてからいってる？
適正が単価500とか600なわけないじゃん。1000はオーバーにしても、700〜800は目指していい物件だよ。
最上階は900くらいじゃないの？

[550: 匿名さん]

あれ？、最上階の部屋割はモデルルーム見学者なら平面図で確認とれるけど、
最上階で１番広い部屋はＷ−Ｔ125Ａの5205室だから、125平米の広さになるんだけど。