THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

[匿名さん]

THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）のPart2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325078/

所在地：東京都文京区千石二丁目50番1（地番）
交通：都営三田線 「千石」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：75.24平米～90.32平米
売主：住友不動産

施工会社：前田建設工業株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[751: 匿名さん]

すみません747に対して全くその通りと言いながら、ノーブルヒルズとの共通点ではなくインペリアルガーデンとの共通点と言っている支離滅裂な感じと、どうでもいい745の書き込みにやっとフォローを入れてくれた747の入居済みさんに失礼な売れ残りという表現をみて、確認してみたかっただけです。スミフが値下げしない以上中古扱いでは購入できませんよwあくまでも、販売手法の話をしているだけです。

[752: 匿名さん]

>>745、747さん
失礼しました。同感です。ネーミングも酷いですが、あそこは間取りも酷いと思いました。

[753: ご近所さん]

>>750
一瞬、すでにオーナーに渡った物件が既に中古市場に11件も出ているのかと思いました…。

マイナス金利ですし業績も良いスミフにとっては在庫にかかる資金負担など大した問題でなく高値追求なのでしょう。湾岸や港区のマンションでも3年以上販売していたものもありますし、ここも値下げせず長期販売になるのでしょう。

[754: 匿名さん]

>>751

気分を害されたのであれば申し訳ございません。
お詫びにここから撤退いたします。

[755: 匿名さん]

【ご本人からの依頼により削除しました。管理担当】

[757: 匿名さん]

結局、こちらの販売状況はGW中も変わらず、という感じなのでしょうか。
GWだから売れるというものでもないですし。

途中の坂が気になるといえば気になる。
公式ブログでは、タモリの坂の本にも紹介されたというふうに書かれていましたけれど。
夏場は涼しくていい道かな？

[758: 匿名さん]

近所のマンションに15年住んでいます。植物園付近は涼しくて静かでとても気に入っておりここ検討中。90m2半地下見てきました。田の字の間取りで風通しは良かったし、今70m2だからやっぱり90m2は広い！作りもしっかしてた。でも、ちょっと高いし、スミフの小出しで3年かけて売る戦略は嫌いです。3年してもこの1Fは絶対下がらないでしょうね。近所の別の物件見てきたけど、日当たり良くても低地の道路沿いで車の騒音うるさいし、高台で静かな90m2はやっぱり捨てがたい．．．悩みますね。

[759: 匿名さん]

日本では、教育・入試改革が叫ばれているけど、本国ではこんな議論が。

『ハーバード大教授「崩壊したアイビーリーグを立て直せるのは学力テストだけ」』
https://note.mu/kodaikusano/n/na0eec44b0e27

日本でも、富裕層の無能な子弟が、「総合的な判定」の結果、東大に入るようになったら、世も末かと。

アメリカの大学システムは、形を変えた階級システムという気がするし、子供が小さい頃から、コネカネを総動員して、世界の名門校（大学だけでなく、小学校段階から）と繋がりを作る知人を見ていると、妬みも含めて、アホかと思う。

文京区の皆様と同様、中学受験・大学受験に邁進することで間違っていない、と思うのでした。

[760: 匿名さん]

ただ、受験科目や試験の内容は改善の余地があると思う。中学段階から英語を受験科目に加えるべきで、トフルのようなものにすべきだし、他の科目も、暗記中心のものから、記述式や、論理性を問うもの中心にすべき。

ただ、総合的な評価、でなくてよい。

[761: マンション検討中さん]

この物件、外観は雰囲気良いけど高すぎるよなぁ。売れ残り住戸を値引くどころか値上げしているらしいけど、それでも買う人っているの？築一年以上経って値上げ？強気すぎる。もうあと億超え物件しか残ってないのに販売期間いつまで見てるんだろう？最近購入した人いますか？

[762: 匿名さん]

おそらくいません。

[764: 匿名さん]

>>759

アメリカの大学入試であれば、カネはレガシーとして評価されるのに、オリンピックだと、なんで不正行為になってしまうのだろうね？

[765: 周辺住民さん]

「売れ残り」とか、「高過ぎる」、「強気過ぎる」といった書き込みがあるけど、以下が実態でないでしょうか。

1．スミフは意図的に小出しに売りに出してきている。
2．想定販売期間は、当初より「最短でも1年超、状況次第では2～3年」といったところ。
3．その意味で「売れ残り」ではなく「売り残し」。
4・スミフはマンション市況を強含みと読み、当初から段階的値上げを織り込んでいた。
4．値上げ販売は購入済み者にとっては悪い話ではない（逆に「値下げ」は許し難い）。
5．問題は値上げの幅。
6．値上げの著しいものは「カスタムオーダー」案件としてカムフラージュしているが、幅は全般的に結構大きい。
7．ただ近くで施工中のモリモトの案件（96平米で1億5800万円）との対比でみると割高感は全くない。
8．モリモト案件は茗荷谷駅に相対的に近いとはいえ、谷底の準工業地域の立地で、しかも近隣には建設反対の赤旗が乱立。
9．要は、ここ2年近くの間に都心のマンション価格がかなり上がってしまったということ。
10．従って購入するかどうかは、値上がりの事実を受け入れられるか、そして先行きの市況をどう読むか、にかかっている。
11．いずれにしてもスミフが値下げに踏み切ることはありえない（値上げ幅の圧縮はあるかもしれないが）。

[766: いつか買いたいさん]

売れ残った物件にかかる費用を次なる購入者に負担させようってことでしょう。

中古マンションの市場が都心部で上がったのは理解できるが、ここは新築未入居つまり売れ残り物件。
その価格を上げているのは今後購入を希望する人たちこそ納得しないのでは？
小出しに販売してるのか知らんが、販売にかけたコストを上乗せして販売するなら、早期完売目指して見合った値付けが必要な時期じゃないかと思うが？
いつ完売するのか楽しみ（笑）

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[767: 匿名さん]

他は知りませんが、ここに限っては売り残しなんて当てはまらないと思います。普通に売れ残りマンションです。今年初めに市場はピークアウトしたので、値下げするかどうか、むずかしい判断でしょうね。焦ってはないでしょうけど。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[768: 匿名さん]

企業として誠実とは思えません。

[769: 匿名さん]

単純にスミフの利益が少しでも大きくなるように計算した結果でしょ。
買える人が買える値段に設定して売れるまでの経費と比較するって企業としては普通じゃない？それだけ自信あるか、数件売れなくても許容か。
在庫物件を値上げしても今後買う人が納得しないとか、値下げして早期完売した方がいいとか、買えない人の理屈。
スミフの人の書き込みか住人の書き込みだったとしても765さんの意見は的を射てると思う。

[771: 匿名さん]

住民に矛先を向けるのは間違ってると思う。

[775: ご近所さん]

>>768
企業として誠実な姿は株主のための利益追求だとせば、マイナス金利下で高値追求するスミフの姿勢こそ誠実なのではないですかね？？

[777: 匿名さん]

>>775
大企業の社員が株主の利益なんて日々意識して仕事してるわけないですよ。
顧客視点、顧客満足をどれだけ大事にするかで企業風土って結構分かれると思います。

[778: 匿名さん]

>>777
既存顧客の資産価値を維持することこそ顧客視点の第一義ではないでしょうか？不動産に関しては必ずしも低価格で購入することが顧客満足の全てではないと思いますよ

[779: 匿名さん]

ここを長期販売している間に近くのセコムやモリモト、リビオが完成に近づきインペリアル様も霞んでいくだろうに…
いつまでも自信満々物件でいられると思っているのか？

[780: 匿名さん]

周辺に比較対照が多いほど、この地域のマンションが視野に入る人の数が相対的に増える。
同じ地域でも環境が違うから見比べたときに少数でもこちらを好む人もいる。
広告料にお金をかけないスミフならこう考えるかもしれませんね。

[781: 匿名さん]

そもそも大手デベからしか買う気がない人一杯いると思いますよ。私もそうですが。他のデベの物件がダメという様には思っていませんが、見てもいないと言うのが正直なところです。そう言う人にとっては、比較対象になりません。

[782: いつか買いたいさん]

Eタイプの部屋はまだ残ってますか？

[783: 購入検討中さん]

1階庭付きを見ました。半地下ですが、ホコリとかはどうなんでしょうか？
1階ばかりが残っていたと思いますが、1階推しの物件で長く販売してるのでしょうか？

[784: 匿名さん]

半地下 湿気 でググルとわかりますよ

[785: 入居者]

バルコニーが両側に備えられ、ガラス戸の開口部も大きく、ガラス戸のすぐ外に高い壁がある訳でもないことから、風が良く通ります。湿気の心配は無用かと思います。

[786: 匿名さん]

風が通るのは窓を開けたときだけ。そうでないと風が抜けないからコンクリが結露する。

[787: ご近所さん]

>>786
通常の換気程度では結露するということですか？
換気を全くしないと結露するということですか？
入居者さんは心配無用と言っていますが。
そもそもの論点はホコリの問題のようですが、車の交通量等はそれほど多くないと思いますし、この一帯は空気は比較的きれいかと思います。

[788: 匿名さん]

外壁の結露。濡れている状態だとコンクリの中性化が早く進む。

[789: ご近所さん]

>>788
外壁！？
それは786とは別の話に変わったということでよろしいでしょうか。
もう半地下の風通しとか関係なくなっちゃいましたね。

[790: 匿名さん]

「漏水トラブル、超高層マンションと地下居室で問題噴出」

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXMZO85808070X10C15A4000000/

[791: 匿名さん]

リンクが切れている…。日経の記事なので、ググって下さい。

[792: 匿名さん]

半地下で風が抜けないから外壁が結露する。

[793: 匿名さん]

半地下っても、完全に地底人的なものから、50センチくらい低くなっているだけにすぎないところ、もともと高台で風通りや水はけが良いところ、など、様々ですからね。

現地行ってみて、水（風水的に言うと、悪い気？）が溜まってそうな印象を抱いたなら、やめた方が良いですね。

後、排水のための機械音とかが夜、気になる人もいるらしいので、その辺りも要確認かと。

[794: 購入検討中さん]

783です。
湿気の問題もあるんですね。
787さんご指摘の通り、ホコリが気になりました。
道路より低いので、洗濯物を干した時に道路からの砂ぼこりや枯葉が飛んできたりして汚れるのではないかと妻が心配してました。
湿気や結露ももちろん気になります。

[795: ご近所さん]

日経の記事、一通り読みましたが、外壁の劣化の原因は地下水の上昇だそうです。コンクリートむき出しならともかく、表面はタイルですよね。結露が原因というのは少し無理のある解釈ではないでしょうか。
窓を閉じているときの風の流れが悪くなり半地下バルコニーに湿気が溜まりやすいという意味で書かれていることは納得いたしました。
入居者さんが湿気を気にしていらっしゃらないようですので、高台で風通しのよい地域でもありますし、客観的ですがそれほど問題になるとは思えません。
大きな買い物ですので、購入検討中さんは もう一度現地に行って調べてみた方がよさそうですね。

[796: ご近所さん]

申し訳ありません。日経の記事に結露水や雨水と書いてありました。

[797: 匿名さん]

現地に行こうとしたら、道に迷ってしまいそのまま帰りました。
方向音痴なので次回はちゃんと調べて行きます。

[798: 匿名さん]

>>797
どんまいです。
方向感覚抜群の私でも、ここと小日向は地図かスマホがなければ迷います。

[799: 匿名さん]

早生まれは色々と不利（かも）ということで、４〜６月くらいに子供を産むご家庭も多い（有意に多いらしいです）ですが、自分の周りの富裕層に限っては、１０月とか、１１月が結構多いんですよね。

富裕層は、自信があるから細かいことを気にしないのかと思っていたら、よくよく聞くと、中学（早いと小学校）くらいから子供をボーディングスクールに送り込むこと考えた上での選択だそうです。

なんというか、昨今の教育事情がこんなところにまで影響を及ぼしていることや、子供の教育にかける親の意気込みに、驚きました。

[800: 匿名さん]

ご近所の方ご助言ありがとうございます。いずれにしましても、現地に足を何回も運ぶ、ということはとても大切ですものね。
雨の日はどういう感じなのか、というのも見て見る必要はあるかもしれませんし。
現地から駅までの道が、どういう感じになっていくのか、歩きやすいかというのもとても大切です。
マンション自体は少々掘り下げてある程度だという認識ですが、排水設備がつまらないようにいつも管理することが大切になってきそうだと思いました。