（仮称）目黒駅前タワープロジェクトってどうですか？Part.4

[匿名さん]

（仮称）目黒駅前タワープロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区上大崎三丁目1番、2番（地番）
交通：山手線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
都営三田線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
東急目黒線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（S棟）、2分（S棟）
間取：STUDIO～3LDK
面積：30.05平米～150.11平米
売主：東京建物
売主：一般財団法人首都圏不燃建築公社
販売代理：東京建物不動産販売

施工会社：大成／竹中
管理会社：未定

[21: 匿名さん]

再開発にある、まわりの相場も上がるってやつ

[22: 匿名さん]

ここの立地は、目立ち過ぎますからね。注目度からも
いろんなレスがつくのは、仕方ない部分でもありますが、
嘘８００はともかく、
価格がハッキリするまでは落ちつかないってのが本当のところです。

[23: 匿名さん]

ホント落ち着かない。諸経費高騰後の新価格にドキドキ。どこのロケーションもこれから発表される物件の公表タイミングが慎重になってるって感じ。

[24: 匿名さん]

私見ですが、2007年竣工のパークタワー目黒が約坪400万円であること、また賃料が平米5000円ぐらいであることを考えると、450が妥当じゃないでしょうか？目黒は人気ですが駅の周りに何もない事を考えると、500だと、うーんって考えます。

[25: 匿名さん]

パークタワーは安い時ですよ
直近の高値は、花房山の470です。

[26: 匿名さん]

品川区のホームページにも都心上空ルートの話が出てますね。

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/menu000023400/hpg000023398.htm

●「中間とりまとめ」における新飛行経路案

　「中間とりまとめ」において公表された羽田空港の新飛行経路案は、東京湾を活用した現在の滑走路運用・飛行経路に加え、内陸部上空も活用した飛行経路により、国際線の離着陸が集中するピーク時間帯（15時～19時）の処理能力拡大を図ろうとするものです。
　飛行経路は北風時・南風時で異なります。「中間とりまとめ」の南風時案2の飛行経路案は品川区上空1500フィート（約455メートル）を通過する計画です。

首都圏空港機能強化技術検討小委員会の中間取りまとめについて（国土交通省ホームページ）

[27: 検討中の奥さま]

ここに決めたい

[28: 匿名さん]

坪400なら欲しいなー

[29: 匿名さん]

>>26

そこに書かれていない南風案１、に決まったならあまり関係ないのですが。

[30: 匿名さん]

年内に予定価格くらいわかりませんかね？

[31: 匿名さん]

半年も前に予定価格は出さないでしょう。

[32: ご近所さん]

低層マンションに住んでますが、そろそろ高層マンションに住み替えたいと思っています。かと言って湾岸は希望していなかったのでここは魅力。楽しみ。

[33: 匿名さん]

パークタワー目黒の中古が売りに４件出てますね。４件の売出坪単価は坪551、556、583、593万円です。築８年でこの坪単価ですか。パークタワー目黒より目黒駅のフラグシップマンションとなるこのマンションの坪単価は最低でも500は超えそうです。

[34: 購入検討中さん]

千代田区の皇居沿いとか港区の六本木とか青山ではないので外国人の購入者はあまりきそうもないですので600であればパークタワー目黒が中古で500後半で時間がかかるようでしたら2年半から3年先の本案件は完売できるまで相当時間がかかるのではないですか。

[35: 匿名さん]

>>33
そんなボッタクリな希望価格出されても。
その価格じゃ売れんでしょ。

[36: 匿名さん]

次のパークマンションは800-1000万とのことなので、ここの600はあり得ないレベルではないでしょう
渋谷は販売開始まで2年以上かかりそうですから、足元の上昇基調を考えると待つのはリスクが高すぎる気がします

[37: 匿名さん]

大崎って、坪単価いくらだったのですか？

[38: 匿名さん]

三井のタワーは350〜360、レジデンスは390〜400。レジデンスはタワーから半年後の売り出しタイミングで坪単価が1割増しになってた。徒歩6分と3分の違いはあるけどね。タワーはパークタワーグランスカイよりも安いと盛り上がっていた記憶が。たしかグランスカイの中古よりもパークシティのタワー新築のほうが安かったし。タワーは資材高騰直前だったのでギリセーフだったね。

[39: 匿名さん]

沖式新築マンション時価によると、大崎は割高。

[40: 匿名さん]

場所は最高ですね！

[41: 匿名さん]

学芸大学のブリリアが坪400って聞きました。高くなりましたねぇ・・。
なので400以下は絶対に無いと言うことですね。

[42: 匿名さん]

パークタワー目黒の中古理論値はここに出てるよ
https://www.sumai-surfin.com/re/3682/

[43: 匿名さん]

2期連続 GDPマイナス成長。
黒田バズーカ発射も消費増税は延期。
円安頼みのアベノミクスの限界近し。

皆さん高値掴みには気を付けましょうね～。

[44: 匿名さん]

600は噂レベルではない。
皆さん考えが古すぎます。
すぐに売れなくても良いんです。後から続々と高額物件出ますから時代が追い付きます。

[45: 匿名さん]

>>39
あれは、上昇トレンドは反映されてないから。

[46: 匿名さん]

庶民景気実感には関係ない物件とはいえ
６００はあんまりです。バブルじゃありませんか～。

個人的には現住宅、賃貸で我慢できる破格と思います。

[47: 匿名さん]

>>45
それは言い訳になりません、西新宿60は沖式で割安。
上昇トレンドは関係なし。

[48: 匿名さん]

大崎と書くと北品川5丁目・東五反田と思ってしまう方が多いのでしょうけど、大崎駅徒歩7分以内で見ると300万以下築浅中古物件が今でもごろごろあります。そことの比較になりますからどうしても割高とでるのでしょう。　大崎全体はそれでも値あがってきましたが、供給戸数も多いですしね。

つまり再開発地域の一角だけ高いだけ（人気）というのが今の状況という事です。

[49: 匿名さん]

再開発は街全体の価値があがるので価格が高いのは当然です
安いのがすきならボロを買って気長に再開発でも待ってみたら

[50: 匿名さん]

秀和と朝倉山荘買ってた人はおいしいですよね。
ホントに、ボロ買ってまってたらいいことあるかも

[51: 匿名さん]

>>47
いや、だから算出した時期がちがうからw
大崎は、1年前。今の相場からすれば、明らかに割安。
最近の売り出しで、坪360で買える物件の顔ぶれをみれば明らか。
新宿が割安だからと言って、大崎が割高とはならない。
数字の見方をわからず、数字に振り回されるほど愚かなことはない。

[52: 匿名さん]

>>50
そこはたまたま再開発組合に組み込まれたけど、管理組合の総会で再開発組み込みを否決されるケースもあるからね。
そうなったら悲惨・・・

[53: 匿名さん]

隣駅とはいえ使える路線数が違う大崎と目黒では目黒のほうが価格が高くなるのは当然でしょう。
時代に関係なく。
一昔前の大崎が～とか何の役にも立たない比較。
そもそも比較対象じゃない。

[54: 匿名さん]

＞＞坪360で買える物件の顔ぶれをみれば明らか
そうなんですよねぇ。
大崎を割高と思いたい人の気持ちもわからないでも
ないんですが、いくらで買えるの？みたいな目黒駅前
ブーメラン坪単価の方が、大崎よりはるかに心配です。

[55: 匿名さん]

>>51
１年前の分譲を「今の相場」の物差しで見ることの方が滑稽。
最近の物差しで割安に見えても
１年前の相場の物差しで見れば割高であった過去は変わらない。

今は今、過去は過去であり、物差しのすり替えは数字の見方のご都合主義に他ならない。

[56: 匿名さん]

>55

正論。
でも当時割高と言われた価格が1年後に維持できてるなら買ってる人間からすれば満足だろう。
自分は購入者じゃないけど。(価格云々ではなく自分は大崎は検討外)
果たしてここがいくらで売り出してその後維持できるかは興味ある野次馬です。

[57: 匿名さん]

未来の事はわかりません。なので、人は
過去から学ぼうとします。で、肝心なのは今でしょ。

大崎が割高とは言えないような今なんです。
私がいくら「目黒駅前は割高だ！」と声高に叫んでも
売れてしまうような、今なんです。

[58: 匿名さん]

一言で物差しといっても色んな種類があるはず。
横を測る物もあれば縦を測る物、同じ種類の中で測る物、etc・・・

なので、過去を基準に現在の相場を論じても良いんじゃないの？

[59: 匿名さん]

割高、割安というのは何と比べるかによるよね。
何と比べてもいいのだがそこを明確にしないと議論がかみ合わない。

品川駅なんて高輪側と港南側では駅からの距離が同じでも値段が大きく違うわけだが、港南は高輪より安いけど高輪より割安なのか？

[60: 匿名さん]

再開発は価値を上げるためにやるわけだから、
再開発前の価格と比べて高いとかいうのはナンセンス。
再開発による想定されるバリューアップはいくらでその分を見込むと割高とか割安とかいう話になる。

いくらでロジカルに論じても価格はマーケットが決める。ただしマーケットが間違っていることもある、間違えたプライシングは時間とともにマーケット自身が修正するので、自分の方が正しいと思うのであればその判断に従えばよい。

[61: 匿名さん]

尺度自体は複数あるだろうけど比較をする上では双方の尺度を同じにしないと比較にならないよね。

高輪と港南のケースはどちらの絶対額が安いか高いかの話であってどちらがどちらかより割安かどうかという話じゃないでしょう。

[62: 匿名さん]

>>55
そんなに沖信者なら、同じページの儲かる確率と利回りも見たら。大崎の利回り予想は、いくらかな？
数字とは、知性を総動員して総合的に判断するもの。
君のように、ある数字一つを盲信して判断してたら、真の割安物件は一生かえないよw

[63: 匿名さん]

マンションオタクやら何とか式見て割高だ？
アホでしょ？
むしろ、それらが全く使えないことの証左になったんじゃないの？大崎の物件で。
誰かが言っていた、マーケットもミスプライシングするってのは、事実。
でも、その相場が一年程続いたら、それが実態相場。
マーケットもそこまでバカじゃない。

[64: 匿名さん]

63に同意。
株式マーケットとかで、どこどこのアナリストが割安って言ってます。なので、割安と判断しましたとか言うのは自由だけど、
それで外したら、そのアナリストは見向きもされなくなる。
ただそれだけ。

[65: 匿名さん]

沖式で、一年前の割高物件と今の割安物件、さて、どっちがキャピタルゲインがでるでしょう？
割高の根拠が、ブロガーの意見とか、何の冗談だよ。
もうちょい、自分の頭で判断した方がいいよ。

[66: 匿名さん]

割高とか割安とか関係ない。問題なのは、坪350万も出して駅から遠い低地のマンションを買うのか、坪400～500万出してメジャー駅近の高台を買うのか。どんなに相場感なくても、住んでみて、あるいは資産として持ってみて、後者>>前者と気付くだろう。

[67: 匿名さん]

後者をこの物件と言いたいのだろうけど、目黒駅って別にメジャー駅じゃないからね。
４０年近く目黒駅が最寄り駅だけど、なんでJR山手線しか止まんないんだよとずっと思ってますから。
南北線・三田線が繋がったのがせめてもの救いのような駅です。
駅周囲も雑然としてて全く洗練されてない。

[68: 匿名さん]

目黒検討する人間は元々あまり大崎検討してないと思うぞ。
足回りも違うし。

大崎との比較ってどこから来たの？？

[69: 匿名さん]

>>68
ここをずっと検討している人間ですが、三井大崎タワーも買いましたよ。
確かに昔の大崎のイメージは悪いですが、再開発エリアということに期待して。

あとは、このタワーが適正価格で売り出されれば文句はないのですが、中々難しそうね

[70: 匿名さん]

あなたのようにあっちもこっちも買える人は一般的な検討者とは少し特徴が違うのであまり意見も参考にならないんですよね。。