THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

[匿名さん]

THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）のPart2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325078/

所在地：東京都文京区千石二丁目50番1（地番）
交通：都営三田線 「千石」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：75.24平米～90.32平米
売主：住友不動産

施工会社：前田建設工業株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[268: 匿名さん [男性 60代]]

ホームページではいろいろな間取りがみれるけど、全部売れ残ってるのかな？

[269: 入居予定さん]

re,268
「売れ残り」でなく、「売り残し」です。
　これまで販売に出していないものが多数あります。
　それどころか「竣工後販売」としている戸数も随分とあり、これらは1年以上掛けてじっくり販売していくようです。

[270: 匿名さん]

>267さん

人があたる？車ぶつける…？（苦笑）
夜にライトアップされると豪華に見えそうですね。
私としては品がないとは言わないまでも、安っぽい素材感が気になります。
高級石材を使用して欲しかった。

[271: 匿名さん]

ここは傾斜地を一階が地下化するほど掘り込んでるから、エントランスの下りが酷く、安っぽさがハンパない。

[272: 入居予定さん]

代々木上原の低層1件、参宮橋の低層1件とここを昨年からずっと比較検討してきました。今年に入り代々木上原とここに何度も足を運び、最終的にここに決めました。外観の一部はCGと異なりますが、個人的には安っぽさは少しも感じません。

地下駐車場が植物園環境保全のため不可となり1階は1/3地下になったけど、ここ10年の低層物件では普通でしょう。この立地と広さで3階建てにしたら、今の価格では到底買えませんし、管理費も大幅upでしょう。

今日内覧会で第三者に立ち会ってもらい確認したところ、建屋の傾きはなく内装仕上がりもかなり程度がいいと言ってくれました。また、軽微指摘事項に対して前田建設は全て改善を受け入れたので安心しました。

[273: 匿名さん]

CGとは全然違うじゃないですか・・・・

[274: 匿名さん]

三方の公開空地分、ガッツリ購入者負担！！

[275: ご近所さん [男性 60代]]

>262さんおっしゃる通り
「バルコニーが鉄格子に覆われて一日中暗いこと間違いないですし、牢屋みたいな住居になりそうです。」
かね？

ただ容積率に含まれない半地下ではなく、＞272さんおっしゃるような1/3地下というべきですね。

また＞274さんおっしゃる「三方の公開空地分、ガッツリ購入者負担！！」もちょっと違っていて、
これらの空地は、建基法の緩和規定を満足するための最低限の空地に過ぎません。
それによって絶対高さ１２ｍが得られて、４階建てが実現しているということですね。

さらにその１２ｍの高さで十分な階高を持った４階建てとするため、１ｍ程掘り下げる必要があり、1/3地下となった。

だから>271さんおっしゃるように「一階が地下化するほど掘り込んでるから、エントランスの下りが酷く、安っぽさがハンパない。 」ということになってしまっている。

ではないのかな？と素人のご近所としては思っている訳です。

で、ご近所としては、日影規制など持ち出すまでもないほどに十分に抑制された高さや離隔が有難いです。

[276: 匿名さん]

１Fむちゃくちゃ暗そうで、2－３Fはプライバシーがなさそう。２Fはセキュリティやばくないですか。
最近ガラスカッターすごいのありますよ。

[277: 匿名さん]

住戸間の仕切りが薄くてタイルに高級感がないように見えますが、大丈夫？

[278: ご近所さん [男性 40代]]

これはアカンでしょう。
１階は周りから見えず、昼でも空き巣が入り放題でしょう。

[279: 匿名さん]

この道路からすぐ見やすいのって2階なのですか？それとも1階でしょうか。

[280: 入居予定さん]

道路から見やすいのは2階です。ただ、これは小石川植物園に面したボタニカルコートの場合で、西向きのディーセントコートではむしろ1階が道路から見やすいです。
276さんにお尋ねしますが、3階でもプライバシーに問題がありそうですか？

[281: 名無し]

ボタニカルはリビングからの植物園の眺望がウリだったけど4階じゃないと安心して暮らせなさそうですね。

[282: 匿名さん]

高級物件では侵入防止に赤外線センサーつけたりするけどね。ここはどうなんだろ。

[283: 匿名さん]

1、2階は防犯面で大いに不安がある上、歩行者の視線が気になるので、価格は安いんですよね？

[284: 匿名さん]

エントランスの石を張り付けた柱はあまり印象が良くないみたいですね。
私個人的にはそんなに問題ではないと思うのですけど。
この付近に少し背の高い緑が植えてあるとまた印象が違って良くなるのではないでしょうか？

[285: 匿名さん]

確かに、ゴテゴテ感からか品がない感じがしてちょっと残念な感じかな。
写真で見る限り、張りぼての作りものみたいにも見えるし。
感じ方は人それぞれかもしれませんが。。。

[286: 匿名さん]

あの空き地が近隣からは浮くくらい豪華マンションですから評判いいですよ。
住友の見た目はすごくいいと思います。
価格が高いのと、購入者のことをかんがえない売り方はなんですが。

[287: 物件比較中さん]

ここを購入する人はあまりこのようなサイトは見ていない気がするのは気のせいか？

[288: 匿名さん]

>>287
たしかに。見ても書き込みとかしなそう。

[289: 匿名さん]

　購入済とか購入予定の人が、結構、上げネタ書いてるよ。
287のその口だろうに...

[290: 物件比較中さん]

４LDKは、G以外売れてしまったようですね。
Kは良かったなあ。

[291: 匿名さん]

盛り上がりませんね…ナンデドゥロ？

[292: ご近所さん [男性]]

だいぶできてきましたね★

[293: 物件比較中さん]

どこも完璧な物件なんてありえない。数回見に行ったけどここはかなり高級物件って感じで良かったですよ。周りは本当に静かだし、東京駅で新幹線乗るにも多分30分あればOK。90平米、1Fでいいからお金あれば買いたいです。

[294: ご近所さん]

いろいろ書かれていますが、近隣住民としては豪華マンションが建って素直にうれしいですよ。
形だけでなく色合いも素敵だと思います。

[295: 入居予定さん]

272さん、同じく内覧会を終了した者です。確かに室内はよくできており指摘箇所はマイナー数点のみでした。

時間が余ったので自分の部屋周辺の共用部もじっくりみて、雑な部分をいくつか指摘しておきました。
でも前田建設は「共用部だから」といった言い訳は一切せず、一週間後にしっかり直してきたのには正直感心しましたね。

[296: 匿名さん]

豪華マンションですか．．．否定はしませんし、静かでとても住み心地のよいマンションだと思います（丸ノ内線使えるし）。でも名前がガーデンなんだからもう少し緑化部分多くてもいいのでは？

[297: 匿名さん]

この辺散歩していると、周りをじっくりみている年配のご夫婦の方々を最近よくみかける。
静かだから気にいっているんだろうなー、それにお金もってるんだろうなー。

[298: ご近所さん]

名前がキラキラだけど、評判はいいですよ。
周りではあんまり悪くは言われてないかな。
相場よりかなり高いけどね。

[299: 匿名さん]

小石川の杜より豪華ですからね。
あの空き地がこのクラスのマンションですから、周辺住民は大歓迎です。

[300: 物件比較中さん]

お子さんが林町小学校へ通われる方いらっしゃいますか？
どんな雰囲気の学校でしょうか？

[301: 周辺住民さん]

住める人が羨ましいマンションですな。
300さんの質問が曖昧すぎるので適切な答えは見つかりませんが少々。
複数学級が保たれてる。
勉強熱心な感じ。
社宅が多いからか、転校生とかが馴染みやすい。帰国子女も多い。
個人的には林町が学区なら林町にいけばよいと思います。

[302: 匿名さん]

学区が窪町じゃないことが気になる人もいるかもしれませんね。私も林町はいい小学校と思いますが。

[303: 匿名さん]

明らかに目いっぱい立てている感じが貧乏くさいですよね。
せめて地下１F住戸のところが駐車場ならなぁ。

[304: 匿名さん]

アゲネタは購入者がカキコしてるだけなので無視してますけど…

[305: 周辺住民さん]

貧乏くさいですかねえ。
付近にこのマンションと比較できるのは小石川の杜くらいしかないと思いますが。

[306: 匿名さん]

近くのディアナが賢明な金持ち路線と思う。
医者ばっかだったりして...

[307: 匿名さん]

ここには麻布とか、代々木上原の高級マンションのような豪華さがみじんも感じられない。
ただ広いだけでそのせいで逆に団地感があるし、なんだかなぁとがっかりな感じ。
値段高いから期待したけど素材感が安っぽくて・・・。植栽も手抜き感があるし・・・。
周りが安っぽいからこのくらいでも飛びつくでしょとなめてるんじゃないの？

半分が一億越えという値段は高級マンションを期待していい値段なんですけどね...

[308: 入居予定さん]

文京区ですからね。港区と比べても…

どのマンションも本人が納得すればいいと思っているのに、このサイトをのぞいてしまいます。
そしてネガをみて悲しくなります。
見なければいいのはわかっていながら…

[309: 匿名さん]

ネガは買えない人と他デベ営業なので気にすることないですよ。

[310: 周辺住民さん]

※308
309の通りですよ。
まず、文京区で周辺住民から賛辞のあるマンション自体珍しい。

[311: 匿名さん]

いやそんなこと言っているから文京区がなめられてこんなのしかできないんでしょ。
これで満足してますよなんて言ってたらいつまでたっても文京区は都心6区の最下位ですよ。

[312: 匿名さん]

何しろ10000平米ある貴重な土地を何してくれたんだというくらいのことを言わないと。

[313: 匿名さん]

都心6区で何とか、何の競争かよくわかりませんが、この物件は湾岸タワーなどとは違い都心生活でも華やかさ(雑然さ？)ではなく落ち着いたところがいいと思う人が購入するのではないでしょうか。そういうタイプの購入者であれば、ネガなんてまったく気にならないのではと思います。

[314: 匿名さん]

安っぽいのと落ち着いているのは別物でしょう。
緑をたくさん配置して、よい素材を使うからと言って別に落ち着きがなくなるわけではなく、むしろ良くなると思いますよ。
質素なのは良いけれど、半分が一億を超える値段でありながら、手を抜かれるところが問題なのです。名前は立派ですし、CGだともっときれいだけれど実際できてみてこれじゃない感が強い。

[315: 匿名さん]

311-312さんはどういう立場での発言なのでしょうか。文京区民の方でしょうか？

[316: 匿名さん]

都心６区最下位の理由がわからないけど、住環境の良さなら本駒込から千石の一帯はとても良いですよ。
治安が良くて、アクセスが良くて、学校と病院が揃っていて、歴史が感じられて、和やかな雰囲気があり、美味しい店もあります。高台という点も良いです。

[317: 匿名さん]

平均地価や不動産の価値が一番低いということでは？

[318: 匿名さん]

マツコの番組じゃあるまいし
区ごとに争う意味があるかは疑問。
実際、文京区民として都心6区最下位と言われても気にしてないけど。

[319: 匿名さん]

そもそも都心6区なんて言っているのは文京区民だけです。

[320: 匿名さん]

都心５区に文京区をいれてもらったら、そりゃ最下位でしょ。そもそもは都心3区だしね。

[321: 匿名さん]

文京区は23区の中でもとりわけ新規事業が少なく、活気がないし、
そのうち台東区や江東区に負けたりして。

[322: 匿名さん]

文京区は普通に子どもさんがいる家庭には人気があるみたいですけれどね。
文京区でも場所によるのかもしれませんが。
茗荷谷圏内だとけっこう人気の辺りじゃないのでしょうか。
通学区の小学校が、人気校ではないみたいですけれども。

そのファミリーによって求める物は違ってくると思います。
開発が活発なのが良いのか、
子どもの学習環境が良いの良いのか。

それぞれですね・・・。

[323: 購入検討中さん]

棟内MRができました。入居も順調です。外観は公共施設みたいなデザインでパッと見が恰好よさそうに見えます。が実物を近くで見るとデザイン優先だけ？？？な感じでしょうか？見た目はいいですが住む人にはやさしくないなあ。

[324: 匿名さん]

庭に鉄格子（駐車場）が見えてますが高級ですね。

[325: 契約済みさん]

入居が順調ってどういう意味ですか？もうすんでる人いるんですか？？
鍵の引き渡しのまだなはずですが、、

[326: 匿名さん]

300は質問だけしといて、
回答に返事もなしとは、
なかなかですな。

[327: 周辺住民さん]

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-etc/item/1802-2015-03-19-08-33-27
を見ると87戸が契約済みとありますね。スミフらしく、時間をかけて売る戦略のようです。

[328: 物件比較中さん]

売れてないってことでしょうか？

[329: 物件比較中さん]

現地のモデルルームへ行かれた方、印象はいかがでしたか？実物を見た方が良いでしょうか？

[330: 匿名さん]

4月から現地サロンに移転して現地も確認できるようになりましたね
重厚感があってなかなか良い感じです。私たちには敷居が高いけれど参考に行ってみたいなと。

[331: 匿名さん]

こちらのマンションを契約された方ですが、持ち家からの住み替えが4割強だそうで
意外に感じましたが、持ち家は年数を経るに連れ管理が難しくなるからでしょうか。
管理やサービスが行き届いていればシニアになる程マンション暮らしの方が快適なのでしょうか。

[332: 入居済み住民さん]

「意外に感じた」と言うのが意外で…。
　持ち家から移ったのは、
　　①子供が巣立ち広さを持て余してきたこと
　　②掃除を含め管理が楽なこと
　　③旅行にも出易いこと
　等々、多々、理由があります。

[334: 匿名さん]

>>332
持ち家からの住み替えと言ってもマンションからの住み替えもあるでしょ。

[335: 匿名さん]

高齢者が多いと管理大変だよ・・・。
残り余生が少ないもんで大規模補修に消極的だし権利意識は高いし妙に頑固だし。
孤独死なんかでたら事故物件になるし。
行事のたびに体が悪いとかで断られるし。

[336: 匿名さん]

そういう事もあるのですか。
大規模修繕に消極的といっても、とりあえずは修繕積立金を計画に則って集めているから、
その中でやっていけば。。。と思うんですが、そういう事ではないという事なんでしょうか。
さすがに一時金を集めたりするのは難しくなってきそうだけれど。

[337: 周辺住民さん]

昨日たまたま通りかかかったけどまだ半分くらいしか人がすんでいる感じしなかったな
完売は10年後？

[338: 匿名さん]

億ションだから買いたくてもなかなか・・・
何年か売れなかったらスミフさんでも値下げ交渉可能なんでしょうか？

[339: 匿名さん]

なにも不動産が高い時に買わなくてもいいんじゃない？
もう少し待ってもいいと思うけど…。
高くなる時もあれば安くなる時も必ずあるわけだし。

不動産バブルの真っ最中に買うのはよっぽどなことなければ避けたほうがいいと普通の人は考える。賃貸で4-5年待つのは無理なの？

[340: 匿名さん]

今ってバブルの時なんですか？
これからオリンピックに向けて土地も資材も人件費ももっと上がるって聞いたんですが・・・
どなたか本当のところを教えて下さい！

[341: 匿名さん]

この物件も売り出した頃より今の方が、同じ間取りの価格が上がって来てますよね・・・

[342: 匿名さん]

値上がりしてますよ。売り出しごとに。さすがに一度売り出したものは値上げしていないようですが。

[343: 匿名さん]

そーなんだ・・・

[344: 入居済み住民さん]

そうなんですよ。
第3期で購入したのですが、最初はもう少し安かったようで。
まあ致し方ありません。
ともかくスミフは価格を下げることは一切なく、何年かかっても完売を目指すようです。
2,3週間前の「週刊ダイヤモンド」にも、そんな記事が掲載されてました。

[345: 匿名さん]

情報ありがとうございます。
価格を下げることはなくても、まだ上がる可能性はあるのですよね・・・
都心の物件は少なくともオリンピックが終わるまでは価格が下がることはなさそうですね。

[346: 匿名さん]

私もその記事読みました＞344さん

１期が一番安かったなんてことも多くあるという話も聞いたことがあります。
まあ、欲しいと思った時に動くのが一番なんでしょうね。
ディスカウントは少なくとも期待できないのですから。

[347: 入居済み住民さん]

344です。
スミフは少数派のようです。
ディベロッパーによっては、「新価格」と称して、在庫を値引き販売するところも結構あります。
特にリゾートマンションでは多くみられます。

[348: 匿名さん]

オリンピックが終わる頃まで待てばニーズが減り、資材不足が減ったり人件費がおさえられて価格が下落する可能性もあるのでは？

あとはその頃に自分が欲しい間取りや立地の物件が出るかどうかなんですが・・・

[349: 匿名さん]

今より下がってる保証もない。それまでの持ち出しも含めて考えれば、いま買いたい物件があるのなら買ってしまったほうが良いと思いますよ。

[350: 匿名さん]

静かに落ち着いて暮らせそうで、とてもいいマンションだと思いますよ。
買いたい人はけっこういると思いますから、スミフも売り切ることに関しては心配していないでしょう。

[351: 入居済み住民さん]

棟にもよりますが全体の8割は入居してる印象です。あと買い換えが多いなどの情報から、シニア層が多いイメージ持たれてる方がいらっしゃるかもしれませんが、40歳前後の子育て世代の方がとても多い印象です。

[352: 匿名さん]

それは安いほうの棟だからです。売れているのは全体の半分くらいですよ。
もともと賃貸派と持ち家で大体収支はとんとんとされていた。
今賃貸の値段は全然上がってないから普通に考えれば家を買うのはしばらく待つのが普通だと思う。特別場所とかが特に気に入ったなら話は別だけど。
2019年ごろから下がり始めて、2023-4年ころに買うのが理想じゃないかな？
デべとしては何としてもそれまでになるべくたくさん売りたいんだろうけれど…。

[353: 購入経験者さん]

どうかなぁ
あのデベの連中が素直に売れない時代を受け入れるだろうか？

ブン屋を誘導し、金融屋を巻き込み、素人のカネを巻き上げる仕事は続けるんじゃないかな？

欲しいうちに買って、地面屋の作る風潮に乗って、損を少なく過ごすのも一つの買い方じゃないかな？

[354: 匿名さん]

がら空きかは知らんけど、インペガーデン(駐車場)はがら空きだね。
あと、排水の取回し勾配が悪く駐車場全体の地べたが波打っている。
共用施設は誰も文句言わないから手抜きですかね。
ここまでの売れ行きは想定外だろうから、修繕費用負担の追加が心配です。

[355: 契約済みさん]

>>354
確かに見た感じは駐車場空いてますね。
しかし、我が家は駐車場２台希望しましたが希望者が多くて一台しか契約できませんでした。希望者が多くて今は一戸に1台ずつしか契約できないみたいですよ。

[356: 入居済み住民さん]

我が家も2台分を希望し、割り当てられたのは１台分だけでした。

ところでスミフは、完売までは少なくとも１年以上は要すると踏んでいます。
重要事項説明書のオリジナル版には「竣工後の内装工事期間は本物件竣工より約１年間を予定」との記述がありました。
（←竣工後販売物件が少なからずあることを前提にしたもの）。
しかし、販売開始時には当該記述が削除され、かなりの期間に及んで販売活動が継続されることが想定されています。

[357: 物件比較中さん [男性 30代]]

外から見た限りでは、存在感あって高級な感じですね。東大側は緑とみるか、欝蒼と感じるかは自分と妻とで分かれました。

[358: 匿名さん]

一世帯で2台持ちするには、完売してから駐車場に十分な空きがあり、組合で確認してからなので、何年先になることやら。

[359: 匿名さん]

完成した後に余っていれば、２台めも認めてもらえんるんじゃないんですか？

[360: 匿名さん]

この先の新規住戸販売のためにスミフが半分程度の台数にあたる駐車区画を抱えてますよ。

[361: 匿名さん]

車２台分の駐車場なんて羨ましい限りです・・・

ここの物件、販売期ごとに価格が上がって・・・同じ間取りでも１０００万以上上がってますね。一度出した物件でも売れていなかったものは値上げして再度販売しているようです。デベの強気が感じられます。どこまで上げるんでしょうか。儲けられるだけ儲けるという姿勢が見え見えです。ビジネス社会では仕方ないのでしょうか。

[362: 匿名さん]

２台分の駐車場ですか。

同じ間取りでそんなに上がったりもしているのですか？よくわからないのですが…
皆さん、結構ネう土器を見られていたりされているのですね

余りに上がってしまうと、買いたいと思ってしまう人が減ってしまうのではないかと老婆心ながら思ってしまいますが。

[363: 物件比較中さん [男性 40代]]

駅から遠いし、植物園の横。
中は暗いし、ガーデンないです。
駐車場が真ん中に、屋根ないのと機械式
90で14800とか・・・高いな

[364: 匿名さん]

ぜんぜん茗荷谷じゃないけど、ご近所にグローリオ茗荷谷ができるよ。
まわし者ではありません。
茗荷谷と呼べるのは小石川、小日向、大塚だけにして欲しい。

[365: 入居済み住民さん]

363さん

　植物園の横だから私は購入しました。
　樹木の緑と新鮮な空気は何物にも代えられません。
　14800は100平米以上のもので、90なら最高12080だと思いますよ。
　勿論、それでも安くはありませんが…。

[366: 匿名さん]

約９０平米で、今は１．４８億円とのことでした。

値上げしているとのことでした・・・

[367: 入居済み住民さん]

366さん

　本当ですか？
　第5期の販売に関し、HP上では「販売価格未定」となっていますが、文京区や豊島区で配られているチラシでは、90平米で1.1080億円（多分2階住居）となっています。4階で当初1.208億円でした。1.48億円はいくらなんでも信じられない。