THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

[匿名さん]

THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）のPart2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325078/

所在地：東京都文京区千石二丁目50番1（地番）
交通：都営三田線 「千石」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：75.24平米～90.32平米
売主：住友不動産

施工会社：前田建設工業株式会社　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[1333: 通りがかりさん]

>>1332 匿名さん

本当かって嘘つくメリットって何かあります？看板は単に契約期間の問題でしょう。

[1334: 匿名さん]

athome他、もうインペリアルガーデンの物件は表示されないよ。本当に完売してしまった。
なんだか寂しいような…
あの強気な価格設定、あと何年かかるのか？と思って眺めていたが良いものは高くても売れるし、お金を持ってる人は持ってるんだと感じた今日この頃。
さよなら、インペリアルガーデン。
今後の資産価値も上がるのか下がるのかが楽しみ。中古をウォッチしてしまいそうだ。
色んな意味で文京区にはここ最近類を見ないマンションだった。

[1335: 匿名さん]

おめでとうございます。
買わなかったけど、たまにスレは覗きに来てました。

[1336: 匿名さん]

>>1331 匿名さん

こんなせせこましいところを税金で地中化する訳ないじゃん。

[1337: 匿名さん]

じゃあ結局植物園ビューは人工物が視界に入った興醒めな状態のまま、の可能性が高いってことですかね。

[1338: 匿名さん]

>>1333 通りがかりさん

前に何回かデマがあったからね。
看板の契約スパンはわからんけど、色褪せて汚いから契約期間はどうであれ早く撤去して欲しい。
長い間頑張ったよ。

[1339: 匿名さん]

>>1336 匿名さん
>>1337 匿名さん
>>1338 匿名さん

最後に買えなかった奴等がネガ発言で大集合（笑）

[1340: 匿名さん]

>>1331 匿名さん

あくまでも個人的な見解ですが、恐らく地下駐車場であれだけの長期間揉めたことを考えると、地中化のハードルはかなり高いのではと。。さらに、地中化することでセットバックし道幅が広がることにより、白山通りへの抜け道として大型車両が頻繁に通るようになることも懸念されます。勿論、景観としては地中化が望ましいのですが、結果的に一長一短ある気が致します。

[1341: 匿名さん]

>>1340 匿名さん

仰る通り植物園への地下水の流れ云々で揉めましたからね。でも電線がどの程度深くに埋めるか知りませんが、1Fの半地下住居がOKなら出来るような気もします。周辺住人もマンションのような自分の利益にならないものは理由をつけて反対するけど電柱地中化なら賛成するでしょうしw
まあいずれにせよあんな道だし、やるにしても余所が片付いてからだろうし後回しだとは思いますよ。

[1342: 匿名さん]

公式HPも閉じられ、何だか少し寂しくなりましたね。
それにしても比較的近辺を見ても、パークハウス小日向、グローリオ文京茗荷谷、ディアナコート宮坂など、完工後に完売まで時間がかかる物件が増えましたね。
これって金融超緩和の効果でデべさんが売り急がないことも影響しているのですかね？

[1343: eマンションさん]

今さらですが酷評されてましたね。
http://mansion-madori.com/blog-entry-2405.html

[1344: eマンションさん]

さらに酷評された第二弾もありました。
http://mansion-madori.com/blog-entry-2405.html?no=2406&sp

[1345: 匿名さん]

>>1344 eマンションさん

まだこんな古い記事読み漁ってる方いたんですね…。残念ながら、完売です。ご愁傷様です。

[1346: 名無しさん]

残念ながら完売ですか。

ここは苦戦しましたが、やはり早く完売することが良いということですかね。

[1347: 匿名さん]

スミフは元々完成売りメインだし、この規模の億ションを2年で売り切ったのだから苦戦ではないでしょう。スミフには想定内。

[1348: 匿名さん]

当初は高いと見送った人達も、周りが高くなった分それならここでもと再検討した人が多かったのかな。残り７、８戸あたりからは早かったと思う。売れていない間も管理費はデペが払うんだから実害はないでしょうが、完売しないのは何となく落ち着かないもの。住人の皆さんおめでとうございます。
ところで後半買った人は２年保証付くのかな？野次馬だけどちょっと気になる。

[1349: 匿名さん]

確かに、最後1か月くらいでの売れ行きが足が速かったですね。
2021年にかけ価格が2割強上がると予測した「週刊ダイヤモンド」2月4日号も影響したのでしょうかね？
だとすると、最終局面での購入者の中には、投資家（投機家）も含まれているのでは？

[1350: 匿名さん]

最近MR行った人ならわかると思うけれど、最後の数戸はかなりの値引きが出されていました。
この物件は、途中で値付けを引き上げながら、マーケットが一番高騰した時期に時間をかけて販売し、
最後はマーケットが落ち込み出したら即座にペースアップして販売を終了させており、
見事な販売戦略だったと思います。

[1351: 匿名さん]

>>1350 匿名さん
ですよね。いつからかわかりませんが、それなりの本気度と収入を見せれば。

[1352: 匿名さん]

値引きはどのくらいあったのでしょうかね？
「絶対秘密」とは思うけど。

[1353: 匿名さん]

ここと同じように「一種低層」、「高台」、「教育環境」を売り物にしていた「ザ・パークハウス小日向」も完売になったようです。そちらも値引きがあったのでしょうかね？

[1354: マンション比較中さん]

>>1352
推測ですが、ここ一年でぐんと値上げした分を下げて、新築分譲時の価格に戻しただけじゃないですかね？

[1355: 匿名さん]

なるほど上手いことやりますね。でも最後の方に買った人は２年アフターも無いだろうから値引きも欲しいでしょうな。結果竣工１年後位に買った人が一番高値掴みになっちゃうんだろうけど、ここの購入層は金持ちだから気にしないかもね。

[1356: 匿名さん]

最後、多少の値引きがあったとは言え、高値で売りきったのはたしか。

今後、不動産価値は特徴的な魅力ある無しの二極化が進むとあるが、ここは都心部、植物園横、一低、大規模と極めて希少性が高いため資産性は維持されるだろう。
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2017-02-23/OLIG7K6S972801

[1357: 匿名さん]

>1355 匿名さん
うちはまさに高値掴みになってしまいました。やはり正直悔しいね。
でも快適な生活を送れているし、部屋は選べる戸数もまだ多い方で妥協なく選んだし、あとは頑張って稼ぎます。
確かに最後の方は引越ラッシュで毎週のようにアートが来てたもんな。

[1358: 名無しさん]

>>1357 匿名さん
確かに最後に残っていた部屋達は、売りにくいところが残っていた印象なので、気に入った条件を選択出来たプレミアムだと思うしかないですね。

現在、中古一件、賃貸1件の募集出ていますが、今後の資産価値の変動が気になるところです。

[1359: 周辺住民さん]

販売用の看板とパンフレットを入れた箱がようやく撤去されました。まさに完売の証。
中古1件は、当初価格よりもだいぶ引き上げられているようですが、どうなりそうですかね？

[1360: 匿名さん]

当初価格よりも引き下げないと売れないでしょう…

[1361: 匿名さん]

あんなにベタベタ貼られていた、電信柱の広告看板も一気になくなりましたね…
千石駅から現地まで、道が入り組んでいるのであの看板が結構役に立っていたのに。

[1362: 匿名さん]

>>1359 周辺住民さん

看板と一緒にガードマンも撤収しましたね。販売期間だけの契約だったんですね。

[1363: 匿名さん]

>>1359 周辺住民さん
ここって昨年の6月頃からずっと売りに出てる未入居でしょ。
東向きとはいえ、かなり北寄りで植物園がほとんど望めない位置の。
住友不動産販売がずっと売りに出してるよ。

[1364: 周辺住民さん]

この未入居住居、正確には、当初購入した人が売りに出し、それを買った人がまた売りに出したみたいです。
価格は、その都度、上がっています。
こういう投資家さんもいるのですね。

[1365: 匿名さん]

>>1360 匿名さん

二度もオーナーが入れ替わっているなら尚更、当初価格よりも引き上げないと売らないでしょう。

[1366: 匿名さん]

>>1364 周辺住民さん
諸経費引いたらそんなに儲からないですよね？手続きも手間だし、短期所有で税金も高いだろうし。

[1367: 匿名さん]

>>1364 周辺住民さん
現在のインペリアルガーデンの価格は購入時より上昇してるってこと？？
元々決して安くない、いや高い値段設定のスミフ物件なのに？？
そして購入者がいるってことか。

[1368: マンション掲示板さん]

>>1367 匿名さん

そゆことですな。

[1369: 周辺住民さん]

>>1367 匿名さん
今年に入り完売間近、あるいは完売になった時点で、すみふが値上げしてまで売り切った話は随分と繰り返されたじゃないですか。
当初価格よりだいぶ引き上げて販売し、最後はほんのちょっとだけ値引いたのが実情でしよう。

[1370: 匿名さん]

>>1369 周辺住民さん
いやいや、それはあくまで新築未入居のスミフが完売に向けて販売していた物件の話でしょ？1367さんが言ってるのは、一度いや二度、人の手に渡った一応中古物件（まあこれも未入居らしいが）が現時点でも市場価値は値上がりしてるってことなのかを聞いているわけで、あなたの話はズレてると思うが。
要は中古物件としてのインペリアルは今は価値が上がってるってことなのか、という話。

[1371: 匿名さん]

中古の物件、住友不動産販売の専任媒介かと思ったら野村や三井でも売られてる一般媒介なんですね。以前、2階の中古がいいお値段で売れたことを考えるとここも売れても良さそうな感じですが。

[1372: 匿名さん]

2階は12500万円でしたね。3階13500万円は高過ぎるでしょう。

[1373: 匿名さん]

2階が売れた頃、この3階は確か12980万で売却に出され、2階に相次いで成約に至ったと記憶。その時点よりも資産価値が上がったと踏んでいるのかね。

[1374: 名無しさん]

>>1373 匿名さん

レインズにこの価格で販売実績があると聞いてしまうとチャレンジ価格を付けたくなる気持ちも分からないでもない。いずれにしても儲けはあまり無いと思うけど

[1375: 匿名さん]

>>1374 名無しさん

でしょうね。毎月の管理費負担もさることながら、仲介手数料が嵩むからね。

[1376: 匿名さん]

この辺りの小学校は、イジメとか大丈夫でしょうか？
港区の小学校は、色々とありそうですが。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581209/res/1793/

[1377: 匿名さん]

>>1376 匿名さん

「イジメありますよ！」なんて当事者が投稿しないでしょう。。

[1378: 匿名さん]

ボタニカル3階の新築未入居中古、いつの間にか照明・家具付きでの販売に変わりましたね。表面価格は変えずに、少し実質値引きを図ったということなのでしょうか？

[1379: 匿名さん]

>>1378 匿名さん
家具付きということは実際はスミフの売れ残り物件ということじゃないの？
素人または不動産投資で転がしてる人はわざわざ家具なんて付けないでしょ？
未入居のままオーナーが2回変わるなんて不自然でしょ。

[1380: 匿名さん]

>>1373 匿名さん
いやいや、12980万は未入居の2階ボタニカル北寄りで植物園は望めない端っこの場所の価格でしょ。
この3階ボタニカルは、昨年6月頃に住友不動産販売から売りに出されて13440万。
2階は満額成約ではなく12000万ぐらいで3階は13200万ぐらいだったはず。

[1381: 評判気になるさん]

>>1380 匿名さん
ボタニカル3階で入居中にて13980万円の中古募集が出ていますね。順調に値上がりしていきますかね？

[1382: 匿名さん]

>>1381 評判気になるさん
ほんと、そうですね。
住み替え？それとも投資物件の資金回収？