THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

[匿名さん]

THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）のPart2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325078/

所在地：東京都文京区千石二丁目50番1（地番）
交通：都営三田線 「千石」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：75.24平米～90.32平米
売主：住友不動産

施工会社：前田建設工業株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[472: 物件比較中さん]

>>469さん
たぶんコンフィデントがほぼ完売しているから、高い部屋が半分くらい売れ残っていても半分以上は売れている計算になるのかと。

[473: 物件比較中さん]

千石に新築マンション分譲してるところ増えてきたから厳しいかな。
価格ほどの差別化できるポイント少ないよね。

[474: 匿名さん]

なんだかんだで買わなくて良かった！

[475: 匿名さん]

いや勝ってください！

[476: 匿名さん]

住友不動産のマンションなので、基本的に値引きはないですし、
あとは普通にのんびり売っていくという形になってくるのかな。
差別化できるポイントとして価格も確かにあるけれども、普通に設備とか仕様とか立地とか、そういうのも大切にはなってくると思います。
標準仕様はこちらはどうなんでしょ？高く感じるのですが。

[477: 匿名さん]

駐車場とか外観をスポイルしているし、地下や１Ｆ－２Ｆもプライバシーどうなのって感じの雰囲気だし、内装もなんかセンス悪いんだよなぁ。

[478: 匿名さん]

ここに地下はないですよ
一階が3分の1埋まっているというだけです

[479: 匿名さん]

大雨のときは周辺の雨水が一階に流れ落ちてくるということですよね？一応洪水ハザードに色がついているし心配ですね。

マーケットが非常に不安定になってきているし、どうせ値引きされないなら今買うにはリスクが高いような

[480: 匿名さん]

No.275にもあるように
こりゃ８０％地下にしか見えないんだが。これで1/3地下っておかしくない？
２Fは普通のマンションの１階にしか見えない。

これで地下にならないなんて建築基準法がおかしいとしか思えない。
正直ここは半額でも住みたくないなぁ。子供とかいたら性格がおかしくなりそう。

[481: 匿名さん]

>>480
建築基準法改正実現に向けてがんばってください。

[482: 匿名さん]

9000万で千石の穴暮らしはきついよ

[483: 匿名さん]

＞＞479
同感です。中国の影響で、市場があやしくなってきた感じがします。
ちょっと強気の中古も値を下げてきてます。
うちは待ちに変更です

[484: 匿名さん]

でも、誰もが買いたいいい物件はなかなか価格が下がらないし、むしろ上昇が止まっていない感じです。しかも、売りものが少ない。

これからは、物件ごとの二極化も進みそうですね・・・

[485: 匿名さん]

早く買おうよ
スミフの人も喜ぶよ

[486: 匿名さん]

ここは、投資目的で購入する人が皆無らしい。
中国人爆買いの対象にもなっていない。
なので、この規模なら、完売するまではそこそこ時間もかかるんじゃ？
ちなみに、即日完売で話題になった千鳥ヶ淵の三菱マンションは、
投資目的で買われたせいかほとんどが賃貸ででている。
が、借り手がいないと、不動産屋が嘆いていた。
中国経済がこのまま失速したら、投資目的でマンションを所有している人も手放すことになり、
そしたら、権利がめちゃくちゃ複雑なことになりそうw
そうなったら管理が大変だ。

[487: 匿名さん]

そういえば、中国人富裕層が爆買いしている主にタワーマンション、
賃貸として出していないところは、
「ホテル」として使用されているらしい。
いろんな人が出入りしているので、管理が大変なことになっている…という話も聞いた。

[488: 匿名さん]

自分で住むのであれば、タワーマンションなんて買うもんじゃない。実際に住んだ経験からしても、そう思うね。

[489: 匿名さん]

借り手がいない→マンション手放す→供給過剰→バブル崩壊

既に天井でオリンピックまで待たずに不動産バブル崩壊と踏んでます。
早く崩壊してくれー

[490: 匿名さん]

と思って待ってると、なかなか崩壊しないもの
逆に、上がっちゃったりするんだよね～

あまり考えすぎず、買いたいときに買うのが一番

[491: 匿名さん]

>>488
ここのような低層邸宅が理想ですね

[492: 匿名さん]

同感です。地下とか半地下とかの部屋はイヤですが、そうでなければ。

[493: 匿名さん]

>>492
まだ植物園ビューの上層階も選べますよ

[494: 匿名さん]

関心はあるのですが、けっこう敷居が高くて。。。

[495: 匿名さん]

文京区の物件のモデルルームを色々みていますが、どこに行っても投資目的の人がいないと言われます。
皆さん永住したいと。私もそうですが。。。
華やかさには欠けますが、穏やかで暮らしやすいです。

[496: 匿名さん]

中国に限らず市場がどうも怪しいよね。中国は買支えに限界がきたらバブル崩壊→追証でマンション手放しになる気がする(素人考え)。いくら植物園ビューでも半地下で一億はやはり高すぎだし、買う気満々でしたが気長に待つことにしました

[497: 匿名さん]

植物園ビュー側はほぼ東向きなので、11時ぐらいになるともう暗いことを想定しないといかん。地下でも南向きと東向きは全然違う。
ナロースパンなのも暗さを助長していてなんでこんなプランにしたんだろう。
地下とかせめて10mくらいのワイドスパンにして、もう2mほどセットバックするべきだった。

購入する人はせめて午後に一回見に行くべき。

[498: 匿名さん]

>>497
そのための両面バルコニーですから

[499: 匿名さん]

>>497さん写真を見返していたら植物園の部屋だけ部屋の電気がついていました。他の建物の一階は電気消えていたのに。言われて気がつきました、ありがとうございます。市場も悪材料しかなくローン返せるのか不安になってきたので見送ることにします。このスレには大変お世話になりました

[500: 匿名さん]

もう一度現地モデルルームで話を聞いた方が良いです

[501: 匿名さん]

両面バルコニーといっても両方のバルコニーがリビングに接しているわけではないでしょ。
もともと木陰になっているもので本当に暗いんですよ。
雨が降るたびに落ち葉とか土とかがたまるだろうし、カビが繁殖したりするとどんな気持ちになる？

[502: 匿名さん]

この物件周辺を歩いていたら、白人系の外人さんがエントランスから出てくるのを何人か目撃しました。
欧米の方だったら、半地下も、東向きも、気にならないのかも。というか、ブラスポイントなのかも。
あちらの方には、燦々と陽が降り注ぐ南向きは不人気だというし。
もしかしたら、はじめから、外人さん向けの部屋なのかもしれん。

[503: 匿名さん]

色々と言われているけど、ここの周辺を歩いていると、
外観はインパクトあって、高得点なんですよね。
坂を上りきってエントランスに辿り着くと、「ほー」となる。
半地下を問題視している人も多いけど、三分の一くらいじゃないのかな、埋まっているのは。
ヨーロッパとかでありそうな、やや地下の部屋。

[504: 匿名さん]

8割くらい埋まっているようにしか見えないと↑に書いてある。
植え込みがあるのでその分さらに地面が高くなっているように感じて完全地下に見えるのでしょう。

日光が当たるかどうかと明るさが確保できるかどうかは似て非なるもの。外人は明るい北向きワイドスパンを好むの間違いだろう。明るさそのものが確保できない地下を好むなんか聞いたことがない。

[505: 匿名さん]

ここに住めることを光栄に思うべき

[506: 匿名さん]

光栄？

[507: 匿名さん]

この物件の最大の売りはランニングコストの少なさですね。
これだけ設備が充実してこの価格は凄いの一言。

[508: 匿名さん]

住友のマンションは長期販売なので住友が長期間管理費を払う関係で
基本管理費は安くしてますよ。
修繕積立は甘めなので気を付けた方が良いかもしれません。
ここはエレベーター交換を費用に換算してないですから。
また、その2戸1の数の多いエレベーター交換の費用はあまりエレベーターに恩恵のないコンフィデンスコートも払わなければならないんですかね。

[509: 匿名さん]

>>508
じゃあ住友の見積もりより必ず追加で一時金が発生するということか。
大手なのにやり方がせこい

[510: 匿名さん]

法律では長期修繕計画は30年計画を立てればいいので、エレベーター交換を35年後とかに設定しておくと見かけ上安くなるんですよ。
足りなくなったら一時金を全員から徴収するか、足りないと気付いた時点で増額するかの違い。
一時金は徴取が大変だし、10年くらいで売ってしまおうと考えている人は修繕積立金の増額に余り積極的ではありません。また、余り修繕積立金が潤沢だと業者に目をつけられて高めの金額を吹っかけられる可能性もあるかもしれません。あこぎなものですね。

[511: 匿名さん]

勉強になりました。ありがとうございます

[512: 匿名さん]

見積もりやその後の費用がどの程度かかるのか、ということはよく考えないといけいないと感じました。
購入するときに舞い上がってしまうと、そこまで考えないで第一印象で決めてしまうことがありそうです。
このあたりはよく考えないと失敗してしまうことになりそうです。

[513: 匿名さん]

お金持ちって地下生活耐えられるの？

[514: 匿名さん]

地下は、風とおしが悪くて湿気がこもりやすのが一番の難点。

[515: 匿名さん]

ホント割高だよなここ

[516: 匿名さん]

モデルルームを見に行ったけど（一階）、西側、東側も、それほど暗いとは思わなかったな。
西側の一階部屋は、むしろ西日が結構入ってきた。
サイトのブログにあるとおり、割と明るいイメージ。真っ暗なんじゃ？という予想で行ったので
いい意味で、期待を裏切られたw
http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/sengoku2/archive/16

[517: 匿名さん]

その写真思いっきり朝じゃないですか…。

[518: 匿名さん]

地下にしなければ、無問題。地下の話題はもういいよ。

[519: 匿名さん]

完売までには地下を乗り越えねば

[520: 匿名さん]

二階にしたら1000万価格が跳ね上がるので地下しか買えない

[521: 匿名さん]

結局、今販売中の間取りってどこになるのでしょうか
何だかよくわからないなぁと思いまして
公式のホームページに書かれている物以外にもあるのでしょうか？？
あとはもう、行ってみないと判らないっていうのがあるのかなぁ
日当たりに関しては良さそうなんだけれど