THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

[匿名さん]

THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）のPart2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325078/

所在地：東京都文京区千石二丁目50番1（地番）
交通：都営三田線 「千石」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：75.24平米～90.32平米
売主：住友不動産

施工会社：前田建設工業株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[83: 匿名さん]

消滅はしてません。
でもやりません。
防災上も意味がないからです。
優先すべき路線が他に山ほどありますので。

[84: 匿名さん]

上記環状４号線と勘違いしていました。

外苑西通りと不忍通りの接続で環４ですね。
失礼いたしました。

環状３号計画は全く進んでいないようです。
若松界隈、小日向界隈、 白山西片界隈、通り抜けるのは難しいと思います。

[85: 匿名]

インペリアガーデンの反対側の御殿坂は、この数週間ギンナンの臭いがしてましたが…
このことでしょうか？

[86: 周辺住民さん]

85←75
　おっしゃる通り御殿坂です。
　イチョウ（ギンナン）は、街路樹で臭いが脳にインプットされてますが、それを上回る異臭でした。
でも、イチョウかと思ってます。
植物公園はよく行きますが、あえて処理せず放置なのでしょうか？

[87: 物件比較中さん]

８１です。
みなさん、環状３号計画へのコメントありがとうございました。
このまま進まず、この貴重な植物園は無傷のまま大切にしてほしいです。

あと臭いの話は御殿坂だったのですね。
ここもまだ検討物件の一つなので安心しました。

[88: 匿名さん]

このマンションの東と南は殆どが９０平米、しかも１階から４階まで同じ間取りなんですね。

上層階だけ広い物件が一般的で、その場合下層からの柱が広い間取りを邪魔することが多いです。

９０平米均一のこういう作りって珍しいのでしょうか？

[89: 匿名さん]

＞＞８６さん
たまにぎんなんを拾っている方をみますね。ぎんなんの匂いは結構きついけど
一時的ではあるので我慢できるかな。第一種低層住居専用地域なので住んでから
眺望がさえぎられてしまったり、周辺に思いもよらないお店ができて
しまったりという心配はなさそうなので若干高くても永住する仕方がない
投資なのかなと思います。保証を買う様な感じですね（笑）

[90: 匿名さん]

東京都全体のわずか3％となるJR山手線内側、かつ第一種低層住居専用地域に住むことはとても贅沢です。眺望なし、駅から少し遠い、坪単価が高すぎる等々、それでも８９さん言うように永住を考える余裕のある方は安心と静寂への投資と考えるのでしょうね。

[91: 匿名さん]

歯が浮くようなポジコメご苦労さまです。

[92: 匿名さん]

中高層住居専用地域や準工業地域には
既存不適格物件を建設するような
モラルに欠如した業者もいる

[93: 匿名さん]

Re90 その通り、東京なら「山手線の内側」、そう「腐っても山手線内」なのです。

魚で言えば、山手線の内側はまさに「鯛」。世田谷区と目黒はちょっと上品で淡白な「平目」。江東区の深川エリアや墨田区あたりは庶民的な「ブリ」。 多摩ニュータウンは言ってみれば「養殖の鮪」。湾岸の埋立地は「養殖のハマチ」。勝どき・晴海は「養殖の鯛」でしょうか。個人的な見解ですから気にしないでくださいね。

その山手線内の第一種低層住居専用地域に住めるなら...でも狭い間取りはダメ...なかなか手が出ません。ここの90平米契約者はシニアが多いと聞いたがわかるような気がする。

[94: 物件比較中さん]

インペリアルガーデンは地下住戸を全廃したのはいいですね。ドライエリアが大きく占めるマンションは緑化もされないし、いかがなものかと。

ルサンクで地下住戸の避難経路について書かれてますけど、ドライエリアから逃げることになるのでしょう。地上に出るには階段を上らざるを得ない。大丈夫なのかなあ。

[95: 匿名さん]

インペリアルのgのついている部屋って地下じゃないの？

[96: 匿名さん]

>92

当初計画ではそのモラルに反した空堀地下室マンション計画だった。で、反対されて頓挫。

空堀地下室マンションは世田谷では某ベガ連発して禁止、既存不適格となった。

[97: 匿名さん]

>>94 >>96
文京区でも空堀地下室マンションの規制を求める声があるようです。
https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/a.188157737936087.4770...

[98: 匿名さん]

地下室マンション（重層長屋）の
建築確認を取り消された開発業者が
行政庁を相手に損害賠償を請求してましたけど
敗訴が確定したらしいです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43527/res/257-266

[99: 匿名さん]

第２期３次募集（先着順）で７５平米の２戸売り出しましたが数日で売れたみたいですね。９０狙いだから別にいいけど...。

[100: 購入検討中さん]

こういうスレに疎いものですので教えてください。
99のような書き込みは、購入を煽ろうとする関係者によるものですか？
それとも私と同じように購入候補に挙げている者が投稿したのでしょうか？

[101: 物件比較中さん]

ルサンクのスレも．．．ステマが多くてゲンナリ

[102: 匿名さん]

ほぼステマ。すみふ物件はそれっぽいの殆どステマ。

[103: 匿名さん]

2戸売り出しというのはもともと申し込みが入っていたのを売っただけなのでそりゃすぐ売れるよ…。
売り切れをあおるなら1回募集当たり50戸ぐらいは売らないと…。

[104: 匿名さん]

要望書が入ってある程度まとまると販売に移すという形を取っているのかな。
ということは、いいなと思う部屋があって
アプローチしてみると販売に移る可能性がある、ということ？
低層のマンションって人気があるかと思っていましたが
こちらの場合はお値段的に躊躇してしまう感じかなと思われました

[105: 匿名さん]

９３さん、ここの９０平米は第一期販売でかなり要望書が出たが、銀行に却下されたローン組も多かったと聞いています。そんな訳でシニアのキャッシュ組が多いのでしょう。庭付き1階が1億切れば買いたいけど、強気のスミフじゃありえないよなー。

[106: 契約済みさん]

マンション探し初めてなので教えて欲しいのですが、１階の庭付きの部屋とルーフバルコニー付きの部屋はどちらが値段が高いのでしょうか？

[107: 匿名さん]

106さん、契約済になってるよぉ〜

[108: 匿名さん]

削られる小石川植物園 訴訟 で争われてますね

[109: 契約済みさん]

106です。
説明不足でした。申し訳ありません。

庭付きでもなくルーフバルコニー付きでもない部屋を契約しました。庭付きやルーフバルコニーはその時は考えていなかったのでそれらの部屋の値段は聞いていません。興味本意でどちらが高いのかなぁと思って書かせていただきました。

[110: 匿名さん]

ルサンクの方は1期で74戸をもうほぼ売り切ったみたいですね。
この分だと２期で売り切れそうです。
やはり立地がすべてということだと。

[111: 匿名さん]

>>110　
ここと違って
ル・サンク小石川後楽園の業者は
周辺住民と和解していないからなあ

[112: 匿名さん]

こっち買う人はルサンクと比較はしないと思う。

でも、
ルサンクの人はこっちと比較したがる。

不思議なんだよなぁ。

[113: 匿名さん]

両方ともスレはチェックしてるけど、こっちは立地がしょぼいので、どうなるのかエンタメ的に見てるだけ。

[114: 匿名さん]

ルサンクの重要事項説明では
建築紛争のこと
記載されるのでしょうか

[115: 物件比較中さん]

スミフとNIPPOでは
格が違うと思う

[116: 匿名さん]

115みたいなのがいるから日本は海外のブランドから大笑いでカモにされてきたんだ。
なぜか日本だけは海外より値段設定が高くてもバカ売れ。
中身をろくにみずブランド料だけで高くても買う、日本人の習性はなんなんだろう？

[117: 匿名さん]

ネームバリューに対する日本人の習性を今さら他人に問うのは少し勉強不足じゃないかな？

中身を見抜く力が無いから、安心料としてネームバリューに頼る。

あなた自身も航空会社とか、どこかのなにかで安心料を払って生活しているはず。

あと、格が違うという表現は違う意味だと思う。
事実として違う格の会社でしょ？
かたや国を牛耳る財閥系、かたや道路の舗装屋さん。
まず、同じ格とは言えないと思う。違うかな？

日本人が中身を見抜けなない事を笑われているのは認めるが、それは日本人も十分に分かっていると思うよ。

[118: 匿名さん]

スミフのこと判ってないですね＾　どーでもいいけどさ

[119: 匿名さん]

かっこいい名前付けてみても、ブランド力作り上げても、
所詮不動産、土木関係。

不動産関係、土木関係の社会的評価は説明要らないよね？

でも、その中でもヒエラルキーがあって、格に違いがあるんでしょ？

どーでもいいけどさ。（笑）

[120: 匿名さん]

格の違いを気にしているのは
NIPPOではないか。

屋内にカスケード（人工滝）は
大手デベは造らないと思う。


係争中に販売するのも
いいのだろうか。デベは違うが
ライオンズ狛江のように
販売後の取消しで
問題になった事例もある。

[121: 匿名さん]

115は
住友はNIPPOより会社として格上であることはわかっていて、その名前に見合う物件ならいいけどその名前を盾に糞物件にあまりにふっかけていることが問題で、それを許している日本人が多いことを嘆いているんでしょう。

中身を見抜く力がない日本人から安心料としてお金を巻き上げていく姿勢は利益を追求する会社の理念にかなった会社ですね。ただ株の配当が少ないのが問題ですね。

[122: 匿名さん]

なんだか、ル・サンクは１期完売みたいですね。抽選だとか。
インペリアルとは違って売れ行き好調のようで。
いろいろネガ要素があっても、価格に見合う条件が評価されているのでしょうね。

[123: 匿名さん]

MRに行った時のうる覚えですが、ここは元々、三菱系の持ち物だったのに、住友がやっている時点で難ありと判断した。

[124: 匿名さん]

デべなんてどこも売りっぱなしだから格付けしてもあまり意味がない。ここも第一期販売で84戸中60戸以上は売れたようなのでいい勝負しゃないの？ただ、その後の売り方がスミフは何とも理解しがたい。最初から完成在庫持つのが前提で、値下げなしで数年掛けてゆっくり販売していく。そのスローペースのおかげで他社物件も値下げせずに完売達成できるから、ある意味他社はスミフに感謝すべきですね。

ルサンク小石川と物件自体を比較すると、購入者が何を求めているかがわかる。

東側の大きな住友ビルに朝日を完全にさえぎられても、後楽園付近の排気ガス臭い空気も駅近だから仕方ないと割り切れ、更に入居後に近隣住民と裁判続けることになろうとも、アホみたいなエスカレーターや人工滝でリッチになったと錯覚できる方々がルサンク小石川を買うわけである。一方、駅から徒歩9分でも、空気がきれいで静けさを得ることができ、将来周りに大きなビルが建たない第一種低層住居地域で安心して広い空をいつも感じて落ち着いた生活をしたい方々がインペリアルを買う。

完全に物件に対する価値観が異なるわけである。ただ、インペリアルを好む方々はどちらかというと少数派だろう。もちろん私もこの少数派に属している。

[125: 匿名さん]

歩いて30mくらいのところに千川通りというとても空気が汚い通りがあるんだが・・・。
ルサンクの千川通りからの距離と変わらんでしょ。

[126: 匿名さん]

124力説してるつもりだろうけど、そんなこと幼稚園児でもわかるよ。
前に保育園児でもわかるアベの解説をしてる奴もいた。

[127: 匿名さん]

言うほど、空気って変わるのかな？営業さんが空気旨いを連呼しているけど、売り文句なら環境測定業者を雇ってしっかりと測定するのがいいと思います。
ル・サンクも路地一本入った立地だし、春日通り、白山通りからは結構離れているよ。あそこも別に悪くないのではと思う。

[128: 周辺住民さん]

空気、明らかに違いますよ。
毎朝、小石川植物園の周囲を散歩し、清涼感溢れる空気を胸一杯吸っています。
重要なのは、幹線道路に近いかどうかではなく、森や樹木に隣接しているかどうかだと思います。

[129: 匿名さん]

今日、現地を確認してきました。落ち着いた建物で周辺も静かでよかったです。空気も気持ちよかったよ。天気が良かったこともあるけどね。

その後、千川通りを通って播磨坂まで行きましたが、千川通りは低地なので排気ガスは溜まりやすいです。それでも、後楽園周辺よりはるかにいい。

[130: 匿名さん]

ルサンクからの営業遠征やただのマンコミュ依存症には真面目に反論しない方が良いですよ。こういう場所が住処の百戦錬磨ですから、文章では絶対に勝てません。

より喜ばすだけなので、流しましょう。（笑）

空気感は明らかに違いますよね。清涼感も感じますし、2012年で実際に周辺地域より気温も低いとの研究結果が工業大学より出ています。

この周辺の空気がなんとなく違う事に気付かないのであれば、ルサンクのような駅近の至極便利で素敵な物件に住まわれた方が幸せだと思います。上記の見抜けないのと同じような話になっちゃいますけど。

ルサンク完売、おめでとう。
あんなに素敵な立地なんですから、地域の皆さんと仲良く繁栄に繋がる事を願っています。

[131: 物件比較中さん]

ルサンクは地域住民との争いが続いたままですけど。
緑☆2にする、車寄せを設けるといった、地域への貢献をしておくべきではないかな？

インペリアルガーデンは地域住民と和解していること、評価していいと思います。

[132: 匿名さん]

HANAREの屋上緑化やら、庭園やら緑結構ありそうなんですがあれで☆1個なんですね。
Imperialは☆2個ですか。

[133: 匿名さん]

イン☆ペリア☆ルガーデン
ル・サン☆ク

[134: 匿名さん]

>>131-132

緑☆3
アトラスタワー茗荷谷（旭化成不動産レジデンス）

緑☆2
インペリアルガーデン（住友不動産株式会社）
ザ・パークハウス文京江戸川橋（三菱地所レジデンス株式会社）
ザ・パークハウス湯島龍岡町（三菱地所レジデンス株式会社）
ブランス本郷真砂（東急不動産株式会社）
ブリリア本郷三丁目（東京建物株式会社）
プラウド本郷ヒルトップ（野村不動産株式会社）
ザ・ライオンズ上野の森（株式会社大京）
ザ・タワー小石川（オリックス不動産株式会社）
本郷パークハウス ザ・プレミアムフォート（三菱地所株式会社）

[135: 周辺住民さん]

春先から初夏にかけては、
植物園、とても気持ちがいいですよ。

お子さんの名前で、終身会員（三万円）になれば、同伴2人まで（合計3人まで）無料です。毎週行くと、季節の移り変わりが分かって、楽しいです。
入り口が少し遠いのが玉に瑕ですが。

[136: 匿名さん]

>>124

源覚寺の納骨堂 6,665基

12/19,20に説明会らしい

[137: 周辺住民さん]

136さん

　どうして源覚寺のことがこの（インペリアルガーデンの）スレに登場するのか分かりません。
　周辺に住むものとしてご教示頂けると幸いです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

[138: 匿名さん]

ル・サンクとは立地が違うけど、規模だけなら同じくらいだから、インペリアルと客層が被っていると判断した営業がネガ書き込んでいるのかも。

[139: 物件比較中さん]

お寺さんが大々的に営利目的の事業を行っていいの？

[140: 契約済みさん]

先週入居説明会に行ってきました。マンション購入は2回目ですが、今住んで知るマンションの説明会の時より明らかに契約者の年齢層が上で安心しました。ここなら入居する方々の価値観も似ているはずなので、静かに落ちついた生活ができることを期待しています。

大規模ですが共有施設が最低限であることも気に入っています。ゲストルーム、キッズルーム、ペットルーム、ライブラリーとか無いこともここを選んだ理由の一つです。入居説明会に後に現地を見に行きました。確かに道は狭いですが、そのため車の交通量がとても少なく、空気もよく気持ちよかったです。

[141: 匿名さん]

さすが、住友不動産。
外観もモダンな造りで良いとは思いますが価格が高過ぎですね。

カキコミを拝見していると
共有スペースが少ない物件を好まれる方もいらっしゃいますね。
やはり、維持費がかかってしまう分、住民負担が増えるからでしょうか？

[142: 匿名さん]

共用設備は容積喰うからでは。ここは低層マンションですよ。

[143: 契約済みさん]

我が家も無駄な共有スペースがないところにひかれ購入しました。

先日の入居者説明会は本当にシニア層の多さに驚きました。ほぼシニア層でした。我が家は子育て世帯なので同じような世帯がどれくらいいるのかも気になります。

[144: 購入検討中さん]

第一種低層で静かなこと、規模が100以上であること、無駄な共有施設がないこと、徒歩10分未満であることの4点を重視してここの購入を検討しています。シニア層なので、同じ年齢の方々が多いという情報はとても安心しますね。

子育て層が少ないことも落ち着いた生活をする上で好感持てます。参考のため湾岸のタワーマンのMRも見学しましたが、小さな子供づれの方々が多く、子供たちも騒ぎまくってとてもうるさかった。あと、集団で大きな声で話す〇〇人も結構いてうんざりしました。

スミフの高値挑戦は納得いかないけど、完全に日本人をターゲットしたハイグレードマンションで、しかも植物園に隣接してシニア層が好む静寂さを備えた物件ってなかなかないと思う。

[145: 匿名さん]

子供の声をうるさいと感じるのは、精神的に鬱、またはストレスにさらされている人らしいです。
私はほほえましくて好きです。

[146: 匿名さん]

植物園脇に不法投棄が多い。
今日もテレビがあった。
そんな陰湿な横には住みたくない。

[147: 匿名さん]

　75平米の方は子育て層多いんじゃないの？
子供の声がうるさいような精神状態なら90平米の最上階角住戸じゃないとクレーマーになりそう。
あとシニアばかりだと20-30年後にはほとんど人が入れ替わるが、その辺大丈夫だろうか？

[150: 周辺住民さん]

23区で真横が不法投棄場所のマンションがハイグレードと言われても意味が分からん。

[151: 匿名さん]

148や149をみると、
145の話も真実味がありますな。

[152: 購入検討中さん]

ここはハイグレードだと思いますよ、１５０さん。

不法投棄は代々木公園でも度々問題に挙がっている。７年間芝公園付近に住んでいるが、東京タワーの駐車場でさえ机の不法投棄を見たことがあります。23区と言えど人のレベルはピンキリですよ。まあ、文京区のこの辺はそれでもいい方だと信じていますがね。

[153: 匿名さん]

１４４さんの〇〇人は中〇人でしょうか？
豊洲のタワマン買った知人が泣いています。
ゲストルーム又貸やラウンジ占拠などなど、管理組合通しても完全無視とのこと。
後楽園付近の駅近マンションもターゲットになっていると聞いています。

ここはハイグレードMだけど、派手な共有施設はないから大丈夫でしょう。

[154: 匿名さん]

ハイグレードな老人ホームですね。
エレベーター多いし、青空駐車だし、バリアフリーだわ。

[155: 匿名さん]

>>154
「ハイグレード」は、結局のところ認めるんだ。（笑）

[156: 匿名さん]

豪華な共用施設は入居後にお金がかかるだけなんだけど、子供用自転車置き場や来客用の自転車置き場がないと問題が起きたりする。ここに限らずだけど、なんで作らないんだろう。

[157: 匿名さん]

富裕層が集まるハイグレードMであることは認めるよ。高級老人ホーム？　いいんじゃないのシニアフレンドリーの低層建物はこれからの日本で必要だよ。高級感あっていいけど、正直ちょっと高くて手が出せない。

[158: 入居予定さん]

153さん、ご心配なく、今のところ契約者で中〇人の方はいないようです。

[160: 匿名さん]

それもわかるが、しつけを含めた子供の教育は集団住宅に入るなら当たり前のこと。
子供なら何でも許されるという非常識な親は、特に安めのマンションに多い。
ここの契約者は静寂さ最優先だから、子供の騒音は少ないだろう。

[161: 契約済みさん]

160さん、ありがとう。そう願っております。

[162: 匿名さん]

南側にある古い社宅の建替えや分譲M化の話はあるのでしょうか？

[163: 匿名さん]

採算が合わないからやらないでしょ

[164: 匿名さん]

※161
削除された人またきたの？
人様の子供を犬猫よばわりしないでくださいね。
近くに小学校や中学校がありますが、
チャイムがうるさいだとか、運動会がうるさいだとか、登下校がうるさいとかいわないでくださいね。

[165: 物件比較中さん]

近くにシティハウス茗荷谷というマンションが中古で出ているけど、こんな低地で坪単価370万超。播磨坂近辺はもっと高いのかな？インペリアルは名前を反映して高いのですね。さすがです。

[166: 匿名さん]

164さん、161じゃありませんが161さんの気持ちはわかります。しつけの悪い子供は犬猫と同じってカキコしたのが161さんかどうかは知りませんが、子育てマンションに住んで本当に後悔しているのでよくわかります。うちにも164さんのように言う方々がいて、そういう親に限って子供がいたずらしても騒いでも全く注意しないのでうんざりしています。だから買換え検討中でここも見に行きました（結構いいですね）。

考え方の違いは中々埋まりませんが、ここに住む方々は良識ある方々と思いますからそんなに問題にはならないと信じています。

[167: 匿名さん]

＞165
これからまだもう一段と上がるんじゃないか、とも聞きます。
数年前と比べると多少高めだと思っても、早いほうがいいんですかね・・

[168: 匿名さん]

子供のことを犬猫というひとって、
学校の運動会をうるさいから中止にしろとか、
安全のための集団登校とかうるさいからやめろとか、
マンションの理事会名で抗議しろとか言うことが多いんですよね。
近隣から浮くし、ひどいのはエレベーター内で子供を脅したり、精神的にちょっとの人ですね。
ここはすぐ近くに小学校や中学校があるので、そこに被害がでないか心配です。

[169: 匿名さん]

近くですか？
↓
都心の校舎増築、自然保護に悩む
http://www.asahi.com/articles/photo/AS20141219002020.html

[170: 匿名さん]

なるほど、子供が老人に脅されないようにエレベーターが多いのか⁈

[171: 匿名さん]

4階建ての低層マンションなのですね。
この戸数で4階建てとはかなりの土地がマンションの敷地なんですね。
4階までなので、エレベーターを待つことも少なそうですから、その点では利点です。
ただ、それなにり価格が高いんですね。
このあたりは高級住宅街なのでしょうか？

[172: 匿名さん]

千石駅までの感じからすると、高級ナントカとは違うかと・・

[173: 匿名さん]

一種低層なんだから高級とか気にすること無いよ。所詮マンションなんだし。

[174: 匿名さん]

ゴミ、悪臭、無法地帯です。

[175: 匿名さん]

欲しい欲しいネガの事なんて気にすること無いよ。良い物件の証明書みたいなものです。

[176: 匿名さん]

>174
どういうことですか？

[177: 匿名さん]

ちゃんと前レス確認しろ。

[178: 物件比較中さん]

もうすぐ引渡しですが、どのくらい売れてるんでしょうか？

[179: 匿名さん]

　ボタの仕上がりを見たけど、１Ｆは半地下じゃないですか！！

[180: 物件比較中さん]

年末に見に行ったんですが、東南角部屋の４階も２階みたいな感じでしたね。
思ったより低く感じました。

[181: 購入検討中さん]

私も昨日見てきました。半地下というより３分の１地下ですね。低層Mでよく見るパターンですからこんなもんですよ。ルサンク○○○やプラウド○○○の完全地下室より良心的だと思います。この広い敷地で３階建てでは採算取れないでしょう。

１０年前に地下１階を駐車場にして内廊下でもっと多い戸数を提案したけど、貴重な植物園に流れる地下水の流れが変わるだの何だのって理由で却下されたと聞いています。だから５０cmだけ掘り下げて４階建てで再提案したらしいです。

周辺を高いビルで囲まれたMに住んでいるのでここを検討中です。庭付き１階９０平米が１億切れば買いたい！

[182: 匿名さん]

Re 174 銀杏の臭いはここの網干坂ではありません（反対側です）。
また不法投棄の話も植物園周辺ではありません。
175さんの指摘どおりですね。