（仮称）目黒駅前タワープロジェクトってどうですか？Part.4

[匿名さん]

（仮称）目黒駅前タワープロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区上大崎三丁目1番、2番（地番）
交通：山手線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
都営三田線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
東急目黒線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（S棟）、2分（S棟）
間取：STUDIO～3LDK
面積：30.05平米～150.11平米
売主：東京建物
売主：一般財団法人首都圏不燃建築公社
販売代理：東京建物不動産販売

施工会社：大成／竹中
管理会社：未定

[143: 匿名さん]

>>141
どのマンションも数十年後に建替え問題が組合総会で論議されるわけで。ここも例外ではなく。

マンションはどこもある程度住んだら、住み替えして出ていくのがオススメ。

[144: 購入検討中さん]

雅叙園と庭園美術館は
うちの子の お散歩コースだったな。

[145: 匿名さん]

皮肉って言葉を知らない人間が世の中には居るんだな。

[146: 匿名さん]

うちのオヤジは皮肉を理解できない人で
言われた皮肉を褒められたと思い込んでよく他人に自慢していた。
ってマンションに関係ない話はいいよ。

[147: 購入検討中さん]

なんか人間ちいさいね
男のくせに皮肉とかいうのほんとムリだわ

[148: 匿名さん]

男性とは限らない

[149: 購入検討中さん]

ゲイ？

[150: 匿名さん]

ゲイも男！

[151: 匿名さん]

しかし、素朴な疑問だがオフィス棟とノース棟はなぜあんなに接近してんだろう

[152: 匿名さん]

飯田橋のパークコートや駅前プラウドだって
オフィス棟と住居棟は接近している、

[153: 匿名さん]

>>152
ということは思ってる以上にサウス棟は駅から離れてる？

[154: 匿名さん]

オフィス棟から、5キロほど離れておりますよ。
買うならノース棟のほうがお勧めです。

[155: 匿名さん]

>>143
アメリカなんか築100年のマンションとか平気で取引されてるぞ

[156: 匿名さん]

>>155
ではあなたは買いますか？
アメリカと日本では　不動産事情が違いすぎる
戸建でも、自分でリフォームしたりして価値が上がったりするけど
日本では、あんまりいじると売れない
築100年って、修繕積立、管理費　考えただけでぞっとする。

[157: 匿名さん]

>>131
人間がクソですね
震災をイベントと言う

[158: 匿名さん]

ノース棟には下層に商業施設が入りますから道路にも近く、オフィス勤務者等に利用してもらいやすくするためと、サウス棟との距離を取り視界上できるだけ気にならないよう配置したのではないでしょうか。

[159: 購入検討中さん]

そういうことではないと思うんだけど・・・
だからどうしてこんなに隣接して、2棟建てるのかって事だと思う

[160: 匿名さん]

オフィス棟とノース棟を30メートルくらい離した方がバランスいいのにね　フシギ

[161: 購入検討中さん]

サウス棟と距離をとるためできるだけ北側にノース棟を寄せた結果オフィス棟とくっついた配棟計画になったのではないですか。

[162: 購入検討中さん]

それだと　今度はサウス棟と近くなっちゃうからね
直下型の地震来たら　ぶつかるんじゃないかと思う

[163: 匿名さん]

住居棟同士の圧迫感避けるにはこういう配置になるよね。個人的にはオフィス棟自体不要だけど。

[164: 匿名さん]

六本木ヒルズみたいなのが良かったな

[165: 匿名さん]

高い設計料とってこの図面って微妙だよね
遠目にみてバランスのよいランドスケープは重要

[166: 匿名さん]

>>160
南側は花房山の低層住宅地なのでなので配慮してビルを北側に寄せたのではないかな？

[167: 購入検討中さん]

ノースの北側にも部屋があるのかしら？恐ろしく日当たり悪いですよね。
北東角部屋はプランにありましたが、バルコニーすら簡素になってました。

[168: 匿名さん]

送られてきた資料だとまだそこまでの詳細はわからなかったけど、
この配置の場合ノース北側は非常階段とエレベータ中心じゃないかね。
これでオフィスとお見合い部屋とかは嫌だよね。

[169: 匿名さん]

>>167
商業棟の照り返しがあるから大丈夫（汗）

[170: 匿名さん]

>>169
一般的に北向きって、夏は涼しいかと思ったら
照り返しで暑かったりすることもあるからなあ。
冬は太陽が低いので照り返しは起こりにくい。

[171: 匿名さん]

だからといってあれほど接近させて建てる必要があるのだろうか

[172: 購入検討中さん]

どうやって建築するのか心配なほど近いですよね
素人考えだと、分けないで一つの建物にすればいいのにって思うけど
無理なんだろうな。

ノース北側は部屋ないです。

[173: 買い換え検討中]

>>171
ノース棟と商業棟の下層階（商業エリア）が
一体化した構造ではありませんか？
ノース棟はホームベース状の５角形で
北側にはエレベーター、内廊下を集めて
部屋は作らないフロアプランだだと思います。

[176: 匿名さん]

この資料はどこからのですか？

[177: 買い換え検討中]

>>175
やはり下層階ではつながっているのですね。
この配棟、部屋割りでは、
ノース棟の東向きは日照には影響ないにしても、
視界としては商業棟が気になるレベルでしょうね。
図面では分かりませんが、南東、南西向きでは、
南東側がサウス棟が視界を遮る感じです。
斜めになって真っ正面にお見合いにならないように
工夫はしているのでしょうけど…

[178: 購入検討中さん]

解説いらないよ

[179: 検討中の奥さま]

この資料は一体・・・そこからの資料でしょうか。内部の人？

[180: 匿名さん]

周辺住民向けの再開発説明会の資料とかじゃない？

[181: 購入検討中さん]

図面では分かりませんが、南東、南西向きでは、
南東側がサウス棟が視界を遮る感じです。

こちらって視界だけでなく、低層階は日照も遮られるレベルでしょうか。
あまり高さにはこだわらないため、低層、中層を考えているのですが・・

[182: 匿名さん]

間取りどう思いますか？

代表間取りの2LDKは収納少ない印象ですが。
すべての部屋が窓に面してるのはいいのですが。

最低でも70平米の3Lかな。。

[183: 購入検討中さん]

どなたかが上げてくれた図面を見る限り、小さい部屋が多そうな印象ですね・・とくに西側。

[184: 匿名さん]

タワマン低層階は得てして1LDK混在型が多いよ。

西側に集中してるのはたぶん1人暮らしのサラリーマンは日中居ないから西日気にしないだろう考えてるのと、
線路挟んだ向こうにビルがあるから眺望の抜けがいい方角に広い部屋を配置してるのかな。

[186: 匿名さん]

>>185
消すならupしなければ良いのに。何がしたかったのかよくわからん

[189: 匿名さん]

怪しい資料ですか？これは。

[190: 物件比較中さん]

>>181
解説いらないって！

[191: 匿名さん]

電車広告しまくりだね。可能な限り値段つりあげるつもりなんだろう。
部屋の向き悪いとろばっかりの印象なんだけど・・

[192: ご近所の奥さま]

そりゃぁそうでしょう。
ここが港区並の価格で売れたら、
業者は笑いが止まらない。

[193: 匿名さん]

利便性考えるとおそらく並の港区物件より高いと思いますよ。

[194: ご近所の奥さま]

あらぁ、下戸さんね。
並の港区価格くらいだったら、
主要駅近はどこでも高いの知らないの？

港区らしい港区価格まで、
業者は釣り上げたいに決まってるでしょ。

[195: 匿名さん]

どうせならオフィス棟とノース棟が一体に見えるようなデザインにすればよかったのに。
これだけ評判の悪いデザインが何で・・・
やりたいことはわかるけど。

[196: 匿名さん]

>>195
確かに三井だったらもうちょっと違う感じになったでしょうね。

[197: 匿名さん]

武蔵小山のタワーマンションと迷いますね。

[198: 購入検討中さん]

間取りが皆いまいち
がっかり

[200: 買い換え検討中]

仕様グレードを落としていないか、ちょっと心配。
送られた資料ではまだ分かりませんね。
売価、仕様はある程度の範囲で幅をもって
流動的かもしれないですね。
景況、市況を見極めているところでしょうか。

キッチン、洗面の天板 天然石orシーザーストーン
玄関、廊下 天然石orタイルorフローリング
フローリング 挽板or突板orシートフローリング
風呂 天然石orタイルor樹脂系
キッチン設備 食洗機、コンベック、食器棚
天井高、ハイサッシ高、
熱交換換気システム、埋め込みエアコン

仕様グレードによっても価格評価は大きく変わりますよね。
気になります。早く知りたい！

[201: 匿名さん]

>>200
線路が近いので、サッシの遮音性能も。
それと、どこまでLow-Eか。クヤクションは西側だけだっので。　

[202: 購入検討中さん]

>>199
うん、やめます

[203: 購入経験者さん]

ペントハウスの間取りはPP分離にしたいのはわかるけど、二個のトイレの距離が近すぎる。
この間取りなら1個でいい気がする。
>>200, 201
私見だが、マンションの価値は後から変えられないところを見たほうがいいよ。
サッシとか階高とか・・・でもたとえばあとから変えるとなると割高なものも考慮かも。
埋め込みエアコンとか、保温浴槽とか。

[204: 匿名さん]

ここは、スーパー物件

売り主としては安く売る必要ないですよ

ましてや今後、土地の仕入れ値が上がり利益をだすのも
大変になることが見えてる状態
あべのみくす前に仕込んだここで
利益とりになければ、慈善事業になっちゃうでしょ

[205: 匿名さん]

恵比寿伊達坂の値段が…

[206: 匿名さん]

唯一無二もいいとこだよね。安くする必要性がない

[207: 匿名さん]

ここは６００でもおかしくないですよ

今後港区の一等地は坪７００になってくると
仕入れ価格からみて予測できますしね

[208: 購入検討中さん]

>>207
プランニングから判断すると、
平均ではそこまでの価格帯にならないよ。

[209: 購入検討中さん]

>>203
直せる所も、なお直しにくい所も
同じような規準でグレードの設定してくるから
結局グレード低い物件は全体的にどこもかしこも
物足りない。
挙げてあるのはコストのかかる部分で、
落としても誤魔化せる部分だからじゃないかな？

[210: 匿名さん]

最上階買いますか？

[211: 匿名さん]

グロスおさえるために、
ちいさな３Lになってますねえ。。

[212: 匿名さん]

平均で５５０くらいかな
それでも庶民には到底手が届かない(笑)
年収３０００以上ないときついね

[213: 匿名さん]

年収3000は、都内にいますか？

[214: 購入検討中さん]

高層でも坪400程度らしいですよ。

[215: 匿名さん]

間取り見ましたが、どなたかも書いてらっしゃいましたが
プレミアムの、2個のトイレの配置はいらないですね。
それなら、ウォークインを大きくしてほしい。
納戸のところをトイレにするとか、洋室Ⅰをもう少し狭くして、ゲストルーム仕様にしてほしい
洋室3のしょぼい物入れもいらないし、トイレに部屋が隣接してると、流す音とか夜中うるさいと思う。
バスも、うち扉でいまいちな感じだし、うーん、どこがプレミアなんでしょう？と思ってしまう設計ですな。
30畳のリビングなのに、キッチンはオープン？？三井だったら絶対キッチンもおしゃれな設計にしてるはず！（霞町みたいな、玄関からキッチンストック→キッチン→リビングみたいな）
いまどきって、天カセエアコン、食洗機、ディスポーサー、浴室乾燥・追い炊き、一部床暖は標準ではないでしょうか。

[216: 匿名さん]

外国人のレンタルにいい物件でしょうか？

[217: 匿名さん]

来年から相続の住宅援助？の非課税枠が
だいぶ増える案がでてますから、

もし決まれば
億ションでもばんばんきまるでしょう。

ただでさえ、タワーは相続税対策にはもってこい

[218: 匿名さん]

金持ちは、高額でも資産価値のたかい、ここのような物件を買い
相続税対策もし、ますます金持ちに

庶民は購入できる資産価値の低い物件を買い
ますます。。

二極化がすすむということですかね

[219: 匿名さん]

>>218
ヤフコメ住民のような意見ですね。

[220: 匿名さん]

>>217
非課税枠といっても
親から金を貰って買った時点には贈与税が掛からなくても、
相続税を払う時にはその時の贈与金額を相続財産に加算しなければいけないんじゃないの？課税の先延ばし。

[221: 匿名さん]

ポイントは評価額だよ
世田谷の3億のこだてより湾岸のたわまんの方が圧倒的に有利だし住みやすい、これが最大の理由

[222: 匿名さん]

ここの低層階に住みたい勇気ある人が前にいましたね
グリンビューがほしいとかなんとか
アトレからも駐車場からも丸見えなのはわかっていたけど
アトレの椅子のところ、みんな窓側向いて座っているの怖い

[223: 地方在住]

サラリーマン投資家として気になるのは、
一番安い部屋がいくらか？

トミヒサのように３０００万円台からなら
年収が１０００万円ぐらいの
全国のサラリーマンが殺到するだろう。

地方のサラリーマン場合、年収の上限は１０００万円。
例外を除いて、それ以上の報酬を出す企業は地方には無い。

サラリーマン購入者は東京都民だけになりそう。

[224: 匿名さん]

>>221
>湾岸のたわまん

ここは湾岸ではない。言うまでもなく。

[225: 匿名さん]

３０００万台なんてあるわけないじゃん(笑)
どうかしてるぜ。サラリーマンっても外資系金融じゃなきゃここは買えない！
あるいは親のすねかじり君ぐらいでしょ

[226: 匿名さん]

グリーンビュー狙っている方は結構いると思いますけど。　今公開空地物件でしたら下は結構早い段階で埋まっちゃいますよ。　アトレ側じゃないところもありますしね。　今３０数階に住んでて正直あきましたし、田舎生まれなので緑が恋しいです。　制震の場合下層階はほとんど揺れませんし。　タワマンの共用施設や管理費等が安い点は捨てがたいので、ここが出たらすぐに申込みするつもりです。　

[227: 匿名さん]

>>225
３０平米の、昔風に言えばワンルームもあるんだから
客寄せ部屋の４０００万未満はあるんじゃない

[228: 購入検討中さん]

森を作ったら謎の生物が増えるとおもう。
この辺で、たまに見るんですけど
たぬきみたいな生き物なんでしょうか？

[229: 匿名さん]

>>226
>管理費が安い

同じ東京建物のクヤクションは管理費安めだったが
ベイズの管理費は高めだよ。　

[230: 匿名さん]

セカンドで検討してます。サードは、何処にしよかな

[231: 購入検討中さん]

うちは、撤退組かな
同じ値段出すなら、他エリアの狭い部屋を買って
賃貸収入でここに住もうかな。
目黒ってリセールバリュー微妙なんですもの。
花房山の物件12000万くらいで売りに出てますが
あの築年で、この価格でしたらおいしいですね。

[232: 購入検討中さん]

やっぱり、ハクビシンいたんだ
夜、何回か猫でも犬でもない生き物見て不思議だったんですけど。

[233: 匿名さん]

>>229
ベイズは塩害の関係で高いのかな？　クヤクションは検討したことがないのですが、区役所が入る物権でしたよね？　商業施設やオフィス複合型マンションはそちらの管理対象持分が大きい設定となるケースが多く、管理費等が安くなる場合があるのかもしれません。

今、大成建設施工の複合型マンションに住んでますが、管理費は毎期かなり余るので修繕積立金に回しています。１０年後位に修繕積立金は値上がりする前提になっている長期修繕計画が多いと思いますが、うちは災害がなければ上げずに済みそうですね。

それとここは再開発組合がありますから、解散時の残余財産のうち公開空地のメンテナンス費等の一部が管理組合に譲渡されるかもしれませんよ。またクリスマスの飾りつけなど結構お金がかかりますが、商業煉に出してもらい、住居煉の中だけで済んでしまったりします。

でも駐車場はともかく駐輪場が足らないように思います。駅近くにそのような場所がありますかね？　

[234: 匿名さん]

駅前1分で便利ですが、山手線の音は大丈夫なんですかね。タワーまで距離があるのか？線路脇の壁などが防音になってて気にならないとか？ 周辺事情に、詳しい方ご教示ください。

[235: 周辺住民さん]

>>233
アトレ2の中に駐輪場あります。
足りるかどうかは別ですが

[236: 匿名さん]

ここの立地が、山手線、埼京線のトンネル出口とちょうど隣り合わせで、電車が通る度にものすごい轟音が上に拡散されます。

さらにレールが五反田方面に急カーブになっているので、キーー!!という車輪の摩擦音も重なります。

悩ましいですね。騒音問題がなければいい物件なんですが、毎日のことですから。

[237: 匿名さん]

と、ネガがキーー!!と騒いでいる件

[238: 購入検討中さん]

駐輪場400台近くあるけど、足りませんか？
一世帯一台は確保出来るし、一人暮らしの人は使わないだろうし。

改めて聞いてみると結構うるさいんですよね。
あと、アトレ駐車場の出庫の音もうるさいけど、それは防音でなんとかなるのかしら…

[239: 匿名さん]

この物件の西側に結構広い敷地がありますが、あそこは将来高層マンションかになるようなことはあるのでしょうか???

気になりますね。南と西側は電車音、東は何か建設されるリスク。

[240: 匿名さん]

２３９ですが、広い敷地は東側でした。訂正します。

[241: 匿名さん]

>>238
戸数は９４５戸ですよ。

[242: ご近所さん]

東側の広い敷地というのは、みやこ荘跡地ですかね。
こちらほどではないですが、広大な敷地なので高層ビルが建つ可能性は否定できないと思います。