THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

[匿名さん]

THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）のPart2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325078/

所在地：東京都文京区千石二丁目50番1（地番）
交通：都営三田線 「千石」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：75.24平米～90.32平米
売主：住友不動産

施工会社：前田建設工業株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[401: 匿名さん]

蓼食う虫も、、、といいますから
ここに満足しているならいいんじゃないですか？
買い物不便だし、活気ないし、交通も不便だし…。

活気と静けさと住宅地としての高級感3つそろって初めて住みたい土地になる感じなんだけどあまりそういうの考えないのかな。

[403: 匿名さん]

401さんの住みたい場所はどこですか？
参考までに。

[404: 匿名さん]

というか、そんなに不便かな？ここ。
二駅利用できるし、スーパーは徒歩５分圏内に数軒ある。
坂を下りると確かにごちゃっとした印象だが、
坂上は、見栄えのいい住宅街だと思うんだが。

[405: 匿名さん]

雰囲気はいいけど低層はやはりちょっと惜しい感じ。坂下も建物があり抜けないし、植物園側も道が狭い。売り出しの時期位の価格ならなあ・・・

[406: 匿名さん]

風通しが良くてエアコン不要な環境はいいですね。
エアコンによる冷えが苦手なのでできるだけ自然の風で
生活したいと考えております。
買い物環境は不便とおっしゃる方、逆に数軒あると
おっしゃる方がいらっしゃいますが、
周りに大きなスーパーがないという意味でしょうか。

[407: 匿名さん]

ミニスーパーが２件とカオスなスーパーが１件、５分以内にあります。
自転車５分の大型店（ライフ大塚）が近くにあるし、それほど困らないと思うけど。

[408: 匿名さん]

ライフは坂と交差点があるから徒歩だと片道15分はかかるからなぁ。
自転車だと微妙な雰囲気の千川通り漕いで行かなきゃいけないし。

地下買った人は本当に悲惨そう。
住友はこれほど日陰になること、歩道からの視線が近いことを説明していたんだろうか？
あそこの部分は本当に価格に見合っていない気がする。

[409: いつか買いたいさん]

植物園ビューをうたって買ったらって感じでしょうか

[410: 匿名さん]

植物園ビューとは云いますが、植物園の外周どの面も鬱蒼としていて雑木林みたいです。
南側、西側は塀が改修されるので幾分ましですが、この建物側の東面は今にも倒れそうな塀です。
電柱も邪魔だし眺め悪いですよ。

植物園はとても素晴らしいです。晴れた日は園内の売店付近や池のあたりでまったり過ごすのが幸せでしょうね。

[411: 匿名さん]

同じ半地下部屋なら、西側のなんちゃらコートのほうが開放感あるかも。
道路も広いし。
ちなみに、植物園の塀は、北側をのぞいて、他は改修の予定があるとか。
今は南側を改修中ですが、インペリアル側の塀も、何年後かにはきれにいなっているんじゃ？
とはいえ、今のレトロな感じも嫌いではない。
味があって好き。

[412: 匿名さん]

お隣のNTT社宅もフルリノベの真っ最中だし、
今後は周囲もきれいになるんじゃないだろうか。

[413: 匿名さん]

今の感じも悪くないとは思いますが、
建物自体の事を考えて、今後ちょいちょい修繕があちこちで入っていくのだろうという予測はたちます。
明るいイメージなるのも悪くはないんじゃないかな。

植物園は純粋に良いです。
散歩がてら行くのも良いと思いますよ。

[414: 匿名さん]

植物園入口までは800mぐらいでしたっけ？

[415: 匿名さん]

エントランスを出て右側、スカイツリーが結構大きく見えることを最近、発見。

[416: 匿名さん]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571587/res/320-329

豊洲のような綺麗な街を、坪300で買えるわけですから、ここを高値で買うのはどうなんだろ？

[417: 匿名さん]

由緒のある山の手の住宅地と、最近出来た湾岸の街なので好みが別れると思います。どちらの街が良いかは別として、この物件の坪４００万が高い点は同意します。

景観が綺麗かどうかは主観に依るものなので論点にすると不毛ですが、開放感とか新しさなら豊洲なのでしょうね。
この街というか文京区の良さを綺麗さで計る方いないと思いますよ。散策し甲斐のある素晴らしい街です。

[418: 匿名さん]

文京区というと、お受験ママのイメージですが、やはり目標は、最低でも、早慶「より」上ということなんですかね。

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/43709#

日本の大学のせいなのか、社会のせいなのか、お受験言う割には、レベルが低いのは何故なんだろう？世間では垂涎の早慶ですら、実際はイタイ大学にすぎないなんて。。。

[419: 匿名さん]

植物園入口まではgooglemapでは1.0－1.1kmですね。
周りに住むものとしては
坪単価をもっと住友が上げてくれるとよいのですが…。
貴重な物件なんでしょう？

[420: 匿名さん]

ところでここは何故マンション名にlimitedって入ってるのでしょう？期間限定で借地かと思いました。

[421: 匿名さん [男性 60代]]

豊洲の住人でした。
確かに（造船工場の商店街だった一角を除くと）近代的で新しい街です。
しかし、ほとんどが人工的で、殺風景なことも否めません。
もちろん主観によりますが、私個人は文京区のほうに惹かれます。

[422: 匿名さん]

>420さん
私も最初は限定的なという意味に捉えて、期間限定なのかと
想像しましたが、売主の意図としては希少でプレミアム感のあると
いう意味でマンション名に盛り込んだのではないでしょうか。
英語として正しいのかよくわかりませんが…

[423: 匿名さん]

住友不動産じゃない不動産屋からここのマンションが出てましたがどういうことですか？
売ってるのは住友不動産だけじゃないんですか？？

[424: 匿名さん]

それがスミフクオリティ

[425: 匿名さん]

小日向の三菱が発表されたな。
ますます完売が遠のいたね。

[426: 入居済み住民さん]

高台で緑豊かな植物園の隣がこんなに気持ちいいとは．．．想像以上に住みやすく満足しています。

[427: 匿名さん]

とはいったものの・・・はぁ・・・。

[428: 匿名さん]

どうして「はぁ・・」なんですか？

[429: 匿名さん]

高級物件で現地販売が延々続くのは悲しいということでしょうたぶん

[430: 匿名さん]

文京区の教育環境ってどうなんですか？
名前からして、凄そうですけど。お受験は盛んなんですかね？

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351076/res/913

世界の富裕層の子弟教育では主流となりつつある、レッジョエミリア式やモンテッソーリ式等の幼児教育を受けさせたい、名門私立小に通わせたい、インターのプレや小学校に通わせたい、そんなニーズをもつ富裕層（外国人を含む）にとっては、鼻から検討対象外になってしまいます。

[431: 匿名さん]

ここの物件は学区の小学校に近くていいですよ

[432: ご近所さん [男性 60代]]

>>430さん

文京区をごぞんじないようで・・。
区立が充実しているから、なんちゃらかんちゃらメソッドなど必要ないのです。

知人の息子兄弟は、区立小→区立中→都立高→区内国立（文系と理系）

ウチでは、区立保育園→区立小→区立中→ほぼ区内私立校→区内国立です。

ご参考になりませんでしたでしょうか？

[433: ご近所さん [男性 60代]]

>>425さま

　菱地所ザ・パークハウス小日向は狭い所に３１戸を詰め込んだ感じで、
ここのような離隔の多い開けた雰囲気ではありません。（敷地1600㎡位ですから）

反対運動もいまだ継続しているようで、菱地所も慎重になっているのか？
「当物件は実際の建物をご覧いただく「竣工販売」を予定しています。」そうです。

茗荷谷駅には断然近いですけどね。

[434: 匿名さん]

じゃあ文京区大規模のインペリアルは唯一無二の価値ある物件だな

[435: 匿名さん]

>>432

昔なら、それでよかったんでしょうけど、これからの時代もそれで大丈夫ですか？

国内でこじんまりいき、最低限食いっぱぐれないようにするのも、戦略としてはアリだと思いますが。

[436: 匿名さん]

実は小日向のほうが閑静なんだよね…。

[437: 匿名さん]

確かに小日向は閑静だけど、
このマンションの規模でこの見映えのものはないかと。
パークハウスが思ったよりショボそうだし。

[438: 物件比較中さん]

>>430
世界の富裕層レベルが欲しいなら
端から世界でくらせばいいんじゃないの？
文京区は区立小学校がしっかりしてるからある程度安心できるよ。
ただ，区立小→「私立」中→私立高→東大
っていうほうがいいだろうけどね。
あと「鼻から」じゃなくて「端から」ね。
そんなレベルなんだから考えすぎてもしょうがないと思うけどｗ

[439: 匿名さん]

別に東大入るだけなら、どうとでもなるわけですが、我が子にはなるべく質の高い教育を受けさせたいという想いがあるのではないかと。

中学受験みたいな無駄なことに時間を費やさせるのは、忍びないというか。

[440: 匿名さん]

スレ違いかつ、香ばしいのがでてきたな。
このマンションから千石にいくのがいまいち想像できませんが、歩いた方いますか？
茗荷谷方面住みなので感覚がわかりません。

[441: 匿名さん]

ここのマンションは注目度ランキング1位になっていると書かれていますが、（公式サイトのトップに）
そこまですごいのですか…？

ここから千石だと別に普通に歩いて行ける距離だとは思います。
この辺りの方だと行かれる方、普通におられるのではないでしょうか。

[442: 匿名さん]

買いですよ

[443: 匿名さん]

ふふふ。

[444: 匿名さん]

茂木さんは、じれったさからかもしれないけど、手厳しい。
http://m.youtube.com/watch?v=XkN-MDCYHq4

林さんは、受験生に対する愛情があるね。

………………………
東進ハイスクールのカリスマ講師の林修先生が、東大に合格した学生達に対して贈ったお祝いメッセージをご紹介します。

「...皆さんが東大に入りたいという強い意志を持って、正しい方法で努力した。これは非常に素晴らしいことだと思います。しかし皆さんが東大合格に使った能力は、残念ながらこの先の長い人生で、一度も使うことはないんです。もう二度と抜かない刀を自慢に生きるような、つまんない生き方はやめてください。東大に入ったからどうなるか、東大に入ったからと言っても何にも保証はないんです。そこで皆さんがここなら勝てるというものを見出して、是非素晴らしい人生を築いて行ってほしい。そして皆さんに素晴らしい人生を築いて行って貰わないと困るんです。この国の将来は君達が荷って行くんですから。この国を背負うような素晴らしい人生を歩んで行ってください。それが僕からのお祝いの言葉です。」

[445: 匿名さん]

売れ行きどうですかー？
たくさん売れ残ってますかー？

[446: 匿名さん]

千石の駅前で熱いのにティッシュ配りお疲れ様です

[447: 匿名さん]

やっぱり、文京区でこの価格は厳しかったんですかねぇ。。。

[448: 匿名さん]

>>447
大和郷、小日向、本郷、西片、関口2丁目あたりなら全然ありだったんでしょうけどここは千石ですから。
たのみの植物園ビューも汚いコンクリ壁と鬱蒼とした樹木が見えるだけだし。

[449: 匿名さん]

駐車場がらがらですね。
管理費は大丈夫なのかな？

[450: [男性]]

ここの西向きの1F半地下住居を月末に見学に行く予定です。
すでに見学された方教えてください。
換気など湿度対策はどうなってましたか。

[451: 匿名さん]

湿気対策なんて断熱材以外なにかあるんでしょうか？
換気なんてどこのマンションにもついている普通の24時間換気じゃないんですか？

それより気になるのが配水管が詰まった場合、地下だとどうなるのか心配なんですが圧の勾配はどうなってるんでしょう。
雨水なんかの排水が詰まった場合は逆流してくるんでしょうか。

[452: 匿名さん]

通風が悪いと聞いたことがありますね。バルコニーに置いた植物が育たないんだとか。

[453: 購入検討中さん]

半地下住居、大雨の時は道路の水が流れ込んできそうでした。
通風が悪く植物が育たないなら専用庭の芝生の手入れが楽でいいですね。もう少し値下げしてくれるなら買いたいです

[454: 匿名さん]

値段だんだん下がってきていないですか？

[455: 匿名さん]

値上げしたって聞いたが

[456: 匿名さん]

どちらなんでしょ？
最初から価格を見守っていないと判りにくいですけれど、
ずっと見ている人もおられないでしょうし（最初の方で見ていた方も既に契約されているか、他の物件に移られているかですから）。
いずれにせよ、自分の予算内なのか、というのが大切になってくるのかなぁ。

[457: 購入検討中さん]

ここでupされている価格より一千万くらい値上げされた価格を提示され、戸惑っています。
これは市場もそれだけ高騰しているということなのでしょうか？

また、駐車場ビューの安い建物以外がほとんど売れていなかったのですが、このままあまり売れなかったら最後は投げ売りするのですか？

[458: 購入検討中さん]

>>457ですが価格据置かもしれません。階数や場所によっても価格が変わることを考慮していませんでしたすみません

[459: 匿名さん]

売れ残りで有名なガーデンソサエティという物件があってだな…
あれが最後に値引き入れて販売してたらしいが竣工から５年だかだったかな
市況もあがり調子なので値引きは期待しないほうがいい。
次の買い替えのときには値引いてるといいなという感じ。

[460: 匿名さん]

ちょっと駅から離れているけど、高台かつ植物園の横で夏はここだけ少し涼しい様に感じます。便利さからJR駅近マンションに住んでいますが、暑いし車うるさいし．．．今が住み替え時期だから1F庭付きを検討中。こんなに住みやすい環境は滅多にないけど、財務事情が他業で潤っている強気の住フが5年経っても金額下げるわけないですよね。

[461: 匿名さん]

一桁ならまだしもこれだけ大量の在庫はいくらスミフでも嫌がるのでは。

[462: 匿名さん]

>449
駐車場がらがらってのは聞き捨てならないですね。
本当なら将来的に大きな問題になりますから。。。

[463: 匿名さん]

>>462
実際に見に行っていただければわかりますよ

[464: 匿名さん]

それは困ったこと。最後、売れても埋まらなかったらば本当に大変なこと・・・よくよく確認しないと。

[465: 匿名さん]

4５7さん。建物をぱっとみた限りじゃ、ほとんど売れていないっていうことははないかと。
ほとんどの窓にカーテンがあって、人が住んでいる様子でした。
駐車場ビューのなんちゃらコートは、竣工前に真っ先に売り出されたものだから、完売しているみたいですけれど
目玉の植物園ビューコートも、ぱっと見は９割方、人が住んでいる様子。
西側コートも、段々埋まってきてますね。
残っているのは、オーダーカスタム可能な物件かな？

[466: 匿名さん]

連投御免。
竣工してすぐに冷やかしでモデルルームに行ったんですが、そのときより今のほうが価格が上がっているのは間違いないようです。そのときは、西側コートを見に行ったんですが、そのときは西側はまだまだ空き家が沢山あった。
（駐車場ビューは、完売していましたが）
でも、数日前に来たら、ほとんど人が住んでいる様子。
最初にモデルルームに行ったとき、真剣に検討すればよかったと、ちょっと後悔中。

[467: 購入検討中さん]

いえいえ、駐車場ビューでさえまだ空きありますよ。コンフィデント以外も半分は売れ残っていますし。
ちなみに当初>>460さんのいう庭付き75平米でいくらでしたか？

[468: 匿名さん]

90平米の方も売れてる？

[469: 匿名さん]

>>467
３月？の公式発表のときに契約数は９０戸ぐらい。
その時点で半分以上は売れていましたから、今の時点で半分以上売れ残っているということはないと思うな。
さすがに３月以降、一戸も売れてないということはないだろうし

[470: 匿名さん]

ちらっと聞いた話だが、ここは、申し込んでも銀行の審査に通らない人が多いとかなんとか。

[471: 匿名さん]

割高すぎたんだ…

[472: 物件比較中さん]

>>469さん
たぶんコンフィデントがほぼ完売しているから、高い部屋が半分くらい売れ残っていても半分以上は売れている計算になるのかと。

[473: 物件比較中さん]

千石に新築マンション分譲してるところ増えてきたから厳しいかな。
価格ほどの差別化できるポイント少ないよね。

[474: 匿名さん]

なんだかんだで買わなくて良かった！

[475: 匿名さん]

いや勝ってください！

[476: 匿名さん]

住友不動産のマンションなので、基本的に値引きはないですし、
あとは普通にのんびり売っていくという形になってくるのかな。
差別化できるポイントとして価格も確かにあるけれども、普通に設備とか仕様とか立地とか、そういうのも大切にはなってくると思います。
標準仕様はこちらはどうなんでしょ？高く感じるのですが。

[477: 匿名さん]

駐車場とか外観をスポイルしているし、地下や１Ｆ－２Ｆもプライバシーどうなのって感じの雰囲気だし、内装もなんかセンス悪いんだよなぁ。

[478: 匿名さん]

ここに地下はないですよ
一階が3分の1埋まっているというだけです

[479: 匿名さん]

大雨のときは周辺の雨水が一階に流れ落ちてくるということですよね？一応洪水ハザードに色がついているし心配ですね。

マーケットが非常に不安定になってきているし、どうせ値引きされないなら今買うにはリスクが高いような

[480: 匿名さん]

No.275にもあるように
こりゃ８０％地下にしか見えないんだが。これで1/3地下っておかしくない？
２Fは普通のマンションの１階にしか見えない。

これで地下にならないなんて建築基準法がおかしいとしか思えない。
正直ここは半額でも住みたくないなぁ。子供とかいたら性格がおかしくなりそう。

[481: 匿名さん]

>>480
建築基準法改正実現に向けてがんばってください。

[482: 匿名さん]

9000万で千石の穴暮らしはきついよ

[483: 匿名さん]

＞＞479
同感です。中国の影響で、市場があやしくなってきた感じがします。
ちょっと強気の中古も値を下げてきてます。
うちは待ちに変更です

[484: 匿名さん]

でも、誰もが買いたいいい物件はなかなか価格が下がらないし、むしろ上昇が止まっていない感じです。しかも、売りものが少ない。

これからは、物件ごとの二極化も進みそうですね・・・

[485: 匿名さん]

早く買おうよ
スミフの人も喜ぶよ

[486: 匿名さん]

ここは、投資目的で購入する人が皆無らしい。
中国人爆買いの対象にもなっていない。
なので、この規模なら、完売するまではそこそこ時間もかかるんじゃ？
ちなみに、即日完売で話題になった千鳥ヶ淵の三菱マンションは、
投資目的で買われたせいかほとんどが賃貸ででている。
が、借り手がいないと、不動産屋が嘆いていた。
中国経済がこのまま失速したら、投資目的でマンションを所有している人も手放すことになり、
そしたら、権利がめちゃくちゃ複雑なことになりそうw
そうなったら管理が大変だ。

[487: 匿名さん]

そういえば、中国人富裕層が爆買いしている主にタワーマンション、
賃貸として出していないところは、
「ホテル」として使用されているらしい。
いろんな人が出入りしているので、管理が大変なことになっている…という話も聞いた。

[488: 匿名さん]

自分で住むのであれば、タワーマンションなんて買うもんじゃない。実際に住んだ経験からしても、そう思うね。

[489: 匿名さん]

借り手がいない→マンション手放す→供給過剰→バブル崩壊

既に天井でオリンピックまで待たずに不動産バブル崩壊と踏んでます。
早く崩壊してくれー

[490: 匿名さん]

と思って待ってると、なかなか崩壊しないもの
逆に、上がっちゃったりするんだよね～

あまり考えすぎず、買いたいときに買うのが一番

[491: 匿名さん]

>>488
ここのような低層邸宅が理想ですね

[492: 匿名さん]

同感です。地下とか半地下とかの部屋はイヤですが、そうでなければ。

[493: 匿名さん]

>>492
まだ植物園ビューの上層階も選べますよ

[494: 匿名さん]

関心はあるのですが、けっこう敷居が高くて。。。

[495: 匿名さん]

文京区の物件のモデルルームを色々みていますが、どこに行っても投資目的の人がいないと言われます。
皆さん永住したいと。私もそうですが。。。
華やかさには欠けますが、穏やかで暮らしやすいです。

[496: 匿名さん]

中国に限らず市場がどうも怪しいよね。中国は買支えに限界がきたらバブル崩壊→追証でマンション手放しになる気がする(素人考え)。いくら植物園ビューでも半地下で一億はやはり高すぎだし、買う気満々でしたが気長に待つことにしました

[497: 匿名さん]

植物園ビュー側はほぼ東向きなので、11時ぐらいになるともう暗いことを想定しないといかん。地下でも南向きと東向きは全然違う。
ナロースパンなのも暗さを助長していてなんでこんなプランにしたんだろう。
地下とかせめて10mくらいのワイドスパンにして、もう2mほどセットバックするべきだった。

購入する人はせめて午後に一回見に行くべき。

[498: 匿名さん]

>>497
そのための両面バルコニーですから

[499: 匿名さん]

>>497さん写真を見返していたら植物園の部屋だけ部屋の電気がついていました。他の建物の一階は電気消えていたのに。言われて気がつきました、ありがとうございます。市場も悪材料しかなくローン返せるのか不安になってきたので見送ることにします。このスレには大変お世話になりました

[500: 匿名さん]

もう一度現地モデルルームで話を聞いた方が良いです

[501: 匿名さん]

両面バルコニーといっても両方のバルコニーがリビングに接しているわけではないでしょ。
もともと木陰になっているもので本当に暗いんですよ。
雨が降るたびに落ち葉とか土とかがたまるだろうし、カビが繁殖したりするとどんな気持ちになる？

[502: 匿名さん]

この物件周辺を歩いていたら、白人系の外人さんがエントランスから出てくるのを何人か目撃しました。
欧米の方だったら、半地下も、東向きも、気にならないのかも。というか、ブラスポイントなのかも。
あちらの方には、燦々と陽が降り注ぐ南向きは不人気だというし。
もしかしたら、はじめから、外人さん向けの部屋なのかもしれん。

[503: 匿名さん]

色々と言われているけど、ここの周辺を歩いていると、
外観はインパクトあって、高得点なんですよね。
坂を上りきってエントランスに辿り着くと、「ほー」となる。
半地下を問題視している人も多いけど、三分の一くらいじゃないのかな、埋まっているのは。
ヨーロッパとかでありそうな、やや地下の部屋。

[504: 匿名さん]

8割くらい埋まっているようにしか見えないと↑に書いてある。
植え込みがあるのでその分さらに地面が高くなっているように感じて完全地下に見えるのでしょう。

日光が当たるかどうかと明るさが確保できるかどうかは似て非なるもの。外人は明るい北向きワイドスパンを好むの間違いだろう。明るさそのものが確保できない地下を好むなんか聞いたことがない。

[505: 匿名さん]

ここに住めることを光栄に思うべき

[506: 匿名さん]

光栄？

[507: 匿名さん]

この物件の最大の売りはランニングコストの少なさですね。
これだけ設備が充実してこの価格は凄いの一言。

[508: 匿名さん]

住友のマンションは長期販売なので住友が長期間管理費を払う関係で
基本管理費は安くしてますよ。
修繕積立は甘めなので気を付けた方が良いかもしれません。
ここはエレベーター交換を費用に換算してないですから。
また、その2戸1の数の多いエレベーター交換の費用はあまりエレベーターに恩恵のないコンフィデンスコートも払わなければならないんですかね。

[509: 匿名さん]

>>508
じゃあ住友の見積もりより必ず追加で一時金が発生するということか。
大手なのにやり方がせこい

[510: 匿名さん]

法律では長期修繕計画は30年計画を立てればいいので、エレベーター交換を35年後とかに設定しておくと見かけ上安くなるんですよ。
足りなくなったら一時金を全員から徴収するか、足りないと気付いた時点で増額するかの違い。
一時金は徴取が大変だし、10年くらいで売ってしまおうと考えている人は修繕積立金の増額に余り積極的ではありません。また、余り修繕積立金が潤沢だと業者に目をつけられて高めの金額を吹っかけられる可能性もあるかもしれません。あこぎなものですね。

[511: 匿名さん]

勉強になりました。ありがとうございます

[512: 匿名さん]

見積もりやその後の費用がどの程度かかるのか、ということはよく考えないといけいないと感じました。
購入するときに舞い上がってしまうと、そこまで考えないで第一印象で決めてしまうことがありそうです。
このあたりはよく考えないと失敗してしまうことになりそうです。

[513: 匿名さん]

お金持ちって地下生活耐えられるの？

[514: 匿名さん]

地下は、風とおしが悪くて湿気がこもりやすのが一番の難点。

[515: 匿名さん]

ホント割高だよなここ

[516: 匿名さん]

モデルルームを見に行ったけど（一階）、西側、東側も、それほど暗いとは思わなかったな。
西側の一階部屋は、むしろ西日が結構入ってきた。
サイトのブログにあるとおり、割と明るいイメージ。真っ暗なんじゃ？という予想で行ったので
いい意味で、期待を裏切られたw
http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/sengoku2/archive/16

[517: 匿名さん]

その写真思いっきり朝じゃないですか…。

[518: 匿名さん]

地下にしなければ、無問題。地下の話題はもういいよ。

[519: 匿名さん]

完売までには地下を乗り越えねば

[520: 匿名さん]

二階にしたら1000万価格が跳ね上がるので地下しか買えない

[521: 匿名さん]

結局、今販売中の間取りってどこになるのでしょうか
何だかよくわからないなぁと思いまして
公式のホームページに書かれている物以外にもあるのでしょうか？？
あとはもう、行ってみないと判らないっていうのがあるのかなぁ
日当たりに関しては良さそうなんだけれど

[522: 匿名さん]

２階は見事に通行人の目線が行く高さです。むしろ半地下の方が植木があって目線が行きづらい。
つまり２階も半地下の１階もそうそう売れないでしょう。。。

[524: 匿名さん]

じゃあどうしたら良いんだ。
どうしたら売れる？

[525: 匿名さん]

周りの文京区の相場が500万/坪になれば売れると思う。
10年見とけば売れるんじゃないだろうか。

[526: 匿名さん]

なんだかんだいって1億越えの高い部屋しかもう在庫なかったような気がします。ここで聞くよりモデルルーム行くのが一番です。緑の多い素敵なマンションですよ！高いけど

[527: 匿名さん]

アドレスも千石だしな。
小石川だったら。

[528: 匿名さん]

この御時世、貧困の差が大きくなっています。
持っている人は持っていますから、１億超えでも買う人は買うでしょう。
でも１億の部屋はいったいどんな部屋なんですか？
一部屋が、めちゃくちゃ広かったり？
でも窓からの眺めは良いのだろうな。

[529: 匿名さん]

駐車場ビュー以外のほぼ全ての住居が億越えですけど。眺望？広さ？ここは半地下の75m2も億越えですよ。植物園側の高層階は1、4億だったかな？
今時の若い茶髪ギャル？ママさんがいたのでお金持っている方は年齢関係なく持っているのでしょう。ただ、挨拶したら無視されたので（泣）もしかしたら中国とか韓国の方だったのかも

[530: 入居済み住民さん]

間違った情報の流布はやめましょう。
駐車場ビューのみならず西向きも、億円超えはありません。
75平米もすべて億円超えではありません。
（と言っても最低8千万円程度と、決して安くはありませんが）。
植物園側及び南向きには高層階に限らず1.5億円前後のものがありますが、それらは100平米を超える一部住戸です。

[531: 匿名さん]

９０平米の半地下は億超えですよ

[532: 入居済み住民さん]

530です。
「90平米は半地下でも億超え」というのは、531さんのご指摘の通りです。
ちなみに90平米以上は植物園側と南向きにしかありません。
植物園側と南向きは億超え、駐車場ビューと西向きは億未満ということです。

[533: 匿名さん]

植物園ビューの魅力ってなに？

[534: 購入検討中さん]

529です。そちらこそ間違った情報の流布はやめましょう。
西向ってディセントコートでしょう？半地下の75m2一部屋だけがギリギリ一億届いていなくて残り全部億ですけど（笑）1億100万だか1千万だったか忘れましたが。それでも最近値下げしたと聞きいたんだけど、営業に嘘つかれたということでしょうか？？？
8000万円台って駐車場ビューの残念な半地下のみですよ。

南向きの90m2は売り切れていたので価格はわからないけど植物園側は半地下でも90m2で1、2億だった気がしますねー

入居済みさんはいつ頃購入したんですか？
いまってそんなにあなたが書き込みたくなる程に値上げされているということなのでしょうか？ここともう一つで迷っているけど、本当なら買う気が失せますね

[535: 匿名さん]

第三者ですが、駐車場ビューってコンフィデントコートですよね？そこの一階がもしこのご時世で8000万円台なら間違いなく買いですよ。好みもありますが、向かいに植物園側の建物があるとはいえ距離があり空は開けているし(部屋によるでしょうが)、なんといっても完全に中に入っているのでセキュリティが断然いいですから。

[536: 匿名さん]

>>534
げっ。去年の年末にモデルルームに行ったんだけど、それときよりかなり値上がりしているね。
西向きディセントコートの75m2の三階が9000万円とちょっとだった気がする。
勧められたけど、そのときは冷やかしだったから、買わなかったけど（買えなかったけど）
一億超えは植物園向きのボタニカルコートと、南向きだけだった記憶が。
ちなみに、駐車場ビューはそのときで、ほぼ完売していた。

[538: 匿名]

>>537
コレを晒すのはチョットマズいんじゃない？
データに関しては、上のタブに価格一覧表が載ってますよ。

[539: 購入検討中さん]

なんでまずいの？営業の方ですか？

[540: 匿名さん]

売れてないのに値上げされてるとますます買う人いなくなるからね

[541: 入居済み住民さん]

529＝534さんへ
530＝532です。

その後の書き込みを見ていると、どうも2015年度に入ってから値上がりが生じているようですね。
カスタムオーダーによる価格アップの影響があるのかもしれませんが。

私が購入したのは昨年秋です。当時の価格設定は530、532に記した通りです。
ただ、その時はディセントコートは未発売、他方、コンフィデントコートは大方販売済みで、おそらくディセントはコンフィデントと同等か、あるいは少し低いのでないかと推察していました。

昨今の販売価格がご指摘の通りとすれば、古い情報に基づいて間違った内容を流布した結果になり、その点、お詫びします。

敢えてコメントを付せば、山手線の内側に立地するマンションの価格は、ここ1年かなり強含んでいます。
それは新聞のチラシ広告に入る中古マンションの価格動向からも明らかにみてとれます。　

[542: 物件比較中さん]

全部売れてないのに値上げしてくるとかやっぱり住友は凄いですね。
現地で見たところ建物の雰囲気はさすがに圧巻でした。
しかし、植物園が予想外に鬱蒼としていること、現地に至るまでの道が細いこと、
駅が遠いこと、コンビニはおろか自販機（よく探せばあるのかな？）も近くに無いことから
検討対象からは外しました。というか自分がいかに世俗にまみれているか実感しましたよ。

[543: 匿名さん]

そもそも あと何戸のこってるの？

[544: 匿名さん]

今出ているのが5戸です。
これでファイナルかなぁと思いましたが、まだ公式サイト的には最終販売の文字は見当たらないのですよ。
だから＋もう少しあるのかなという印象。
ただ＋αがどの程度なのかがわからないのですよね。

[545: 匿名さん]

現地いってみれば大量の空き部屋が確認できるよ

[546: 匿名さん]

５戸どころではないでしょう。
スミフの販売手法は、じっくり時間をかけ、絶対に値下げせず、時には便乗値上げしながら売るやり方。
公式HPの「物件概要」を見ると、毎回５戸販売と言いながら、ここ半年以上、いつも１ヶ月ずつ後ずれ。
それも「正誤」の形の訂正で、不透明極まりない。
ダンピングしないのは一つの見識ともいえるけど、この不透明さに何の罪悪感も感じないのかなぁ？

[547: 物件比較中さん]

立地とモノは悪くないとはいえ、飛ぶように売れる条件が揃ってるわけでもないですね。
コンセプト的にここは絶対に値引かないでしょうね。
まぁ先に買った人の立場からすれば値引かないのは良いことですけどね。

[548: 匿名さん]

文京区も供給過多になってるのかな。
なかなか売れないね。

[549: 匿名さん]

小日向にできる三菱のマンションを待っている方も多いでしょうね
文京区は供給過多になってきたかもしれません

[550: 匿名さん]

ザ・パークハウス小日向は、東南角部屋のＫタイプ86,62㎡だけが売りであとはパットしないですね。
西側は２階建てアパートが迫っているし、その北側には将来的に３階建住宅が建つと思われます。
また茗荷谷駅との往復の道も、狭く貧相でアップダウンもキツイという３重苦です。

最も、ここインペリアルガーデンも似たような環境ですが、周辺の貧相さ加減では、小日向より酷く感じます。
回りを散策すると買う気がうせますね。

[551: 匿名]

小石川のディアナも駅遠で不便だけど、あのルーバル部屋を見ると、購入意欲が湧くわ。
うまいね。
ここのボタの一階と二階はほとんど人が住んでる気配ないし、モデルルームにしてある明かりがついてるだけの感じです。
ディも一階は空き部屋の方が多い。
アバも一階は半分は空いてるはず。
コンんは外から覗けないのでよくわかりません。

[552: 匿名さん]

高過ぎはしないのでは

[553: 匿名さん]

一階と二階はほとんど人が入っていないとか、半分以上売れ残っているとか、
しつこく売れ残りを強調する方がいますが、
一階、二階とも、ほぼ人が入っているように見えます、外からの印象だと。
（カーテンがかかっている）
ここ数日、引っ越しの車も止まっていました。

[554: 匿名さん]

はんばいは絶好調ということですね

[555: 匿名]

カーテンはデベが日焼け防止や眼が553のような節穴の方々を欺くためのものです。
昼間のモデルルームに使用している部屋も夜間は照明が消えます。
夜間に一度伺ってみはどうっでしょうか？
ボタなんてこの時期窓を開けているので、2階の声が外に筒抜けですよ。

[556: 匿名さん]

ストーカー乙

[557: 匿名さん]

まあ実際カーテンは日焼け防止で空き部屋でもすることはあるだろうしその数で入居者数は計れないだろうけどね。

[558: 匿名さん]

外からカーテンがつけられた部屋を確認するよりは、モデルルームに問い合わせて何戸残っているのか尋ねた方が確実ではないでしょうか。
契約数ではなく現時点の入居率が知りたいのであれば別ですが。

[559: 匿名さん]

結構な戸数先着でだしてきたね。
完売させにきたね

[560: 匿名さん]

75.17m2～90.32m2 11戸 9980万円～1億2980万円

坪457万　単価上げてきたね。さすが住友。

[561: 物件比較中さん]

千石代表として頑張ってくれ

[562: 匿名さん]

物件の値段を高くしてもよいと考えるには、やはり都内のマンションの売れ行きがよいからでしょうか。
相場全体が高くなれば、それでも売れると判断しているのでしょうね。
よい物件ならこれから検討される方には売れそうな気もします。

[563: 匿名さん]

ルサンクから流れてくる？

[564: 匿名さん]

ニュースになってますね
http://blogos.com/outline/138272/

同じ10年塩漬けの敷地でも
ここは建ったのに
ルサンクは建築審査会が執行停止

デベの違いでしょうか

[565: 周辺住民さん]

>>555さん。確かに、そういう場合もあるかもしれませんね。
でも、この物件に関しては、空き室はカーテンどころか日よけ布もしていない様子です。
なので、どこが空き室かは外からも一目瞭然なんですが、
いよいよ、空き室もすくなくなってきた感じです。

[566: 匿名さん]

そろそろ売れ残っている部屋も少なくなってきたようですね。

高層マンションとは違って、落ち着いた感じの良いマンションなのかも知れないですね。
ホームページを見たところ、高級感もあるから。

あとは周辺い高いビルなどが無ければ尚良いのですが、どんなものなんでしょう。

[567: 購入検討中さん]

ここのマンション、何平米の部屋が残っているのでしょうか？

[568: 入居済み住民さん]

567さん
公式HPに掲載されている「間取り」の部屋は、いつ売りに出されるは別にして少なくとも各々一部屋は残っているはずです。
したがって70平米台から100平米台までバラエティがあります。

566さん
北側を除けば第一種低層住宅地域に指定されています。
現状、高いビルはありませんし、将来とも高層ビルが建つ可能性は殆どないと思われます。

[569: 購入検討中さん]

>>568
ありがとうございます！
色んな間取りが残っているのであれば一度見にいこうかなと思います。

[570: 匿名さん]

>568
553の情報は偽りってことでしょうか？

[571: 入居済み住民さん]

570さん
568です。
553さんの情報もあながち間違いではないと思います。
たぶん全体の7～8割方が売れ、残った部屋には色々な種類があるということです。

[572: 購入検討中さん]

植物園の一階は坂から部屋が見えてしまってますが、カーテンとか開けれないのでは？

[573: 購入検討中さん]

公式サイトの室内空間の写真なんですけど、
BEDROOM(1)(2)って2部屋ぶちぬいてますよね？
それで、黒い半透明の引き戸みたいな間仕切りがみえるんですけど、これはオプションで付けられるものなんですか？
初めてこういう間取り見たんですけど、一般的なんですかね。1部屋余るので、これやってみたい。

[574: 匿名さん]

カーテンを、部屋の中が見えないレースのものを使えば、
昼間なら十分カーテンをしていても明るいと思います。
半透明の仕切りは、オプションで付けられると思われます。
一般的ではないと思いますが、モデルルームになるので、少しでも部屋を広く見せる為に使ってあるのだと思います。

[575: 匿名さん]

ルサンクのスレに書かれてますよ。
スミフは賢いって。

[576: 購入検討中さん]

湾岸沿いタワーに10年住んでいます。高層マンションの急増で人が増えて落ち着かない場所になりました。プチセレブ気取りのファミリーが多いのはどうでもいいのですが、外国人（特に中〇人）がとても増えてトラブルが頻繁に起こるのでうんざりしています。中〇人が好む派手な物件ではなく、落ち着いた低層マンションを探しています。

昨日ここのモデルルームに行ってきました。茗荷谷駅から少し距離あるけど、緑豊かで空気はきれいだし人や車も少なくて住みやすい場所ですね。建物内だけでなくその周辺もとても静かでちょっとびっくりです。ここはキッズルームなどの無駄な共有施設がないのも気に入りました。

勉強不足でしたが、完成即完売はスミフの戦略ではないのですね。小出しにして数年掛けて最大利益を目指すのでしょう。他の業務で収益を上げているので他社の様に即完売を目指す必要はなく、三軒茶屋のある物件も５年かけて完売したそうです。スミフの場合は完売まで値引きは期待できませんね。

[577: 匿名さん]

そういう戦略の会社のようですよね。
決して売り急がない、ということで、値下げは安易にしないですし、むしろ周りの相場が上がってきたら値上げもするらしいです。

次の販売期は６期で１月下旬とのこと。
だいぶ間があきます。
まだ最終期じゃないのでしょうか。

[578: 入居済み住民さん [男性 30代]]

引っ越しをしてから半年経ちます。当初は隣や上下がまだ契約済みとなっておりませんでした。そんな中、契約もだんだん決まり、部屋が埋まっていく中、ある日より異臭（たばこ）の問題に今直面するようになりました。いろいろ調べるとキッチンの喚起、排気先が廊下へ向かっている設計なっていて、どうもたばこの煙がその排気よりでているようで、たばこの煙が廊下にたまってしまっているようです。スモーカーの吸い終わり？時に、エレベータで自分の階に降りる瞬間から臭います。そして自分の部屋に向かうと臭いが濃くなっていきます。自分が我慢できるけど、小さな子供がいるので心配です。タイミングが悪いと朝出かける時、帰りに直面してしまいます。廊下は吹き抜けになっていますが、どうも設計上空気がたまるようです。

スミフに相談しましたが対応方法もなく、事例もないとのことでした。ただただ心地よく住みたいだけですが、非常に残念です。

[579: 匿名さん]

それは困るなぁ…

[580: 物件比較中さん]

ここは内廊下なんですか？
公式サイトの画像を見ると少なくとも1階はルーバーで仕切ってある外廊下っぽいですが。
換気の排気先が廊下なんていう設計あるんでしょうかね？
他の階はどうなんでしょうか。住民スレに書き込んでみてはいかがでしょう。
誰かが朝夕の決まった時間、廊下で喫煙してるなんてことはないですよね？

ちなみに私はこの物件の高級感や希少性は理解しているものの、駅距離と周囲の道の細さや
植物園の壁の異様な雰囲気（笑）などから検討から外しましたが、気になるので
ちょくちょくスレは除いています・・・

[581: 匿名さん]

敷地内の配置図を見ているとコンフィデントコートを中心に各物件に通路が伸びているというような状態なのかな？と思いました。
かなり敷地いっぱいいっぱいに建物が並んでいるなぁと。
とても広い敷地だということはわかっておりますがでも窮屈感とか出てこないのかしら？
敷地中央の駐車場以外はかなりきっちり建物が建っています。

[582: 入居済み住民さん [男性]]

578さん
我が家（ボタニカルコート）は幸いにして異臭の問題はありません。
住んでおられるのはコンフィデントコートでしょうか？

580さん
ここはすべて「外廊下」です。
ただ、多くのマンションとは違って廊下や玄関が建物の外から見えることはありません。

581さん
書いておられることが良く理解できません。
「コンフィデントコートを中心に各物件に通路が伸びている」ような状態ではありません。
窮屈感も、私自身に即していえば感じたことはありません。

[583: 周辺住民さん]

ここは、本当に静かですね。道は確かに細いのですが、その代わりに、車の騒音はいっさいない。

[584: 匿名さん]

千川通の音は結構聞こえるから場所によるんじゃないかな

[585: 匿名さん]

>578
設計上の問題がないことを祈ります・・

[586: 匿名さん]

千川通りの音は部屋の位置によって大きく変わってきそうですよね。
うえのほうだから安心というわけでもないような。
遮るもの（建物）が多いほうが音に関しては有利。
直で面してはいないから
まだ良いと思うし影響自体は大きくはないと思いますよ。

[587: 匿名さん]

揉めてますけど、小石川植物園の壁はきれいになりますよね？
六義園のような感じになると思っています。

[588: 匿名さん]

逆側の坂はきれいになったよね。まあ、白金の自然教育園も灰色コンクリートの壁だし、民間経営でないから気長に待ちましょ。

[589: 匿名さん]

あの古っぽい感じが好きだから壁は綺麗にしないで欲しい。
それよりも電線はすごく邪魔ですね。特に二階からだと丸見えだと思う
マンションの外廊下はすごく素敵でした
全然狭く感じないし緑いっぱいでかっこいいですよ
こんな素敵なマンションに住みたかったけど、夏に駅から歩いたら汗で脱水気味になったので
泣く泣く他のマンションにしました。
今でも羨ましくてこのスレを覗きに来てしまう

[590: この間お邪魔しました]

>>589
確かにキャッシュでポンポンっと買える人は羨ましい。だけど90平米でローン組んだら2億の物件。駅から遠いし、植物園はただの茂みなので、私は購入しないかな。

[591: 入居済み住民さん [男性]]

590さん
エーッ　2億円までも行きますか？
確かにだいぶ値を上げてきているけど、いま売りに出されている90平米の物件は最高で12980万円。
ローン金利ってそんなにかかるんでしたっけ？

[592: 匿名さん]

近くのオープンレジデンシアのほうが微妙に便利かも。
春日と後楽園が使えるし、植物園入口に近い。
結構見た目もかっこいいしここより3割くらい安い。
丘下だけど買い物はより便利ですぐ売れそうな気がします。

[593: この間お邪魔しました]

35年で1億借りて金利上昇を見込み3%で計算すると、2億の物件ってことね。端折ってごめんなさい。
私なら総支払1億くらいで、城南地区の駅近4LDKねらいかな。ここ高過ぎ～。

[594: 匿名さん]

建てられたからいいのではないでしょうか。かつてここが小石川ガーデンヒルズと呼ばれていた頃、（仮称）小石川二丁目マンションと同様に周辺住民との紛争になっていました。スミフは周辺住民と協議して無事に建てることができました。一方、周辺住民との協議をかたくなに拒否して建設強行したマンション業者は頓挫しています。昨日もテレビ東京のニュースアンサーで放送されてました。

[595: 匿名さん]

後楽園の？はヤフーニュースで知りましたが素敵そうなマンションだったのに残念でしたね。
ここはローン組んで2億ですかー。まあ生命保険として考えると買えなくはないですね

[596: 匿名さん]

住友不動産とNIPPOとの違いです

[597: 匿名さん]

周囲との話し合いは大切、ということですね。
暮らしてからマイナスイメージが周辺に残っているのはよろしくないものです。
そういう点ではデベはキチンと向き合ったというのは評価できるのかな。
まあ当然と言われれば当然なことなのですけれど。

[598: 周辺住民さん]

住みはじめるまでは、駅の距離とか買い物とか不安材料もあったけど、
住んでみると、駅からの距離も気にならなくなりました。もっぱら茗荷谷駅を使用していますが、
駅から続く坂が風情があって、歩いていて飽きない。スーパーも小さいのがちょこちょこあるし。
あと、飲食店やショップが次々新規オープンしているので、もっと便利になることを期待。

[599: 匿名さん]

茗荷谷駅から歩いて帰ってるけど、風情というより怖くないですか？
下り坂の公園のブランコが風もないのにいつも揺れてて見ないようにして帰るわ…。

[600: 周辺住民さん]

今日、帰りにブランコを観察してみたけれど、特に、妙な動きはなかったです。
でも、本当になら恐いw