THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

[匿名さん]

THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）のPart2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325078/

所在地：東京都文京区千石二丁目50番1（地番）
交通：都営三田線 「千石」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：75.24平米～90.32平米
売主：住友不動産

施工会社：前田建設工業株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[451: 匿名さん]

湿気対策なんて断熱材以外なにかあるんでしょうか？
換気なんてどこのマンションにもついている普通の24時間換気じゃないんですか？

それより気になるのが配水管が詰まった場合、地下だとどうなるのか心配なんですが圧の勾配はどうなってるんでしょう。
雨水なんかの排水が詰まった場合は逆流してくるんでしょうか。

[452: 匿名さん]

通風が悪いと聞いたことがありますね。バルコニーに置いた植物が育たないんだとか。

[453: 購入検討中さん]

半地下住居、大雨の時は道路の水が流れ込んできそうでした。
通風が悪く植物が育たないなら専用庭の芝生の手入れが楽でいいですね。もう少し値下げしてくれるなら買いたいです

[454: 匿名さん]

値段だんだん下がってきていないですか？

[455: 匿名さん]

値上げしたって聞いたが

[456: 匿名さん]

どちらなんでしょ？
最初から価格を見守っていないと判りにくいですけれど、
ずっと見ている人もおられないでしょうし（最初の方で見ていた方も既に契約されているか、他の物件に移られているかですから）。
いずれにせよ、自分の予算内なのか、というのが大切になってくるのかなぁ。

[457: 購入検討中さん]

ここでupされている価格より一千万くらい値上げされた価格を提示され、戸惑っています。
これは市場もそれだけ高騰しているということなのでしょうか？

また、駐車場ビューの安い建物以外がほとんど売れていなかったのですが、このままあまり売れなかったら最後は投げ売りするのですか？

[458: 購入検討中さん]

>>457ですが価格据置かもしれません。階数や場所によっても価格が変わることを考慮していませんでしたすみません

[459: 匿名さん]

売れ残りで有名なガーデンソサエティという物件があってだな…
あれが最後に値引き入れて販売してたらしいが竣工から５年だかだったかな
市況もあがり調子なので値引きは期待しないほうがいい。
次の買い替えのときには値引いてるといいなという感じ。

[460: 匿名さん]

ちょっと駅から離れているけど、高台かつ植物園の横で夏はここだけ少し涼しい様に感じます。便利さからJR駅近マンションに住んでいますが、暑いし車うるさいし．．．今が住み替え時期だから1F庭付きを検討中。こんなに住みやすい環境は滅多にないけど、財務事情が他業で潤っている強気の住フが5年経っても金額下げるわけないですよね。

[461: 匿名さん]

一桁ならまだしもこれだけ大量の在庫はいくらスミフでも嫌がるのでは。

[462: 匿名さん]

>449
駐車場がらがらってのは聞き捨てならないですね。
本当なら将来的に大きな問題になりますから。。。

[463: 匿名さん]

>>462
実際に見に行っていただければわかりますよ

[464: 匿名さん]

それは困ったこと。最後、売れても埋まらなかったらば本当に大変なこと・・・よくよく確認しないと。

[465: 匿名さん]

4５7さん。建物をぱっとみた限りじゃ、ほとんど売れていないっていうことははないかと。
ほとんどの窓にカーテンがあって、人が住んでいる様子でした。
駐車場ビューのなんちゃらコートは、竣工前に真っ先に売り出されたものだから、完売しているみたいですけれど
目玉の植物園ビューコートも、ぱっと見は９割方、人が住んでいる様子。
西側コートも、段々埋まってきてますね。
残っているのは、オーダーカスタム可能な物件かな？

[466: 匿名さん]

連投御免。
竣工してすぐに冷やかしでモデルルームに行ったんですが、そのときより今のほうが価格が上がっているのは間違いないようです。そのときは、西側コートを見に行ったんですが、そのときは西側はまだまだ空き家が沢山あった。
（駐車場ビューは、完売していましたが）
でも、数日前に来たら、ほとんど人が住んでいる様子。
最初にモデルルームに行ったとき、真剣に検討すればよかったと、ちょっと後悔中。

[467: 購入検討中さん]

いえいえ、駐車場ビューでさえまだ空きありますよ。コンフィデント以外も半分は売れ残っていますし。
ちなみに当初>>460さんのいう庭付き75平米でいくらでしたか？

[468: 匿名さん]

90平米の方も売れてる？

[469: 匿名さん]

>>467
３月？の公式発表のときに契約数は９０戸ぐらい。
その時点で半分以上は売れていましたから、今の時点で半分以上売れ残っているということはないと思うな。
さすがに３月以降、一戸も売れてないということはないだろうし

[470: 匿名さん]

ちらっと聞いた話だが、ここは、申し込んでも銀行の審査に通らない人が多いとかなんとか。

[471: 匿名さん]

割高すぎたんだ…

[472: 物件比較中さん]

>>469さん
たぶんコンフィデントがほぼ完売しているから、高い部屋が半分くらい売れ残っていても半分以上は売れている計算になるのかと。

[473: 物件比較中さん]

千石に新築マンション分譲してるところ増えてきたから厳しいかな。
価格ほどの差別化できるポイント少ないよね。

[474: 匿名さん]

なんだかんだで買わなくて良かった！

[475: 匿名さん]

いや勝ってください！

[476: 匿名さん]

住友不動産のマンションなので、基本的に値引きはないですし、
あとは普通にのんびり売っていくという形になってくるのかな。
差別化できるポイントとして価格も確かにあるけれども、普通に設備とか仕様とか立地とか、そういうのも大切にはなってくると思います。
標準仕様はこちらはどうなんでしょ？高く感じるのですが。

[477: 匿名さん]

駐車場とか外観をスポイルしているし、地下や１Ｆ－２Ｆもプライバシーどうなのって感じの雰囲気だし、内装もなんかセンス悪いんだよなぁ。

[478: 匿名さん]

ここに地下はないですよ
一階が3分の1埋まっているというだけです

[479: 匿名さん]

大雨のときは周辺の雨水が一階に流れ落ちてくるということですよね？一応洪水ハザードに色がついているし心配ですね。

マーケットが非常に不安定になってきているし、どうせ値引きされないなら今買うにはリスクが高いような

[480: 匿名さん]

No.275にもあるように
こりゃ８０％地下にしか見えないんだが。これで1/3地下っておかしくない？
２Fは普通のマンションの１階にしか見えない。

これで地下にならないなんて建築基準法がおかしいとしか思えない。
正直ここは半額でも住みたくないなぁ。子供とかいたら性格がおかしくなりそう。

[481: 匿名さん]

>>480
建築基準法改正実現に向けてがんばってください。

[482: 匿名さん]

9000万で千石の穴暮らしはきついよ

[483: 匿名さん]

＞＞479
同感です。中国の影響で、市場があやしくなってきた感じがします。
ちょっと強気の中古も値を下げてきてます。
うちは待ちに変更です

[484: 匿名さん]

でも、誰もが買いたいいい物件はなかなか価格が下がらないし、むしろ上昇が止まっていない感じです。しかも、売りものが少ない。

これからは、物件ごとの二極化も進みそうですね・・・

[485: 匿名さん]

早く買おうよ
スミフの人も喜ぶよ

[486: 匿名さん]

ここは、投資目的で購入する人が皆無らしい。
中国人爆買いの対象にもなっていない。
なので、この規模なら、完売するまではそこそこ時間もかかるんじゃ？
ちなみに、即日完売で話題になった千鳥ヶ淵の三菱マンションは、
投資目的で買われたせいかほとんどが賃貸ででている。
が、借り手がいないと、不動産屋が嘆いていた。
中国経済がこのまま失速したら、投資目的でマンションを所有している人も手放すことになり、
そしたら、権利がめちゃくちゃ複雑なことになりそうw
そうなったら管理が大変だ。

[487: 匿名さん]

そういえば、中国人富裕層が爆買いしている主にタワーマンション、
賃貸として出していないところは、
「ホテル」として使用されているらしい。
いろんな人が出入りしているので、管理が大変なことになっている…という話も聞いた。

[488: 匿名さん]

自分で住むのであれば、タワーマンションなんて買うもんじゃない。実際に住んだ経験からしても、そう思うね。

[489: 匿名さん]

借り手がいない→マンション手放す→供給過剰→バブル崩壊

既に天井でオリンピックまで待たずに不動産バブル崩壊と踏んでます。
早く崩壊してくれー

[490: 匿名さん]

と思って待ってると、なかなか崩壊しないもの
逆に、上がっちゃったりするんだよね～

あまり考えすぎず、買いたいときに買うのが一番

[491: 匿名さん]

>>488
ここのような低層邸宅が理想ですね

[492: 匿名さん]

同感です。地下とか半地下とかの部屋はイヤですが、そうでなければ。

[493: 匿名さん]

>>492
まだ植物園ビューの上層階も選べますよ

[494: 匿名さん]

関心はあるのですが、けっこう敷居が高くて。。。

[495: 匿名さん]

文京区の物件のモデルルームを色々みていますが、どこに行っても投資目的の人がいないと言われます。
皆さん永住したいと。私もそうですが。。。
華やかさには欠けますが、穏やかで暮らしやすいです。

[496: 匿名さん]

中国に限らず市場がどうも怪しいよね。中国は買支えに限界がきたらバブル崩壊→追証でマンション手放しになる気がする(素人考え)。いくら植物園ビューでも半地下で一億はやはり高すぎだし、買う気満々でしたが気長に待つことにしました

[497: 匿名さん]

植物園ビュー側はほぼ東向きなので、11時ぐらいになるともう暗いことを想定しないといかん。地下でも南向きと東向きは全然違う。
ナロースパンなのも暗さを助長していてなんでこんなプランにしたんだろう。
地下とかせめて10mくらいのワイドスパンにして、もう2mほどセットバックするべきだった。

購入する人はせめて午後に一回見に行くべき。

[498: 匿名さん]

>>497
そのための両面バルコニーですから

[499: 匿名さん]

>>497さん写真を見返していたら植物園の部屋だけ部屋の電気がついていました。他の建物の一階は電気消えていたのに。言われて気がつきました、ありがとうございます。市場も悪材料しかなくローン返せるのか不安になってきたので見送ることにします。このスレには大変お世話になりました

[500: 匿名さん]

もう一度現地モデルルームで話を聞いた方が良いです

[501: 匿名さん]

両面バルコニーといっても両方のバルコニーがリビングに接しているわけではないでしょ。
もともと木陰になっているもので本当に暗いんですよ。
雨が降るたびに落ち葉とか土とかがたまるだろうし、カビが繁殖したりするとどんな気持ちになる？

[502: 匿名さん]

この物件周辺を歩いていたら、白人系の外人さんがエントランスから出てくるのを何人か目撃しました。
欧米の方だったら、半地下も、東向きも、気にならないのかも。というか、ブラスポイントなのかも。
あちらの方には、燦々と陽が降り注ぐ南向きは不人気だというし。
もしかしたら、はじめから、外人さん向けの部屋なのかもしれん。

[503: 匿名さん]

色々と言われているけど、ここの周辺を歩いていると、
外観はインパクトあって、高得点なんですよね。
坂を上りきってエントランスに辿り着くと、「ほー」となる。
半地下を問題視している人も多いけど、三分の一くらいじゃないのかな、埋まっているのは。
ヨーロッパとかでありそうな、やや地下の部屋。

[504: 匿名さん]

8割くらい埋まっているようにしか見えないと↑に書いてある。
植え込みがあるのでその分さらに地面が高くなっているように感じて完全地下に見えるのでしょう。

日光が当たるかどうかと明るさが確保できるかどうかは似て非なるもの。外人は明るい北向きワイドスパンを好むの間違いだろう。明るさそのものが確保できない地下を好むなんか聞いたことがない。

[505: 匿名さん]

ここに住めることを光栄に思うべき

[506: 匿名さん]

光栄？

[507: 匿名さん]

この物件の最大の売りはランニングコストの少なさですね。
これだけ設備が充実してこの価格は凄いの一言。

[508: 匿名さん]

住友のマンションは長期販売なので住友が長期間管理費を払う関係で
基本管理費は安くしてますよ。
修繕積立は甘めなので気を付けた方が良いかもしれません。
ここはエレベーター交換を費用に換算してないですから。
また、その2戸1の数の多いエレベーター交換の費用はあまりエレベーターに恩恵のないコンフィデンスコートも払わなければならないんですかね。

[509: 匿名さん]

>>508
じゃあ住友の見積もりより必ず追加で一時金が発生するということか。
大手なのにやり方がせこい

[510: 匿名さん]

法律では長期修繕計画は30年計画を立てればいいので、エレベーター交換を35年後とかに設定しておくと見かけ上安くなるんですよ。
足りなくなったら一時金を全員から徴収するか、足りないと気付いた時点で増額するかの違い。
一時金は徴取が大変だし、10年くらいで売ってしまおうと考えている人は修繕積立金の増額に余り積極的ではありません。また、余り修繕積立金が潤沢だと業者に目をつけられて高めの金額を吹っかけられる可能性もあるかもしれません。あこぎなものですね。

[511: 匿名さん]

勉強になりました。ありがとうございます

[512: 匿名さん]

見積もりやその後の費用がどの程度かかるのか、ということはよく考えないといけいないと感じました。
購入するときに舞い上がってしまうと、そこまで考えないで第一印象で決めてしまうことがありそうです。
このあたりはよく考えないと失敗してしまうことになりそうです。

[513: 匿名さん]

お金持ちって地下生活耐えられるの？

[514: 匿名さん]

地下は、風とおしが悪くて湿気がこもりやすのが一番の難点。

[515: 匿名さん]

ホント割高だよなここ

[516: 匿名さん]

モデルルームを見に行ったけど（一階）、西側、東側も、それほど暗いとは思わなかったな。
西側の一階部屋は、むしろ西日が結構入ってきた。
サイトのブログにあるとおり、割と明るいイメージ。真っ暗なんじゃ？という予想で行ったので
いい意味で、期待を裏切られたw
http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/sengoku2/archive/16

[517: 匿名さん]

その写真思いっきり朝じゃないですか…。

[518: 匿名さん]

地下にしなければ、無問題。地下の話題はもういいよ。

[519: 匿名さん]

完売までには地下を乗り越えねば

[520: 匿名さん]

二階にしたら1000万価格が跳ね上がるので地下しか買えない

[521: 匿名さん]

結局、今販売中の間取りってどこになるのでしょうか
何だかよくわからないなぁと思いまして
公式のホームページに書かれている物以外にもあるのでしょうか？？
あとはもう、行ってみないと判らないっていうのがあるのかなぁ
日当たりに関しては良さそうなんだけれど

[522: 匿名さん]

２階は見事に通行人の目線が行く高さです。むしろ半地下の方が植木があって目線が行きづらい。
つまり２階も半地下の１階もそうそう売れないでしょう。。。

[524: 匿名さん]

じゃあどうしたら良いんだ。
どうしたら売れる？

[525: 匿名さん]

周りの文京区の相場が500万/坪になれば売れると思う。
10年見とけば売れるんじゃないだろうか。

[526: 匿名さん]

なんだかんだいって1億越えの高い部屋しかもう在庫なかったような気がします。ここで聞くよりモデルルーム行くのが一番です。緑の多い素敵なマンションですよ！高いけど

[527: 匿名さん]

アドレスも千石だしな。
小石川だったら。

[528: 匿名さん]

この御時世、貧困の差が大きくなっています。
持っている人は持っていますから、１億超えでも買う人は買うでしょう。
でも１億の部屋はいったいどんな部屋なんですか？
一部屋が、めちゃくちゃ広かったり？
でも窓からの眺めは良いのだろうな。

[529: 匿名さん]

駐車場ビュー以外のほぼ全ての住居が億越えですけど。眺望？広さ？ここは半地下の75m2も億越えですよ。植物園側の高層階は1、4億だったかな？
今時の若い茶髪ギャル？ママさんがいたのでお金持っている方は年齢関係なく持っているのでしょう。ただ、挨拶したら無視されたので（泣）もしかしたら中国とか韓国の方だったのかも

[530: 入居済み住民さん]

間違った情報の流布はやめましょう。
駐車場ビューのみならず西向きも、億円超えはありません。
75平米もすべて億円超えではありません。
（と言っても最低8千万円程度と、決して安くはありませんが）。
植物園側及び南向きには高層階に限らず1.5億円前後のものがありますが、それらは100平米を超える一部住戸です。

[531: 匿名さん]

９０平米の半地下は億超えですよ

[532: 入居済み住民さん]

530です。
「90平米は半地下でも億超え」というのは、531さんのご指摘の通りです。
ちなみに90平米以上は植物園側と南向きにしかありません。
植物園側と南向きは億超え、駐車場ビューと西向きは億未満ということです。

[533: 匿名さん]

植物園ビューの魅力ってなに？

[534: 購入検討中さん]

529です。そちらこそ間違った情報の流布はやめましょう。
西向ってディセントコートでしょう？半地下の75m2一部屋だけがギリギリ一億届いていなくて残り全部億ですけど（笑）1億100万だか1千万だったか忘れましたが。それでも最近値下げしたと聞きいたんだけど、営業に嘘つかれたということでしょうか？？？
8000万円台って駐車場ビューの残念な半地下のみですよ。

南向きの90m2は売り切れていたので価格はわからないけど植物園側は半地下でも90m2で1、2億だった気がしますねー

入居済みさんはいつ頃購入したんですか？
いまってそんなにあなたが書き込みたくなる程に値上げされているということなのでしょうか？ここともう一つで迷っているけど、本当なら買う気が失せますね

[535: 匿名さん]

第三者ですが、駐車場ビューってコンフィデントコートですよね？そこの一階がもしこのご時世で8000万円台なら間違いなく買いですよ。好みもありますが、向かいに植物園側の建物があるとはいえ距離があり空は開けているし(部屋によるでしょうが)、なんといっても完全に中に入っているのでセキュリティが断然いいですから。

[536: 匿名さん]

>>534
げっ。去年の年末にモデルルームに行ったんだけど、それときよりかなり値上がりしているね。
西向きディセントコートの75m2の三階が9000万円とちょっとだった気がする。
勧められたけど、そのときは冷やかしだったから、買わなかったけど（買えなかったけど）
一億超えは植物園向きのボタニカルコートと、南向きだけだった記憶が。
ちなみに、駐車場ビューはそのときで、ほぼ完売していた。

[538: 匿名]

>>537
コレを晒すのはチョットマズいんじゃない？
データに関しては、上のタブに価格一覧表が載ってますよ。

[539: 購入検討中さん]

なんでまずいの？営業の方ですか？

[540: 匿名さん]

売れてないのに値上げされてるとますます買う人いなくなるからね

[541: 入居済み住民さん]

529＝534さんへ
530＝532です。

その後の書き込みを見ていると、どうも2015年度に入ってから値上がりが生じているようですね。
カスタムオーダーによる価格アップの影響があるのかもしれませんが。

私が購入したのは昨年秋です。当時の価格設定は530、532に記した通りです。
ただ、その時はディセントコートは未発売、他方、コンフィデントコートは大方販売済みで、おそらくディセントはコンフィデントと同等か、あるいは少し低いのでないかと推察していました。

昨今の販売価格がご指摘の通りとすれば、古い情報に基づいて間違った内容を流布した結果になり、その点、お詫びします。

敢えてコメントを付せば、山手線の内側に立地するマンションの価格は、ここ1年かなり強含んでいます。
それは新聞のチラシ広告に入る中古マンションの価格動向からも明らかにみてとれます。　

[542: 物件比較中さん]

全部売れてないのに値上げしてくるとかやっぱり住友は凄いですね。
現地で見たところ建物の雰囲気はさすがに圧巻でした。
しかし、植物園が予想外に鬱蒼としていること、現地に至るまでの道が細いこと、
駅が遠いこと、コンビニはおろか自販機（よく探せばあるのかな？）も近くに無いことから
検討対象からは外しました。というか自分がいかに世俗にまみれているか実感しましたよ。

[543: 匿名さん]

そもそも あと何戸のこってるの？

[544: 匿名さん]

今出ているのが5戸です。
これでファイナルかなぁと思いましたが、まだ公式サイト的には最終販売の文字は見当たらないのですよ。
だから＋もう少しあるのかなという印象。
ただ＋αがどの程度なのかがわからないのですよね。

[545: 匿名さん]

現地いってみれば大量の空き部屋が確認できるよ

[546: 匿名さん]

５戸どころではないでしょう。
スミフの販売手法は、じっくり時間をかけ、絶対に値下げせず、時には便乗値上げしながら売るやり方。
公式HPの「物件概要」を見ると、毎回５戸販売と言いながら、ここ半年以上、いつも１ヶ月ずつ後ずれ。
それも「正誤」の形の訂正で、不透明極まりない。
ダンピングしないのは一つの見識ともいえるけど、この不透明さに何の罪悪感も感じないのかなぁ？

[547: 物件比較中さん]

立地とモノは悪くないとはいえ、飛ぶように売れる条件が揃ってるわけでもないですね。
コンセプト的にここは絶対に値引かないでしょうね。
まぁ先に買った人の立場からすれば値引かないのは良いことですけどね。

[548: 匿名さん]

文京区も供給過多になってるのかな。
なかなか売れないね。

[549: 匿名さん]

小日向にできる三菱のマンションを待っている方も多いでしょうね
文京区は供給過多になってきたかもしれません

[550: 匿名さん]

ザ・パークハウス小日向は、東南角部屋のＫタイプ86,62㎡だけが売りであとはパットしないですね。
西側は２階建てアパートが迫っているし、その北側には将来的に３階建住宅が建つと思われます。
また茗荷谷駅との往復の道も、狭く貧相でアップダウンもキツイという３重苦です。

最も、ここインペリアルガーデンも似たような環境ですが、周辺の貧相さ加減では、小日向より酷く感じます。
回りを散策すると買う気がうせますね。