THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

[匿名さん]

THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）のPart2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325078/

所在地：東京都文京区千石二丁目50番1（地番）
交通：都営三田線 「千石」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：75.24平米～90.32平米
売主：住友不動産

施工会社：前田建設工業株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[698: 匿名さん]

マンションエンジンによれば、千石駅付近も茗荷谷付近も新築マンションの分譲価格は、2年前からドドッと上がってきてますよ。どちらかと言うと、過去5年では、千石駅付近の物件の方が坪単価が高い実績みたいですが。過去2年間の値上がりは、基本的に都心部どこも同じでしょ。そりゃ2年・3年前に比べれば高いですよね、当然。と言うことで、リセール時に根が下がるリスクを許容できる経済力のある人が買うし、それができない人は、中古または郊外物件買うしかないでしょうね。ただ、中古も値が上がっているし、郊外はよりリセールリスクありますけどね。結局、高い高い言って、いつまでも過去の値段にこだわる人は買えないんじゃないかと思います。だって、皆さん、例えば5年以内に新築の値段下がると思います？都心部で。

[699: 匿名さん]

5年後は分からなないけど、2年後までくらいなら下がらないでしょうね。
もう、仕入れるものは仕入れて、計画するものはしちゃってますからね。。。

[700: 匿名さん]

でも、仕様は目に見えて下がってきてますよ。
ここ2～3年の間の新築物件は、特に。
これから、更に拍車がかかるかもしれません。

それが許せない、という部分はありますが。。。

[701: 匿名さん]

>>700
そうなんですよ。私もそう思います。ただ、値段は、これ以上は上がらない気もします。働く盛り世代が買えなくなりますので。ここの営業さんも言っていましたが、今後は、仕様を更に落とすか、更に狭い部屋ばかりになるとか。全てを間に受けてるわけではありませんが、うなずける面もあるなと思いました。なので今の内に広い部屋を確保しようと決めました。私は今賃貸なので、5〜6年間待つと、それはそれで、Cash outがそこそこな金額になりますんで。ここらで手を打ってしまおうかと。でもこの物件は、ワイドスパンではないため、90あっても間取りがイマイチなため、今は、静観しています。買われた方は、他に優先するものがあったんだと思います。

[702: 匿名さん]

向こう２年くらいは、新築の価格は下がらないが、上がりの余地も限定的だろうと聞きました。業界では高名なお方のお言葉です。。。

[703: 匿名さん]

12年前にここは1度頓挫していますからね。スミフにその分コストがかかっているのでは？

[704: 匿名さん]

仕様を落とすとか面積を削るとかいった実質的な値上げは、まだまだこれからも続きそうですね…

[705: 匿名さん]

無理して戸数を増やした感があります。

[706: 匿名さん]

>>705
地下を作れなかったのが、最大の理由でしょうね。

[707: 匿名さん]

こんな恥ずかしいマンション名やだ…

[708: 購入検討中さん]

>>707
660、661で言われてるように、住所には入らないらしく、住人の意見で変わるかもしれません。
他に気に入っている面があるので、私にはそれほど大きな問題ではありませんけど、気にする人は気にするんでしょうかね(笑)

[709: 匿名さん]

場所は良いと思いますが、羊羹を切ったような間取りがダメでした。

[710: 匿名さん]

ここ、場所、良いんですかねぇ
何だか暗くてパッとしない印象だったんですけど・・・

[711: 物件比較中さん]

場所は条件からすれば非常に良いと言えますし、希少性は確かにあると思います。

しかしながら駅距離はありますし、植物園の壁は古いし周りの道路は細いし、
すぐ行ける所に自販機もコンビニもなく、実際に生活する上での利便性の低さが気になります。
この印象があってウチでは候補から外しました。

[712: 匿名さん]

>703
そんなに昔から計画してたマンションだったんですか。知りませんでした。

[713: 匿名さん]

>>710
この物件の場所については、静かで学校も近いし子育てに良いと思えるなどの人で、駅からの距離などマイナス面が受け入れ可能な場合には、とてもいい場所と言う事ではないでしょうか？妻が710さんと同じでパッとしないと思う派だったので、購入止めましたが、私は、この場所を好む人の気持ち分かります。

[714: 匿名さん]

>>712
昔から計画してたマンションだったみたいです
http://www.geocities.co.jp/NatureLand/4204/bunkyonews.htm

[715: 匿名さん]

THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE

というのは日本人の感性には合わないのかもしれませんね。

[716: 匿名さん]

確かに
gardenと聞いて、庭しか想像できない人が多いでしょうから。

[717: 匿名さん]

IMPERIAL の根拠は何ですか？

[718: 匿名さん]

皇帝の～という意味ではないと思いますよw
辞書くらいひきましょう！

[719: 匿名さん]

ネイティブに聞いたけどわからなかったよ。

[720: 匿名さん]

英語だからネイティブに聞こうってwそういうやりとりをするつもりはありません。
名称に言語的な違和感はつきものかと思いますよ。
日本ではインペリアルに関しては、上質な～くらいな形容詞として使ってるのではないでしょうか。

[721: 匿名さん]

それにしても仰々しすぎて、恥ずかしくなる。人前で言いたくないもの。

[722: 720]

>>721
それについては同意。
そこまで高級マンションではないかなという違和感。
逆に、スミフがネーミングで頑張りすぎた理由には興味ありますね。

[723: 匿名さん]

最初の「ザ・」って付けるのも、躊躇する。「リミテッド」も、舌噛んじゃうから言えない。。。

[724: 匿名さん]

>>720
> 日本ではインペリアルに関しては、上質な～くらいな形容詞として使ってるのではないでしょうか。

同意しかねます。どのような実例があるのですか。

>>721
> それにしても仰々しすぎて、恥ずかしくなる。人前で言いたくないもの。

こちらに同意です。

[727: 匿名さん]

sengoku nine minutes walking residence

はどうでしょうか。

[728: ご近所さん]

本当に。。。よく分からないネーミングですね。

植物園は皇室関連の施設でも無いですし。
東大が、昔は東京帝国大学だったことからの連想でしょうか？？

[729: 720]

>>724
実例はインペリアルで検索してみてください。本来の意味とずれた用途のものも見受けられますので、日本ではと付け加えました。
上質な～という意味とは決めつけていません。「くらいな形容詞」と表現しました。理由は、このマンションにインペリアルと付ける理由が他に見つからないから。そこは皆さまと同じ疑問だと思いますが。

[730: 匿名さん]

>>727
千石レジデンスでいいんじゃん。
とりあえずリミテッド レジデンスはおかしいよ、最初見たとき定借と勘違いしたからね。定借を英語でなんて言うか知らないけど。

[731: 匿名さん]

インペリアルガーデンってきくと、インペリアルガード(ロマサガ2)を想起する

まぁ旧帝国大植物園の横だからインペリアルガーデンなんだろうね

リミテッドはなんだろう。高さ制限か

[735: 匿名さん]

下記の日経の記事を見る限り、地下室はない方が良いですよ。


『漏水トラブル、超高層マンションと地下居室で問題噴出』
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXMZO85808070X10C15A4000000/

[736: 匿名さん]

尤もらしい英語の表記なら、ネイティブが見て意味の通るものであるべきです。

[737: 匿名さん]

>>735
ここも既に半地下状態でしたよね。でもここは高台だしハザードマップ上も問題無かったような気がしますが。

[738: 匿名さん]

半地下は、湿気ることもさることながら、風通しが悪くなるのが難点ですね。

[739: 匿名さん]

決めてに欠けますね。

価格は下がらないのでしょうか？

[740: ご近所さん]

>>739
スミフですから、3年かけても、もしかすると5年かけても下がらないでしょう。

[741: 匿名さん]

インペリアルガーデンて、そんなに価値があるんですか。
そんな価値の有る無しを何処でどうやって調べればいいのかなぁ。
立地条件としては、最寄りの駅からの距離もそんなに近いというわけでも無いけど、
住み易さが違うの？

[742: マンション比較中さん]

>>740

ありがとうございます。
それでは残念ですが諦めます。

[743: 匿名さん]

リミテッドというのは、おそらく低層住宅で戸数が制限されているという意味ですから、そこが気に入るかどうかだと思います。

ちなみにインペリアルとガーデンは共に他人の褌という意味です。

[744: 匿名さん]

>実例はインペリアルで検索してみてください。本来の意味とずれた用途のものも見受けられますので、日本ではと付け加えま>した。
>上質な～という意味とは決めつけていません。「くらいな形容詞」と表現しました。
ロンドン生まれロンドン育ちですが、
imperialは普通に「上質」という意味はありますよ。
なお、imperiallyという副詞になると「帝国」という意味は消えて「上質」という意味合いだけが残ります。
細かいこといえば「上質」より堂々としている雰囲気ですが。
スミフとしては何か形容詞を探していて、植物園の旧帝大とからめて「imperial」にしたのではないでしょうか？
ちなみにネイティブの語感からして恥ずかしいのは
パークコート市ヶ谷ノーブルヒルズですね。

[745: 匿名さん]

同じスミフのDEUX TOURS CANAL＆SPA はどうでしょう？

[746: 匿名さん]

>>745
ここを好む人は、対象外の物件だと思いますよ。街としての雰囲気も全然違いますよね。何故、このスレでその質問したんですか？

[747: 入居済み住民さん]

745さんは、ひどいネーミングの典型事例、つまりパークコート市ヶ谷ノーブルヒルズと双璧をなすような事例としてDEUX TOURSを挙げられたのではないでしょうか？
私は、そう理解したのですが。　

[748: 匿名さん]

＞＞747様

745です。
ありがとうございます。全くその通りです。

あと、共通点はしつこく広告で見かける、スミフの売れ残りマンションだということです（笑）

[749: 匿名さん]

売れ残りっていう表現よく見るけど、販売時期をずらして小出しにしてるんじゃない？少なくとも、竣工前に完売させる手法をとってないのは知ってます？

[750: 匿名さん]

新築後1年経つと中古マンションになることは知ってますか？
その中古マンションで現在11戸も売りに出ています。

小出しにしてるというのはさすがに無理があると思います。
完売目標は10年後ですか？20年後ですか？

[751: 匿名さん]

すみません747に対して全くその通りと言いながら、ノーブルヒルズとの共通点ではなくインペリアルガーデンとの共通点と言っている支離滅裂な感じと、どうでもいい745の書き込みにやっとフォローを入れてくれた747の入居済みさんに失礼な売れ残りという表現をみて、確認してみたかっただけです。スミフが値下げしない以上中古扱いでは購入できませんよwあくまでも、販売手法の話をしているだけです。

[752: 匿名さん]

>>745、747さん
失礼しました。同感です。ネーミングも酷いですが、あそこは間取りも酷いと思いました。

[753: ご近所さん]

>>750
一瞬、すでにオーナーに渡った物件が既に中古市場に11件も出ているのかと思いました…。

マイナス金利ですし業績も良いスミフにとっては在庫にかかる資金負担など大した問題でなく高値追求なのでしょう。湾岸や港区のマンションでも3年以上販売していたものもありますし、ここも値下げせず長期販売になるのでしょう。

[754: 匿名さん]

>>751

気分を害されたのであれば申し訳ございません。
お詫びにここから撤退いたします。

[755: 匿名さん]

【ご本人からの依頼により削除しました。管理担当】

[757: 匿名さん]

結局、こちらの販売状況はGW中も変わらず、という感じなのでしょうか。
GWだから売れるというものでもないですし。

途中の坂が気になるといえば気になる。
公式ブログでは、タモリの坂の本にも紹介されたというふうに書かれていましたけれど。
夏場は涼しくていい道かな？

[758: 匿名さん]

近所のマンションに15年住んでいます。植物園付近は涼しくて静かでとても気に入っておりここ検討中。90m2半地下見てきました。田の字の間取りで風通しは良かったし、今70m2だからやっぱり90m2は広い！作りもしっかしてた。でも、ちょっと高いし、スミフの小出しで3年かけて売る戦略は嫌いです。3年してもこの1Fは絶対下がらないでしょうね。近所の別の物件見てきたけど、日当たり良くても低地の道路沿いで車の騒音うるさいし、高台で静かな90m2はやっぱり捨てがたい．．．悩みますね。

[759: 匿名さん]

日本では、教育・入試改革が叫ばれているけど、本国ではこんな議論が。

『ハーバード大教授「崩壊したアイビーリーグを立て直せるのは学力テストだけ」』
https://note.mu/kodaikusano/n/na0eec44b0e27

日本でも、富裕層の無能な子弟が、「総合的な判定」の結果、東大に入るようになったら、世も末かと。

アメリカの大学システムは、形を変えた階級システムという気がするし、子供が小さい頃から、コネカネを総動員して、世界の名門校（大学だけでなく、小学校段階から）と繋がりを作る知人を見ていると、妬みも含めて、アホかと思う。

文京区の皆様と同様、中学受験・大学受験に邁進することで間違っていない、と思うのでした。

[760: 匿名さん]

ただ、受験科目や試験の内容は改善の余地があると思う。中学段階から英語を受験科目に加えるべきで、トフルのようなものにすべきだし、他の科目も、暗記中心のものから、記述式や、論理性を問うもの中心にすべき。

ただ、総合的な評価、でなくてよい。

[761: マンション検討中さん]

この物件、外観は雰囲気良いけど高すぎるよなぁ。売れ残り住戸を値引くどころか値上げしているらしいけど、それでも買う人っているの？築一年以上経って値上げ？強気すぎる。もうあと億超え物件しか残ってないのに販売期間いつまで見てるんだろう？最近購入した人いますか？

[762: 匿名さん]

おそらくいません。

[764: 匿名さん]

>>759

アメリカの大学入試であれば、カネはレガシーとして評価されるのに、オリンピックだと、なんで不正行為になってしまうのだろうね？

[765: 周辺住民さん]

「売れ残り」とか、「高過ぎる」、「強気過ぎる」といった書き込みがあるけど、以下が実態でないでしょうか。

1．スミフは意図的に小出しに売りに出してきている。
2．想定販売期間は、当初より「最短でも1年超、状況次第では2～3年」といったところ。
3．その意味で「売れ残り」ではなく「売り残し」。
4・スミフはマンション市況を強含みと読み、当初から段階的値上げを織り込んでいた。
4．値上げ販売は購入済み者にとっては悪い話ではない（逆に「値下げ」は許し難い）。
5．問題は値上げの幅。
6．値上げの著しいものは「カスタムオーダー」案件としてカムフラージュしているが、幅は全般的に結構大きい。
7．ただ近くで施工中のモリモトの案件（96平米で1億5800万円）との対比でみると割高感は全くない。
8．モリモト案件は茗荷谷駅に相対的に近いとはいえ、谷底の準工業地域の立地で、しかも近隣には建設反対の赤旗が乱立。
9．要は、ここ2年近くの間に都心のマンション価格がかなり上がってしまったということ。
10．従って購入するかどうかは、値上がりの事実を受け入れられるか、そして先行きの市況をどう読むか、にかかっている。
11．いずれにしてもスミフが値下げに踏み切ることはありえない（値上げ幅の圧縮はあるかもしれないが）。

[766: いつか買いたいさん]

売れ残った物件にかかる費用を次なる購入者に負担させようってことでしょう。

中古マンションの市場が都心部で上がったのは理解できるが、ここは新築未入居つまり売れ残り物件。
その価格を上げているのは今後購入を希望する人たちこそ納得しないのでは？
小出しに販売してるのか知らんが、販売にかけたコストを上乗せして販売するなら、早期完売目指して見合った値付けが必要な時期じゃないかと思うが？
いつ完売するのか楽しみ（笑）

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[767: 匿名さん]

他は知りませんが、ここに限っては売り残しなんて当てはまらないと思います。普通に売れ残りマンションです。今年初めに市場はピークアウトしたので、値下げするかどうか、むずかしい判断でしょうね。焦ってはないでしょうけど。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[768: 匿名さん]

企業として誠実とは思えません。

[769: 匿名さん]

単純にスミフの利益が少しでも大きくなるように計算した結果でしょ。
買える人が買える値段に設定して売れるまでの経費と比較するって企業としては普通じゃない？それだけ自信あるか、数件売れなくても許容か。
在庫物件を値上げしても今後買う人が納得しないとか、値下げして早期完売した方がいいとか、買えない人の理屈。
スミフの人の書き込みか住人の書き込みだったとしても765さんの意見は的を射てると思う。

[771: 匿名さん]

住民に矛先を向けるのは間違ってると思う。

[775: ご近所さん]

>>768
企業として誠実な姿は株主のための利益追求だとせば、マイナス金利下で高値追求するスミフの姿勢こそ誠実なのではないですかね？？

[777: 匿名さん]

>>775
大企業の社員が株主の利益なんて日々意識して仕事してるわけないですよ。
顧客視点、顧客満足をどれだけ大事にするかで企業風土って結構分かれると思います。

[778: 匿名さん]

>>777
既存顧客の資産価値を維持することこそ顧客視点の第一義ではないでしょうか？不動産に関しては必ずしも低価格で購入することが顧客満足の全てではないと思いますよ

[779: 匿名さん]

ここを長期販売している間に近くのセコムやモリモト、リビオが完成に近づきインペリアル様も霞んでいくだろうに…
いつまでも自信満々物件でいられると思っているのか？

[780: 匿名さん]

周辺に比較対照が多いほど、この地域のマンションが視野に入る人の数が相対的に増える。
同じ地域でも環境が違うから見比べたときに少数でもこちらを好む人もいる。
広告料にお金をかけないスミフならこう考えるかもしれませんね。

[781: 匿名さん]

そもそも大手デベからしか買う気がない人一杯いると思いますよ。私もそうですが。他のデベの物件がダメという様には思っていませんが、見てもいないと言うのが正直なところです。そう言う人にとっては、比較対象になりません。

[782: いつか買いたいさん]

Eタイプの部屋はまだ残ってますか？

[783: 購入検討中さん]

1階庭付きを見ました。半地下ですが、ホコリとかはどうなんでしょうか？
1階ばかりが残っていたと思いますが、1階推しの物件で長く販売してるのでしょうか？

[784: 匿名さん]

半地下 湿気 でググルとわかりますよ

[785: 入居者]

バルコニーが両側に備えられ、ガラス戸の開口部も大きく、ガラス戸のすぐ外に高い壁がある訳でもないことから、風が良く通ります。湿気の心配は無用かと思います。

[786: 匿名さん]

風が通るのは窓を開けたときだけ。そうでないと風が抜けないからコンクリが結露する。

[787: ご近所さん]

>>786
通常の換気程度では結露するということですか？
換気を全くしないと結露するということですか？
入居者さんは心配無用と言っていますが。
そもそもの論点はホコリの問題のようですが、車の交通量等はそれほど多くないと思いますし、この一帯は空気は比較的きれいかと思います。

[788: 匿名さん]

外壁の結露。濡れている状態だとコンクリの中性化が早く進む。

[789: ご近所さん]

>>788
外壁！？
それは786とは別の話に変わったということでよろしいでしょうか。
もう半地下の風通しとか関係なくなっちゃいましたね。

[790: 匿名さん]

「漏水トラブル、超高層マンションと地下居室で問題噴出」

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXMZO85808070X10C15A4000000/

[791: 匿名さん]

リンクが切れている…。日経の記事なので、ググって下さい。

[792: 匿名さん]

半地下で風が抜けないから外壁が結露する。

[793: 匿名さん]

半地下っても、完全に地底人的なものから、50センチくらい低くなっているだけにすぎないところ、もともと高台で風通りや水はけが良いところ、など、様々ですからね。

現地行ってみて、水（風水的に言うと、悪い気？）が溜まってそうな印象を抱いたなら、やめた方が良いですね。

後、排水のための機械音とかが夜、気になる人もいるらしいので、その辺りも要確認かと。

[794: 購入検討中さん]

783です。
湿気の問題もあるんですね。
787さんご指摘の通り、ホコリが気になりました。
道路より低いので、洗濯物を干した時に道路からの砂ぼこりや枯葉が飛んできたりして汚れるのではないかと妻が心配してました。
湿気や結露ももちろん気になります。

[795: ご近所さん]

日経の記事、一通り読みましたが、外壁の劣化の原因は地下水の上昇だそうです。コンクリートむき出しならともかく、表面はタイルですよね。結露が原因というのは少し無理のある解釈ではないでしょうか。
窓を閉じているときの風の流れが悪くなり半地下バルコニーに湿気が溜まりやすいという意味で書かれていることは納得いたしました。
入居者さんが湿気を気にしていらっしゃらないようですので、高台で風通しのよい地域でもありますし、客観的ですがそれほど問題になるとは思えません。
大きな買い物ですので、購入検討中さんは もう一度現地に行って調べてみた方がよさそうですね。

[796: ご近所さん]

申し訳ありません。日経の記事に結露水や雨水と書いてありました。

[797: 匿名さん]

現地に行こうとしたら、道に迷ってしまいそのまま帰りました。
方向音痴なので次回はちゃんと調べて行きます。