THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

[匿名さん]

THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）のPart2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325078/

所在地：東京都文京区千石二丁目50番1（地番）
交通：都営三田線 「千石」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：75.24平米～90.32平米
売主：住友不動産

施工会社：前田建設工業株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[901: 入居者さん]

当事者ではないのであくまで推測ですが、ボタ2階はほとんど残りがないことが購入の動機でないでしょうか。
また10万円の差に関しては、3階であることのプレミアム（2階比数百万円高）と瑕疵担保が継承されない点を相殺しての価格設定で、ある意味、合理的と考えられるのでないでしょうか。

[902: 匿名さん]

野村の7名登録が事実であれば、とりわけ第1期にキャッシュで買われた投資目的の方の中から近いうちに売りに出されてもおかしくないですね。ボタニカルの2階は人気なのかな

[903: 匿名さん]

第1期はいくらくらいだったんですか？ボタ二階。

[904: 匿名さん]

>>900 匿名さん

消費税分安く買えるって本当でしょうか？
売り主さんが、消費税分安く売りに出そうと考えるものでしょうか。

[905: 匿名さん]

最近、この辺りで身なりの裕福そうな中国語を話されてる、ご夫婦をお見かけしますが、
まさかこの物件に住んでらっしゃるなんでことはないですよね？
この辺りでは珍しいなと思ったもので。

[906: 匿名さん]

消費税分、安いというのは間違い。
新規分はもともと消費税込みの価格。
中古価格には、当然、その見合い分が上乗せされている筈です。

中古売買には、別途、仲介手数料を双方から払う必要があるのをお忘れなく。

[907: 匿名さん]

>>906 匿名さん

確かに消費税分お安いというのは言い過ぎですが、仮に今回のケースを単純計算すると、新築12980万円（8％税込）>築浅中古12500万円（さらに約3％手数料）という不等式は成り立ちますよね？この時点で100万違うというのは結構大きな話かと（実際はさらに値引きしてるとは思いますが）

[908: 匿名さん]

>>907 匿名さん

手数料3.24%いれて80万円の差。
瑕疵担保責任不承継で80万お得ってことですか？

[909: 匿名さん]

>>908 匿名さん

売主はスミフではないので、アフターサービス、瑕疵担保責任不継承を論点にさらなる値引き交渉が行われ、結果的に売買が成立したのだと思います。すみません、あくまでも素人による想像の域をこえておりせんことをご容赦下さい。

[910: 入居者]

>>905 匿名さん

住んでますよ。少なくとも3組は。どのコートか分かりませんが。ただ、大声で話したり目立つ行動もなく、しっかり挨拶もされますよ。

[911: 匿名さん]

そうでしたか。やはりここにお住まいだったんですね。
このお値段ですから、それなりの方のようですね。
文京区も、徐々にですが国際化が進んできてますね。

[912: 匿名さん]

900さんと907さんが同一なのか別人物か存じませんが、最初は3階と2階の比較だったものが、次は2階回士の比較に変わり、奇妙ですね。
その点はさておき、907さんに申し上げると、中古販売では、カーテンとかエアコンなどの（購入後に設置した）付帯設備が込み込みの筈ですよね。
そうすると12500万円という価格は絶妙の設定で、値引きの余地はなかったのでないかと思います。
勝手な憶測は控えるほうが良いように思います。

[913: 匿名さん]

勝手な憶測はこういう場なので全然構わないと思いますが、消費税分安くて得、みたいな明らかに誤解を招く間違った書き込みは見過ごせません。

[914: 匿名さん]

>>912 匿名さん

誤解を招くような発言でしたのであれば伏してお詫び申し上げます（早速、削除依頼を申請させて頂きました）。当方は、3階と2階の比較も、2階同士の比較もいずれも、「中古（扱い）販売」VS「新築（扱い）販売」であると勘違いし投稿してしまいました。誠に申し訳ございません。ところで、向学のためにご教示頂きたいのですが、そもそも「中古マンション」の定義とはどのようなものなのでしょうか？一説によりますと、人の住む住まないにかかわらず、竣工後、一年以上経過した物件は「中古」であり、売主が如何なる属性、如何なる扱いにて販売するかによるといった曖昧な物差しであるとうかがったことがございます。つまり、住友不動産販売で販売している3階は未入居であっても中古扱いであり、野村で販売した2階は入居済み且つ付帯設備ありであっても同じ中古。。極論を言えば、今、スミフで販売している本物件は全て中古なのか？と。。となれば、仮に竣工後、既に一年以上経過した未入居のインペリアルガーデンを購入するのですれば、「中古扱い」の方を購入した方が消費税分お得なのでは？と安易に考えるに至った次第です。（すみません、今回の野村の物件が、「入居済みかつ付帯設備あり」かは確認せずに投稿してしまいました）ズブの素人につき、ご教示下さいましたら幸いです。

[915: 匿名さん]

>>899 入居者さん

実際にボタニカル2階が売れたとしても、購入希望者リストに7名が登録ということはないと思います。
まだ新築未入居の販売があるわけだし、中古狙いがいたとしてもせいぜい1〜2人でしょう。
買えるかわからない人が見学に来たのもカウントしてるんじゃないんですか？
明らかに誇大広告ですね。

[916: 匿名さん]

>>914 匿名さん

横レスですが、ポイントを絞って質問しないと、どこまで理解されていて、どこからわかっていないのかわからないですよ。
もしかして、中古＝消費税不要と勘違いされているのですかね？まあ調べたらすぐわかりますが消費税と中古の定義なんて関係ないです。

[917: 入居者]

売り主が個人であれば消費税はかからない。ただ売り主は税込みで購入してるのでその分安くするとは限らない。中古が得か新築が得かって議論は、長期完成売りかつ市況に合わせて値上げするスミフ物件にありがち。

あと野村の7名は個人的に嘘だと思います。私が昨年入居した際、まだ半分くらい残っているのに既に5名いるとのDMが届きました。

[918: 匿名さん]

>>917 入居者さん
正確には、消費税がかかるかからないでは無く、事業者でない個人は、納税義務が無いということですね。値段の中に消費税が入っているかいないかは、関係無いと言うことです。

[919: 匿名さん]

ここもそろそろ1年半が経過するけど最近購入した人いますか？？

[920: 匿名さん]

検討中の為、先日物件周辺を見に行ったら、帰宅する小学生や中学生はみんなどこかしらの私立の制服、車寄せに到着した車は高級外車で、その後はマダムがタクシーで帰宅。
敷居の高いマンションだと改めて感じました。学区内の小学校や中学校に通わせる家庭はほとんどないのでしょうか？

[921: 匿名さん]

ここのマンションだけでなく、近所の建物でも小学校から私立、国立のお子さんが多い印象です。

[922: 匿名さん]

そうなのですか。この辺りだと国立の学校もまあまあ通いやすいという感じだからかもしれないですね。
私立だったら車で送迎という方も多くおられるでしょうし。
教育熱心な方が多いということなのかしら。
区内だったら公立の普通の小学校もどこもわりと皆さん教育熱心である、子育てに積極的に参加されるお父様も多いというように感じられます。

[923: 匿名さん]

じゃあ何でこんなにも売れ残っているのでしょう。

[924: 匿名さん]

>>923 匿名さん

単に高いからでしょう。あと7戸？のようだし、いずれ売り切れるでしょう。

[926: 匿名さん]

こちらのスレも伸びなくなりましたね。もう終盤ですかね…

[927: 匿名さん]

　建物の完成自体が昨年１月で、今の販売自体は先着順で１桁戸なので、まあそんなものなのではないでしょうか。
お値下げ等あれば、また賑わってくるのかな〜なんて思います。
まあ、望み薄かななんて思いますけれど…。
このままの販売価格のままで行くつもりなのでしょうかね？
もう少しだけでも動かせば動きがありそうなのになぁ、なんて思ってしまうのですけれど。

[928: 匿名さん]

先着順が７戸だけど売り出してないのもまだ有るのでは？間取りは10種類も紹介されてますしね。
名前にガーデンとあるのでもっと植栽素晴らしいと思ったけど真ん中は駐車場だし…。。有名なブログにもここ取り上げられてたけどLandscape残念だそうです。

[929: 匿名さん]

927さんって、時たま見かける特徴ある文体ですね。
ステマなこと、一目瞭然じゃないかしら。

[930: 匿名さん]

>>929 匿名さん

よく見ますね。ただ、いろんなスレで見かけますから、単なるマンコミュファンなのかなあと思ってました。

[931: 匿名さん]

植栽は、中庭が設けられている訳ではなく中央は機械式駐車場ですか？
インフォメーションに使用されている画像（建物内モデルルームオープンの上）が
自然の森を再現したような植栽で、てっきり植物園に似せた中庭があるのだと
思い込んでおりました。
主な植栽はハクモクレンが植えられる北西角の緑地になりますでしょうか。

[932: 匿名さん]

931さん
ご指摘の通りです。
「建物内モデルルームオープンの上」の画像は、北西角の緑地です。
ほかにも北西角ほどではありませんが、北東角、南西角に植栽があり、1階共用廊下でも片側に緑を楽しめます。

[933: 匿名さん]

>>931 匿名さん
当初の計画では現駐車場を中庭にするよてだったのでしょう。小石川植物園への地下水への影響を懸念して地下駐車場に出来なくなった経緯があります。
駐車場にもう少し植栽が欲しいですね。

[934: 匿名さん]

↑中庭にする予定、です。
すみません。

[935: 評判気になるさん]

随分埋まりつつあるようですが、中々完売しませんね。いい物件なだけにやはりネックは価格でしょうか。市況も変わりつつありますし、かといってここは絶対値下げをしなさそうなので、クレストプライムタワー芝のように、一旦販売凍結も視野に入れているのでしょうか？

[936: 評判気になるさん]

>>19さんの宮坂のモリモト物件、かなり揉めているようです。

[937: upofuwjzrq]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[938: 匿名さん]

千石三丁目交差点のインペリアルガーデンの看板広告がなくなっていました。
ということは遂に完売ですかね？
カスタムオーダーはまだ残ってると聞きましたが、ここ1、2週間で動きがあったのでしょうか？
素敵だけど、希少性高いけど、価格もかなり高いよなぁ…。
金持ちはたくさんいるもんだ。

[939: 通りがかりさん]

まだ完売していないと思います。

[940: 匿名さん]

看板の契約期間が切れたのだと思います。

[941: 通りがかりさん]

9割方売れてるのだから建物の看板も外したらいいのに

[942: 匿名さん]

あと20戸位だそうですよ。

[943: 匿名さん]

なこなかうれないね
もうすぐ2周年

[944: 匿名さん]

今朝、新しく入居される方の引っ越ししてましたよ。
確実に売れてるでしょ。

[945: 通りがかりさん]

新築マンションの売れ行きが鈍化する中、時間を要してはいるもののこの価格でコンスタントに売れ続けてるってのも凄いですな

[946: 匿名さん]

>>944 匿名さん

購入ではなく賃貸で入居の方かもね。

[947: 通りがかりさん]

>>946 匿名さん

何を根拠に発言してんの？

[948: 匿名さん]

もう賃貸？

[949: 匿名さん]

前に購入済みで未入居だった人が今入るのかもね

ここって２年経つのに完売してないの？　いや〜こんなマンションもあるんですね〜ちょっと驚き
換気してるんだろうか　しなきゃカビ生えるよね

[950: 匿名さん]

カビを言うならルサンクでは。とくに地下住戸は心配です。

[951: 匿名さん]

>>947 通りがかりさん

では、新しく入居する方の引っ越しがあったのを見たからといって、それが賃貸入居ではなく「確実に売れてるでしょ」と言い切れるのは何を根拠に発言してんの？当事者に確認したの？

[952: 通りがかりさん]

>>951 匿名さん

俺は売れてると発言した覚えはないし、正直賃貸でもどっちでもいいわwあんたが賃貸入居者では発言した当事者ならその理由を言えって言ってんのよ。それとも単なるいい加減な憶測か？w

[953: 匿名さん]

売れてないのではなく、ロングセラーと言ってください

[954: 入居済み住民さん]

このスレって、まるで線香花火みたい。
休止期間がかなり続いた後、パパッと投稿が続き、また休止期間入り…。

それはともかく、「賃貸」論争ですが、まず賃貸ではないと思いますよ。
カスタム・オーダー仕様としていた方の入居だったのでしょう。

この春から何戸かカスタム・オーダー関連の内装工事が相次いでいましたが、今は途切れたようですね。
カスタム・オーダー分は売り切れたのか、それとも販売が鈍っているのか。

一頃に比べ見学者が減っている気がします。
だとすると売行き鈍化が実態なのでしょうかね。

[955: 匿名さん]

初めから小さ目のマンションを造っておけばよかったのでは。

未入居の住戸の管理費は、スミフが払っているのですか。

[956: 口コミ知りたいさん]

>>955 匿名さん

規模の問題というより価格でしょ、ここは。でも、他デベのように、何ちゃらの一つ覚え宜しく、すぐ大幅値下げして即完目指すくらいならクレストプライムタワー芝みたいに一時販売凍結を選択するでしょうな。それくらいこの立地であればスミフは妥協しないと思う。元両替商の住友グループだったらPPM分析ぐらいしてトータルで戦略的に販売してるだろうよ

[957: 匿名さん]

これで値下げし始めたら最悪だな…大丈夫？

[958: 匿名さん]

>>946 匿名さん
今回の入居者はアート引越センターだったから購入者でしょう。スミフ物件を購入するとアート引越がサービスになるから。
東または南の広いタイプへの搬入でしたね。恐らく値上げ後の高い価格で購入したのでしょう。
もしかしたらカスタムオーダーの部屋かもしれませんね。
良いものは時間をかけても売れるし、お金を持ってる人はいくらでもいる。

[959: 住民さん]

そういえば、先月までカスタムオーダーの内装工事の掲示が貼ってありましたね。恐らくそれでしょう。
買えない人のひがみ投稿はやめましょう。賃貸だとしてもかなり高額な
賃料ですよ。

[960: 匿名さん]

>>957 匿名さん
値下げはしないよ、絶対に。スミフは。なんせ10年に一度出るかどうかの希少物件だから。

[961: 匿名さん]

>>953 匿名さん

イイね！！

[962: 匿名さん]

>>942 匿名さん
そんなにないだろ。

[963: 匿名さん]

>>955 匿名さん
ここは庶民相手のマンションじゃないでしょ。小さく造ったら第１種低層の価値も植物園隣の価値も半減する。
スミフは5年は覚悟で値下げせずに売り切る。管理費も負担するし、残ってるのは高額の部屋だけだからあとから購入する人の為に駐車場も確保してるはず。もちろん費用負担して。文京区を気に入っててお金持ってる人には売れるよ。

[964: 匿名さん]

医者向けのDMには何度も何度も広告入れて来るよ
自分はまだ売ってんのかよとしか思わないけど

[965: 匿名さん]

広告はこことドトールが多い印象
数年前まではシンボルとかが広告の対象だった

[966: 評判気になるさん]

>>965 匿名さん

ドゥ・トゥールね、ドトールはコーヒーだから、念のため。それはどうでもいいが、ここ、DM程度の広告出稿で、150戸も売れてる億ションなんだったらそもそも商品力がある証拠。東急、野村、三菱は、ただでさえ建築費が高騰してるにもかかわらず、いまだに派手なブランドCM打ち続けてるもんだから、エアコンすら付いてない億ションが市場に出回ったりする。少なくともここの仕様は、億ションに相応しい内容。

[967: 匿名さん]

>>966 評判気になるさん

なんでドトールが突然話題になるんだ？と思ったらスミフの湾岸マンションね。

[968: 入居済み住民さん]

リビングはビルトインのエアコンが標準仕様ですね。
億ションでビルトインエアコンではない物件があるのでしょうか？？

[969: 評判気になるさん]

ことビルトインエアコンの有無に限って言うと、このブログ見ると結構あるみたいですよ。まぁ億ションの価値判断は個人により異なりますが

http://mansion-madori.com/blog-entry-2660.html

[970: マンション検討中さん]

このマンション値上げしたと言われていますが、どのくらいあがったのでしょう。
以前見に行ったときにそれとなく聞いてもはぐらかされた答えでよくわかりませんでした。

[971: 評判気になるさん]

>>970 マンション検討中さん

それ、聞いてどうすんの？

[972: マンション検討中さん]

970です
本気で購入を考えていますが、以前はどれくらいの価格だったか気になるだけです。
その差額に自分が納得できるかどうかという自己満足ですが。

[973: 検討板ユーザーさん]

>>972 マンション検討中さん

本気で検討してる人には、いろいろ教えてくれますよ。

[974: マンション検討中さん]

過去価格は教えてくれませんでした。

[975: 匿名さん]

昔のスーパーカー乗りだか、ここはお金持ちじゃないでしょ。
練馬のFはたまに見るけど、ランボクラスは見ない。

[976: 通りがかりさん]

>>975 匿名さん

所詮、文京区は庶民が住む街でっせ。あれ、ひょっとしたらそれすらご存じない？

[977: 匿名さん]

>>976さん
そうですね。そして、意識が高い住民が多く住んでいます。
それでここも10年超しのマンション紛争になりました。

[978: 通りがかりさん]

>>977 匿名さん

矛先はモリモトだけにしとけ。諸々学習してから出直してこいよ。

[979: 匿名さん]

スミフは大熊整美堂の跡地でも周辺住民と揉めているよ。

[980: で？]

別にスミフが何処でなにもめようとどうでもいい。で？

[981: 匿名さん]

マンション建設にごねる近隣はつきもの。
パークハウス小日向よりはマシでしょう。。

[982: 匿名さん]

へー、小日向って、そんなに酷いの！？　さすが、文京区・・・

[983: 匿名さん]

ここですね
↓
小日向の環境に配慮した街づくり住まいづくりを守る会
http://en-us.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/909897302428790

[984: 匿名さん]

>>975 匿名さん
品位ある文京区民は騒音立てて走る下品な車は乗らないからね。
成り上がり→転落人生が多い港区、渋谷区あたりが一時的に乗る車。

[985: 匿名さん]

他は良く知らないですが、ここも長いことフェンスにデベを貶す落書きがされていたり、結構荒れていましたよ。

[986: 匿名さん]

文京区って何だか暗い印象がある。何故だろう・・・

[987: 評判気になるさん]

そういや以前、ここのスミフの営業が、売る人を選ぶって言ってたな。だだ金もってりゃいい、売りゃいいってわけじゃなく、下品な人間はお断りするらしい。マンションの価値をより高めるのは、住民と管理の質だからね

あと、10年越しで揉めた件も、結果的に上手くまとめたスミフはそれなりに評価していい。地元町会の神輿もこの前、駐車場に入ってくるくらい地元住民と共存してる。それに比べ、地所の小日向、NIPPOの小石川、モリモトは文京区の物件全てはいまだにヤバい。

[988: 匿名さん]

>>987
スミフとNIPPOとの格の違いでは？

NIPPOが東京都を提訴した理由について
http://twitter.com/sou_yokozuka/status/778421036530307073

[989: 匿名さん]

[ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当]

[990: マンション検討中さん]

>>969 評判気になるさん
地所の物件はビルトインじゃない億ションがあるね。
パークハウス小日向もリビングにビルトインエアコンがない億ション。

[991: 口コミ知りたいさん]

>>990 マンション検討中さん

スーパーカーを所有したことがない奴らが、グダグダ言うな。
音なら可変バルブ付けれゃしまいだろ。

[992: 評判気になるさん]

>>991 口コミ知りたいさん

個人的には環境によろしくないスーパーカー、全く興味がないなぁ。むしろこのご時世軽蔑するわ。バブル期、地上げ屋の息子がロスのフリーウェイでランボで事故死してやっぱりろくな車じゃないなぁと。今はこれからの社会課題を見据え、安全かつ環境に優しい、EV&オートパイロットのイノベーションに注目してます。

[993: 匿名さん]

>990
小日向って、三菱の！？
そんなレベルなんだ・・

最近は当たり前のように仕様を落としたマンションが増えました。

見えないところのスペックまでもが気になってしまいますね・・。

[994: 匿名さん]

一年以上も売れ残っているのに、購入者を選ぶ

それがIMPERIALなLIMITED

[995: 匿名さん]

こういう書き方そのものが品がないよね。
しかも返信先間違えてるし…
スーパーカーって（笑）

ここのスレにはお門違いでは？！

[996: 匿名さん]

>>993 匿名さん

都心部では、仕様を落とし平米数も落としたマンションが増えてきましたね。
70平米ぐらいで3LDKにしようとして4.5畳の部屋などが出来てしまう。
そういう意味ではある程度１つの居室の広さを確保出来てるここは将来的に希少物件になるかもしれませんね。

[997: 匿名さん]

なのに売れ行きが芳しくないのは何故なんだろう・・。エリアの限界、かな・・・

[998: 匿名さん]

>>997
ビルトインエアコンにそこまで拘る人が少なかったからじゃない？

[999: 評判気になるさん]

>>998 匿名さん

エアコンすら付いてない億ションがお好みなら、ここではなく、三菱地所に直接お問い合わせすることをおすすめします。小日向から目黒まで選り取りみどり。

[1000: 匿名さん]

>>999
ま、そんなに熱くなるような話題じゃないでしょう。
ちなみに千石アドレスよりも目黒とか小日向アドレスを好む人もいるし、プリウス乗るくらいなら車やめると思う人もいる訳で、価値観によってはエアコンは後で気に入ったものを設置するので良しと思う人もいるよ。