THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

[匿名さん]

THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）のPart2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325078/

所在地：東京都文京区千石二丁目50番1（地番）
交通：都営三田線 「千石」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：75.24平米～90.32平米
売主：住友不動産

施工会社：前田建設工業株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[801: 匿名さん]

このまま年に一戸ずつくらい売れていくのでしょう。

[802: 匿名さん]

既に中古で売りに出ている部屋もありますね。

[803: 匿名さん]

なぜ中古であんな価格になるのか。
不動産会社はしっかりしないと。

[804: 匿名さん]

中古の販売価格は売り主の言い値。仲介業者はアドバイスはするけど決定権はない。

[805: 匿名さん]

植物園が近いので虫多いから売りに出されたのでしょうか？

[806: 匿名さん]

売れる価格で売り出すのが不動産会社の仕事。

[807: 匿名さん]

>806

それは勘違い。そんな考えだとS不動産販売なんかに依頼したら騙されちゃう。

[808: 匿名さん]

やっぱり東側は虫が多いんだろうな。もう売りに出すって…
住んでみて何かが違ったんだろうな。間取りも細長い部屋ばかりで良くないし。
不動産屋は売れなきゃ手数料入ってこないから設定価格のアドバイスはするだろう。売主は素人なんだから。
まだ未入居売れ残り販売してるのにあの価格は市場を熟知してない担当者だな（笑）

[809: 匿名さん]

>>808 匿名さん

なぜ売却理由を虫だと特定できるのか？海外転勤かもしれないし、子供が遠くの私立に行くのかもしれないし、相続などあったのかもしれないし…。
まあ住んでみて何かが予定と違ったというのは確かなのでしょうが。

[810: 匿名さん]

価格下げてる。
市場は正直。

[811: 匿名さん]

>>810 匿名さん

中古の？それとも売れ残りの？

[812: 匿名さん]

>>809 匿名さん

この時期に海外転勤？
23区内に住んでいて子供が遠くの私立？？
相続なら違う形でも出来るはず。
購入したばかりで売却するにはどれも不自然な理由。
住み心地に問題があるのでは？と考えるのが普通の思考。
あなたは仲介担当者様ですか？

[813: 匿名さん]

住み心地に問題があって引っ越すようなものなのですかね。それが売却理由として普通だというならもっと売りに出ても良さそうですが。
海外転勤はいつだってあるでしょう。

[814: 匿名さん]

そもそも虫が嫌なら緑の少ないエリアのタワマンのそれなりの高さ以上のフロアにでも住めば良いわけで…

[816: 匿名さん]

未入居で在庫があるのに中古はきついですね
どのような結果になるのでしょうか

[817: 匿名さん]

>816

築浅で売りに出すことになった時新築未入居とバッティングするのはすみふ物件では覚悟しないといけない。当然苦戦するよ。中古になると、売主の瑕疵担保責任は継承されないし。

[818: 匿名さん]

>812

理由は売主さんに確認しない限りわからないけど、築浅での転売って珍しいことではない。引き渡し前に転売の広告出してるケースもあったりする。

[819: 匿名さん]

ここはもう中古が出てるんですね。中古が出るには早すぎるし、新築を販売してるには長すぎるし、なんだかアンバランスな物件ですね。
間取りも細長い部屋ばかりで家具レイアウトが大変そう…
ちょっと検討してましたが、このマンションは色々とありそうなのでもっと良い物件が出ることを期待します。

[820: 匿名さん]

戸数を減らして建てていればよかったですね

[821: 匿名さん]

広告に出てる方達は幸せそうですけどね。
みなさん品がありそうな感じで。

[822: 匿名さん]

売れ残りは、すみふが価格設定を間違えた結果でしょう。
そこまで強気でいける物件ではないはず。
（半地下、千石アドレス、ようかんを切ったような細長い間取り、中央が駐車場ビューの設計など→もっとマンション名にちなんだガーデンを作れなかったのか？）

[823: 匿名さん]

仮にそれらをネガティヴな要素としたとしても、（善し悪しは別に）値引きを一切せずに（場合によっては値上げされ）、1億前後もする高額マンションが既に150世帯以上も売れていることを考慮しますと、それ以上にポジティブな要素が多い、優良物件と言えるのではないでしょうか。供給過多になりつつあるマンションの価値は、今後、一概にスペックだけでは押し計れない、住環境の情緒的な価値が重んじられていくと思います。

あと、早期に高額な中古物件が世に出ることは、全く珍しいことではなく、むしろ市場が活性化していることを意味していると言えます（今のタワマン市場を見ればお分りの通り）。この物件は半投資半居住目的の富裕層の方も多そうですし

[824: 匿名さん]

> ようかんを切ったような細長い間取り
同感です

[826: 匿名さん]

そのうち賃貸になるのかな？

[827: 匿名さん]

>>824 匿名さん
スミフのマンンションは、基本、徹底してようかんです。ただ、他デベ物件も販売価格を抑えるために、今後の物件は綺麗にカットしてくるんじゃないですか。ここは、ようかんと言っても広さがある分、買いかもですね。

[828: 匿名さん]

全部LEDライトだから虫はほとんど気にならないでしょう。鰻の寝床だけど中の駐車場が結構広いから風通しはいいと思う。モデルルーム見に行ったら静かで木の匂いに癒された。75、90と100平米のみってターゲット絞ったマンションは希少し、住民レベルも高くてトラブルは少ないんだろうね。でもちょっと高いな～。

[829: 匿名さん]

高いですよね。私は今賃貸なので、5年位待って、それでも安くならないリスクを取るか、今、手を打ってしまうかの選択なんです。今後、出てくる物件って、狭く、仕様は低くって感じがしていて、今の物件の方が良いかもって思っています。皆さんのご意見は如何ですか？賃貸で5年間引っ張ると、2000万円は超えるので、今、買ってしまっても良いかと思っている次第です。

[830: 匿名さん]

中古１．２億で売りに出したので、価格を上げてきましたか？

[831: 匿名さん]

>>830 匿名さん

中古は12500万円でしょ。
まだ売れ残りの未入居があるんだから中古でこの価格は苦戦必至でしょう。
売却理由も気になるし。

[832: 匿名さん]

中古で売りに出てるマンションなんですね。
低層で、素敵な外見なのになかなか完売しないですね。
広尾あたりなら、売れてしまいそうですが。

[833: 匿名さん]

中古物件みましたが、やはり間取りが厳しい・・・

[834: 匿名さん]

スミフの物件って、高級『風』というか、エントランスとか、そういった見栄的なところに金がかけてあって、実際の住み心地等が犠牲になっている気がします。

勿論、そういった物件のニーズもあると思うので、好みの問題ではありますが。

[835: 匿名さん]

私、エントランスや外観にガッカリしてここ止めましたが、色んな意見があるんですね。

[836: 匿名さん]

>>835 匿名さん
エントランスや外観は素敵だと思いますが？あなたの感性がわかりません。

[837: 匿名さん]

今からオリンピックに向けて、都心のマンションは値上がりし続けるのでしょうか？オリンピックを境に今度は下落して行くのでしょうか？
増税も先延ばしになりマンションを買うタイミングが読めません。買い替えなので今なら売却益が出る予定ですが。
このマンションは資産価値は高そうですね。

[838: 匿名さん]

オリンピックを境に今度は下落して行くのでしょう。

10年超のマンション紛争を乗り越え、インペリアルガーデンは建ったからいいのではないですか？
同様に10年超のマンション紛争の結果、ル・サンク小石川後楽園は購入者に解約したことに加えて、前土地所有者との間でも契約違反の問題があって大事になっていますから。
http://en-us.facebook.com/permalink.php?id=308992935810456&story_f...

[839: 名無しさん]

>>837 匿名さん

個人的な見解ですが、基本、オリンピック以降、総じて下落していくと思っています（既にピークアウトしているとも言われてますが）。但しその下落幅は区によって異なると思います。これまでの相対的推移をみると文京区は極端に上がりもせず、極端に下がりもしない特徴があるように思います。さらに、ここの立地は一低であることのみならず、小石川植物園横というレア度も加味されていくのではないでしょうか？今後、70平米前後のタワーマンションが過剰に増えていくことを考えると、そのレア度も増していくと考えます。ある意味、資産を維持するという観点では良い選択なのではと

あと、今は売り時であることは間違いないと思います（私も良いお値段で売却しました。むしろ遅いくらいです）。

[840: 匿名さん]

>>838 匿名さん
>>839 名無しさん

837です。ご回答ありがとうございます。
文京区は湾岸エリアとは違って高騰下落幅がそこまでなく安定しそうですね。

こちらのマンション90平米では、南向きと東向きのどちらが人気でしょう？
南向きは前にあまり見栄えのよくない建物がありますね。庭付き南向きなら気にならないと思いますが。
東向き小石川植物園ビューの方が人気なのでしょうか？
皆さんの私見で構いません。お聞かせ下さい。

[841: 名無しさん]

>>840 匿名さん

元々、ボタニカルコートの方が戸数が多く作られているので、売れている数だけで見れば恐らくボタニカルコートでしょう。一概にその数字だけでどちらが人気とは言えませんが。

今なら実際のお部屋を見て比較出来るのでは？

[842: 入居済み住民さん]

840さん
1階であれば南向き、2階以上なら個々人の好みによる（ex.陽射し、眺望、エントランスへの近さなど）によるのでないでしょうか？
細かいことですが、東向きの場合、寝室の窓は駐車場を通して反対側のリビングに向かい合いますが、南向きであれば同じくルーバー越しの玄関となります（どちらがいいとは言いません）。
なお、価格は当初は同一水準だったと記憶していますが、最近は南向きの方が高くなっているようです。

中古物件に関して
仲介先は野村不動産関連ですよね。
野村といえば、私にも売却打診が何回か舞い込みました。
「販売継続中なのになぜ？」と聞いたところ、「値上がってしまった今の値段では買いたくないが当初の価格であればぜひ購入したいというお客様がおられる」との答でした。
なぜ入居後1⃣年で売却されるのか知る由もありませんが、売却打診があったことは私と同様ではないでしょうか？

1億2500万円という価格に関してもいろいろと議論があるようですが、同じボタニカル2階で間取りが少しだけ違う住戸が1億2980万円で新規販売に出されています。エアコンやカーテンなど込みで居住1年足らずと考えるとそう割高ではない価格設定と見られる反面、当初の値段と比べると随分と高くなっていて、なかなか微妙ですね。

[843: 匿名さん]

>>841 名無しさん
>>842 入居済み住民さん

南、東と実際のお部屋を見てます。
南なら1階庭付き、東なら2階以上ですね。

南と東の価格がほぼ同一だったとは驚きです。
ちなみに差し支えなければ、当初はそれぞれいくらだったのでしょうか？

[844: 入居済み住民さん]

843さん
私の口から言うのは控えますが、このスレッドの「価格スレ」（ここは「検討スレ」）をご覧ください。
だいたい合っているかと思います。

[845: 匿名さん]

熊本の地震でも、被害は活断層の周辺に集中しているそうです。

東京の活断層を詳しく調べられるサイトとかありますかね？

資産価値が下落するという理由で、各自治体は公表に消極的らしいです。

[846: 匿名さん]

>>844 入居済み住民さん

ありがとうございます。参考にさせて頂きました。今の価格はかなり値上げしているのですね。いい時に買いましたね。
今からは買う気が失せます。

[847: 匿名さん]

１つのマンションでも価格が大きく動くものなんですね…勉強になります。いつ買うのかっていうのも大切なのか。でももうこうなってしまっているので、下がるまで待つということは難しい。気に入った部屋があれば、動かないとという感じになってきてしまうのかなぁ。デベ的に個別に値下げッて言うことはない可能性の方が高くなってきてしまっておりますものね。

[848: 匿名さん]

>>847 匿名さん
すみふならでは、の手法じゃないですかね？通常は基本青田売り、完成したら1年以内には売り切りたいのがデべの本心でしょう。
そこへきて値上げとは普通なら売れませんよ。
ここは小石川植物園隣接だし、よほど自信があるのでしょう。確かに地域の中で圧巻の雰囲気だし、今後出ない立地だからわからなくもないけど。

[849: 匿名さん]

>>845 匿名さん

そんな杞憂な話を…知ってどうするんですか？
災害でダメージを受けた時は少なからずどこにいても被害を被りますよ。
ここの板で聞くことではない。

[850: 匿名さん]

このマンションのメインはボタニカルとアバンダントコートなのに、なぜ低価格のエントランスの方にコンシェルジェがいるんだろ？
高価格のエントランスはショボいよね。メインエントランスの風格がない。サブエントランス。
こっちにコンシェルジェをおけばいいのに。高い価格帯の住民はなんとも思わないのかな？

[851: ボタ住民さん]

Re.850
別段、何とも思いませんよ。
イーストエントランスの方がウエストより広く、ショボいことはありません。
またウエスト利用の戸数の方が圧倒的に多いので、コンシエルジュはウエストにおくのが合理的でしょう。

[852: 匿名さん]

>>851 ボタ住民さん

パークハウス小日向の板からきました。あっちは近隣住民と住民と購入検討者で板が荒れまくってますが、こちらにお住まいの方はこういう心の余裕があるんだなと思いコメントしました。
エントランスの広さに違いがあるんですね。コンシェルジェがいない方のエントランスとのことですが、それを不満と感じない良さがあるということですね。
参考になります。

[853: 匿名さん]

>>851 ボタ住民さん

そうですかぁ。住民の方が気にしないならいいですけどね。見学した時にそう感じたので。

[854: 匿名さん]

値上げ後に購入された方いますか？
総合的に良いマンションだとは思いますが、売れ残りを値上げとのことで購入する気になれません。
値上げ後の価格でも買う価値はあるのでしょうか？

[855: 匿名さん]

価値に見合っているのであればこれだけ売れ残ってないでしょう。

[856: 購入経験者さん]

>>855 匿名さん

販売戸数学があと7戸に減っているみたい。

[857: 入居者さん]

854さん
購入の動きはあるようです。

（入居者にはハタ迷惑なのですが）現在、アバンダンコートを中心に複数戸で内装工事が進行中。
これらは、当初から「竣工後販売」・「カスタムオーダー仕様」の位置づけで、「新価格」で販売された住戸とみられます。
工事が行われているのは購入者がおられたからでしょう。

また、100平米超で1億8千万円近かった庭付き角住戸、1億4千万円台だったアバンダン3階、最近では一番安かった9千万円弱のOタイプなども販売リストから消えてしまいましたね。

そういえば1億2500万円で売りに出されていたボタニカル2階の中古も、業者のHPからは消えてしまったようで…。

[858: 匿名さん]

>847

期毎に販売する住戸が違うので平均価格とかは変わるけど、坪単価レベルで価格を変えるのはすみふとゴクレぐらい。さらに、完成在庫を前提とした販売をするのはすみふぐらい。

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。すみふ物件を検討するならそういったことも考慮する必要がある。すでにここは完成在庫だし。

[859: 匿名さん]

>>858 匿名さん

具体的にどのようなデメリットがあるのでしょうか？

[860: 匿名さん]

少なくとも築浅で売却する必要が生じたときに、新築未入居の販売とバッティングするからきついでしょ。

あと、売れ残りってレッテルが付いちゃうのも心理的なマイナス要因。

[861: 匿名さん]

>>860 匿名さん
でも中古で出てたボタニカル２階の12500万円売れたんでしょ？
売り出しから1〜2ヶ月で出たわけだから別に苦労も何もないでしょう。

[862: 匿名さん]

↑1〜2ヶ月で売れた訳だから、の間違い。

[863: 匿名さん]

早く売るために値引きしたのかもしれない。当事者しか知らないことだけど。

[864: 匿名さん]

>>860 匿名さん

仮に築浅で販売し新築とバッティングしたとしても

・既に相場が上がっているため購入価格より高値を付けやすい
・中古の方がスミフから買うより価格交渉しやすい
・消費税分のお得感が際立つ

見ようによっては、メリットの方が大きいのでは？まあ、スミフであろうがなかろうが良い物件は売れるってことで

[865: 匿名さん]

中古の転売の場合、新築時売り主のアフターサービス、瑕疵担保責任は継承されない。それだけで新築未入居よりも不利。

[866: 匿名さん]

>864

住友から購入した時、消費税払ってるから、その分販売価格に含めないと損することになる。

それから価格交渉しやすいって買主の立場であって、売主は買いたたかれるってことを意味してるでしょ。

[867: 匿名さん]

>>866 匿名さん

で、第一期購入者であれば諸々に仲介手数料を加えてトントンまたは若干黒位でしょ。まぁ何を目的に築浅で売却するかってことかと思いますよ。ここは空中族がターゲットとした数年前の湾岸じゃありませんから

[868: 購入検討中]

現在居住なさっている方もいらっしゃるようなので、お伺いします。
居住者方は小さなお子様のいる子育て世代からシニア層まで多様と聞きましたが、住民の方々の雰囲気はいかがですか？
またマンションに関しての意識はどのような感じでしょうか？

[869: 入居者さん]

868さん
雰囲気は良い（少なくとも「問題はない」）と思います。

1年近く前になりますが、管理組合の総会に出ました。
議事は穏やかに進み、クレマーのような人は皆無でした。
来月には第2回総会が開催される予定です。

あと、こういうことを言うのは少し憚られるのですが、安心できるのは日本語ではない言語で大声でがなり立てる人がいないことです。湾岸マンションではよく聞く話ですよね。

[870: 購入検討中]

>>869 入居者さん

御返事ありがとうございます。
建設前に反対運動があったと聞いていたのですが、周りを見る限り立て札もないし、落ち着いたと考えてよいのですよね？
ここの賛否両輪も参考にしながらマンション内の雰囲気もよいなら前向きに考えます。

[871: 匿名さん]

>>870 購入検討中さん

値上がりした価格で購入を前向きに考えられるんですか？ちなみにどのコートでしょうか？
我が家はもう中古の位置づけなのに値上がりしていることが腑に落ちず踏み切れません。

[872: 入居者さん]

868=870さんへ
857=869です。ご参考ついでに補足を少々。

反対運動があったのは、10年余り前に住友不動産が東京海上の社宅跡地を購入し、最初のプランを出した頃の話です。
私も伝聞でしか知りませんが、このスレッドのPart1の最初の方に関連記述が掲載されています。

地下に駐車場を設ける計画となっていたようですが、その点に「地下水流が変わり植物園に悪影響をもたらす」という反対が集中したようです（個人的には、駐車場は地下にあり緑の中庭があれば、もっと良いマンションだったのに、との思いはあります）。

その後、設計を大幅に変え近隣の方の理解を得たようです。西側の棟が3階建てに止められセットバックが大きいのも、戸建ての多い西側住民への配慮と見られます。

現在のプランに変更された後は、反対運動は全くないはずです。

その点は念頭においたうえで、じっくりご検討ください。安くはない買い物ですので。

[873: 購入検討中]

>>871さん

自分は急いでいないことと設計図だけで手を出す勇気がなかったので、初期の販売では購入に踏み切れませんでした。
実際に箱ができて住んでおられる方のご意見をうかがってちょっと安心する次第です。
なので築浅の中古は最初から視野に入っていました。
もちろん、値が下がっていたらありがたかったですが。

希望はアバンダンかボタニカルですが、残念ながら今は魅力的な部屋はすべて販売済みのようなのでもう少し時間をかけて考えるつもりです。

そして、いろいろな考え方と価値観があるのは理解しているつもりです。

[874: 購入検討中]

>>872さん

ありがとうございます。
じっくり時間をかけて前向きに考えます。

[875: 匿名さん]

>>873 購入検討中さん

貴重なご意見をありがとうございました。確かに未完成で１億の部屋を決めるには勇気がいりますね。そういう意味では高くなっても安心料ですか。その考えはなかったのでなっかしました。
アバンダンもボタニカルもまだ販売しているはずですよ。

[876: マンション検討中さん]

居住者の方も見ているようなので、質問です。
1階にお住いの方、住み心地はいかがですか？
まず3分の1地下になっているので風通りや湿気が気になります。
それとバルコニーが道路より低くなっていて植栽もあるので洗濯物を干したら道路からの砂ホコリや植栽の土などが飛んでくるのでは、と気になります。
特に風のふいた日には洗濯物は干せない気がしますがどうでしょうか？

[877: ボタ住民さん]

852さん、851です。
遅ればせながらパークハウス小日向の板、見ました。
いがみ合いの様といい、投稿の頻度といい、確かに凄いですね。
それとの対比でみると、こちらの板には「ゆとり」を感じますね。

[878: 匿名さん]

確かにパークハウス小日向スレは大変なことになってますね。物件の善し悪しは別として、入居者は平穏な生活をおくれるのでしょうか？老婆心ながら、同じ文京区民として心配

[879: 匿名さん]

入居者の方が書き込んでくださっていたのですね。ありがたいです。
実際に住んでいる方からしか雰囲気というのはわからないですから。

総会の時ってかなりお互いのことがわかるときですが、
そういう時にきちんとしている方が多いというのは素晴らしいです。
揉めるところは揉めるっていう話を聞きますから。

[880: マンション検討中さん]

林町小学校が通学区とのことですが、どの様な雰囲気かご存知の方いらっしゃいますか？

[881: 匿名さん]

>>877 ボタ住民さん

852です。同じ文京区内のハイグレード物件として小日向も検討していましたが掲示板を見て検討から外しました。
ご近所の方と契約済みの方なのか？物件検討中の方なのか？わかりませんが、揉めに揉めているので入居後も何かしらあるかもしれないと不安になりました。
インペリアルガーデンは総会の様子を書き込んでくれた方もいて、住民の方も良い方が多そうですね。
ボタニカル1階とコンフィデント2階を検討してます。
差し支えなければボタニカル何階にお住まいか、階数を記載しないまでも1階かそれ以外という感じでも良いので教えて頂くことは可能でしょうか？
よろしくお願い致します。

[882: ボタ住民さん]

881さん
プライシーにかかるので具体的な階数は控えますが、2階以上です。
1階の住みごこちについての質問もありましたが、お答えしなかったのは1階のことはよく存じないからです。
林町小学校についても同様です。
ボタニカル1階の133号室（モデルルーム）をじっくりご覧になったら如何でしょうか？
私も見たことはありますが、思いのほか陽射しがよく差し込み明るい印象を受けました。
ただ洗濯物がどうなるかまでは分かりません。

[883: 匿名さん]

>>882 ボタ住民さん
881です。個人的な質問を大変失礼致しました。お答え下さいましてありがとうございます。間取りや広さはボタニカルですが、1階というのが気になり決め兼ねております。モデルルームも何度か見てますが、実際に生活してみないとわからないだろうと居住者様がいらしたらと質問させて頂きました。
2階以上は植物園の緑が目の前で景色が全然違うんでしょうね。うらやましいです。

[884: ボタ住民さん]

883さん
2階以上でも、2階からは塀が、3・4階からは太い電線が、それぞれ視界に入り、正直言って眺望はそれほど素晴らしいものではありません。ただし、樹木から出る酸素のせいか空気は新鮮です。
予算に余裕があるのなら、ボタ2階Lタイプは検討に値するのでないでしょうか？
3階Mタイプも、「新築未入居」として住友不動産販売から「中古販売」に出されているようです（系列子会社への押し込み販売だったのか、投資目的物件が売りに出されたのか、その点は不明ですが）。

[885: 匿名さん]

　洗濯物はルーバルがあると天気が良ければ2時間でバスタオルも乾きます。

　一番町に良い間取りのルーバル住戸が販売されているので気になってます。

[886: マンション検討中さん]

わたしもここに大変興味があります。
ボタニカルの二階が一番気になっているのですが、防犯はどうだと思いますか？
ハイグレードマンションなのでセキュリティはそれなりにしっかりしているとは思いますが、ボタは公道からも近いし、建物近くに塀があるので侵入経路になるのではないかと心配です。
その点コンフィデントは部屋自体マンション内だから防犯は完璧ですよね。
居住者さま、検討者さま、ご意見があれば聴かせていただけたら有り難いです。

[887: 周辺住民さん]

ガラス戸を開けっ放しならともかく、閉めて鍵をかければ全く問題はないんじゃない？
建物近くのルーバーの柵をよじ登るだけで結構目立つし。

[888: マンション検討中さん]

>周辺住民さん

ご意見、ありがとうございます。
そうですよね、基本的にはわたしも大丈夫そうと思っているのですが。
ついでと言っては恐縮ですが、網干坂の夜の人通りについてはご存知でしょうか？
あの辺りは夜分の人通りはありますか？

[889: 周辺住民さん]

多くはないけど、そこそこにあるのでは。
近隣の人のウオーキングやランニングコースなので。

[890: 匿名さん]

>>888 マンション検討中さん

夜は茗荷谷から千石へ帰宅される方、植物園をランニングされる方が主な人通りの内訳かと思います。

網干坂を下り（または上り）、植物園を一周すると丁度2キロで空気も良いせいか、密かにランナーの方に人気のコースのようです。

[891: マンション検討中さん]

>>889さん
>>890さん

お返事、ありがとうございます。
人通りはそれなりにあるのですね。安心しました。
ウォーキングやランニングできる環境はいいですね。

[892: 匿名さん]

>>884 ボタ住民さん
883です。眺望についての情報をありがとうございます。
ボタニカルならやはり2階以上でしょうね。1階も植栽と柵でうまく調和しているので悪くはないですけどね。
間取りはセンターインPP分離のI2タイプの方が良いですね。
LやMはシューズインクロークがなく、その分下駄箱がたくさんありますが、入ってニッチのあるI2が素敵だと思います。でももう上階はなさそうなので、新築未入居の中古物件なども検討してみたいと思います。

[893: 匿名さん]

ボタ上階はもうなくなってしまったのですか？
中古も含めると二階に三戸、三階に一戸でていたと思うのですが。

[894: 匿名さん]

Ｉ２タイプは戸数が多く、標準的過ぎてつまらないのでは。
玄関すぐ横がトイレというのもどうかと感じて（無駄を排した超合理的設計のなせる業？）
個人的にはＬとかＭに惹かれるけど、いかんせん先立つものが不足して…。
すみません、犬の遠吠えで。

[895: 匿名さん]

>>893 匿名さん

ノムコムを見る限り二階の中古は消えてます。恐らく売れたのでしょう。

[896: 匿名さん]

>>894 匿名さん
億ションですからフツーのサラリーマンでは買えませんよ。ここは70平米以上である程度広さを保ち、安い価格設定はありませんから。
第1期で西、東を購入した人たちならともかく、価格を上げた今、ここにコメントしてる人でも実際に買える人はごく僅かだと思います。あなたのような遠吠え組がほとんどですよ。

[897: 匿名さん]

>>895 匿名さん
価格を下げるぐらいなら、と賃貸にまわした可能性もありますよ。
売り出して一か月。新築未入居とバッティングしながら12500万円で売れたとは考えにくいでしょう。

[898: 住民さん]

>>888 マンション検討中さん
ボタニカルに住んでいます。外から見ようとしても中は見えませんが、中から外はよく見えます。
自転車で通る人、ランニングしているご夫婦、犬の散歩、仕事帰りの人など人通りは適度にあります。
夜は管理人が定期的にマンション周辺を一周パトロールしてます。

[899: 入居者さん]

野村不動産販売から「インペリアル中古の仲介実現、購入希望者リストになお7名が登録」とのＤＭが届きました。
やはり売れたことは間違いないようです。

[900: 匿名さん]

>>899 入居者さん

瑕疵担保責任が継承されずとも、消費税分お安く購入されたいという顧客がいるということですね。因みに住友不動産販売北千住で売られている3階と、今スーモに掲載されている2階の表示価格がたった10万しか差がないというのも気になりますね。たまに客寄せパンダとして既に売却済みの物件をいつまでも掲載してる不動産屋を見かけますが

[901: 入居者さん]

当事者ではないのであくまで推測ですが、ボタ2階はほとんど残りがないことが購入の動機でないでしょうか。
また10万円の差に関しては、3階であることのプレミアム（2階比数百万円高）と瑕疵担保が継承されない点を相殺しての価格設定で、ある意味、合理的と考えられるのでないでしょうか。

[902: 匿名さん]

野村の7名登録が事実であれば、とりわけ第1期にキャッシュで買われた投資目的の方の中から近いうちに売りに出されてもおかしくないですね。ボタニカルの2階は人気なのかな

[903: 匿名さん]

第1期はいくらくらいだったんですか？ボタ二階。

[904: 匿名さん]

>>900 匿名さん

消費税分安く買えるって本当でしょうか？
売り主さんが、消費税分安く売りに出そうと考えるものでしょうか。

[905: 匿名さん]

最近、この辺りで身なりの裕福そうな中国語を話されてる、ご夫婦をお見かけしますが、
まさかこの物件に住んでらっしゃるなんでことはないですよね？
この辺りでは珍しいなと思ったもので。

[906: 匿名さん]

消費税分、安いというのは間違い。
新規分はもともと消費税込みの価格。
中古価格には、当然、その見合い分が上乗せされている筈です。

中古売買には、別途、仲介手数料を双方から払う必要があるのをお忘れなく。

[907: 匿名さん]

>>906 匿名さん

確かに消費税分お安いというのは言い過ぎですが、仮に今回のケースを単純計算すると、新築12980万円（8％税込）>築浅中古12500万円（さらに約3％手数料）という不等式は成り立ちますよね？この時点で100万違うというのは結構大きな話かと（実際はさらに値引きしてるとは思いますが）

[908: 匿名さん]

>>907 匿名さん

手数料3.24%いれて80万円の差。
瑕疵担保責任不承継で80万お得ってことですか？

[909: 匿名さん]

>>908 匿名さん

売主はスミフではないので、アフターサービス、瑕疵担保責任不継承を論点にさらなる値引き交渉が行われ、結果的に売買が成立したのだと思います。すみません、あくまでも素人による想像の域をこえておりせんことをご容赦下さい。

[910: 入居者]

>>905 匿名さん

住んでますよ。少なくとも3組は。どのコートか分かりませんが。ただ、大声で話したり目立つ行動もなく、しっかり挨拶もされますよ。

[911: 匿名さん]

そうでしたか。やはりここにお住まいだったんですね。
このお値段ですから、それなりの方のようですね。
文京区も、徐々にですが国際化が進んできてますね。

[912: 匿名さん]

900さんと907さんが同一なのか別人物か存じませんが、最初は3階と2階の比較だったものが、次は2階回士の比較に変わり、奇妙ですね。
その点はさておき、907さんに申し上げると、中古販売では、カーテンとかエアコンなどの（購入後に設置した）付帯設備が込み込みの筈ですよね。
そうすると12500万円という価格は絶妙の設定で、値引きの余地はなかったのでないかと思います。
勝手な憶測は控えるほうが良いように思います。

[913: 匿名さん]

勝手な憶測はこういう場なので全然構わないと思いますが、消費税分安くて得、みたいな明らかに誤解を招く間違った書き込みは見過ごせません。

[914: 匿名さん]

>>912 匿名さん

誤解を招くような発言でしたのであれば伏してお詫び申し上げます（早速、削除依頼を申請させて頂きました）。当方は、3階と2階の比較も、2階同士の比較もいずれも、「中古（扱い）販売」VS「新築（扱い）販売」であると勘違いし投稿してしまいました。誠に申し訳ございません。ところで、向学のためにご教示頂きたいのですが、そもそも「中古マンション」の定義とはどのようなものなのでしょうか？一説によりますと、人の住む住まないにかかわらず、竣工後、一年以上経過した物件は「中古」であり、売主が如何なる属性、如何なる扱いにて販売するかによるといった曖昧な物差しであるとうかがったことがございます。つまり、住友不動産販売で販売している3階は未入居であっても中古扱いであり、野村で販売した2階は入居済み且つ付帯設備ありであっても同じ中古。。極論を言えば、今、スミフで販売している本物件は全て中古なのか？と。。となれば、仮に竣工後、既に一年以上経過した未入居のインペリアルガーデンを購入するのですれば、「中古扱い」の方を購入した方が消費税分お得なのでは？と安易に考えるに至った次第です。（すみません、今回の野村の物件が、「入居済みかつ付帯設備あり」かは確認せずに投稿してしまいました）ズブの素人につき、ご教示下さいましたら幸いです。

[915: 匿名さん]

>>899 入居者さん

実際にボタニカル2階が売れたとしても、購入希望者リストに7名が登録ということはないと思います。
まだ新築未入居の販売があるわけだし、中古狙いがいたとしてもせいぜい1〜2人でしょう。
買えるかわからない人が見学に来たのもカウントしてるんじゃないんですか？
明らかに誇大広告ですね。

[916: 匿名さん]

>>914 匿名さん

横レスですが、ポイントを絞って質問しないと、どこまで理解されていて、どこからわかっていないのかわからないですよ。
もしかして、中古＝消費税不要と勘違いされているのですかね？まあ調べたらすぐわかりますが消費税と中古の定義なんて関係ないです。

[917: 入居者]

売り主が個人であれば消費税はかからない。ただ売り主は税込みで購入してるのでその分安くするとは限らない。中古が得か新築が得かって議論は、長期完成売りかつ市況に合わせて値上げするスミフ物件にありがち。

あと野村の7名は個人的に嘘だと思います。私が昨年入居した際、まだ半分くらい残っているのに既に5名いるとのDMが届きました。

[918: 匿名さん]

>>917 入居者さん
正確には、消費税がかかるかからないでは無く、事業者でない個人は、納税義務が無いということですね。値段の中に消費税が入っているかいないかは、関係無いと言うことです。

[919: 匿名さん]

ここもそろそろ1年半が経過するけど最近購入した人いますか？？

[920: 匿名さん]

検討中の為、先日物件周辺を見に行ったら、帰宅する小学生や中学生はみんなどこかしらの私立の制服、車寄せに到着した車は高級外車で、その後はマダムがタクシーで帰宅。
敷居の高いマンションだと改めて感じました。学区内の小学校や中学校に通わせる家庭はほとんどないのでしょうか？

[921: 匿名さん]

ここのマンションだけでなく、近所の建物でも小学校から私立、国立のお子さんが多い印象です。

[922: 匿名さん]

そうなのですか。この辺りだと国立の学校もまあまあ通いやすいという感じだからかもしれないですね。
私立だったら車で送迎という方も多くおられるでしょうし。
教育熱心な方が多いということなのかしら。
区内だったら公立の普通の小学校もどこもわりと皆さん教育熱心である、子育てに積極的に参加されるお父様も多いというように感じられます。

[923: 匿名さん]

じゃあ何でこんなにも売れ残っているのでしょう。

[924: 匿名さん]

>>923 匿名さん

単に高いからでしょう。あと7戸？のようだし、いずれ売り切れるでしょう。

[926: 匿名さん]

こちらのスレも伸びなくなりましたね。もう終盤ですかね…

[927: 匿名さん]

　建物の完成自体が昨年１月で、今の販売自体は先着順で１桁戸なので、まあそんなものなのではないでしょうか。
お値下げ等あれば、また賑わってくるのかな〜なんて思います。
まあ、望み薄かななんて思いますけれど…。
このままの販売価格のままで行くつもりなのでしょうかね？
もう少しだけでも動かせば動きがありそうなのになぁ、なんて思ってしまうのですけれど。

[928: 匿名さん]

先着順が７戸だけど売り出してないのもまだ有るのでは？間取りは10種類も紹介されてますしね。
名前にガーデンとあるのでもっと植栽素晴らしいと思ったけど真ん中は駐車場だし…。。有名なブログにもここ取り上げられてたけどLandscape残念だそうです。

[929: 匿名さん]

927さんって、時たま見かける特徴ある文体ですね。
ステマなこと、一目瞭然じゃないかしら。

[930: 匿名さん]

>>929 匿名さん

よく見ますね。ただ、いろんなスレで見かけますから、単なるマンコミュファンなのかなあと思ってました。

[931: 匿名さん]

植栽は、中庭が設けられている訳ではなく中央は機械式駐車場ですか？
インフォメーションに使用されている画像（建物内モデルルームオープンの上）が
自然の森を再現したような植栽で、てっきり植物園に似せた中庭があるのだと
思い込んでおりました。
主な植栽はハクモクレンが植えられる北西角の緑地になりますでしょうか。

[932: 匿名さん]

931さん
ご指摘の通りです。
「建物内モデルルームオープンの上」の画像は、北西角の緑地です。
ほかにも北西角ほどではありませんが、北東角、南西角に植栽があり、1階共用廊下でも片側に緑を楽しめます。

[933: 匿名さん]

>>931 匿名さん
当初の計画では現駐車場を中庭にするよてだったのでしょう。小石川植物園への地下水への影響を懸念して地下駐車場に出来なくなった経緯があります。
駐車場にもう少し植栽が欲しいですね。

[934: 匿名さん]

↑中庭にする予定、です。
すみません。

[935: 評判気になるさん]

随分埋まりつつあるようですが、中々完売しませんね。いい物件なだけにやはりネックは価格でしょうか。市況も変わりつつありますし、かといってここは絶対値下げをしなさそうなので、クレストプライムタワー芝のように、一旦販売凍結も視野に入れているのでしょうか？

[936: 評判気になるさん]

>>19さんの宮坂のモリモト物件、かなり揉めているようです。

[937: upofuwjzrq]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[938: 匿名さん]

千石三丁目交差点のインペリアルガーデンの看板広告がなくなっていました。
ということは遂に完売ですかね？
カスタムオーダーはまだ残ってると聞きましたが、ここ1、2週間で動きがあったのでしょうか？
素敵だけど、希少性高いけど、価格もかなり高いよなぁ…。
金持ちはたくさんいるもんだ。

[939: 通りがかりさん]

まだ完売していないと思います。

[940: 匿名さん]

看板の契約期間が切れたのだと思います。

[941: 通りがかりさん]

9割方売れてるのだから建物の看板も外したらいいのに

[942: 匿名さん]

あと20戸位だそうですよ。

[943: 匿名さん]

なこなかうれないね
もうすぐ2周年

[944: 匿名さん]

今朝、新しく入居される方の引っ越ししてましたよ。
確実に売れてるでしょ。

[945: 通りがかりさん]

新築マンションの売れ行きが鈍化する中、時間を要してはいるもののこの価格でコンスタントに売れ続けてるってのも凄いですな

[946: 匿名さん]

>>944 匿名さん

購入ではなく賃貸で入居の方かもね。

[947: 通りがかりさん]

>>946 匿名さん

何を根拠に発言してんの？

[948: 匿名さん]

もう賃貸？

[949: 匿名さん]

前に購入済みで未入居だった人が今入るのかもね

ここって２年経つのに完売してないの？　いや〜こんなマンションもあるんですね〜ちょっと驚き
換気してるんだろうか　しなきゃカビ生えるよね

[950: 匿名さん]

カビを言うならルサンクでは。とくに地下住戸は心配です。

[951: 匿名さん]

>>947 通りがかりさん

では、新しく入居する方の引っ越しがあったのを見たからといって、それが賃貸入居ではなく「確実に売れてるでしょ」と言い切れるのは何を根拠に発言してんの？当事者に確認したの？

[952: 通りがかりさん]

>>951 匿名さん

俺は売れてると発言した覚えはないし、正直賃貸でもどっちでもいいわwあんたが賃貸入居者では発言した当事者ならその理由を言えって言ってんのよ。それとも単なるいい加減な憶測か？w

[953: 匿名さん]

売れてないのではなく、ロングセラーと言ってください

[954: 入居済み住民さん]

このスレって、まるで線香花火みたい。
休止期間がかなり続いた後、パパッと投稿が続き、また休止期間入り…。

それはともかく、「賃貸」論争ですが、まず賃貸ではないと思いますよ。
カスタム・オーダー仕様としていた方の入居だったのでしょう。

この春から何戸かカスタム・オーダー関連の内装工事が相次いでいましたが、今は途切れたようですね。
カスタム・オーダー分は売り切れたのか、それとも販売が鈍っているのか。

一頃に比べ見学者が減っている気がします。
だとすると売行き鈍化が実態なのでしょうかね。

[955: 匿名さん]

初めから小さ目のマンションを造っておけばよかったのでは。

未入居の住戸の管理費は、スミフが払っているのですか。

[956: 口コミ知りたいさん]

>>955 匿名さん

規模の問題というより価格でしょ、ここは。でも、他デベのように、何ちゃらの一つ覚え宜しく、すぐ大幅値下げして即完目指すくらいならクレストプライムタワー芝みたいに一時販売凍結を選択するでしょうな。それくらいこの立地であればスミフは妥協しないと思う。元両替商の住友グループだったらPPM分析ぐらいしてトータルで戦略的に販売してるだろうよ

[957: 匿名さん]

これで値下げし始めたら最悪だな…大丈夫？

[958: 匿名さん]

>>946 匿名さん
今回の入居者はアート引越センターだったから購入者でしょう。スミフ物件を購入するとアート引越がサービスになるから。
東または南の広いタイプへの搬入でしたね。恐らく値上げ後の高い価格で購入したのでしょう。
もしかしたらカスタムオーダーの部屋かもしれませんね。
良いものは時間をかけても売れるし、お金を持ってる人はいくらでもいる。

[959: 住民さん]

そういえば、先月までカスタムオーダーの内装工事の掲示が貼ってありましたね。恐らくそれでしょう。
買えない人のひがみ投稿はやめましょう。賃貸だとしてもかなり高額な
賃料ですよ。

[960: 匿名さん]

>>957 匿名さん
値下げはしないよ、絶対に。スミフは。なんせ10年に一度出るかどうかの希少物件だから。

[961: 匿名さん]

>>953 匿名さん

イイね！！

[962: 匿名さん]

>>942 匿名さん
そんなにないだろ。

[963: 匿名さん]

>>955 匿名さん
ここは庶民相手のマンションじゃないでしょ。小さく造ったら第１種低層の価値も植物園隣の価値も半減する。
スミフは5年は覚悟で値下げせずに売り切る。管理費も負担するし、残ってるのは高額の部屋だけだからあとから購入する人の為に駐車場も確保してるはず。もちろん費用負担して。文京区を気に入っててお金持ってる人には売れるよ。

[964: 匿名さん]

医者向けのDMには何度も何度も広告入れて来るよ
自分はまだ売ってんのかよとしか思わないけど

[965: 匿名さん]

広告はこことドトールが多い印象
数年前まではシンボルとかが広告の対象だった

[966: 評判気になるさん]

>>965 匿名さん

ドゥ・トゥールね、ドトールはコーヒーだから、念のため。それはどうでもいいが、ここ、DM程度の広告出稿で、150戸も売れてる億ションなんだったらそもそも商品力がある証拠。東急、野村、三菱は、ただでさえ建築費が高騰してるにもかかわらず、いまだに派手なブランドCM打ち続けてるもんだから、エアコンすら付いてない億ションが市場に出回ったりする。少なくともここの仕様は、億ションに相応しい内容。

[967: 匿名さん]

>>966 評判気になるさん

なんでドトールが突然話題になるんだ？と思ったらスミフの湾岸マンションね。

[968: 入居済み住民さん]

リビングはビルトインのエアコンが標準仕様ですね。
億ションでビルトインエアコンではない物件があるのでしょうか？？

[969: 評判気になるさん]

ことビルトインエアコンの有無に限って言うと、このブログ見ると結構あるみたいですよ。まぁ億ションの価値判断は個人により異なりますが

http://mansion-madori.com/blog-entry-2660.html

[970: マンション検討中さん]

このマンション値上げしたと言われていますが、どのくらいあがったのでしょう。
以前見に行ったときにそれとなく聞いてもはぐらかされた答えでよくわかりませんでした。

[971: 評判気になるさん]

>>970 マンション検討中さん

それ、聞いてどうすんの？

[972: マンション検討中さん]

970です
本気で購入を考えていますが、以前はどれくらいの価格だったか気になるだけです。
その差額に自分が納得できるかどうかという自己満足ですが。

[973: 検討板ユーザーさん]

>>972 マンション検討中さん

本気で検討してる人には、いろいろ教えてくれますよ。

[974: マンション検討中さん]

過去価格は教えてくれませんでした。

[975: 匿名さん]

昔のスーパーカー乗りだか、ここはお金持ちじゃないでしょ。
練馬のFはたまに見るけど、ランボクラスは見ない。

[976: 通りがかりさん]

>>975 匿名さん

所詮、文京区は庶民が住む街でっせ。あれ、ひょっとしたらそれすらご存じない？

[977: 匿名さん]

>>976さん
そうですね。そして、意識が高い住民が多く住んでいます。
それでここも10年超しのマンション紛争になりました。

[978: 通りがかりさん]

>>977 匿名さん

矛先はモリモトだけにしとけ。諸々学習してから出直してこいよ。

[979: 匿名さん]

スミフは大熊整美堂の跡地でも周辺住民と揉めているよ。

[980: で？]

別にスミフが何処でなにもめようとどうでもいい。で？

[981: 匿名さん]

マンション建設にごねる近隣はつきもの。
パークハウス小日向よりはマシでしょう。。

[982: 匿名さん]

へー、小日向って、そんなに酷いの！？　さすが、文京区・・・

[983: 匿名さん]

ここですね
↓
小日向の環境に配慮した街づくり住まいづくりを守る会
http://en-us.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/909897302428790

[984: 匿名さん]

>>975 匿名さん
品位ある文京区民は騒音立てて走る下品な車は乗らないからね。
成り上がり→転落人生が多い港区、渋谷区あたりが一時的に乗る車。

[985: 匿名さん]

他は良く知らないですが、ここも長いことフェンスにデベを貶す落書きがされていたり、結構荒れていましたよ。

[986: 匿名さん]

文京区って何だか暗い印象がある。何故だろう・・・

[987: 評判気になるさん]

そういや以前、ここのスミフの営業が、売る人を選ぶって言ってたな。だだ金もってりゃいい、売りゃいいってわけじゃなく、下品な人間はお断りするらしい。マンションの価値をより高めるのは、住民と管理の質だからね

あと、10年越しで揉めた件も、結果的に上手くまとめたスミフはそれなりに評価していい。地元町会の神輿もこの前、駐車場に入ってくるくらい地元住民と共存してる。それに比べ、地所の小日向、NIPPOの小石川、モリモトは文京区の物件全てはいまだにヤバい。

[988: 匿名さん]

>>987
スミフとNIPPOとの格の違いでは？

NIPPOが東京都を提訴した理由について
http://twitter.com/sou_yokozuka/status/778421036530307073

[989: 匿名さん]

[ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当]

[990: マンション検討中さん]

>>969 評判気になるさん
地所の物件はビルトインじゃない億ションがあるね。
パークハウス小日向もリビングにビルトインエアコンがない億ション。

[991: 口コミ知りたいさん]

>>990 マンション検討中さん

スーパーカーを所有したことがない奴らが、グダグダ言うな。
音なら可変バルブ付けれゃしまいだろ。

[992: 評判気になるさん]

>>991 口コミ知りたいさん

個人的には環境によろしくないスーパーカー、全く興味がないなぁ。むしろこのご時世軽蔑するわ。バブル期、地上げ屋の息子がロスのフリーウェイでランボで事故死してやっぱりろくな車じゃないなぁと。今はこれからの社会課題を見据え、安全かつ環境に優しい、EV&オートパイロットのイノベーションに注目してます。

[993: 匿名さん]

>990
小日向って、三菱の！？
そんなレベルなんだ・・

最近は当たり前のように仕様を落としたマンションが増えました。

見えないところのスペックまでもが気になってしまいますね・・。

[994: 匿名さん]

一年以上も売れ残っているのに、購入者を選ぶ

それがIMPERIALなLIMITED

[995: 匿名さん]

こういう書き方そのものが品がないよね。
しかも返信先間違えてるし…
スーパーカーって（笑）

ここのスレにはお門違いでは？！

[996: 匿名さん]

>>993 匿名さん

都心部では、仕様を落とし平米数も落としたマンションが増えてきましたね。
70平米ぐらいで3LDKにしようとして4.5畳の部屋などが出来てしまう。
そういう意味ではある程度１つの居室の広さを確保出来てるここは将来的に希少物件になるかもしれませんね。

[997: 匿名さん]

なのに売れ行きが芳しくないのは何故なんだろう・・。エリアの限界、かな・・・

[998: 匿名さん]

>>997
ビルトインエアコンにそこまで拘る人が少なかったからじゃない？

[999: 評判気になるさん]

>>998 匿名さん

エアコンすら付いてない億ションがお好みなら、ここではなく、三菱地所に直接お問い合わせすることをおすすめします。小日向から目黒まで選り取りみどり。

[1000: 匿名さん]

>>999
ま、そんなに熱くなるような話題じゃないでしょう。
ちなみに千石アドレスよりも目黒とか小日向アドレスを好む人もいるし、プリウス乗るくらいなら車やめると思う人もいる訳で、価値観によってはエアコンは後で気に入ったものを設置するので良しと思う人もいるよ。