〈契約者専用〉プラウドシティ蒲田

[契約済みさん]

プラウドシティ蒲田の契約者専用スレです。
契約者の皆さんと意見や情報を交換していけたらと思います。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区蒲田４丁目100番（地番）
交通：京浜急行線 「京急蒲田」駅 　徒歩1分
　　　京浜東北線 「蒲田」駅 　徒歩9分
総戸数：320戸 (事業協力者住戸（非分譲住戸）159戸含む)
売主：野村不動産株式会社　住友商事株式会社
施工：東急建設株式会社
管理会社：野村不動産アーバンネット株式会社



検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/527325/


[スムログ 関連記事]
【糀谷界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.6】
https://www.sumu-log.com/archives/1511

[184: 匿名さん]

普通は喫煙するテナントがあっても、他のテナントには影響でないからね。

[185: 契約済みさん]

京急ストアの品揃えがいまいちだったので、久々ライフに行ったら２階エレベータ脇に喫煙所があって唖然としました。
ライフがあそこまでタバコ臭いのはパチンコ屋でなく店内喫煙所のせいな気がします。
かなりの臭いを発していましたので。

いらないでしょ、あの喫煙所、、、

[186: 匿名]

喫煙所が無くなってしまったら蒲田の住民のﾏﾅｰを考えるとねぇ～喫煙所は最低ﾗｲﾝとして必要ですよ！てか蒲田を良く知らない方ですか？

[187: 匿名]

タバコが臭ければ買いに行かなければ良いでしょう！

[188: 匿名さん]

エスカレーター付近が一番タバコ臭いから、喫煙所よりもパチンコだと思うよ

[189: 契約済みさん]

あすとうぃず内でなく、ライフ店内の喫煙所ですよ。
しかも買い物導線上のエレベータ乗り降り場。
蒲田に住んで数年たちますが、店内に喫煙所があるスーパーはJR蒲田付近にはありませんね。

ライフはタバコ臭い以外には、品揃えもいいし、立地的に便利なので、
どうにかならないかなぁと思っている次第です。

嫌なら行かなければいいのはわかるのですが、
吸う人のために、吸わない人が嫌な思いを我慢したり、不便な思いをするのが腑に落ちないのです。

このご時世にあれだけ喫煙天国な設計のあすとうぃずを見ると、
蒲田でもJRと京急では文化が違うのか、、、と思い始めました。

ライフ本体にはリクエストしておいたので対応を待ちます。

[190: 入居待ち]

金曜日の鍵引き渡しを受けて、内覧会・確認会以来久しぶりに部屋に行ってきました。
早速引っ越しの方も多いのか、サカイのトラックが何台か並んでいました。
この板で話題になっているあすとウィズ各階も歩き回ってみましたが、エスカレーター周辺については１・２階とも想像していたほどタバコ臭くはなく、空気が若干籠もっている感はありましたが、個人的には許容範囲でした。
ライフ店内には入っていないので店内喫煙コーナーとやらは分かりません。（店内にあるらしいと聞いた時点でほかのライフ店舗との違いにはびっくりしていますが…。）
嗅覚が敏感な方に対応できるくらいのレベルで空調・換気が改善されるに越したことはないので、今後の推移を見守ろうと思います。

[191: 入居済みさん [男性 20代]]

みなさま
お久しぶりです！
引渡し直後に引っ越しを済ませた者です。
毎日羽田空港に行く私にとってあまりにも便利で周りにも沢山飲食店やスポーツジム、卓球やボーリングできる施設があるので最高です！
これから入居される方も既に入居されている方も、どうぞよろしくお願い致します。

[192: 入居前さん [女性 30代]]

郵便受けに入っていた資料に、民泊は管理規約違反と書いてありました。一安心です。

[193: 匿名]

１９階Ｌタイプ（間取りカスタマイズ後）がノムコムで売りに出てるけど、
分譲価格６７９８万円が売出価格９０００万円になってる。凄いなあ。
http://www.nomu.com/mansion/1462344/

[194: 匿名]

あと、１１階Ａタイプは分譲価格５７３８万円が売出価格６９８０万円。
http://www.athome.co.jp/mansion/8704724302/?BKLISTID=030PPC

[195: 入居前さん]

民泊ですが、残念ながら管理規約では防げないとの事です。
これからの課題ですね。

[196: 入居前]

>>195
>>192
どっちですか？

規約には第3者への賃貸については管理組合などに申請せよと書いてあったと思いますが、、、

[197: 契約者]

管理組合に届出（「第三者賃貸に関する届出」）が必要とされているのはあくまでも通常想定されている賃貸（普通借家・定期借家）のことだと思います。これに対し、民泊をするのに管理組合に正面切って届出をする人などいないので、各地でトラブルになっているのでしょう。

民泊と管理規約の関係について、巷の情報を整理してみます。

①国土交通省の大臣記者会見（2015/12/22及び2016/1/12）
『国土交通省としては、マンション標準管理規約では、「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」とされておりますけども、こういった規約のあるマンションで、特区民泊を実施する場合には、管理規約の改正が必要になると考えております。』とある通り、国土交通省としては標準規約の解釈上は民泊は認められないという考えのようです。
http://www.mlit.go.jp/report/interview/daijin151222.html
http://www.mlit.go.jp/report/interview/daijin160112.html

②ブリリアマーレ有明
上記の国土交通省の見解が出る前に、独自の対応策としてシェアハウス・民泊を禁止することを明確化する趣旨で管理規約を改正した事例として有名です。
http://bma33.com/blog/112.html
http://bma33.com/blog/115.html

③管理規約だけでは防止することは難しいとする東洋経済の記事
『Airbnbを禁止する管理規約があっても、それ自体が撲滅させる効果を持つわけではない。区分所有者は、専有部分については、排他的な支配権である所有権を持っている。専有部分をどのように使おうと、区分所有者の自由であることが原則だ。仮に、区分所有者の行為を停止させたり、結果の除去を請求するためには、「共同の利益に反する行為」をしたといえる必要がある（区分所有法57条）。Airbnbで部屋を貸し出す行為自体は、自分の所有物を運用しているだけであり、さすがに「共同の利益に反する行為」といえないだろう。騒音などによって「共同の利益に反する行為」があったとしても、行為停止の執行力を得るために訴訟を提起しようとすれば、区分所有者及び議決権の過半数による決議も必要だ。専有部分の使用を強制的に禁止することや、区分所有権を競売にかけることも法律上は可能だが、こちらは4分の3の決議と、あらかじめ弁明する機会を与える必要があり、さらにハードルが高い。たとえ規約が整備されていても、実際に是正・排除するには多大な労力が必要となるのだ。』
http://toyokeizai.net/articles/print/81797

④大田区国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（特区民泊）に関する読売新聞記事
『大田区で空き部屋に旅行客らを有料で宿泊させる「民泊」を認める条例が２９日に施行されるのを前に、条例を補足する規則と審査基準などを定めたガイドライン（指針）の公表が２６日、区のホームページで始まった。マンションで民泊を行う場合、貸主には管理組合の理解を得ることを求め、住民からの苦情窓口の設置や緊急時の現場対応も義務づけた。近隣トラブルなどを防ぐためのルールとなる。規則とガイドラインでは、民泊を行う場合、貸主は建物の敷地の境界線から１０メートル以内にある敷地の住民に周知する。マンションの場合には部屋のある棟の全戸が対象となる。住民から質問が出れば貸主は対処方法などを説明し、経過を区に報告する。管理規約で用途を「専ら住宅」と定めるマンションで民泊を認めるかは国で議論中であることから明記を避けたが、区幹部は「規約の解釈に関係なく、管理組合が民泊をやっていいという理解が必要だ」と指摘し、組合の了承が不可欠になるとの考えを示した。』
http://www.city.ota.tokyo.jp/kuseijoho/kokkasenryakutokku/ota_tokkumin...
http://www.yomiuri.co.jp/local/tokyo23/news/20160127-OYTNT50000.html

以上を踏まえると、訴訟ではない形で法的手段に訴えるのであれば、旅館業法違反（無届営業の場合）か、特区民泊の場合には手続瑕疵（ガイドラインに定める管理組合及び近隣住民理解の未取得）で告発するくらいしかないのでしょうね。

あと、東洋経済の記事にもあるように、「ソフトパワー」で解決を図っていく（抑止力を利かせる）ことが一番効果的なのかもしれません。

[198: 入居前]

>>197

ご丁寧にありがとうございます。
拝見しました。

入居前につき、192さんの言っている資料とやらを見ていないのですが、もし192さんが言っているように管理組合が民泊を規約違反としているなら、ここもブリリアマーレと同じ状況なのではないですか？

[199: 入居前さん]

そもそも管理規約は住人によって作られるもので、民泊への賛成者がいれば、意見が割れる事になる。特に羽田空港を抱える大田区は民泊を推進している。
おそらくそれを見越して、投資目的でマンションを購入する人も多いだろう。
このマンションは場所柄、その傾向が強いと思う。
自分自身、不特定多数の人が出入りするホテルの様な場所には住みたく無いので、民泊へ賛同してその収入で別の場所に住むかも知れない。
ある意味、贅沢な悩みとも言える。

[200: 契約者]

197です。

国土交通省は、「通達」ではなく「大臣記者会見」というやや曖昧さを残す形にしていますが、「専ら住宅として使用」は民泊禁止である、という解釈寄りだと言えます。

ブリリアマーレ有明は大臣記者会見以前の事例ですから、今となってはそこまでやらなくてもいいような気もする一方、規約上明確化したことと、何よりも総会を通じて住民の意思統一を図ったことに最大の意味があるのだと理解しています。

198さんも伝聞情報ではなく、引渡時に貰った住宅管理規約の第11条をご自身で確認されるといいと思いますが、第１項の解釈は上記の通りとして、違反があった場合に第７項がどれだけ包括的な規定（バスケット条項）と言えるのか、また、第８項が理事長の力量を含めてどれだけ実効性がある規定と言えるのか、ということに尽きるような気がしています。

199さんに対するコメントとしては、（現行の規約で民泊が禁止されているという前提で）まともに総会を開いて民泊容認のための規約改正の是非を議論したら、さすがに否決されるでしょうね。規約改正はそれだけハードルが高いものです。

[201: 匿名]

私も駅近ですので199番さんと同じ考えをすると思います

[202: 契約者]

管理規約変更は「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議による」（建物の区分所有等に関する法律第三十一条第一項）ので、一般的な感覚で言えばハードルは相当に高いと思います。

民泊容認にせよ、民泊禁止（意思統一を兼ねて敢えてブリリアマーレ有明のような明確化のための規約変更を行う）にせよ、もしも規約変更を行うというならば、それに先立って住民ひとりひとりのマンション管理への参加意識を高めることが必要なのではないでしょうか。

いずれにしても、民泊をやりたい人は、脱法的にこっそりやらずに、きちんとした手続（自ら規約変更の議案を出したうえで住民説得に汗をかくとか、管理組合・住民から了承を取り付けたうえで特区民泊の申請をするとか）を踏んで欲しいものです。

[203: 契約済みさん]

私は民泊に期待している1人です。
必ずしも購入者全員が住む訳では無く、投機目的の人も多いと思います。羽田空港に近く駅前であるという立地は、とても魅力的です。
旅行者にとって魅力的であるということは、民泊を組織的に考えている会社にとっても魅力的な訳で、そのような会社間で競争が起きれば、このマンションの価値は、今よりももっと上がると思うのです。

[204: 入居前さん]

>>203
ここは半分が地権者ですから、同じ考えの人は多いと思いますよ。

[205: 契約済みさん [男性 40代]]

驚きました、既にエアビーにこのマンションの一室が出ていますね。

[206: 契約済みさん]

>>205

情報源のリンクを貼って頂けませんか？
（階数や間取りは分からないのですか？）

せめてうちとは別の階であって欲しいです。

[207: 契約済みさん]

これですかね
https://www.airbnb.jp/rooms/10617643?s=IizjYIt2

[208: 入居前さん]

比較的低層階の角部屋っぽい感じですね。

[209: 契約済]

airbnbビジネスを指南するサイトからの引用ですが、

---

丸ごと部屋を貸す場合、一泊1万円程度になります。

ですから、20日貸したとして、20万円になります。

丸ごと貸しの場合は、2人目以降の追加料金は取らない場合が多いです。

なので、20万円から3パーセント分引いて、194,000円です。

丸ごと貸す場合には家賃などを支払う必要があります。

また、ハウスクリーニング代、アメニティも含めると大体10万円ほどの儲けになります。

---

http://airbnb-blog.com/post-418

これなら私は普通に賃貸に出しますね。手間の他、管理規約違反や隣人トラブルなどのリスクもないですし。

売却目的なら民泊禁止マンションのほうが資産価値は上がると見ています。

airbnbは本来使っていない空き部屋や、バケーション中のお小遣い稼ぎのためのものですから、そのまま賃貸に出せるような物件で、民泊ビジネスしようと思ったら大してメリットないだろうなという意見です。

[210: 契約済み]

<<209

「売却目的なら民泊禁止マンションのほうが資産価値は上がる」という意見に全面的に賛成。

民泊だけてはなく賃貸に対しても批判的になってしまうが、所有者が自分で住まなければ管理には無関心になりやすく、管理に無関心な住民が増えればマンションは荒れやすくなると思う。

民泊のようないつまでブームが続くか分からないものに賭けて短期的利益を追求し、中長期的利益を放棄（それも他の区分所有者の分も侵害！）するのはいかがなものか。

[211: 入居前さん [女性 30代]]

192です。
郵便受けに入っていた管理会社からの資料には以下の記載がありました。
これだとairbnbは規約違反ではないでしょうか。

ーーーーーーーーーーーーーーーー
■「民泊」について
当マンション管理規約第11条で、「専有部分は専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と定められています。当マンション住戸を宿泊施設として使用することは、規約違反となり、認められません。
また、4階ゲストサロンにつきましては、「ゲストサロン使用細則」第1条に「プラウドシティ蒲田住宅施設の居住者への来客及び来訪時における利便性向上のために使用することを目的とする」と定められています。見知らぬ方の宿泊の斡旋は規約違反となります。

[212: 契約済みさん]

>>211

エアビーは勿論、規約違反です。ただ、管理会社としては注意喚起までが精一杯であって、そのあとの是正指導などは管理組合（理事会）の仕事になるのでしょうね。

部屋を特定して所有者を割り出すのと、居住していない所有者と接触するのが難しいだろうとは思いますが、何事も初めが肝心なので理事会には頑張って欲しいです。

おとり捜査ではないけれど、ネットで予約して鍵の受け渡し時などに現行犯でお灸を据えるとか、なんですかね（笑）。

[213: 入居前さん [女性 30代]]

>>212
違反した場合の罰則まで規定しないと完全に防ぐことは難しいと理解しました。
今後の管理組合の在り方次第になので、これからが肝心ということですね。

[214: 契約済みさん]

既に賃貸として、こんなにもたくさん出ている状況で、民泊への流れは止められない気がしますね。
http://www.so-i.co.jp/data4513/
こそこそするのでは無く、賃貸や民泊を認めた上で、規則をちゃんと決めた方が良い気もします。

[215: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [男性 30代]]

居室に設置された24時間換気の給気口からの風がかなり強いですね。
かなり寒く家具の配置など部屋の使い方に制約を受けそうです。
止めるわけにはいかず困ってます。
みなさんのお部屋はどうですか？

[216: 契約済み]

>>214

民泊をこそこそやらずにやるならばやるでルールを改正して守らせるという趣旨は分かるけど（端的には特区民泊の手続きをきちんと踏めばよいだけのこと）、現行規約では賃貸はＯＫ、民泊はＮＧなので、賃貸と民泊を一緒くたにする議論はおかしいのでは？

[217: 入居前さん]

>>215

換気システムは、特に冬の結露防止に有効と聞きました。寒くても止めることができないのはしょうがないのでしょうね。（逆に夏はどうなのでしょう？）

[218: 契約済みさん]

大田区の見解。43番。
【「管理組合の同意の取 得」を前提とすることを希望する】との意見に対して、
【特区法の趣旨から同 意の取得を義務付けることまでは難しい。】と答えています。
つまり、話し合いは必要だけど、必ずしも管理組合の同意は必要無いとも取れるわけで、今後もめると思います。
https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/hoken/eisei/riyoubiyou/ootakuko...

[219: 匿名]

特区民泊は旅館業法違反にならないだけであって、普通の民泊でも特区民泊でも規約違反には違いない。

大田区がトラブルの種を播きたくなければ、まずは一軒家とか一棟貸しから認可するのでは。分譲マンションを認可したら、管理組合から認可取り消し訴訟を起こされるような気がする。

よって、特区民泊が分譲マンションで行われることがあるとしたら、管理組合や住民の同意は実質的にマストになるのではないか。

問題はやはり、エアビーのような脱法的なものだと思う。今朝の産経新聞にも民泊が社会面で特集されている。無秩序な民泊は旅館業法違反でしっかり取り締まるべき。

[220: 匿名さん]

民泊は、このマンションの価格帯だと割に合わないような気がする。
労力等考えると15000ぐらいは取らないと割に合わないと思いし、それならホテル泊まったほうがいいやってなる。
毎日客が入るわけでもなし、トラブル考えると民泊専門にするぐらいなら貸した方がいいと思う。

月の賃貸価格が8万ぐらいのとこなら5000でもなんとかなりそうだけど。。。

[221: 契約済みさん [男性 30代]]

数日前に入居しました。
お風呂のシャワーの水圧が弱いように感じるのですが、皆さんはいかがですか？
調節の仕方があったら教えて欲しいです。。。

[222: 匿名]

>214
地権者の中にはオーナーや不動産事業者がいるわけだから賃貸事業をしてもなんらおかしくないのでは？
トレンドで顧客が見込める民泊も業として行える権利はあるとおもいます。

[223: 契約済みさん]

賃貸はともかく民泊は管理規約違反ですよ。

[224: 契約済み]

>>222

民泊をする権利とやらを主張する以前に、民泊は旅館業法違反であり、旅館業の適用除外である特区民泊であっても管理規約違反であることが周知徹底されて欲しい。勿論、普通借家とか定期借家は当然の権利であり、民泊とは全く異なる。

[225: 契約済み]

>>207

問い合わせたら、地上からの高さは45mくらいだそうです。階数は教えてもらえませんでした。
ちょっと離れてますが、バルコニー越しの風景写真も追加されました。
15階くらいでしょうか？
この間取りは各フロア線路側の部屋一室のみではないかと思いますがいかがでしょうか？

部屋番号がわかれば、管理組合から警告くらいはしてもらいたいですね。

[226: 契約済み]

>>225

>問い合わせたら、地上からの高さは45mくらいだそうです。階数は教えてもらえませんでした。

極めて有用な情報、有難うございます。
モデルルームで貰った図面集を引っ張り出して調べてみました。立面図がちょうど1/450だったので、地上から10センチのところを定規で測れば一発です。
45メートルというのは13階相当のようですよ！多少の幅を見ても12～14階くらいでしょう。
11階だと天井で地表から9センチ、15階だと床で地表から11センチなので、いずれも「45メートル」とは言わないだろうと思います。（1センチで4.5メートル差ですから。）

>ちょっと離れてますが、バルコニー越しの風景写真も追加されました。
>15階くらいでしょうか？
>この間取りは各フロア線路側の部屋一室のみではないかと思いますがいかがでしょうか？

「各フロア線路側の部屋一室のみ」、おっしゃる通りと思います。別の言い方でズバリ言ってしまうと、モデルルーム（２つあったうち広いほう）と同じタイプの部屋ですよね。
207さんが貼って下さったエアビーのサイトから写真を見ましたが、角部屋であることは確実であり、２種類の角部屋のうちキッチンの位置から判断すれば、どちらの角部屋であるかは自明ですね。

>部屋番号がわかれば、管理組合から警告くらいはしてもらいたいですね。

はい。住宅管理規約第11条第1項ないし第7項に違反しているということですので、第8項を根拠として、「理事会決議に基づく理事長からの指示」をするべき事案と思います。（関連条項として、住宅管理規約第71条と第58条第12号も挙げられます。こちらには「是正等のために必要な勧告又は指示若しくは警告」を行うことができるとあります。）
上記の通り、部屋番号はほぼ割れていると思われますが、旅行者の出入りの現場を押さえる等、完全に特定しないと理事会は動かないのでしょうかねえ？
任意での立ち入り調査依頼をかけて、エアビーのサイトにある家具があったらアウトと判定することでもいいような気はするのですが。

[227: 匿名]

＞＞218
立ち入り調査とか特定するとか他者の権利侵害行為を助長する不穏な住民がおりますが
管理組合の総会決議および裁判で使用禁止決定しないかぎり
管理規約違反うんぬんより区分所有者は使用収益する権利が法的に認められているわけで
特例条例で定められた地域で許可された民泊については異議がある場合管理組合が裁判で勝訴するしかありません。

[228: 匿名]

http://leewaysonline.com/archives/1420
この記事が参考になると思います。

[229: 契約済]

大田区の民泊って7泊以上って特区条例で決まってなかったっけ？
https://www.airbnb.com/rooms/10617643
3泊からOKになってるし。
だいたい8人も詰め込んでいいの？
条例も違反？

[230: 契約済み]

>>227

ご自身の権利うんぬんは、守るべきルールを守ってから言っていただきたいものです。
以上。

[231: 入居前さん [女性 30代]]

>>229
大田区の条例違反ですね。事業者の周辺住民への周知もない点も違反でしょうし。（どこかでひっそり周知しているのかもしれませんが、正式な手続きを踏む場合は、マンションの掲示板に出ててもおかしくない気がします）
仮にマナーの悪い一部の旅行者がゴミ処理や騒音などで問題を起こせば、すぐに表面化するはず。

[232: 入居前さん]

民泊問題は気になりますね。
大田区としては、住宅地など、民泊を禁止する地域を定めていて、ここは可能な地域です。
airbnbに載ってる部屋は、明らかに大田区の民泊条例違反ですが、
最低宿泊数を変更すればOKと言う事になります。
個人的には、売却、賃貸と同じく、民泊も選択肢の一つとなれば、マンションとしての価値が高くなると思っています。
そもそも民泊は、観光客の増加によって宿泊場所が足りなくなるという懸念から、国の主導で進めているものであり、
協力したいというホストファミリー的な考えを持つ事も否定できません。
新たにこの場所に引っ越してくる世帯と、もともとこの場所に住んでた地権者世帯は半々ですし、民泊問題に限らずいろいろと問題が発生しそうですが、ここに住む事が楽しみです。

[233: 匿名]

>>223
>>224
大田区の説明では民泊申請には「マンション管理規約の提出は求めていない」とのこと
つまり「管理規約上民泊が認められていない場合であっても認定がなされる可能性が十分ある」ということです