（仮称）目黒駅前タワープロジェクトってどうですか？Part.4

[匿名さん]

（仮称）目黒駅前タワープロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区上大崎三丁目1番、2番（地番）
交通：山手線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
都営三田線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
東急目黒線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（S棟）、2分（S棟）
間取：STUDIO～3LDK
面積：30.05平米～150.11平米
売主：東京建物
売主：一般財団法人首都圏不燃建築公社
販売代理：東京建物不動産販売

施工会社：大成／竹中
管理会社：未定

[829: 検討者]

年収にして同程度の一人です。雇われの身ですと税金等で結局6割程のお金しか残りませんため立地に魅力を感じますが高値掴みには慎重にならざるえません。

間取りを拝見するとやはり風呂サイズから推測するに床暖房や廊下床等は不明ですが高スペックな内容には感じられず私のような中流向け物件で億単位の現金保有者が満足出来る物件かは謎に感じます。

建築費の高騰、円安進行で今後も値上がりの謳い文句は原油でも株でも上がると同じ謳い文句で煽り逆行すると逆の謳い文句が繰り返される中で今のマンション価格の値上がりが続くとは思えません。当然業者は高く売れれば高い設定でしょうが、平均坪単価が500万円では高リスクと判断すると思います。勿論逆の意見の坪400万でしたら瞬間蒸発でしょうが25坪諸経費入れて13000万はやり過ぎな気が・・・投資用としても・・・

駅近の魅力物件ですので購入意欲は高いですが、2000万程度の収入では単価次第で即撤退か即購入か意志が固まっていますので早く情報が欲しいです。

[830: 匿名さん]

500万を下回る理由はないですよ。撤退が懸命かと。

[831: 匿名さん]

少なくとも高層階は500万では無理でしょうね。。。

[832: 買い換え検討中]

たかが年収2〜3000程度のリーマンが買うマンションではない。セレブじゃないとまともの大きさ買えない。無理してウサギ小屋住んでもね。ほしいが身の丈に合わないかな。

[833: 検討者]

そうですね。高層階はさすがに現状では無理と思っています。低層狙いです。
週刊誌の見出しのように株価３万、円安１ドル１６０円時代、マンション価格右肩上がり
のようになるならばリスクと思いませんがなるのでしょうかね。
実際の値段を見てから決めますが坪単価500万以上が妥当と感じられる方も多くいそうですので高い設定ならば高い設定で諦めもつきますのでいいですが。
確かに年収4000万程度ないと心配の種は多いです。ありがとうございました。

[834: 匿名さん]

君高値掴みすることなかれ

[835: 検討者]

ありがとうございます。
坪単価600万平均なんて意見もございますが隣のずっと売れていない中古物件なんか見るとここが安いと困る方なんかもいるでしょうね。
右肩上がりなんてものは希望的観測ですし年収2000-3000万の中流階級がある程度の琴線に触れる値段になると希望的観測してみます。億プレイヤーが満足するスペックとは感じません。

[838: 匿名さん]

昔1ドル1円だったんだよな
知ってるひとは知っている
その後、なぜ2円になり、500円になり、360円になり、80円になったかを、そしてこれから160円に本当になるかどうかを

[839: 匿名さん]

今、自分の住んでるマンションが中古でいかに高く出ているかを知ると
自分の一番よく知ってるマンションなので、
今いかに無理な相場かよくわかる。

[840: 購入検討中さん]

最近どのデベロッパーさんも戸建、マンションの販売には苦労されていると思います。消費増税後の反動減の影響ですが、在庫を抱えるリスがあるため、ク高い値付けには敏感じゃないでしょうか？しかし建築コスト、人件費の高騰からから、この2,3年仕様が低いマンションばかりです。当プロジェクトが3年前より注目されていることは知っていますが、、、。
今後の目黒駅周辺自体の開発は進むのでしょうか？現状なにも無いように感じます。

[841: 匿名さん]

仕様が低いだけでなく工事は遅いわ雑だわと問題だらけの印象が最近強い。
人手不足なんだか資材高騰なんだかよく分からんが。
完成してから売ってほしい、と切に思う今日この頃。

[842: 匿名さん]

>>839
今、自分の住んでるマンションを
調子に乗って利益をたくさん上乗せして高値で売り出したら
少し値引いただけで売れた。引渡待ち中。
今はスゴい相場だよ。売り時としてはね。

[843: 匿名さん]

今の相場はここ20年間だけのボックス相場の上下動だけみた高値判断と世界的な金融緩和と中長期のデフレ脱却相場との見立てからの強気判断が交錯した状況だと思う
少なくとも４年間は全体的な政策に変化がないとするならば後者の判断の方が優勢なのでは

[844: 購入検討中さん]

高いな。30階以上は1億オーバーらしいな。

[845: ご近所さん]

子育て支援施設ができるみたいですね。

[846: 匿名さん]

今年～来年は、恐らく天井掴みになる可能性が高いですね。

[847: 匿名さん]

でも、代官山、渋谷、六本木、番町と魅力的な大型分譲も多いんだよな
迷うとこだね

[848: 匿名さん]

天井掴める人は時期関係なく買うでしょ。
投資なら考えるんだろうが。

[849: 匿名さん]

フェラーリぐらい買える人でないと、ヤケドしますわな笑

[850: 匿名さん]

30平米からあるから普通の人も買えますよ。高くても5000万くらいでしょ。

[851: 匿名さん]

普通の人ですが、３０平米買いたいです。
投資ではなく居住目的です。
4500くらいで買えないかな？

[852: 匿名さん]

なんだ、庶民でも買えるんだね。ぼく、単なるリーマン。年収300マン。

[853: 匿名さん]

>>851
３０平米は、昔流にいえばワンルームの部屋でしょ。
若い人かお年寄りでないと
居住はかなりキツいんじゃないかなあ。

[854: 匿名さん]

>>853
今も２５平米弱の分譲マンションに住んでいますが、
ちょっと狭いですが、慣れました。
狭い方が管理費も税金も安く済むし良いかと。
アラサーなので、もう若くはありませんが。。。

[855: 匿名さん]

一生独身と決めているのならありかもしれませんが．．．

[856: 匿名さん]

こういった大型プロジェクトのワンルームは意外と得ですよ
居住者中心だから管理が荒れる危険性は少ないしエリアナンバーワンの評価がリセールバリューの維持に役立ちます
共用部もリッチにできてるので買ってみて改めてその価値を実感すると思います

[857: 匿名さん]

何か、今日「都心に住む」と「東京人」のタイアップ冊子がプロジェクト事務局から届いたね。
これ資料請求者全員に送ってるのかな？
結構な金額になりそうだが…

[858: 匿名さん]

>>857
そりゃ物件価格が高いからね。その分は価格に上乗せさ。

[859: 匿名さん]

>>855
いやいや結婚して売ることになっても高く売れるので賃貸ワンルームとか住むより絶対得します。
（ローン控除は受けられませんが、そもそも金利が安いですからね）
結婚したら貸したらいいんです。その金でローン返すもよし、別の物件借りるのもよし。ここならいずれの出口戦略もリスク少ないです。

[860: 匿名さん]

>>857
そんなもんゴミですよ。大型物件はどこもこういうのやってます。五反田のグランスカイもムック送ってたし、パークタワー大崎なんてメゾンカイザーで使える1000円の金券配ってましたからね。

[861: 匿名さん]

バブルだね。成り行きで買った最高値の株みたいな物件かな。

[862: 匿名さん]

低層で条件悪い部屋で、9000万円以内で買える3LDKはあるでしょうか。
やはりどこも1億越えが基本なのかな、、。

[863: 匿名さん]

火傷に注意

[864: 匿名さん]

>結婚して売ることになっても高く売れる

>成り行きで買った最高値の株

ほんとに売れるんかい

[865: 匿名さん]

>>857
確かにこれ何って感じ

[866: 匿名さん]

>858

うちの家内もこれ見て一言、「こんなの送んなくともいいから、安くしてほしい」

[867: 匿名さん]

どうせ送ってくるならこのタワーレジデンスの仕様や共用部の詳細とかこちらの気持ちをよくする資料を送って欲しいよね
こんなんじゃいけてないマンション業者って印象を与えるだけだよね

[868: 匿名さん]

販売はずいぶん先ですからね。まあ、あせらないで もう少し待ちましょうよ。

[869: 購入検討中さん]

最低でも純金融資産5億円以上、俗に言うところの「超富裕層」でないと、たとえ買えたとしても、楽しく暮らすことは難しいでしょう。

[870: 匿名さん]

ここは超富裕層が暮らすような立地じゃないよ

[871: 匿名さん]

これを見ると、芝浦エリアもいいなという気がしてきました。

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/41469#

[872: 匿名さん]

>871

これってGROBAL FRONT TOWERのPR記事が正体

[873: 匿名さん]

ここは年収１５００万クラスの方のマンションでしょ。商社、外資系金融、広告代理店にお勤めの方のための物件。
１億から１億２０００万くらいがボリュームゾーンなのでは。そうじゃなきゃこんな戸数とても捌けないですよ。

[874: 匿名さん]

>873
商社、外資系金融、広告代理店?本当?
実際に住むと・・・・。

[875: 匿名さん]

>>873
その通り。
中国人やアメリカ人も日本から資産を引き上げ始めてるし、捌ききれない。

[876: 匿名さん]

>>857
テレビＣＭ打ってる三井なんかと比べたら全然安いもの

[877: 匿名さん]

なんかあまりに露骨な値段釣り上げてきな宣伝でさすがに白けてきた。
たかがマンションだろって感じ。

[878: 匿名さん]

>875
>中国人やアメリカ人も日本から資産を引き上げ始めてる

そのソースはどこからですか

[879: 購入検討中さん]

区役所の職員ですが、周りの職員も検討中の人が多くいます。

[880: 匿名さん]

区役所の職員レベルで買えるのは、せいぜい５０００万くらいですよね。
北向き低層階の１LKDか２LKDをお探しの単身者か、DINKSの方でしょうか。

[881: 購入検討中さん]

>>880
単身者より夫婦共に同業の方が多いですね。今は7000〜8000万くらいのマンションを検討しているみたいです。

[882: 匿名さん]

>>881
それだと本当に低層階の50m2くらいの部屋しか買えないでしょうね。
70m2以上で20階以上のリセールバリューの維持し易い部屋は12000万は超えるでしょう。
坪単価500〜550が妥当なラインだと思います。

[883: 匿名さん]

蓋開けてみたら、そんな価格にならないと思うけど、どうやって言い訳するの？

所詮目黒なんて大した魅力もなく、高値では売れないエリアでした、って開き直るの？
、

[884: 匿名さん]

＞882

7000～8000万出しても50平米がやっとですか。現在の我が家もそうですが、子供なしの夫婦なら実用上は
問題なく暮らしていけますが、やはり狭いですねえ。そう思うと富久クロスってお買い得だったんですねえ。

[885: 匿名さん]

>>883
逆になぜそんなに安いって思うんだろう…
山の手線駅徒歩2分の物件なんて今時奇跡でしょ。
外国人投資家でなく、日本人富裕層が競って買う物件だよ。

[886: 匿名さん]

千葉ニュータウンや多摩ニュータウンの80平米5000万を一般サラリーマンが買うようにならないと日本経済は正常化しないんだよ
まずは金持ちシニアが都心部のタワマンに集まり子育て世代は郊外に住む
アベノミクスでこれが順調に進んでる
このマンションの買い手は相続対応老人、医者、弁護士、中華系の4者中心で一部高級サラリーマンでしょ

[887: 匿名さん]

夫婦に子供が二人いる家庭が平均的で数も多いというのは過去の話です
今や単身と子供がいない世帯で５割を超えています
（まあ少子化にもなるわけですが）

そんなに広い家じゃ無くても､住んでいけるという人は多いです

[888: SKYZ]

このマンションのアンケートの選択する予算の金額から
３０平米で4,000万円スタートでしょうか？

５０平米なら6,000万円スタートぐらいか？

[889: 匿名さん]

年収７００万の３０代ですが、ずっと単身の予定です。少子化対策にはお役に立てませんが…
なので、３０平米が手の届くなら買いたいです。
今は新宿区の分譲に住んでいますが、車を手放せば買えそうです。

[890: 匿名さん]

最低でも坪450位はするんじゃないでしょうか。

[891: 匿名さん]

住戸によって坪単価に価格差がかなりつくと予想します
ノースの西向き、サウスの北西向き（線路向き）の低層は坪390
サウスの南東向き高層階は坪550とかじゃないでしょうか

だから条件悪めの部屋なら8000万でも67平米2LDKとかがあるのでは。
30平米のSTUDIOは条件は良い場所には作られないと思うので（東南角部屋とかにはならない）
3600万とか3900万などで、4000万は切ると予想します

[892: 匿名さん]

まぁそんな線でしょうな
客寄せ的な部屋はつくるでしょうから3000万円台は狙い目だね

[893: 匿名さん]

東建は池袋の時も相場をはるかに越える価格で販売。
それでも瞬間蒸発。
低層・線路向きでも坪400を切るなんて値付けはしないでしょうね。

[894: 匿名さん]

>>890
もし450なら瞬間蒸発。
為替にもよるが、いまの120円くらいなら、坪550から600だろうね。

[895: 匿名さん]

そうなんだよね
高層階の高い部屋は中国人の買い意欲が影響大だから円安が進むと価格上昇につながるね

[896: 匿名さん]

最近、外歩いてると駅とか、うちのそばでも中国語かな、あと東南アジアかな、
外国語よく耳にするんだよな。複雑な心境。

[897: 匿名さん]

今の時代、外国人が良い物件を買うのが普通になってしまい、
外国人が買う事がネガにはならなくなったね。

[898: 匿名さん]

昨日の豊洲は、華原朋美のライブ@ララポで大盛り上がりでしたよ。

目黒にはそういうイベント、なさそう。

[899: 匿名さん]

目黒にはそういう需要ないので。

[900: 匿名さん]

>>898
目黒には鹿鳴館がありますよ。かつてGRAYとか出てました。

[901: 匿名さん]

８９８みたいなの久しぶりに見る気がする。
マジレスもすると、なくていいよね。

[902: 匿名さん]

８９８さんは太公望でしょ？

[903: 匿名さん]

湾岸とは検討者の層が違うからなあ。
ここの検討者は、西新宿との比較をする層でしょう。

[904: 匿名さん]

駅から2分の物件は必然的に数が少ない
それは円周の計算式を考えれば理解できる
しかも目黒恵比須渋谷のラインは最早100年安泰のエリア
坪600でいいの？ってレベルかと

[905: 匿名さん]

>華原朋美のライブ@ララポで大盛り上がり

よく郊外のショッピングモールでやってるやつだね

[906: 匿名さん]

坪500くらいからという感じでしょうか？
個人的には天井高と内装の仕様（特に素材）が気になります。

[907: 匿名さん]

yahooアクセス数１位、流石の注目度ですね
竹中施工ならデザイン面でも期待できますかね。

[908: 匿名さん]

ここの施工って大成・竹中のスーゼネコンビなんですね。これはめちゃくちゃ高くなりますよ。
最近のタワマンは富久クロスにしろ、西新宿にしろ、スーゼネを使わずコストダウンを図ってますが、
ここは施工会社にもこだわってますね。平均坪単価は５００万でしょうね。問題はその単価でどのくらいの
ルームプランのバリエーションがあるかですね。６８平米の矮小３LDKでも１億ですから、販売戦略上、
矮小プランが多くなり、一部住戸で８０平米、１００平米、１２０平米超えが用意され、プレミアム単価が
上乗せされて、１億５０００万～３億５０００万くらいになるんじゃないでしょうか。平均的な医者や弁護士では
買えませんね。

[909: 匿名さん]

いや、いくら慎重な銀行でも、平均以上の医者弁護士には1-2億程度なら喜んで貸してくれますよ
これから10年たって買った値段のままのはずもないわけですし

[910: 匿名さん]

医者や弁護士ってそんなに借りられるんですか？
弁護士なんて法科大学院設置後はありふれていて大半は雇われ弁護士ですよ。
それなら大手商社・メーカー、一流大学教授の方が安定していませんか？
そういった安定した職の方で、年収の１０倍程度（１億から１億５０００万）の融資が可能だと
銀行の融資担当者から聞いたことがあります。実際にはそこまで借りる人はほとんどいないと思いますが。

[911: 物件比較中さん]

年収の３０～３５パーセント×年数（最高３５年かつ８０歳まで）って聞きました。

[912: 匿名さん]

資格の有無は貸す側にとって大きいよ。サラリーマンは解雇されたら終わり。ごく一握りの大企業を除けば30年後まで存続を保証されてるとこなんて無いからね。

[913: 購入検討中さん]

>>912
今は「士業冬の時代」と言われていて、
弁護士も会計士も資格だけでは稼げない状況です。
個人事業主か会社組織にしていると思いますが、
税対策して課税所得を抑え込んでいると、
銀行の貸付審査は厳しくなります。
東証１部上場企業の管理職だと退職金も含めて
安定性が高いので審査は通り易いと思います。

ちなみに私も資格ホルダーですが、独立せず
東証１部上場企業の管理職をしています。

[914: 匿名さん]

年収の5倍までしか借りられませんよ。年収が2000万ある日系企業のサラリーマンなら1億借りることも可能。医者も弁護士もサラリーマンも稼ぎ次第。

[915: 匿名さん]

>>914
会社員なら約8倍です。

[916: 購入検討中さん]

年収600のワイ、3000万借入れて、頭金2000万で３０平米買えるかな⁈

[917: 匿名さん]

>>916
余裕です

[918: 匿名さん]

資格優遇は実際ある
大手メガバンのローン審査は資格証のコピー要求される

弁護士が大変なのは知っているが、それでも医者とならぶ優遇幅になってる。

会計士税理士薬剤師看護師も同年収帯の普通のサラリーマンより優遇されたはず。

[919: 匿名さん]

理学療法士はどうでしょう

[920: 不動産業者さん]

士族でも多分変わらなかったかと。
金利の優遇はもちろんありますが、、、

[921: 匿名さん]

私は年収１１００万の専門職ですが、９２５０万の物件の１００％ローンの審査に通りましたよ。
融資担当者の話をそのまま書くと、普通のサラリーマンではありえないほどの融資額だそうです。
実際はそこまで背伸びをせずに、もう少し身の丈に合った物件を選ぶつもりですが。

[922: 匿名さん]

ここみたいな最高級タワマンを待っていたんですよね。
上にもありましたけど、今が底値と思えるレベルの立地＆グレード。
買える人と買えない人の間で、どんどん二極化が進みそうですね。

[923: 匿名さん]

ここを買える人はハイクラス
芸能人も住むかもね。社長、投資家、重役
民度の高いマンションになりそうだけど、ただオフィスもあるんだよね？
そのオフィスに来るのは年収400万の人達だとすれば、推して知るべし。俺はいりまえん

[924: 匿名さん]

ほんとウソ臭いね

[925: 匿名さん]

このタイプの物件だと現金買いの購入者が半分近くになるかもよ
特に外人はほぼそうだし、昨今の外人買いの激しさを考慮するとローン審査でドキドキしてるのは意外と少数かもしれません

[926: 匿名さん]

タワマンて建築費はかかるけど、一住戸あたりの土地の持ち分は少なくて済むから、ペントハウスのような特別な
住戸を除いてそんなに高くならないはずだよ。７５平米で１億前後が中心価格帯でしょう。そうじゃないと
捌ききれなかったときデベの体力が持たないよ。

[927: 物件比較中さん]

芸能人や投資家って
民度高いの？

[928: 匿名さん]

>>927
ピンキリだし、芸能人はキリが多いかな。やっぱり、医者弁護士、役員あたりは安定して民度は高め。あくまで平均的な話だけどね。