担保価値について

[契約済みさん]

現在住宅ローンをひくため、幾つかの銀行を当たっています。

物件は都心東部の狭小地分譲一戸建てで、俗にいうペンシルハウスです。
土地は40㎡強、前面道路はいわゆる二項道路、接道は3.7mです。

某都市銀行にてローン仮申込を行ったところ
接道が4m未満ということが理由で審査対象外となりました。

別の都市銀では、ローン仮申込を代行していただいている不動産業者としても想定外の理由で減額となりました。

そこで、住宅ローンに詳しい方がいらっしゃったら、ご意見を賜りたく存じます。

・上記2行の対応からすると、物件の担保価値が低く評価されたということでしょうか？
・物件の担保価値が低いと、個人属性が基準をぎりぎり満たしていても審査承認は難しいのでしょうか？
・仮に、当物件の担保価値が低かった場合、ローン借換えや、売却の際に障害となり得るのでしょうか？