（仮称）目黒駅前タワープロジェクトってどうですか？Part.4

[匿名さん]

（仮称）目黒駅前タワープロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区上大崎三丁目1番、2番（地番）
交通：山手線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
都営三田線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
東急目黒線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（S棟）、2分（S棟）
間取：STUDIO～3LDK
面積：30.05平米～150.11平米
売主：東京建物
売主：一般財団法人首都圏不燃建築公社
販売代理：東京建物不動産販売

施工会社：大成／竹中
管理会社：未定

[871: 匿名さん]

これを見ると、芝浦エリアもいいなという気がしてきました。

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/41469#

[872: 匿名さん]

>871

これってGROBAL FRONT TOWERのPR記事が正体

[873: 匿名さん]

ここは年収１５００万クラスの方のマンションでしょ。商社、外資系金融、広告代理店にお勤めの方のための物件。
１億から１億２０００万くらいがボリュームゾーンなのでは。そうじゃなきゃこんな戸数とても捌けないですよ。

[874: 匿名さん]

>873
商社、外資系金融、広告代理店?本当?
実際に住むと・・・・。

[875: 匿名さん]

>>873
その通り。
中国人やアメリカ人も日本から資産を引き上げ始めてるし、捌ききれない。

[876: 匿名さん]

>>857
テレビＣＭ打ってる三井なんかと比べたら全然安いもの

[877: 匿名さん]

なんかあまりに露骨な値段釣り上げてきな宣伝でさすがに白けてきた。
たかがマンションだろって感じ。

[878: 匿名さん]

>875
>中国人やアメリカ人も日本から資産を引き上げ始めてる

そのソースはどこからですか

[879: 購入検討中さん]

区役所の職員ですが、周りの職員も検討中の人が多くいます。

[880: 匿名さん]

区役所の職員レベルで買えるのは、せいぜい５０００万くらいですよね。
北向き低層階の１LKDか２LKDをお探しの単身者か、DINKSの方でしょうか。

[881: 購入検討中さん]

>>880
単身者より夫婦共に同業の方が多いですね。今は7000〜8000万くらいのマンションを検討しているみたいです。

[882: 匿名さん]

>>881
それだと本当に低層階の50m2くらいの部屋しか買えないでしょうね。
70m2以上で20階以上のリセールバリューの維持し易い部屋は12000万は超えるでしょう。
坪単価500〜550が妥当なラインだと思います。

[883: 匿名さん]

蓋開けてみたら、そんな価格にならないと思うけど、どうやって言い訳するの？

所詮目黒なんて大した魅力もなく、高値では売れないエリアでした、って開き直るの？
、

[884: 匿名さん]

＞882

7000～8000万出しても50平米がやっとですか。現在の我が家もそうですが、子供なしの夫婦なら実用上は
問題なく暮らしていけますが、やはり狭いですねえ。そう思うと富久クロスってお買い得だったんですねえ。

[885: 匿名さん]

>>883
逆になぜそんなに安いって思うんだろう…
山の手線駅徒歩2分の物件なんて今時奇跡でしょ。
外国人投資家でなく、日本人富裕層が競って買う物件だよ。

[886: 匿名さん]

千葉ニュータウンや多摩ニュータウンの80平米5000万を一般サラリーマンが買うようにならないと日本経済は正常化しないんだよ
まずは金持ちシニアが都心部のタワマンに集まり子育て世代は郊外に住む
アベノミクスでこれが順調に進んでる
このマンションの買い手は相続対応老人、医者、弁護士、中華系の4者中心で一部高級サラリーマンでしょ

[887: 匿名さん]

夫婦に子供が二人いる家庭が平均的で数も多いというのは過去の話です
今や単身と子供がいない世帯で５割を超えています
（まあ少子化にもなるわけですが）

そんなに広い家じゃ無くても､住んでいけるという人は多いです

[888: SKYZ]

このマンションのアンケートの選択する予算の金額から
３０平米で4,000万円スタートでしょうか？

５０平米なら6,000万円スタートぐらいか？

[889: 匿名さん]

年収７００万の３０代ですが、ずっと単身の予定です。少子化対策にはお役に立てませんが…
なので、３０平米が手の届くなら買いたいです。
今は新宿区の分譲に住んでいますが、車を手放せば買えそうです。

[890: 匿名さん]

最低でも坪450位はするんじゃないでしょうか。

[891: 匿名さん]

住戸によって坪単価に価格差がかなりつくと予想します
ノースの西向き、サウスの北西向き（線路向き）の低層は坪390
サウスの南東向き高層階は坪550とかじゃないでしょうか

だから条件悪めの部屋なら8000万でも67平米2LDKとかがあるのでは。
30平米のSTUDIOは条件は良い場所には作られないと思うので（東南角部屋とかにはならない）
3600万とか3900万などで、4000万は切ると予想します

[892: 匿名さん]

まぁそんな線でしょうな
客寄せ的な部屋はつくるでしょうから3000万円台は狙い目だね

[893: 匿名さん]

東建は池袋の時も相場をはるかに越える価格で販売。
それでも瞬間蒸発。
低層・線路向きでも坪400を切るなんて値付けはしないでしょうね。

[894: 匿名さん]

>>890
もし450なら瞬間蒸発。
為替にもよるが、いまの120円くらいなら、坪550から600だろうね。

[895: 匿名さん]

そうなんだよね
高層階の高い部屋は中国人の買い意欲が影響大だから円安が進むと価格上昇につながるね

[896: 匿名さん]

最近、外歩いてると駅とか、うちのそばでも中国語かな、あと東南アジアかな、
外国語よく耳にするんだよな。複雑な心境。

[897: 匿名さん]

今の時代、外国人が良い物件を買うのが普通になってしまい、
外国人が買う事がネガにはならなくなったね。

[898: 匿名さん]

昨日の豊洲は、華原朋美のライブ@ララポで大盛り上がりでしたよ。

目黒にはそういうイベント、なさそう。

[899: 匿名さん]

目黒にはそういう需要ないので。

[900: 匿名さん]

>>898
目黒には鹿鳴館がありますよ。かつてGRAYとか出てました。

[901: 匿名さん]

８９８みたいなの久しぶりに見る気がする。
マジレスもすると、なくていいよね。

[902: 匿名さん]

８９８さんは太公望でしょ？

[903: 匿名さん]

湾岸とは検討者の層が違うからなあ。
ここの検討者は、西新宿との比較をする層でしょう。

[904: 匿名さん]

駅から2分の物件は必然的に数が少ない
それは円周の計算式を考えれば理解できる
しかも目黒恵比須渋谷のラインは最早100年安泰のエリア
坪600でいいの？ってレベルかと

[905: 匿名さん]

>華原朋美のライブ@ララポで大盛り上がり

よく郊外のショッピングモールでやってるやつだね

[906: 匿名さん]

坪500くらいからという感じでしょうか？
個人的には天井高と内装の仕様（特に素材）が気になります。

[907: 匿名さん]

yahooアクセス数１位、流石の注目度ですね
竹中施工ならデザイン面でも期待できますかね。

[908: 匿名さん]

ここの施工って大成・竹中のスーゼネコンビなんですね。これはめちゃくちゃ高くなりますよ。
最近のタワマンは富久クロスにしろ、西新宿にしろ、スーゼネを使わずコストダウンを図ってますが、
ここは施工会社にもこだわってますね。平均坪単価は５００万でしょうね。問題はその単価でどのくらいの
ルームプランのバリエーションがあるかですね。６８平米の矮小３LDKでも１億ですから、販売戦略上、
矮小プランが多くなり、一部住戸で８０平米、１００平米、１２０平米超えが用意され、プレミアム単価が
上乗せされて、１億５０００万～３億５０００万くらいになるんじゃないでしょうか。平均的な医者や弁護士では
買えませんね。

[909: 匿名さん]

いや、いくら慎重な銀行でも、平均以上の医者弁護士には1-2億程度なら喜んで貸してくれますよ
これから10年たって買った値段のままのはずもないわけですし

[910: 匿名さん]

医者や弁護士ってそんなに借りられるんですか？
弁護士なんて法科大学院設置後はありふれていて大半は雇われ弁護士ですよ。
それなら大手商社・メーカー、一流大学教授の方が安定していませんか？
そういった安定した職の方で、年収の１０倍程度（１億から１億５０００万）の融資が可能だと
銀行の融資担当者から聞いたことがあります。実際にはそこまで借りる人はほとんどいないと思いますが。

[911: 物件比較中さん]

年収の３０～３５パーセント×年数（最高３５年かつ８０歳まで）って聞きました。

[912: 匿名さん]

資格の有無は貸す側にとって大きいよ。サラリーマンは解雇されたら終わり。ごく一握りの大企業を除けば30年後まで存続を保証されてるとこなんて無いからね。

[913: 購入検討中さん]

>>912
今は「士業冬の時代」と言われていて、
弁護士も会計士も資格だけでは稼げない状況です。
個人事業主か会社組織にしていると思いますが、
税対策して課税所得を抑え込んでいると、
銀行の貸付審査は厳しくなります。
東証１部上場企業の管理職だと退職金も含めて
安定性が高いので審査は通り易いと思います。

ちなみに私も資格ホルダーですが、独立せず
東証１部上場企業の管理職をしています。

[914: 匿名さん]

年収の5倍までしか借りられませんよ。年収が2000万ある日系企業のサラリーマンなら1億借りることも可能。医者も弁護士もサラリーマンも稼ぎ次第。

[915: 匿名さん]

>>914
会社員なら約8倍です。

[916: 購入検討中さん]

年収600のワイ、3000万借入れて、頭金2000万で３０平米買えるかな⁈

[917: 匿名さん]

>>916
余裕です

[918: 匿名さん]

資格優遇は実際ある
大手メガバンのローン審査は資格証のコピー要求される

弁護士が大変なのは知っているが、それでも医者とならぶ優遇幅になってる。

会計士税理士薬剤師看護師も同年収帯の普通のサラリーマンより優遇されたはず。

[919: 匿名さん]

理学療法士はどうでしょう

[920: 不動産業者さん]

士族でも多分変わらなかったかと。
金利の優遇はもちろんありますが、、、

[921: 匿名さん]

私は年収１１００万の専門職ですが、９２５０万の物件の１００％ローンの審査に通りましたよ。
融資担当者の話をそのまま書くと、普通のサラリーマンではありえないほどの融資額だそうです。
実際はそこまで背伸びをせずに、もう少し身の丈に合った物件を選ぶつもりですが。

[922: 匿名さん]

ここみたいな最高級タワマンを待っていたんですよね。
上にもありましたけど、今が底値と思えるレベルの立地＆グレード。
買える人と買えない人の間で、どんどん二極化が進みそうですね。

[923: 匿名さん]

ここを買える人はハイクラス
芸能人も住むかもね。社長、投資家、重役
民度の高いマンションになりそうだけど、ただオフィスもあるんだよね？
そのオフィスに来るのは年収400万の人達だとすれば、推して知るべし。俺はいりまえん

[924: 匿名さん]

ほんとウソ臭いね

[925: 匿名さん]

このタイプの物件だと現金買いの購入者が半分近くになるかもよ
特に外人はほぼそうだし、昨今の外人買いの激しさを考慮するとローン審査でドキドキしてるのは意外と少数かもしれません

[926: 匿名さん]

タワマンて建築費はかかるけど、一住戸あたりの土地の持ち分は少なくて済むから、ペントハウスのような特別な
住戸を除いてそんなに高くならないはずだよ。７５平米で１億前後が中心価格帯でしょう。そうじゃないと
捌ききれなかったときデベの体力が持たないよ。

[927: 物件比較中さん]

芸能人や投資家って
民度高いの？

[928: 匿名さん]

>>927
ピンキリだし、芸能人はキリが多いかな。やっぱり、医者弁護士、役員あたりは安定して民度は高め。あくまで平均的な話だけどね。

[929: 匿名さん]

>>927
民度ってなんだね。
みんなと同じことしないといけない、世間の流れから外れないこと、周りからあいつは変だと思われないこと、同調能力が高いことが民度なら芸能人や投資家は民度低いんじゃないか？

[930: 匿名さん]

芸能人や政治家は闇の社会ともつながりがあるので、そういう方がマンション内にいるかと思うと嫌ですねえ。

[931: 匿名さん]

芸能人とかは賃貸のほうが多いでしょ
住友のラ・トゥールシリーズとか
家賃50万超えるようなやつ


タワーが安いというか、ここみたいな
超一等地の大規模タワマンが案外少なかったからなぁ。

高級マンションというと
三菱三井の麻布あたりの高級低層マンションとか
三井ならパークマンションシリーズとかのイメージ


タワマンはペントハウス以外は
所詮はアッパーミドル対象なイメージ強い
ただそれは湾岸や小杉のイメージなので、
（富久、西新宿、池袋も同レベル）

立地一流のここは知らない。

[932: 匿名さん]

＞＞920
＞＞士族

ハンドルネーム不動産業者さん、士族じゃなく、士業って言うんですよ。

[933: 匿名さん]

1億超え物件購入者は

世帯年収2500万が目安

優良大企業の部長クラスとか
DINKSでダブル勤務医とか

そのへん

贈与等ふくめて頭金3000万あるなら、
もっと下のクラスでも可能

[934: 匿名さん]

目黒駅の再開発って他にあるのでしょうか？
ないなら完成時がピークなんじゃないの？
サンマのイメージが強いよね。

[935: 購入検討中さん]

住まいサーフィンで適正価格公表されてた。
https://www.sumai-surfin.com/re/32466/
高いねぇ。駅別の人気度が予想外に低くて、庶民には手が届かなさすぎて人気低いのだろうか。

[936: 購入検討中さん]

この物件で気になったのは、値段、お見合い眺望、電車音です!

完璧な物件ってなかなかないですね。

[937: 匿名さん]

いろいろな条件が良くて値段が安い物件なんてあるわけない
中古の事故物件でも探して下さい

[938: 匿名さん]

>935
結構安いんじゃない。これくらいで収まるなら、少なくとも高級路線じゃないだろうと思うが。

[939: 匿名さん]

坪154万円なんてことはないでしょう。
平米154万円ですか? だとすると、びっくり価格ですね。

[940: 匿名さん]

>>939
もちろん平米単価ですよ。パークタワー目黒がやすい時期で坪４５０万でしたからそんなもんでは？

[941: 匿名さん]

>>939
たしかに、これならビックリ安い。

[942: 匿名さん]

坪508万が平均だとしたら
ペントハウスとかが坪700～800万
プレミアムランクの部屋が坪550～600万
普通ランクが坪500～550万
線路向き低層のパンダ部屋が400万
て感じ

別に予想通りで、そんなものではってとこですよね

[943: 匿名さん]

>>935
今は、住まいサーフィンの1～2割高いと思った方が良いよ。

[944: 匿名さん]

究極の高値掴みをどうしてもしたい人はドーゾ

[945: 匿名さん]

目黒徒歩2分とか次に出るのはいつになるか
金利も低いし飛び付く人多数と見るね

[946: 匿名さん]

高値掴みとか関係なくない？
10年ほど、住めば元は取れるんだから
こんな駅近で山手線内側で大通りに面してないの奇跡的

[947: 匿名さん]

初めまして
地権者です

今後皆様と有益な情報を交換したいです
宜しくお願いします

本日、再開発組合から資料が届きました

推奨案として、街区ネーミングは「目黒モリーナ」、住宅部分ネーミングは「BrilliaTowers目黒ノースレジデンス」、「BrilliaTowers目黒サウスレジデンス」だそうです

今後、検討が進められるようです

[948: 匿名さん]

>>944
高値掴みかどうかを気にする程度の収入や資産しかない人は購入者のメイン層にはなり得ないでしょ。
相続税対策、海外投資家、株で儲けた人間が買うんだから。
中途半端に坪単価500とかにするのではなく、設備仕様にしっかり金をかけて、坪単価700くらいで売った方が良いのでは？
一方で、低層階や狭い部屋、眺望の悪い部屋は坪単価450くらいで売れば、コントラストがきちんとついて、高値掴みを気にする人もある程度買えるし。
円安だし、900戸ちょいくらい売り切れるでしょ。
この2年、株でめちゃくちゃ儲けた人は相当数いますよ。
こんな立地はないのだから、

[949: 匿名さん]

>>948
途中で送信申し訳ない。

こんな立地はないのだから、東京建物は強気の企画•販売をして、本当のプレミアム物件を作って欲しい。

[950: 匿名さん]

>>947
ネーミングは無難ですね。
まあ、想定内です。
ブリリアは入れなくても良かったけど。まあ、入っても。

ネーミングは奇抜なやつで無ければ、何でも良いです。

[951: 匿名さん]

>>950
同感。

[952: 匿名さん]

目黒は、教育環境の良さも高値の原因でしょうね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547545/res/259-261

ただ、個人的には、小学校受験は、否定的な方です。
http://s.ameblo.jp/keishinkai-youji/entry-11386759559.html

お受験界では一番有名な西麻布にある某幼稚園（お受験派が多数）のそばに住んでおりますが、近所の公園でそこの子がたまに遊んでいると、↑のブログに書いてあるような弊害に加えて、やたらと優劣をつけて相手を貶めることに躍起な子、親や先生が見ていないところで悪態をつく子がめにつきます。

元来、子供は競争が好きなのですが、そこには嫌らしさはそんなにないのですが、彼らはいやらしいのです。そりゃ、毎日毎日、『友達とどれだけ仲良く遊べるか』の競争や、その採点とかやられたら、おかしくなるのも無理ないと思います。

[953: 匿名さん]

>>952
そうですね。
分別のある親であれば、よっぽど特殊な理由がなければ、小学校受験は子供にさせないですよね。
おっしゃるとおり、一般家庭には弊害の方が大きい。
中学受験がベターですね。

目黒の周りはサピックスや四谷大塚の優秀校舎が無いのは少しデメリットです。

[954: 匿名さん]

子供のいない世帯には関係ない話

[955: 匿名さん]

そうでもないですけどね。
小学校受験はほとんどコネなので
ない場合は、しない方が良いかもしれないです。

塾はどこに行こうが関係ないです。サピックスに行ってても一番上のクラスに入れないなら意味ないです。
W会ですか？あちらは特殊ですからね。

[956: 匿名さん]

>>955
わ○ばは、コネないと厳しいですよね。
まあ、あそこは幼稚舎附属幼稚園と言うくらい小学校受験が当たり前の幼稚園ですから。それを特殊と捉えるかどうか。

小学校受験も学校によってはコネ枠や姉妹枠が未だ強いところもありますが、最近は学力を含めた考査の成績を重視する傾向にありますよね。
学校側からしても、薄いコネ家庭より優秀な子供を集めた方がメリットありますし。

[957: 匿名さん]

＞948
もはや都心の一等地は坪700万を超え、代官山が坪650万という時代ですからね。
金利は低いままですし、海外から見て安いと聞きますから、一体どこまで行ってしまうのやら。少なくとも仕様は落とさないでいただきたいものです。

[958: 匿名さん]

>>953
個人的には、男の子は中学受験すべきと思っています。自分がそうだったのもありますが。
ただ、ここの学区は第三日野で素晴らしい環境ですが、遠すぎる。。。

[959: 匿名さん]

こちら、価格はいつごろ決まるのでしょうか？

[960: 地方在住]

小学校のお受験が話題になるのは、さすが東京です。

地方では「タダの義務教育に金を出すのはバカ。」になります。

だからこそ、小学校のお受験をするのは、
その本質をしっている人しからやらず
952さんのような問題はあまり起こりません。

東京独自の問題って、ありますね。

[961: 匿名さん]

>>960
おそらく952さんがたまたま遭遇しただけかと。
私は952さんの近隣に住んでますが、そんなイヤらしい子供はいないです。

[962: 匿名さん]

小学校受験（特にKO）はBAKAしかおりませんので
まともな家庭の方は中学受験にしたほうがよいです

個人的に品川区の目黒駅前には惹かれませんが
デザインはパークタワーのほうがよさそうに思います

[963: 匿名さん]

駅近、再開発の規模、花房山。
注目されるのは分かるけど、目黒駅ですよ。
目を覚ましなよ。

[964: 匿名さん]

＞952

お受験は、コネで受かる人以外は、あまりのめり込まないのが懸命な気がします。

某K○で、合格発表前に、合格報告＋ロブション打ち上げ予定の報告をブログにアップしてしまったお医者さんの話は有名ですよね。

個人的には、アメリカとかと同様、コネ・カネで合格を決めることは、全く問題なく、合理的とすら思います（ただし、コネ・カネがない家庭にも、別途道が開かれている限りにおいて）。

[965: 匿名さん]

>>962
まあ、最近の慶應の幼稚舎がレベル低下して話にならないのは、周知の事実ですよね。

[966: 匿名さん]

皆さん、小学校受験で辛い思いをされたのですね。

[967: 匿名さん]

ロブション、個室でも子供入れないですよね？
それも、コネ？

このマンション住民は、庶民派ぽいからよかった。

[968: 匿名さん]

お受験上手くいかないと、アンチになるのはよくある話です。K○とか、思い入れも強い分、気持ちの整理は大変でしょうね。

[969: 地方在住]

私立国立小学校に通っている全国平均は1％

スノッブは１％では興味を持ちません。
世の中に認知されていないから、
他人に自慢できないからです。

１０％ぐらいになると、
スノッブが入り込んできて滅茶苦茶にします。
地方では、名門私立中学がそんな状態です。

東京で私立小学校に通っているのは１０％ですから
地方の名門私立中学で起きてる事が
東京では名門私立小学校で起こっているのでしょうかね。

[970: 匿名さん]

坪500万超は極めて納得感ある。目黒のランドマークなんだし、もっと高くてもいいくらい。