（仮称）目黒駅前タワープロジェクトってどうですか？Part.4

[匿名さん]

（仮称）目黒駅前タワープロジェクトについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区上大崎三丁目1番、2番（地番）
交通：山手線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
都営三田線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（N棟）、2分（S棟）
東急目黒線 「目黒」駅 徒歩1分 （サブエントランス側敷地入口まで）（S棟）、2分（S棟）
間取：STUDIO～3LDK
面積：30.05平米～150.11平米
売主：東京建物
売主：一般財団法人首都圏不燃建築公社
販売代理：東京建物不動産販売

施工会社：大成／竹中
管理会社：未定

[123: 匿名さん]

えーと、内陸のタワマン同士だからカテゴリーは似ていると思いますけど？

[124: 匿名さん]

西新宿は60階建てってことで注目を集めているが、立地を見ると最寄駅は地下鉄でマンションに直結してるならまだしも徒歩7分とか近いとはいえない。
ここは目黒駅が目の前で花房山というブランドエリアなので立地の差は歴然です。
まあ新宿のほうが同予算で広い部屋が買えるのは確実なので予算上限があり広さが妥協できないなら新宿おすすめですね。

[125: 匿名さん]

>>123
まあ人によって括りは違うので同じカテゴリーに入れたいのなら構わないと思いますよ。
検討比較するのも自由です。大きい括りでマーケットが比較するようになれば本来の価値に収束し価格は適正化されますからね。

[126: 匿名さん]

西新宿は、これからもタワマン建ちますけど、ここは
出遅れると価格的に手が出なくなるでしょうから。私の場合。
西新宿のスレでは、目黒駅前の話は膨らまないですね。
富久とのお買い得比較が豊富です

[127: 匿名さん]

>>122
もちろん、ホテルのこと言ってると思うよ。

買えるんなら…。と、ちゃんと書いてあるからね
マンション雅叙園ならここにいるひとみんなキャッシュで買えるとおもうよ

[128: 匿名さん]

>>108
ラーメン好きには本当に良い街だと思います。
横浜家系ラーメンオススメ。

[129: 匿名さん]

>>127
雅叙園なんて誰でも入れるから近くに住みたいのはわかるけど好きだからって別に買う必要ないじゃん？
なんの話だ？

[130: 購入検討中さん]

マンション雅叙園でコーヒー吹いたｗ

[131: 匿名さん]

>>126
本当は目黒が買いたいがいくらになるかわからない。
なので確実に予算内で買える西新宿を買うという手もあり迷う、という話ならあって当然ですよね。
そんなここの物件に限らずよくある話です。
リーマンショックとか東日本大震災みたいなイベントあると一時的に値段下がりますが、素人がそういう状況の時に自分だけ世間と逆張りなんてなかなかできないですね。

[132: 匿名さん]

昔は目黒といえばパイオニアだったのになあ

[133: 匿名さん]

>>129
てゆうか 読解力（笑）
少し前から流れで読んで見て下さい。
冗談か嫌味で買えるなら、雅叙園買えば？のを
マンション雅叙園と勘違いした人がいたから。
通訳してあげたのに…。

[134: 匿名さん]

君雅叙園知らないの？

知ってるよ！そんなに好きなら雅叙園買えばとか皮肉にすらならないトンチンカンなこという

そんな感じに読解しました

[135: 購入検討中さん]

住んでいる方もいらっしゃると思いますので控えめな表現で言わして頂くと目黒川沿いにある雅叙園の隣接の築古のマンションがマンション雅叙園です。桜並木は綺麗だと思います。

[136: 匿名さん]

マンション雅叙園ってパワースポットなんですか？

[137: 匿名さん]

あらそっちの意味か

マンション雅叙園なめてるかもしれないけど
ニーズが絶えない、人気分譲賃貸ですよ。

[138: 物件比較中さん]

西新宿見てきたけど、ここと比較対象にする人は居なさそう。
あちらは、手の届く範囲の実需で買うマンションだと思った。

[139: 匿名さん]

マンション雅叙園ってそろそろ建て替えないですかね？

[140: 匿名さん]

>>139
昔から建て替えの話は幾度となくあるけどおそらく住んでるオーナー少ないからなかなか実現せんね。

[141: 匿名さん]

やはり中古マンション建て替えって難しいですね。

[142: 匿名さん]

ここも実需マンションでしょう
投資用とは言いがたい

[143: 匿名さん]

>>141
どのマンションも数十年後に建替え問題が組合総会で論議されるわけで。ここも例外ではなく。

マンションはどこもある程度住んだら、住み替えして出ていくのがオススメ。

[144: 購入検討中さん]

雅叙園と庭園美術館は
うちの子の お散歩コースだったな。

[145: 匿名さん]

皮肉って言葉を知らない人間が世の中には居るんだな。

[146: 匿名さん]

うちのオヤジは皮肉を理解できない人で
言われた皮肉を褒められたと思い込んでよく他人に自慢していた。
ってマンションに関係ない話はいいよ。

[147: 購入検討中さん]

なんか人間ちいさいね
男のくせに皮肉とかいうのほんとムリだわ

[148: 匿名さん]

男性とは限らない

[149: 購入検討中さん]

ゲイ？

[150: 匿名さん]

ゲイも男！

[151: 匿名さん]

しかし、素朴な疑問だがオフィス棟とノース棟はなぜあんなに接近してんだろう

[152: 匿名さん]

飯田橋のパークコートや駅前プラウドだって
オフィス棟と住居棟は接近している、

[153: 匿名さん]

>>152
ということは思ってる以上にサウス棟は駅から離れてる？

[154: 匿名さん]

オフィス棟から、5キロほど離れておりますよ。
買うならノース棟のほうがお勧めです。

[155: 匿名さん]

>>143
アメリカなんか築100年のマンションとか平気で取引されてるぞ

[156: 匿名さん]

>>155
ではあなたは買いますか？
アメリカと日本では　不動産事情が違いすぎる
戸建でも、自分でリフォームしたりして価値が上がったりするけど
日本では、あんまりいじると売れない
築100年って、修繕積立、管理費　考えただけでぞっとする。

[157: 匿名さん]

>>131
人間がクソですね
震災をイベントと言う

[158: 匿名さん]

ノース棟には下層に商業施設が入りますから道路にも近く、オフィス勤務者等に利用してもらいやすくするためと、サウス棟との距離を取り視界上できるだけ気にならないよう配置したのではないでしょうか。

[159: 購入検討中さん]

そういうことではないと思うんだけど・・・
だからどうしてこんなに隣接して、2棟建てるのかって事だと思う

[160: 匿名さん]

オフィス棟とノース棟を30メートルくらい離した方がバランスいいのにね　フシギ

[161: 購入検討中さん]

サウス棟と距離をとるためできるだけ北側にノース棟を寄せた結果オフィス棟とくっついた配棟計画になったのではないですか。

[162: 購入検討中さん]

それだと　今度はサウス棟と近くなっちゃうからね
直下型の地震来たら　ぶつかるんじゃないかと思う

[163: 匿名さん]

住居棟同士の圧迫感避けるにはこういう配置になるよね。個人的にはオフィス棟自体不要だけど。

[164: 匿名さん]

六本木ヒルズみたいなのが良かったな

[165: 匿名さん]

高い設計料とってこの図面って微妙だよね
遠目にみてバランスのよいランドスケープは重要

[166: 匿名さん]

>>160
南側は花房山の低層住宅地なのでなので配慮してビルを北側に寄せたのではないかな？

[167: 購入検討中さん]

ノースの北側にも部屋があるのかしら？恐ろしく日当たり悪いですよね。
北東角部屋はプランにありましたが、バルコニーすら簡素になってました。

[168: 匿名さん]

送られてきた資料だとまだそこまでの詳細はわからなかったけど、
この配置の場合ノース北側は非常階段とエレベータ中心じゃないかね。
これでオフィスとお見合い部屋とかは嫌だよね。

[169: 匿名さん]

>>167
商業棟の照り返しがあるから大丈夫（汗）

[170: 匿名さん]

>>169
一般的に北向きって、夏は涼しいかと思ったら
照り返しで暑かったりすることもあるからなあ。
冬は太陽が低いので照り返しは起こりにくい。

[171: 匿名さん]

だからといってあれほど接近させて建てる必要があるのだろうか

[172: 購入検討中さん]

どうやって建築するのか心配なほど近いですよね
素人考えだと、分けないで一つの建物にすればいいのにって思うけど
無理なんだろうな。

ノース北側は部屋ないです。

[173: 買い換え検討中]

>>171
ノース棟と商業棟の下層階（商業エリア）が
一体化した構造ではありませんか？
ノース棟はホームベース状の５角形で
北側にはエレベーター、内廊下を集めて
部屋は作らないフロアプランだだと思います。

[176: 匿名さん]

この資料はどこからのですか？

[177: 買い換え検討中]

>>175
やはり下層階ではつながっているのですね。
この配棟、部屋割りでは、
ノース棟の東向きは日照には影響ないにしても、
視界としては商業棟が気になるレベルでしょうね。
図面では分かりませんが、南東、南西向きでは、
南東側がサウス棟が視界を遮る感じです。
斜めになって真っ正面にお見合いにならないように
工夫はしているのでしょうけど…

[178: 購入検討中さん]

解説いらないよ

[179: 検討中の奥さま]

この資料は一体・・・そこからの資料でしょうか。内部の人？

[180: 匿名さん]

周辺住民向けの再開発説明会の資料とかじゃない？

[181: 購入検討中さん]

図面では分かりませんが、南東、南西向きでは、
南東側がサウス棟が視界を遮る感じです。

こちらって視界だけでなく、低層階は日照も遮られるレベルでしょうか。
あまり高さにはこだわらないため、低層、中層を考えているのですが・・

[182: 匿名さん]

間取りどう思いますか？

代表間取りの2LDKは収納少ない印象ですが。
すべての部屋が窓に面してるのはいいのですが。

最低でも70平米の3Lかな。。

[183: 購入検討中さん]

どなたかが上げてくれた図面を見る限り、小さい部屋が多そうな印象ですね・・とくに西側。

[184: 匿名さん]

タワマン低層階は得てして1LDK混在型が多いよ。

西側に集中してるのはたぶん1人暮らしのサラリーマンは日中居ないから西日気にしないだろう考えてるのと、
線路挟んだ向こうにビルがあるから眺望の抜けがいい方角に広い部屋を配置してるのかな。

[186: 匿名さん]

>>185
消すならupしなければ良いのに。何がしたかったのかよくわからん

[189: 匿名さん]

怪しい資料ですか？これは。

[190: 物件比較中さん]

>>181
解説いらないって！

[191: 匿名さん]

電車広告しまくりだね。可能な限り値段つりあげるつもりなんだろう。
部屋の向き悪いとろばっかりの印象なんだけど・・

[192: ご近所の奥さま]

そりゃぁそうでしょう。
ここが港区並の価格で売れたら、
業者は笑いが止まらない。

[193: 匿名さん]

利便性考えるとおそらく並の港区物件より高いと思いますよ。

[194: ご近所の奥さま]

あらぁ、下戸さんね。
並の港区価格くらいだったら、
主要駅近はどこでも高いの知らないの？

港区らしい港区価格まで、
業者は釣り上げたいに決まってるでしょ。

[195: 匿名さん]

どうせならオフィス棟とノース棟が一体に見えるようなデザインにすればよかったのに。
これだけ評判の悪いデザインが何で・・・
やりたいことはわかるけど。

[196: 匿名さん]

>>195
確かに三井だったらもうちょっと違う感じになったでしょうね。

[197: 匿名さん]

武蔵小山のタワーマンションと迷いますね。

[198: 購入検討中さん]

間取りが皆いまいち
がっかり

[200: 買い換え検討中]

仕様グレードを落としていないか、ちょっと心配。
送られた資料ではまだ分かりませんね。
売価、仕様はある程度の範囲で幅をもって
流動的かもしれないですね。
景況、市況を見極めているところでしょうか。

キッチン、洗面の天板 天然石orシーザーストーン
玄関、廊下 天然石orタイルorフローリング
フローリング 挽板or突板orシートフローリング
風呂 天然石orタイルor樹脂系
キッチン設備 食洗機、コンベック、食器棚
天井高、ハイサッシ高、
熱交換換気システム、埋め込みエアコン

仕様グレードによっても価格評価は大きく変わりますよね。
気になります。早く知りたい！

[201: 匿名さん]

>>200
線路が近いので、サッシの遮音性能も。
それと、どこまでLow-Eか。クヤクションは西側だけだっので。　

[202: 購入検討中さん]

>>199
うん、やめます

[203: 購入経験者さん]

ペントハウスの間取りはPP分離にしたいのはわかるけど、二個のトイレの距離が近すぎる。
この間取りなら1個でいい気がする。
>>200, 201
私見だが、マンションの価値は後から変えられないところを見たほうがいいよ。
サッシとか階高とか・・・でもたとえばあとから変えるとなると割高なものも考慮かも。
埋め込みエアコンとか、保温浴槽とか。

[204: 匿名さん]

ここは、スーパー物件

売り主としては安く売る必要ないですよ

ましてや今後、土地の仕入れ値が上がり利益をだすのも
大変になることが見えてる状態
あべのみくす前に仕込んだここで
利益とりになければ、慈善事業になっちゃうでしょ

[205: 匿名さん]

恵比寿伊達坂の値段が…

[206: 匿名さん]

唯一無二もいいとこだよね。安くする必要性がない

[207: 匿名さん]

ここは６００でもおかしくないですよ

今後港区の一等地は坪７００になってくると
仕入れ価格からみて予測できますしね

[208: 購入検討中さん]

>>207
プランニングから判断すると、
平均ではそこまでの価格帯にならないよ。

[209: 購入検討中さん]

>>203
直せる所も、なお直しにくい所も
同じような規準でグレードの設定してくるから
結局グレード低い物件は全体的にどこもかしこも
物足りない。
挙げてあるのはコストのかかる部分で、
落としても誤魔化せる部分だからじゃないかな？

[210: 匿名さん]

最上階買いますか？

[211: 匿名さん]

グロスおさえるために、
ちいさな３Lになってますねえ。。

[212: 匿名さん]

平均で５５０くらいかな
それでも庶民には到底手が届かない(笑)
年収３０００以上ないときついね

[213: 匿名さん]

年収3000は、都内にいますか？

[214: 購入検討中さん]

高層でも坪400程度らしいですよ。

[215: 匿名さん]

間取り見ましたが、どなたかも書いてらっしゃいましたが
プレミアムの、2個のトイレの配置はいらないですね。
それなら、ウォークインを大きくしてほしい。
納戸のところをトイレにするとか、洋室Ⅰをもう少し狭くして、ゲストルーム仕様にしてほしい
洋室3のしょぼい物入れもいらないし、トイレに部屋が隣接してると、流す音とか夜中うるさいと思う。
バスも、うち扉でいまいちな感じだし、うーん、どこがプレミアなんでしょう？と思ってしまう設計ですな。
30畳のリビングなのに、キッチンはオープン？？三井だったら絶対キッチンもおしゃれな設計にしてるはず！（霞町みたいな、玄関からキッチンストック→キッチン→リビングみたいな）
いまどきって、天カセエアコン、食洗機、ディスポーサー、浴室乾燥・追い炊き、一部床暖は標準ではないでしょうか。

[216: 匿名さん]

外国人のレンタルにいい物件でしょうか？

[217: 匿名さん]

来年から相続の住宅援助？の非課税枠が
だいぶ増える案がでてますから、

もし決まれば
億ションでもばんばんきまるでしょう。

ただでさえ、タワーは相続税対策にはもってこい

[218: 匿名さん]

金持ちは、高額でも資産価値のたかい、ここのような物件を買い
相続税対策もし、ますます金持ちに

庶民は購入できる資産価値の低い物件を買い
ますます。。

二極化がすすむということですかね

[219: 匿名さん]

>>218
ヤフコメ住民のような意見ですね。

[220: 匿名さん]

>>217
非課税枠といっても
親から金を貰って買った時点には贈与税が掛からなくても、
相続税を払う時にはその時の贈与金額を相続財産に加算しなければいけないんじゃないの？課税の先延ばし。

[221: 匿名さん]

ポイントは評価額だよ
世田谷の3億のこだてより湾岸のたわまんの方が圧倒的に有利だし住みやすい、これが最大の理由

[222: 匿名さん]

ここの低層階に住みたい勇気ある人が前にいましたね
グリンビューがほしいとかなんとか
アトレからも駐車場からも丸見えなのはわかっていたけど
アトレの椅子のところ、みんな窓側向いて座っているの怖い