THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

[匿名さん]

THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）のPart2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325078/

所在地：東京都文京区千石二丁目50番1（地番）
交通：都営三田線 「千石」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：75.24平米～90.32平米
売主：住友不動産

施工会社：前田建設工業株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[892: 匿名さん]

>>884 ボタ住民さん
883です。眺望についての情報をありがとうございます。
ボタニカルならやはり2階以上でしょうね。1階も植栽と柵でうまく調和しているので悪くはないですけどね。
間取りはセンターインPP分離のI2タイプの方が良いですね。
LやMはシューズインクロークがなく、その分下駄箱がたくさんありますが、入ってニッチのあるI2が素敵だと思います。でももう上階はなさそうなので、新築未入居の中古物件なども検討してみたいと思います。

[893: 匿名さん]

ボタ上階はもうなくなってしまったのですか？
中古も含めると二階に三戸、三階に一戸でていたと思うのですが。

[894: 匿名さん]

Ｉ２タイプは戸数が多く、標準的過ぎてつまらないのでは。
玄関すぐ横がトイレというのもどうかと感じて（無駄を排した超合理的設計のなせる業？）
個人的にはＬとかＭに惹かれるけど、いかんせん先立つものが不足して…。
すみません、犬の遠吠えで。

[895: 匿名さん]

>>893 匿名さん

ノムコムを見る限り二階の中古は消えてます。恐らく売れたのでしょう。

[896: 匿名さん]

>>894 匿名さん
億ションですからフツーのサラリーマンでは買えませんよ。ここは70平米以上である程度広さを保ち、安い価格設定はありませんから。
第1期で西、東を購入した人たちならともかく、価格を上げた今、ここにコメントしてる人でも実際に買える人はごく僅かだと思います。あなたのような遠吠え組がほとんどですよ。

[897: 匿名さん]

>>895 匿名さん
価格を下げるぐらいなら、と賃貸にまわした可能性もありますよ。
売り出して一か月。新築未入居とバッティングしながら12500万円で売れたとは考えにくいでしょう。

[898: 住民さん]

>>888 マンション検討中さん
ボタニカルに住んでいます。外から見ようとしても中は見えませんが、中から外はよく見えます。
自転車で通る人、ランニングしているご夫婦、犬の散歩、仕事帰りの人など人通りは適度にあります。
夜は管理人が定期的にマンション周辺を一周パトロールしてます。

[899: 入居者さん]

野村不動産販売から「インペリアル中古の仲介実現、購入希望者リストになお7名が登録」とのＤＭが届きました。
やはり売れたことは間違いないようです。

[900: 匿名さん]

>>899 入居者さん

瑕疵担保責任が継承されずとも、消費税分お安く購入されたいという顧客がいるということですね。因みに住友不動産販売北千住で売られている3階と、今スーモに掲載されている2階の表示価格がたった10万しか差がないというのも気になりますね。たまに客寄せパンダとして既に売却済みの物件をいつまでも掲載してる不動産屋を見かけますが

[901: 入居者さん]

当事者ではないのであくまで推測ですが、ボタ2階はほとんど残りがないことが購入の動機でないでしょうか。
また10万円の差に関しては、3階であることのプレミアム（2階比数百万円高）と瑕疵担保が継承されない点を相殺しての価格設定で、ある意味、合理的と考えられるのでないでしょうか。

[902: 匿名さん]

野村の7名登録が事実であれば、とりわけ第1期にキャッシュで買われた投資目的の方の中から近いうちに売りに出されてもおかしくないですね。ボタニカルの2階は人気なのかな

[903: 匿名さん]

第1期はいくらくらいだったんですか？ボタ二階。

[904: 匿名さん]

>>900 匿名さん

消費税分安く買えるって本当でしょうか？
売り主さんが、消費税分安く売りに出そうと考えるものでしょうか。

[905: 匿名さん]

最近、この辺りで身なりの裕福そうな中国語を話されてる、ご夫婦をお見かけしますが、
まさかこの物件に住んでらっしゃるなんでことはないですよね？
この辺りでは珍しいなと思ったもので。

[906: 匿名さん]

消費税分、安いというのは間違い。
新規分はもともと消費税込みの価格。
中古価格には、当然、その見合い分が上乗せされている筈です。

中古売買には、別途、仲介手数料を双方から払う必要があるのをお忘れなく。

[907: 匿名さん]

>>906 匿名さん

確かに消費税分お安いというのは言い過ぎですが、仮に今回のケースを単純計算すると、新築12980万円（8％税込）>築浅中古12500万円（さらに約3％手数料）という不等式は成り立ちますよね？この時点で100万違うというのは結構大きな話かと（実際はさらに値引きしてるとは思いますが）

[908: 匿名さん]

>>907 匿名さん

手数料3.24%いれて80万円の差。
瑕疵担保責任不承継で80万お得ってことですか？

[909: 匿名さん]

>>908 匿名さん

売主はスミフではないので、アフターサービス、瑕疵担保責任不継承を論点にさらなる値引き交渉が行われ、結果的に売買が成立したのだと思います。すみません、あくまでも素人による想像の域をこえておりせんことをご容赦下さい。

[910: 入居者]

>>905 匿名さん

住んでますよ。少なくとも3組は。どのコートか分かりませんが。ただ、大声で話したり目立つ行動もなく、しっかり挨拶もされますよ。

[911: 匿名さん]

そうでしたか。やはりここにお住まいだったんですね。
このお値段ですから、それなりの方のようですね。
文京区も、徐々にですが国際化が進んできてますね。

[912: 匿名さん]

900さんと907さんが同一なのか別人物か存じませんが、最初は3階と2階の比較だったものが、次は2階回士の比較に変わり、奇妙ですね。
その点はさておき、907さんに申し上げると、中古販売では、カーテンとかエアコンなどの（購入後に設置した）付帯設備が込み込みの筈ですよね。
そうすると12500万円という価格は絶妙の設定で、値引きの余地はなかったのでないかと思います。
勝手な憶測は控えるほうが良いように思います。

[913: 匿名さん]

勝手な憶測はこういう場なので全然構わないと思いますが、消費税分安くて得、みたいな明らかに誤解を招く間違った書き込みは見過ごせません。

[914: 匿名さん]

>>912 匿名さん

誤解を招くような発言でしたのであれば伏してお詫び申し上げます（早速、削除依頼を申請させて頂きました）。当方は、3階と2階の比較も、2階同士の比較もいずれも、「中古（扱い）販売」VS「新築（扱い）販売」であると勘違いし投稿してしまいました。誠に申し訳ございません。ところで、向学のためにご教示頂きたいのですが、そもそも「中古マンション」の定義とはどのようなものなのでしょうか？一説によりますと、人の住む住まないにかかわらず、竣工後、一年以上経過した物件は「中古」であり、売主が如何なる属性、如何なる扱いにて販売するかによるといった曖昧な物差しであるとうかがったことがございます。つまり、住友不動産販売で販売している3階は未入居であっても中古扱いであり、野村で販売した2階は入居済み且つ付帯設備ありであっても同じ中古。。極論を言えば、今、スミフで販売している本物件は全て中古なのか？と。。となれば、仮に竣工後、既に一年以上経過した未入居のインペリアルガーデンを購入するのですれば、「中古扱い」の方を購入した方が消費税分お得なのでは？と安易に考えるに至った次第です。（すみません、今回の野村の物件が、「入居済みかつ付帯設備あり」かは確認せずに投稿してしまいました）ズブの素人につき、ご教示下さいましたら幸いです。

[915: 匿名さん]

>>899 入居者さん

実際にボタニカル2階が売れたとしても、購入希望者リストに7名が登録ということはないと思います。
まだ新築未入居の販売があるわけだし、中古狙いがいたとしてもせいぜい1〜2人でしょう。
買えるかわからない人が見学に来たのもカウントしてるんじゃないんですか？
明らかに誇大広告ですね。

[916: 匿名さん]

>>914 匿名さん

横レスですが、ポイントを絞って質問しないと、どこまで理解されていて、どこからわかっていないのかわからないですよ。
もしかして、中古＝消費税不要と勘違いされているのですかね？まあ調べたらすぐわかりますが消費税と中古の定義なんて関係ないです。

[917: 入居者]

売り主が個人であれば消費税はかからない。ただ売り主は税込みで購入してるのでその分安くするとは限らない。中古が得か新築が得かって議論は、長期完成売りかつ市況に合わせて値上げするスミフ物件にありがち。

あと野村の7名は個人的に嘘だと思います。私が昨年入居した際、まだ半分くらい残っているのに既に5名いるとのDMが届きました。

[918: 匿名さん]

>>917 入居者さん
正確には、消費税がかかるかからないでは無く、事業者でない個人は、納税義務が無いということですね。値段の中に消費税が入っているかいないかは、関係無いと言うことです。

[919: 匿名さん]

ここもそろそろ1年半が経過するけど最近購入した人いますか？？

[920: 匿名さん]

検討中の為、先日物件周辺を見に行ったら、帰宅する小学生や中学生はみんなどこかしらの私立の制服、車寄せに到着した車は高級外車で、その後はマダムがタクシーで帰宅。
敷居の高いマンションだと改めて感じました。学区内の小学校や中学校に通わせる家庭はほとんどないのでしょうか？

[921: 匿名さん]

ここのマンションだけでなく、近所の建物でも小学校から私立、国立のお子さんが多い印象です。

[922: 匿名さん]

そうなのですか。この辺りだと国立の学校もまあまあ通いやすいという感じだからかもしれないですね。
私立だったら車で送迎という方も多くおられるでしょうし。
教育熱心な方が多いということなのかしら。
区内だったら公立の普通の小学校もどこもわりと皆さん教育熱心である、子育てに積極的に参加されるお父様も多いというように感じられます。

[923: 匿名さん]

じゃあ何でこんなにも売れ残っているのでしょう。

[924: 匿名さん]

>>923 匿名さん

単に高いからでしょう。あと7戸？のようだし、いずれ売り切れるでしょう。

[926: 匿名さん]

こちらのスレも伸びなくなりましたね。もう終盤ですかね…

[927: 匿名さん]

　建物の完成自体が昨年１月で、今の販売自体は先着順で１桁戸なので、まあそんなものなのではないでしょうか。
お値下げ等あれば、また賑わってくるのかな〜なんて思います。
まあ、望み薄かななんて思いますけれど…。
このままの販売価格のままで行くつもりなのでしょうかね？
もう少しだけでも動かせば動きがありそうなのになぁ、なんて思ってしまうのですけれど。

[928: 匿名さん]

先着順が７戸だけど売り出してないのもまだ有るのでは？間取りは10種類も紹介されてますしね。
名前にガーデンとあるのでもっと植栽素晴らしいと思ったけど真ん中は駐車場だし…。。有名なブログにもここ取り上げられてたけどLandscape残念だそうです。

[929: 匿名さん]

927さんって、時たま見かける特徴ある文体ですね。
ステマなこと、一目瞭然じゃないかしら。

[930: 匿名さん]

>>929 匿名さん

よく見ますね。ただ、いろんなスレで見かけますから、単なるマンコミュファンなのかなあと思ってました。

[931: 匿名さん]

植栽は、中庭が設けられている訳ではなく中央は機械式駐車場ですか？
インフォメーションに使用されている画像（建物内モデルルームオープンの上）が
自然の森を再現したような植栽で、てっきり植物園に似せた中庭があるのだと
思い込んでおりました。
主な植栽はハクモクレンが植えられる北西角の緑地になりますでしょうか。

[932: 匿名さん]

931さん
ご指摘の通りです。
「建物内モデルルームオープンの上」の画像は、北西角の緑地です。
ほかにも北西角ほどではありませんが、北東角、南西角に植栽があり、1階共用廊下でも片側に緑を楽しめます。

[933: 匿名さん]

>>931 匿名さん
当初の計画では現駐車場を中庭にするよてだったのでしょう。小石川植物園への地下水への影響を懸念して地下駐車場に出来なくなった経緯があります。
駐車場にもう少し植栽が欲しいですね。

[934: 匿名さん]

↑中庭にする予定、です。
すみません。

[935: 評判気になるさん]

随分埋まりつつあるようですが、中々完売しませんね。いい物件なだけにやはりネックは価格でしょうか。市況も変わりつつありますし、かといってここは絶対値下げをしなさそうなので、クレストプライムタワー芝のように、一旦販売凍結も視野に入れているのでしょうか？

[936: 評判気になるさん]

>>19さんの宮坂のモリモト物件、かなり揉めているようです。

[937: upofuwjzrq]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[938: 匿名さん]

千石三丁目交差点のインペリアルガーデンの看板広告がなくなっていました。
ということは遂に完売ですかね？
カスタムオーダーはまだ残ってると聞きましたが、ここ1、2週間で動きがあったのでしょうか？
素敵だけど、希少性高いけど、価格もかなり高いよなぁ…。
金持ちはたくさんいるもんだ。

[939: 通りがかりさん]

まだ完売していないと思います。

[940: 匿名さん]

看板の契約期間が切れたのだと思います。

[941: 通りがかりさん]

9割方売れてるのだから建物の看板も外したらいいのに