THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

[匿名さん]

THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）のPart2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325078/

所在地：東京都文京区千石二丁目50番1（地番）
交通：都営三田線 「千石」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：75.24平米～90.32平米
売主：住友不動産

施工会社：前田建設工業株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[810: 匿名さん]

価格下げてる。
市場は正直。

[811: 匿名さん]

>>810 匿名さん

中古の？それとも売れ残りの？

[812: 匿名さん]

>>809 匿名さん

この時期に海外転勤？
23区内に住んでいて子供が遠くの私立？？
相続なら違う形でも出来るはず。
購入したばかりで売却するにはどれも不自然な理由。
住み心地に問題があるのでは？と考えるのが普通の思考。
あなたは仲介担当者様ですか？

[813: 匿名さん]

住み心地に問題があって引っ越すようなものなのですかね。それが売却理由として普通だというならもっと売りに出ても良さそうですが。
海外転勤はいつだってあるでしょう。

[814: 匿名さん]

そもそも虫が嫌なら緑の少ないエリアのタワマンのそれなりの高さ以上のフロアにでも住めば良いわけで…

[816: 匿名さん]

未入居で在庫があるのに中古はきついですね
どのような結果になるのでしょうか

[817: 匿名さん]

>816

築浅で売りに出すことになった時新築未入居とバッティングするのはすみふ物件では覚悟しないといけない。当然苦戦するよ。中古になると、売主の瑕疵担保責任は継承されないし。

[818: 匿名さん]

>812

理由は売主さんに確認しない限りわからないけど、築浅での転売って珍しいことではない。引き渡し前に転売の広告出してるケースもあったりする。

[819: 匿名さん]

ここはもう中古が出てるんですね。中古が出るには早すぎるし、新築を販売してるには長すぎるし、なんだかアンバランスな物件ですね。
間取りも細長い部屋ばかりで家具レイアウトが大変そう…
ちょっと検討してましたが、このマンションは色々とありそうなのでもっと良い物件が出ることを期待します。

[820: 匿名さん]

戸数を減らして建てていればよかったですね

[821: 匿名さん]

広告に出てる方達は幸せそうですけどね。
みなさん品がありそうな感じで。

[822: 匿名さん]

売れ残りは、すみふが価格設定を間違えた結果でしょう。
そこまで強気でいける物件ではないはず。
（半地下、千石アドレス、ようかんを切ったような細長い間取り、中央が駐車場ビューの設計など→もっとマンション名にちなんだガーデンを作れなかったのか？）

[823: 匿名さん]

仮にそれらをネガティヴな要素としたとしても、（善し悪しは別に）値引きを一切せずに（場合によっては値上げされ）、1億前後もする高額マンションが既に150世帯以上も売れていることを考慮しますと、それ以上にポジティブな要素が多い、優良物件と言えるのではないでしょうか。供給過多になりつつあるマンションの価値は、今後、一概にスペックだけでは押し計れない、住環境の情緒的な価値が重んじられていくと思います。

あと、早期に高額な中古物件が世に出ることは、全く珍しいことではなく、むしろ市場が活性化していることを意味していると言えます（今のタワマン市場を見ればお分りの通り）。この物件は半投資半居住目的の富裕層の方も多そうですし

[824: 匿名さん]

> ようかんを切ったような細長い間取り
同感です

[826: 匿名さん]

そのうち賃貸になるのかな？

[827: 匿名さん]

>>824 匿名さん
スミフのマンンションは、基本、徹底してようかんです。ただ、他デベ物件も販売価格を抑えるために、今後の物件は綺麗にカットしてくるんじゃないですか。ここは、ようかんと言っても広さがある分、買いかもですね。

[828: 匿名さん]

全部LEDライトだから虫はほとんど気にならないでしょう。鰻の寝床だけど中の駐車場が結構広いから風通しはいいと思う。モデルルーム見に行ったら静かで木の匂いに癒された。75、90と100平米のみってターゲット絞ったマンションは希少し、住民レベルも高くてトラブルは少ないんだろうね。でもちょっと高いな～。

[829: 匿名さん]

高いですよね。私は今賃貸なので、5年位待って、それでも安くならないリスクを取るか、今、手を打ってしまうかの選択なんです。今後、出てくる物件って、狭く、仕様は低くって感じがしていて、今の物件の方が良いかもって思っています。皆さんのご意見は如何ですか？賃貸で5年間引っ張ると、2000万円は超えるので、今、買ってしまっても良いかと思っている次第です。

[830: 匿名さん]

中古１．２億で売りに出したので、価格を上げてきましたか？

[831: 匿名さん]

>>830 匿名さん

中古は12500万円でしょ。
まだ売れ残りの未入居があるんだから中古でこの価格は苦戦必至でしょう。
売却理由も気になるし。

[832: 匿名さん]

中古で売りに出てるマンションなんですね。
低層で、素敵な外見なのになかなか完売しないですね。
広尾あたりなら、売れてしまいそうですが。

[833: 匿名さん]

中古物件みましたが、やはり間取りが厳しい・・・

[834: 匿名さん]

スミフの物件って、高級『風』というか、エントランスとか、そういった見栄的なところに金がかけてあって、実際の住み心地等が犠牲になっている気がします。

勿論、そういった物件のニーズもあると思うので、好みの問題ではありますが。

[835: 匿名さん]

私、エントランスや外観にガッカリしてここ止めましたが、色んな意見があるんですね。

[836: 匿名さん]

>>835 匿名さん
エントランスや外観は素敵だと思いますが？あなたの感性がわかりません。

[837: 匿名さん]

今からオリンピックに向けて、都心のマンションは値上がりし続けるのでしょうか？オリンピックを境に今度は下落して行くのでしょうか？
増税も先延ばしになりマンションを買うタイミングが読めません。買い替えなので今なら売却益が出る予定ですが。
このマンションは資産価値は高そうですね。

[838: 匿名さん]

オリンピックを境に今度は下落して行くのでしょう。

10年超のマンション紛争を乗り越え、インペリアルガーデンは建ったからいいのではないですか？
同様に10年超のマンション紛争の結果、ル・サンク小石川後楽園は購入者に解約したことに加えて、前土地所有者との間でも契約違反の問題があって大事になっていますから。
http://en-us.facebook.com/permalink.php?id=308992935810456&story_f...

[839: 名無しさん]

>>837 匿名さん

個人的な見解ですが、基本、オリンピック以降、総じて下落していくと思っています（既にピークアウトしているとも言われてますが）。但しその下落幅は区によって異なると思います。これまでの相対的推移をみると文京区は極端に上がりもせず、極端に下がりもしない特徴があるように思います。さらに、ここの立地は一低であることのみならず、小石川植物園横というレア度も加味されていくのではないでしょうか？今後、70平米前後のタワーマンションが過剰に増えていくことを考えると、そのレア度も増していくと考えます。ある意味、資産を維持するという観点では良い選択なのではと

あと、今は売り時であることは間違いないと思います（私も良いお値段で売却しました。むしろ遅いくらいです）。

[840: 匿名さん]

>>838 匿名さん
>>839 名無しさん

837です。ご回答ありがとうございます。
文京区は湾岸エリアとは違って高騰下落幅がそこまでなく安定しそうですね。

こちらのマンション90平米では、南向きと東向きのどちらが人気でしょう？
南向きは前にあまり見栄えのよくない建物がありますね。庭付き南向きなら気にならないと思いますが。
東向き小石川植物園ビューの方が人気なのでしょうか？
皆さんの私見で構いません。お聞かせ下さい。

[841: 名無しさん]

>>840 匿名さん

元々、ボタニカルコートの方が戸数が多く作られているので、売れている数だけで見れば恐らくボタニカルコートでしょう。一概にその数字だけでどちらが人気とは言えませんが。

今なら実際のお部屋を見て比較出来るのでは？

[842: 入居済み住民さん]

840さん
1階であれば南向き、2階以上なら個々人の好みによる（ex.陽射し、眺望、エントランスへの近さなど）によるのでないでしょうか？
細かいことですが、東向きの場合、寝室の窓は駐車場を通して反対側のリビングに向かい合いますが、南向きであれば同じくルーバー越しの玄関となります（どちらがいいとは言いません）。
なお、価格は当初は同一水準だったと記憶していますが、最近は南向きの方が高くなっているようです。

中古物件に関して
仲介先は野村不動産関連ですよね。
野村といえば、私にも売却打診が何回か舞い込みました。
「販売継続中なのになぜ？」と聞いたところ、「値上がってしまった今の値段では買いたくないが当初の価格であればぜひ購入したいというお客様がおられる」との答でした。
なぜ入居後1⃣年で売却されるのか知る由もありませんが、売却打診があったことは私と同様ではないでしょうか？

1億2500万円という価格に関してもいろいろと議論があるようですが、同じボタニカル2階で間取りが少しだけ違う住戸が1億2980万円で新規販売に出されています。エアコンやカーテンなど込みで居住1年足らずと考えるとそう割高ではない価格設定と見られる反面、当初の値段と比べると随分と高くなっていて、なかなか微妙ですね。

[843: 匿名さん]

>>841 名無しさん
>>842 入居済み住民さん

南、東と実際のお部屋を見てます。
南なら1階庭付き、東なら2階以上ですね。

南と東の価格がほぼ同一だったとは驚きです。
ちなみに差し支えなければ、当初はそれぞれいくらだったのでしょうか？

[844: 入居済み住民さん]

843さん
私の口から言うのは控えますが、このスレッドの「価格スレ」（ここは「検討スレ」）をご覧ください。
だいたい合っているかと思います。

[845: 匿名さん]

熊本の地震でも、被害は活断層の周辺に集中しているそうです。

東京の活断層を詳しく調べられるサイトとかありますかね？

資産価値が下落するという理由で、各自治体は公表に消極的らしいです。

[846: 匿名さん]

>>844 入居済み住民さん

ありがとうございます。参考にさせて頂きました。今の価格はかなり値上げしているのですね。いい時に買いましたね。
今からは買う気が失せます。

[847: 匿名さん]

１つのマンションでも価格が大きく動くものなんですね…勉強になります。いつ買うのかっていうのも大切なのか。でももうこうなってしまっているので、下がるまで待つということは難しい。気に入った部屋があれば、動かないとという感じになってきてしまうのかなぁ。デベ的に個別に値下げッて言うことはない可能性の方が高くなってきてしまっておりますものね。

[848: 匿名さん]

>>847 匿名さん
すみふならでは、の手法じゃないですかね？通常は基本青田売り、完成したら1年以内には売り切りたいのがデべの本心でしょう。
そこへきて値上げとは普通なら売れませんよ。
ここは小石川植物園隣接だし、よほど自信があるのでしょう。確かに地域の中で圧巻の雰囲気だし、今後出ない立地だからわからなくもないけど。

[849: 匿名さん]

>>845 匿名さん

そんな杞憂な話を…知ってどうするんですか？
災害でダメージを受けた時は少なからずどこにいても被害を被りますよ。
ここの板で聞くことではない。

[850: 匿名さん]

このマンションのメインはボタニカルとアバンダントコートなのに、なぜ低価格のエントランスの方にコンシェルジェがいるんだろ？
高価格のエントランスはショボいよね。メインエントランスの風格がない。サブエントランス。
こっちにコンシェルジェをおけばいいのに。高い価格帯の住民はなんとも思わないのかな？

[851: ボタ住民さん]

Re.850
別段、何とも思いませんよ。
イーストエントランスの方がウエストより広く、ショボいことはありません。
またウエスト利用の戸数の方が圧倒的に多いので、コンシエルジュはウエストにおくのが合理的でしょう。

[852: 匿名さん]

>>851 ボタ住民さん

パークハウス小日向の板からきました。あっちは近隣住民と住民と購入検討者で板が荒れまくってますが、こちらにお住まいの方はこういう心の余裕があるんだなと思いコメントしました。
エントランスの広さに違いがあるんですね。コンシェルジェがいない方のエントランスとのことですが、それを不満と感じない良さがあるということですね。
参考になります。

[853: 匿名さん]

>>851 ボタ住民さん

そうですかぁ。住民の方が気にしないならいいですけどね。見学した時にそう感じたので。

[854: 匿名さん]

値上げ後に購入された方いますか？
総合的に良いマンションだとは思いますが、売れ残りを値上げとのことで購入する気になれません。
値上げ後の価格でも買う価値はあるのでしょうか？

[855: 匿名さん]

価値に見合っているのであればこれだけ売れ残ってないでしょう。

[856: 購入経験者さん]

>>855 匿名さん

販売戸数学があと7戸に減っているみたい。

[857: 入居者さん]

854さん
購入の動きはあるようです。

（入居者にはハタ迷惑なのですが）現在、アバンダンコートを中心に複数戸で内装工事が進行中。
これらは、当初から「竣工後販売」・「カスタムオーダー仕様」の位置づけで、「新価格」で販売された住戸とみられます。
工事が行われているのは購入者がおられたからでしょう。

また、100平米超で1億8千万円近かった庭付き角住戸、1億4千万円台だったアバンダン3階、最近では一番安かった9千万円弱のOタイプなども販売リストから消えてしまいましたね。

そういえば1億2500万円で売りに出されていたボタニカル2階の中古も、業者のHPからは消えてしまったようで…。

[858: 匿名さん]

>847

期毎に販売する住戸が違うので平均価格とかは変わるけど、坪単価レベルで価格を変えるのはすみふとゴクレぐらい。さらに、完成在庫を前提とした販売をするのはすみふぐらい。

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。すみふ物件を検討するならそういったことも考慮する必要がある。すでにここは完成在庫だし。

[859: 匿名さん]

>>858 匿名さん

具体的にどのようなデメリットがあるのでしょうか？

[860: 匿名さん]

少なくとも築浅で売却する必要が生じたときに、新築未入居の販売とバッティングするからきついでしょ。

あと、売れ残りってレッテルが付いちゃうのも心理的なマイナス要因。

[861: 匿名さん]

>>860 匿名さん
でも中古で出てたボタニカル２階の12500万円売れたんでしょ？
売り出しから1〜2ヶ月で出たわけだから別に苦労も何もないでしょう。

[862: 匿名さん]

↑1〜2ヶ月で売れた訳だから、の間違い。

[863: 匿名さん]

早く売るために値引きしたのかもしれない。当事者しか知らないことだけど。

[864: 匿名さん]

>>860 匿名さん

仮に築浅で販売し新築とバッティングしたとしても

・既に相場が上がっているため購入価格より高値を付けやすい
・中古の方がスミフから買うより価格交渉しやすい
・消費税分のお得感が際立つ

見ようによっては、メリットの方が大きいのでは？まあ、スミフであろうがなかろうが良い物件は売れるってことで

[865: 匿名さん]

中古の転売の場合、新築時売り主のアフターサービス、瑕疵担保責任は継承されない。それだけで新築未入居よりも不利。

[866: 匿名さん]

>864

住友から購入した時、消費税払ってるから、その分販売価格に含めないと損することになる。

それから価格交渉しやすいって買主の立場であって、売主は買いたたかれるってことを意味してるでしょ。

[867: 匿名さん]

>>866 匿名さん

で、第一期購入者であれば諸々に仲介手数料を加えてトントンまたは若干黒位でしょ。まぁ何を目的に築浅で売却するかってことかと思いますよ。ここは空中族がターゲットとした数年前の湾岸じゃありませんから

[868: 購入検討中]

現在居住なさっている方もいらっしゃるようなので、お伺いします。
居住者方は小さなお子様のいる子育て世代からシニア層まで多様と聞きましたが、住民の方々の雰囲気はいかがですか？
またマンションに関しての意識はどのような感じでしょうか？

[869: 入居者さん]

868さん
雰囲気は良い（少なくとも「問題はない」）と思います。

1年近く前になりますが、管理組合の総会に出ました。
議事は穏やかに進み、クレマーのような人は皆無でした。
来月には第2回総会が開催される予定です。

あと、こういうことを言うのは少し憚られるのですが、安心できるのは日本語ではない言語で大声でがなり立てる人がいないことです。湾岸マンションではよく聞く話ですよね。

[870: 購入検討中]

>>869 入居者さん

御返事ありがとうございます。
建設前に反対運動があったと聞いていたのですが、周りを見る限り立て札もないし、落ち着いたと考えてよいのですよね？
ここの賛否両輪も参考にしながらマンション内の雰囲気もよいなら前向きに考えます。

[871: 匿名さん]

>>870 購入検討中さん

値上がりした価格で購入を前向きに考えられるんですか？ちなみにどのコートでしょうか？
我が家はもう中古の位置づけなのに値上がりしていることが腑に落ちず踏み切れません。

[872: 入居者さん]

868=870さんへ
857=869です。ご参考ついでに補足を少々。

反対運動があったのは、10年余り前に住友不動産が東京海上の社宅跡地を購入し、最初のプランを出した頃の話です。
私も伝聞でしか知りませんが、このスレッドのPart1の最初の方に関連記述が掲載されています。

地下に駐車場を設ける計画となっていたようですが、その点に「地下水流が変わり植物園に悪影響をもたらす」という反対が集中したようです（個人的には、駐車場は地下にあり緑の中庭があれば、もっと良いマンションだったのに、との思いはあります）。

その後、設計を大幅に変え近隣の方の理解を得たようです。西側の棟が3階建てに止められセットバックが大きいのも、戸建ての多い西側住民への配慮と見られます。

現在のプランに変更された後は、反対運動は全くないはずです。

その点は念頭においたうえで、じっくりご検討ください。安くはない買い物ですので。

[873: 購入検討中]

>>871さん

自分は急いでいないことと設計図だけで手を出す勇気がなかったので、初期の販売では購入に踏み切れませんでした。
実際に箱ができて住んでおられる方のご意見をうかがってちょっと安心する次第です。
なので築浅の中古は最初から視野に入っていました。
もちろん、値が下がっていたらありがたかったですが。

希望はアバンダンかボタニカルですが、残念ながら今は魅力的な部屋はすべて販売済みのようなのでもう少し時間をかけて考えるつもりです。

そして、いろいろな考え方と価値観があるのは理解しているつもりです。

[874: 購入検討中]

>>872さん

ありがとうございます。
じっくり時間をかけて前向きに考えます。

[875: 匿名さん]

>>873 購入検討中さん

貴重なご意見をありがとうございました。確かに未完成で１億の部屋を決めるには勇気がいりますね。そういう意味では高くなっても安心料ですか。その考えはなかったのでなっかしました。
アバンダンもボタニカルもまだ販売しているはずですよ。

[876: マンション検討中さん]

居住者の方も見ているようなので、質問です。
1階にお住いの方、住み心地はいかがですか？
まず3分の1地下になっているので風通りや湿気が気になります。
それとバルコニーが道路より低くなっていて植栽もあるので洗濯物を干したら道路からの砂ホコリや植栽の土などが飛んでくるのでは、と気になります。
特に風のふいた日には洗濯物は干せない気がしますがどうでしょうか？

[877: ボタ住民さん]

852さん、851です。
遅ればせながらパークハウス小日向の板、見ました。
いがみ合いの様といい、投稿の頻度といい、確かに凄いですね。
それとの対比でみると、こちらの板には「ゆとり」を感じますね。

[878: 匿名さん]

確かにパークハウス小日向スレは大変なことになってますね。物件の善し悪しは別として、入居者は平穏な生活をおくれるのでしょうか？老婆心ながら、同じ文京区民として心配

[879: 匿名さん]

入居者の方が書き込んでくださっていたのですね。ありがたいです。
実際に住んでいる方からしか雰囲気というのはわからないですから。

総会の時ってかなりお互いのことがわかるときですが、
そういう時にきちんとしている方が多いというのは素晴らしいです。
揉めるところは揉めるっていう話を聞きますから。

[880: マンション検討中さん]

林町小学校が通学区とのことですが、どの様な雰囲気かご存知の方いらっしゃいますか？

[881: 匿名さん]

>>877 ボタ住民さん

852です。同じ文京区内のハイグレード物件として小日向も検討していましたが掲示板を見て検討から外しました。
ご近所の方と契約済みの方なのか？物件検討中の方なのか？わかりませんが、揉めに揉めているので入居後も何かしらあるかもしれないと不安になりました。
インペリアルガーデンは総会の様子を書き込んでくれた方もいて、住民の方も良い方が多そうですね。
ボタニカル1階とコンフィデント2階を検討してます。
差し支えなければボタニカル何階にお住まいか、階数を記載しないまでも1階かそれ以外という感じでも良いので教えて頂くことは可能でしょうか？
よろしくお願い致します。

[882: ボタ住民さん]

881さん
プライシーにかかるので具体的な階数は控えますが、2階以上です。
1階の住みごこちについての質問もありましたが、お答えしなかったのは1階のことはよく存じないからです。
林町小学校についても同様です。
ボタニカル1階の133号室（モデルルーム）をじっくりご覧になったら如何でしょうか？
私も見たことはありますが、思いのほか陽射しがよく差し込み明るい印象を受けました。
ただ洗濯物がどうなるかまでは分かりません。

[883: 匿名さん]

>>882 ボタ住民さん
881です。個人的な質問を大変失礼致しました。お答え下さいましてありがとうございます。間取りや広さはボタニカルですが、1階というのが気になり決め兼ねております。モデルルームも何度か見てますが、実際に生活してみないとわからないだろうと居住者様がいらしたらと質問させて頂きました。
2階以上は植物園の緑が目の前で景色が全然違うんでしょうね。うらやましいです。

[884: ボタ住民さん]

883さん
2階以上でも、2階からは塀が、3・4階からは太い電線が、それぞれ視界に入り、正直言って眺望はそれほど素晴らしいものではありません。ただし、樹木から出る酸素のせいか空気は新鮮です。
予算に余裕があるのなら、ボタ2階Lタイプは検討に値するのでないでしょうか？
3階Mタイプも、「新築未入居」として住友不動産販売から「中古販売」に出されているようです（系列子会社への押し込み販売だったのか、投資目的物件が売りに出されたのか、その点は不明ですが）。

[885: 匿名さん]

　洗濯物はルーバルがあると天気が良ければ2時間でバスタオルも乾きます。

　一番町に良い間取りのルーバル住戸が販売されているので気になってます。

[886: マンション検討中さん]

わたしもここに大変興味があります。
ボタニカルの二階が一番気になっているのですが、防犯はどうだと思いますか？
ハイグレードマンションなのでセキュリティはそれなりにしっかりしているとは思いますが、ボタは公道からも近いし、建物近くに塀があるので侵入経路になるのではないかと心配です。
その点コンフィデントは部屋自体マンション内だから防犯は完璧ですよね。
居住者さま、検討者さま、ご意見があれば聴かせていただけたら有り難いです。

[887: 周辺住民さん]

ガラス戸を開けっ放しならともかく、閉めて鍵をかければ全く問題はないんじゃない？
建物近くのルーバーの柵をよじ登るだけで結構目立つし。

[888: マンション検討中さん]

>周辺住民さん

ご意見、ありがとうございます。
そうですよね、基本的にはわたしも大丈夫そうと思っているのですが。
ついでと言っては恐縮ですが、網干坂の夜の人通りについてはご存知でしょうか？
あの辺りは夜分の人通りはありますか？

[889: 周辺住民さん]

多くはないけど、そこそこにあるのでは。
近隣の人のウオーキングやランニングコースなので。

[890: 匿名さん]

>>888 マンション検討中さん

夜は茗荷谷から千石へ帰宅される方、植物園をランニングされる方が主な人通りの内訳かと思います。

網干坂を下り（または上り）、植物園を一周すると丁度2キロで空気も良いせいか、密かにランナーの方に人気のコースのようです。

[891: マンション検討中さん]

>>889さん
>>890さん

お返事、ありがとうございます。
人通りはそれなりにあるのですね。安心しました。
ウォーキングやランニングできる環境はいいですね。

[892: 匿名さん]

>>884 ボタ住民さん
883です。眺望についての情報をありがとうございます。
ボタニカルならやはり2階以上でしょうね。1階も植栽と柵でうまく調和しているので悪くはないですけどね。
間取りはセンターインPP分離のI2タイプの方が良いですね。
LやMはシューズインクロークがなく、その分下駄箱がたくさんありますが、入ってニッチのあるI2が素敵だと思います。でももう上階はなさそうなので、新築未入居の中古物件なども検討してみたいと思います。

[893: 匿名さん]

ボタ上階はもうなくなってしまったのですか？
中古も含めると二階に三戸、三階に一戸でていたと思うのですが。

[894: 匿名さん]

Ｉ２タイプは戸数が多く、標準的過ぎてつまらないのでは。
玄関すぐ横がトイレというのもどうかと感じて（無駄を排した超合理的設計のなせる業？）
個人的にはＬとかＭに惹かれるけど、いかんせん先立つものが不足して…。
すみません、犬の遠吠えで。

[895: 匿名さん]

>>893 匿名さん

ノムコムを見る限り二階の中古は消えてます。恐らく売れたのでしょう。

[896: 匿名さん]

>>894 匿名さん
億ションですからフツーのサラリーマンでは買えませんよ。ここは70平米以上である程度広さを保ち、安い価格設定はありませんから。
第1期で西、東を購入した人たちならともかく、価格を上げた今、ここにコメントしてる人でも実際に買える人はごく僅かだと思います。あなたのような遠吠え組がほとんどですよ。

[897: 匿名さん]

>>895 匿名さん
価格を下げるぐらいなら、と賃貸にまわした可能性もありますよ。
売り出して一か月。新築未入居とバッティングしながら12500万円で売れたとは考えにくいでしょう。

[898: 住民さん]

>>888 マンション検討中さん
ボタニカルに住んでいます。外から見ようとしても中は見えませんが、中から外はよく見えます。
自転車で通る人、ランニングしているご夫婦、犬の散歩、仕事帰りの人など人通りは適度にあります。
夜は管理人が定期的にマンション周辺を一周パトロールしてます。

[899: 入居者さん]

野村不動産販売から「インペリアル中古の仲介実現、購入希望者リストになお7名が登録」とのＤＭが届きました。
やはり売れたことは間違いないようです。

[900: 匿名さん]

>>899 入居者さん

瑕疵担保責任が継承されずとも、消費税分お安く購入されたいという顧客がいるということですね。因みに住友不動産販売北千住で売られている3階と、今スーモに掲載されている2階の表示価格がたった10万しか差がないというのも気になりますね。たまに客寄せパンダとして既に売却済みの物件をいつまでも掲載してる不動産屋を見かけますが

[901: 入居者さん]

当事者ではないのであくまで推測ですが、ボタ2階はほとんど残りがないことが購入の動機でないでしょうか。
また10万円の差に関しては、3階であることのプレミアム（2階比数百万円高）と瑕疵担保が継承されない点を相殺しての価格設定で、ある意味、合理的と考えられるのでないでしょうか。

[902: 匿名さん]

野村の7名登録が事実であれば、とりわけ第1期にキャッシュで買われた投資目的の方の中から近いうちに売りに出されてもおかしくないですね。ボタニカルの2階は人気なのかな

[903: 匿名さん]

第1期はいくらくらいだったんですか？ボタ二階。

[904: 匿名さん]

>>900 匿名さん

消費税分安く買えるって本当でしょうか？
売り主さんが、消費税分安く売りに出そうと考えるものでしょうか。

[905: 匿名さん]

最近、この辺りで身なりの裕福そうな中国語を話されてる、ご夫婦をお見かけしますが、
まさかこの物件に住んでらっしゃるなんでことはないですよね？
この辺りでは珍しいなと思ったもので。

[906: 匿名さん]

消費税分、安いというのは間違い。
新規分はもともと消費税込みの価格。
中古価格には、当然、その見合い分が上乗せされている筈です。

中古売買には、別途、仲介手数料を双方から払う必要があるのをお忘れなく。

[907: 匿名さん]

>>906 匿名さん

確かに消費税分お安いというのは言い過ぎですが、仮に今回のケースを単純計算すると、新築12980万円（8％税込）>築浅中古12500万円（さらに約3％手数料）という不等式は成り立ちますよね？この時点で100万違うというのは結構大きな話かと（実際はさらに値引きしてるとは思いますが）

[908: 匿名さん]

>>907 匿名さん

手数料3.24%いれて80万円の差。
瑕疵担保責任不承継で80万お得ってことですか？

[909: 匿名さん]

>>908 匿名さん

売主はスミフではないので、アフターサービス、瑕疵担保責任不継承を論点にさらなる値引き交渉が行われ、結果的に売買が成立したのだと思います。すみません、あくまでも素人による想像の域をこえておりせんことをご容赦下さい。