THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

[匿名さん]

THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）のPart2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325078/

所在地：東京都文京区千石二丁目50番1（地番）
交通：都営三田線 「千石」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：75.24平米～90.32平米
売主：住友不動産

施工会社：前田建設工業株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[872: 入居者さん]

868=870さんへ
857=869です。ご参考ついでに補足を少々。

反対運動があったのは、10年余り前に住友不動産が東京海上の社宅跡地を購入し、最初のプランを出した頃の話です。
私も伝聞でしか知りませんが、このスレッドのPart1の最初の方に関連記述が掲載されています。

地下に駐車場を設ける計画となっていたようですが、その点に「地下水流が変わり植物園に悪影響をもたらす」という反対が集中したようです（個人的には、駐車場は地下にあり緑の中庭があれば、もっと良いマンションだったのに、との思いはあります）。

その後、設計を大幅に変え近隣の方の理解を得たようです。西側の棟が3階建てに止められセットバックが大きいのも、戸建ての多い西側住民への配慮と見られます。

現在のプランに変更された後は、反対運動は全くないはずです。

その点は念頭においたうえで、じっくりご検討ください。安くはない買い物ですので。

[873: 購入検討中]

>>871さん

自分は急いでいないことと設計図だけで手を出す勇気がなかったので、初期の販売では購入に踏み切れませんでした。
実際に箱ができて住んでおられる方のご意見をうかがってちょっと安心する次第です。
なので築浅の中古は最初から視野に入っていました。
もちろん、値が下がっていたらありがたかったですが。

希望はアバンダンかボタニカルですが、残念ながら今は魅力的な部屋はすべて販売済みのようなのでもう少し時間をかけて考えるつもりです。

そして、いろいろな考え方と価値観があるのは理解しているつもりです。

[874: 購入検討中]

>>872さん

ありがとうございます。
じっくり時間をかけて前向きに考えます。

[875: 匿名さん]

>>873 購入検討中さん

貴重なご意見をありがとうございました。確かに未完成で１億の部屋を決めるには勇気がいりますね。そういう意味では高くなっても安心料ですか。その考えはなかったのでなっかしました。
アバンダンもボタニカルもまだ販売しているはずですよ。

[876: マンション検討中さん]

居住者の方も見ているようなので、質問です。
1階にお住いの方、住み心地はいかがですか？
まず3分の1地下になっているので風通りや湿気が気になります。
それとバルコニーが道路より低くなっていて植栽もあるので洗濯物を干したら道路からの砂ホコリや植栽の土などが飛んでくるのでは、と気になります。
特に風のふいた日には洗濯物は干せない気がしますがどうでしょうか？

[877: ボタ住民さん]

852さん、851です。
遅ればせながらパークハウス小日向の板、見ました。
いがみ合いの様といい、投稿の頻度といい、確かに凄いですね。
それとの対比でみると、こちらの板には「ゆとり」を感じますね。

[878: 匿名さん]

確かにパークハウス小日向スレは大変なことになってますね。物件の善し悪しは別として、入居者は平穏な生活をおくれるのでしょうか？老婆心ながら、同じ文京区民として心配

[879: 匿名さん]

入居者の方が書き込んでくださっていたのですね。ありがたいです。
実際に住んでいる方からしか雰囲気というのはわからないですから。

総会の時ってかなりお互いのことがわかるときですが、
そういう時にきちんとしている方が多いというのは素晴らしいです。
揉めるところは揉めるっていう話を聞きますから。

[880: マンション検討中さん]

林町小学校が通学区とのことですが、どの様な雰囲気かご存知の方いらっしゃいますか？

[881: 匿名さん]

>>877 ボタ住民さん

852です。同じ文京区内のハイグレード物件として小日向も検討していましたが掲示板を見て検討から外しました。
ご近所の方と契約済みの方なのか？物件検討中の方なのか？わかりませんが、揉めに揉めているので入居後も何かしらあるかもしれないと不安になりました。
インペリアルガーデンは総会の様子を書き込んでくれた方もいて、住民の方も良い方が多そうですね。
ボタニカル1階とコンフィデント2階を検討してます。
差し支えなければボタニカル何階にお住まいか、階数を記載しないまでも1階かそれ以外という感じでも良いので教えて頂くことは可能でしょうか？
よろしくお願い致します。

[882: ボタ住民さん]

881さん
プライシーにかかるので具体的な階数は控えますが、2階以上です。
1階の住みごこちについての質問もありましたが、お答えしなかったのは1階のことはよく存じないからです。
林町小学校についても同様です。
ボタニカル1階の133号室（モデルルーム）をじっくりご覧になったら如何でしょうか？
私も見たことはありますが、思いのほか陽射しがよく差し込み明るい印象を受けました。
ただ洗濯物がどうなるかまでは分かりません。

[883: 匿名さん]

>>882 ボタ住民さん
881です。個人的な質問を大変失礼致しました。お答え下さいましてありがとうございます。間取りや広さはボタニカルですが、1階というのが気になり決め兼ねております。モデルルームも何度か見てますが、実際に生活してみないとわからないだろうと居住者様がいらしたらと質問させて頂きました。
2階以上は植物園の緑が目の前で景色が全然違うんでしょうね。うらやましいです。

[884: ボタ住民さん]

883さん
2階以上でも、2階からは塀が、3・4階からは太い電線が、それぞれ視界に入り、正直言って眺望はそれほど素晴らしいものではありません。ただし、樹木から出る酸素のせいか空気は新鮮です。
予算に余裕があるのなら、ボタ2階Lタイプは検討に値するのでないでしょうか？
3階Mタイプも、「新築未入居」として住友不動産販売から「中古販売」に出されているようです（系列子会社への押し込み販売だったのか、投資目的物件が売りに出されたのか、その点は不明ですが）。

[885: 匿名さん]

　洗濯物はルーバルがあると天気が良ければ2時間でバスタオルも乾きます。

　一番町に良い間取りのルーバル住戸が販売されているので気になってます。

[886: マンション検討中さん]

わたしもここに大変興味があります。
ボタニカルの二階が一番気になっているのですが、防犯はどうだと思いますか？
ハイグレードマンションなのでセキュリティはそれなりにしっかりしているとは思いますが、ボタは公道からも近いし、建物近くに塀があるので侵入経路になるのではないかと心配です。
その点コンフィデントは部屋自体マンション内だから防犯は完璧ですよね。
居住者さま、検討者さま、ご意見があれば聴かせていただけたら有り難いです。

[887: 周辺住民さん]

ガラス戸を開けっ放しならともかく、閉めて鍵をかければ全く問題はないんじゃない？
建物近くのルーバーの柵をよじ登るだけで結構目立つし。

[888: マンション検討中さん]

>周辺住民さん

ご意見、ありがとうございます。
そうですよね、基本的にはわたしも大丈夫そうと思っているのですが。
ついでと言っては恐縮ですが、網干坂の夜の人通りについてはご存知でしょうか？
あの辺りは夜分の人通りはありますか？

[889: 周辺住民さん]

多くはないけど、そこそこにあるのでは。
近隣の人のウオーキングやランニングコースなので。

[890: 匿名さん]

>>888 マンション検討中さん

夜は茗荷谷から千石へ帰宅される方、植物園をランニングされる方が主な人通りの内訳かと思います。

網干坂を下り（または上り）、植物園を一周すると丁度2キロで空気も良いせいか、密かにランナーの方に人気のコースのようです。

[891: マンション検討中さん]

>>889さん
>>890さん

お返事、ありがとうございます。
人通りはそれなりにあるのですね。安心しました。
ウォーキングやランニングできる環境はいいですね。

[892: 匿名さん]

>>884 ボタ住民さん
883です。眺望についての情報をありがとうございます。
ボタニカルならやはり2階以上でしょうね。1階も植栽と柵でうまく調和しているので悪くはないですけどね。
間取りはセンターインPP分離のI2タイプの方が良いですね。
LやMはシューズインクロークがなく、その分下駄箱がたくさんありますが、入ってニッチのあるI2が素敵だと思います。でももう上階はなさそうなので、新築未入居の中古物件なども検討してみたいと思います。

[893: 匿名さん]

ボタ上階はもうなくなってしまったのですか？
中古も含めると二階に三戸、三階に一戸でていたと思うのですが。

[894: 匿名さん]

Ｉ２タイプは戸数が多く、標準的過ぎてつまらないのでは。
玄関すぐ横がトイレというのもどうかと感じて（無駄を排した超合理的設計のなせる業？）
個人的にはＬとかＭに惹かれるけど、いかんせん先立つものが不足して…。
すみません、犬の遠吠えで。

[895: 匿名さん]

>>893 匿名さん

ノムコムを見る限り二階の中古は消えてます。恐らく売れたのでしょう。

[896: 匿名さん]

>>894 匿名さん
億ションですからフツーのサラリーマンでは買えませんよ。ここは70平米以上である程度広さを保ち、安い価格設定はありませんから。
第1期で西、東を購入した人たちならともかく、価格を上げた今、ここにコメントしてる人でも実際に買える人はごく僅かだと思います。あなたのような遠吠え組がほとんどですよ。

[897: 匿名さん]

>>895 匿名さん
価格を下げるぐらいなら、と賃貸にまわした可能性もありますよ。
売り出して一か月。新築未入居とバッティングしながら12500万円で売れたとは考えにくいでしょう。

[898: 住民さん]

>>888 マンション検討中さん
ボタニカルに住んでいます。外から見ようとしても中は見えませんが、中から外はよく見えます。
自転車で通る人、ランニングしているご夫婦、犬の散歩、仕事帰りの人など人通りは適度にあります。
夜は管理人が定期的にマンション周辺を一周パトロールしてます。

[899: 入居者さん]

野村不動産販売から「インペリアル中古の仲介実現、購入希望者リストになお7名が登録」とのＤＭが届きました。
やはり売れたことは間違いないようです。

[900: 匿名さん]

>>899 入居者さん

瑕疵担保責任が継承されずとも、消費税分お安く購入されたいという顧客がいるということですね。因みに住友不動産販売北千住で売られている3階と、今スーモに掲載されている2階の表示価格がたった10万しか差がないというのも気になりますね。たまに客寄せパンダとして既に売却済みの物件をいつまでも掲載してる不動産屋を見かけますが

[901: 入居者さん]

当事者ではないのであくまで推測ですが、ボタ2階はほとんど残りがないことが購入の動機でないでしょうか。
また10万円の差に関しては、3階であることのプレミアム（2階比数百万円高）と瑕疵担保が継承されない点を相殺しての価格設定で、ある意味、合理的と考えられるのでないでしょうか。

[902: 匿名さん]

野村の7名登録が事実であれば、とりわけ第1期にキャッシュで買われた投資目的の方の中から近いうちに売りに出されてもおかしくないですね。ボタニカルの2階は人気なのかな

[903: 匿名さん]

第1期はいくらくらいだったんですか？ボタ二階。

[904: 匿名さん]

>>900 匿名さん

消費税分安く買えるって本当でしょうか？
売り主さんが、消費税分安く売りに出そうと考えるものでしょうか。

[905: 匿名さん]

最近、この辺りで身なりの裕福そうな中国語を話されてる、ご夫婦をお見かけしますが、
まさかこの物件に住んでらっしゃるなんでことはないですよね？
この辺りでは珍しいなと思ったもので。

[906: 匿名さん]

消費税分、安いというのは間違い。
新規分はもともと消費税込みの価格。
中古価格には、当然、その見合い分が上乗せされている筈です。

中古売買には、別途、仲介手数料を双方から払う必要があるのをお忘れなく。

[907: 匿名さん]

>>906 匿名さん

確かに消費税分お安いというのは言い過ぎですが、仮に今回のケースを単純計算すると、新築12980万円（8％税込）>築浅中古12500万円（さらに約3％手数料）という不等式は成り立ちますよね？この時点で100万違うというのは結構大きな話かと（実際はさらに値引きしてるとは思いますが）

[908: 匿名さん]

>>907 匿名さん

手数料3.24%いれて80万円の差。
瑕疵担保責任不承継で80万お得ってことですか？

[909: 匿名さん]

>>908 匿名さん

売主はスミフではないので、アフターサービス、瑕疵担保責任不継承を論点にさらなる値引き交渉が行われ、結果的に売買が成立したのだと思います。すみません、あくまでも素人による想像の域をこえておりせんことをご容赦下さい。

[910: 入居者]

>>905 匿名さん

住んでますよ。少なくとも3組は。どのコートか分かりませんが。ただ、大声で話したり目立つ行動もなく、しっかり挨拶もされますよ。

[911: 匿名さん]

そうでしたか。やはりここにお住まいだったんですね。
このお値段ですから、それなりの方のようですね。
文京区も、徐々にですが国際化が進んできてますね。

[912: 匿名さん]

900さんと907さんが同一なのか別人物か存じませんが、最初は3階と2階の比較だったものが、次は2階回士の比較に変わり、奇妙ですね。
その点はさておき、907さんに申し上げると、中古販売では、カーテンとかエアコンなどの（購入後に設置した）付帯設備が込み込みの筈ですよね。
そうすると12500万円という価格は絶妙の設定で、値引きの余地はなかったのでないかと思います。
勝手な憶測は控えるほうが良いように思います。

[913: 匿名さん]

勝手な憶測はこういう場なので全然構わないと思いますが、消費税分安くて得、みたいな明らかに誤解を招く間違った書き込みは見過ごせません。

[914: 匿名さん]

>>912 匿名さん

誤解を招くような発言でしたのであれば伏してお詫び申し上げます（早速、削除依頼を申請させて頂きました）。当方は、3階と2階の比較も、2階同士の比較もいずれも、「中古（扱い）販売」VS「新築（扱い）販売」であると勘違いし投稿してしまいました。誠に申し訳ございません。ところで、向学のためにご教示頂きたいのですが、そもそも「中古マンション」の定義とはどのようなものなのでしょうか？一説によりますと、人の住む住まないにかかわらず、竣工後、一年以上経過した物件は「中古」であり、売主が如何なる属性、如何なる扱いにて販売するかによるといった曖昧な物差しであるとうかがったことがございます。つまり、住友不動産販売で販売している3階は未入居であっても中古扱いであり、野村で販売した2階は入居済み且つ付帯設備ありであっても同じ中古。。極論を言えば、今、スミフで販売している本物件は全て中古なのか？と。。となれば、仮に竣工後、既に一年以上経過した未入居のインペリアルガーデンを購入するのですれば、「中古扱い」の方を購入した方が消費税分お得なのでは？と安易に考えるに至った次第です。（すみません、今回の野村の物件が、「入居済みかつ付帯設備あり」かは確認せずに投稿してしまいました）ズブの素人につき、ご教示下さいましたら幸いです。

[915: 匿名さん]

>>899 入居者さん

実際にボタニカル2階が売れたとしても、購入希望者リストに7名が登録ということはないと思います。
まだ新築未入居の販売があるわけだし、中古狙いがいたとしてもせいぜい1〜2人でしょう。
買えるかわからない人が見学に来たのもカウントしてるんじゃないんですか？
明らかに誇大広告ですね。

[916: 匿名さん]

>>914 匿名さん

横レスですが、ポイントを絞って質問しないと、どこまで理解されていて、どこからわかっていないのかわからないですよ。
もしかして、中古＝消費税不要と勘違いされているのですかね？まあ調べたらすぐわかりますが消費税と中古の定義なんて関係ないです。

[917: 入居者]

売り主が個人であれば消費税はかからない。ただ売り主は税込みで購入してるのでその分安くするとは限らない。中古が得か新築が得かって議論は、長期完成売りかつ市況に合わせて値上げするスミフ物件にありがち。

あと野村の7名は個人的に嘘だと思います。私が昨年入居した際、まだ半分くらい残っているのに既に5名いるとのDMが届きました。

[918: 匿名さん]

>>917 入居者さん
正確には、消費税がかかるかからないでは無く、事業者でない個人は、納税義務が無いということですね。値段の中に消費税が入っているかいないかは、関係無いと言うことです。

[919: 匿名さん]

ここもそろそろ1年半が経過するけど最近購入した人いますか？？

[920: 匿名さん]

検討中の為、先日物件周辺を見に行ったら、帰宅する小学生や中学生はみんなどこかしらの私立の制服、車寄せに到着した車は高級外車で、その後はマダムがタクシーで帰宅。
敷居の高いマンションだと改めて感じました。学区内の小学校や中学校に通わせる家庭はほとんどないのでしょうか？

[921: 匿名さん]

ここのマンションだけでなく、近所の建物でも小学校から私立、国立のお子さんが多い印象です。