三井のファインコート総合スレ5

[匿名さん]

三井のファインコート総合スレ5です。
ファインコートに関する一般的な話題や個別スレが立ってない物件に関する話題です。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/299359/

[751: 評判気になるさん]

>>750 匿名さん

丁寧に回答ありがとうございます。

前提は2階建100平米の注文住宅を建てるのに、土地は何平米必要か？って話であってますかね。

> 容積率100％のエリアなら土地45坪以上、80％のエリアなら土地55坪以上で異形でなければ足場スペースをあまり気にしなくて大丈夫です。

これって、100%のエリアでは容積率67%、80%では容積率55%の注文住宅しか建てられないってことを言ってますかね？

80%、100%は無理でも、もう少し何とかなるのかなと思っていました。
確かに、30坪で2階建て30坪の注文住宅を建てるは不可能だということはよくわかりました。

[752: 匿名さん]

>>751 評判気になるさん
>これって、100%のエリアでは容積率67%、80%では容積率55%の注文住宅しか建てられないってことを言ってますかね？

違います。文面通りです。
55％ではなく55坪です。
45坪や55坪の土地なら足場スペースはそれ程気にする事は無いと言う事です。

>30坪で2階建て30坪の注文住宅を建てるは不可能だということはよくわかりました。

足場無しで建てる工法もあるにはあるのですが、 使える外壁材があまりに貧相だったり、内側からの外壁施工をうたってるメーカーでも一面全てを足場無しには出来なかったりします。
リフォームも内容によっては軽く1000万超えてきますので安いハウスメーカーなら新築出来るほどかかります。
実際に検討すればわかりますがかなり厳しいです。

元々私は建売りに住んでましたが建替え出来ずに売却して土地を買い直してます。
この掲示板全体に建売の方が安直に建て替えれば良いと言うのを目にしますが現実は厳しいです。
お勧めは丁寧に住んで購入者にリフォーム不要と思って頂ける状態で売る事です。
我が家のように男の子が居るとなかなか難しいですが。

[753: マンション掲示板さん]

>>752 匿名さん
言い方が悪かったですね。

30坪（100平米）の家を45坪の土地に建てると容積率67%、55坪の土地に建てると容積率55%なので、
足場を考慮すると、容積率100%の地域だと67%、80%の地域だと55%の注文住宅したか建てられないんでね！と言いたかったです。
実家が40坪の土地に36坪の2階建注文住宅が建っているので、そんなに難しいとは思ってませんでした。

[754: 戸建て検討中さん]

ひばりヶ丘、想定より高かったです。
やはり駅から近いとあのくらいの値段になるんですね。

[755: 通りすがりさん]

>>754 戸建て検討中さん
都市計画道路の真上で、あの金額は強気ですよね。。

[756: 匿名さん]

>>754 戸建て検討中さん

都市計画道路予定地なのですね
それにしては高いのですかね？

[757: 通りがかりさん]

高い高いいうてるやつは一生買えない。
適正価格だし、普通に完売する。

[758: 通りすがりさん]

>>757 通りがかりさん
いや、都市計画道路上の家買うくらいなら、少しお金出してでも他の家買うわ。
10年後になくなるかもしれない家をだれが8000万円で買うねん。

[759: 匿名さん]

ひばりヶ丘より、保谷が良いのでは。始発あるので朝でも座れるし、初電･終電は大体この駅から出てる。駅周辺ものんびりとしていて、西東京市側は広い新しい道が多い。

[760: 匿名さん]

とはいえ、ひばりヶ丘にはファインコートは高頻度で計画がありますが、ファインコート保谷四季の街？が8年前に出て以来、保谷には建っていませんね…

[761: 検討者さん]

>>758 通りすがりさん
なくなるときに立ち退き料が出るので、丸かぶりの土地ならある意味お買い得とも言えますよね。

[762: 名無しさん]

ここで買わない買わない言っても完売でしょうね。
立ち退き料の仕組みも知らない人でしょう。

[763: 検討板ユーザーさん]

立ち退き料がでるとしても、使い捨て感に抵抗がありますね。

[764: 通りすがりさん]

>>762 名無しさん
家の購入の目的を見失ってませんかね。
投資目的なら丁度いいかもしれないですけどね。

[765: 匿名さん]

1号棟は計画道路にかかっているのかな。街区のパースではぎりぎりかかっているように見えたが。

[766: 検討板ユーザーさん]

あざみ野グランフィオーレは南傾斜の駅近で、それなりにゆったりした配棟なので、即完売かと思いましたが、先着順での販売がありましたね。
1億前後はやはり高めなのですかね？

[767: 西東京市内在住のFC購入者]

投資目的になるかというと微妙な気がします･･･。
まず土地。移転補償の算定基準は公示地価や鑑定評価（周辺取引事例）です。
2021年度谷戸3丁目の公示地価330千円/㎡　住吉町FC1号棟110.03㎡（計画道路にはちょっと掛かっているだけですが地価としては一番高いと思うので例として）。
単純掛け算で地価36百万円。時価は1～2割増しで見ても40～44百万円。
周辺の素地売出価格はこれより高いですから同等クラスの土地を買えるだけの移転補償は得られないと思います。
また、建物は、いつ事業化決定されるかにもよるのでしょうが、20年以上経てばどれだけ高価な建物でも木造建築はほぼゼロです。
仮に移転を余儀なくされる2,3,6,9号棟あたりが7500万円だとして、20年後事業計画決定されると40百万円だけ貰って、もう1度家探しを始める訳です。
購入して賃貸に回して利回りを得ながら最後は土地を売り払う、という考えでない限り、元は取れないのでは？と思うのですが。

それにしてもこの計算で見ると8600百万円の物件って、どうなんでしょうね。
高く見ても土地は44～45百万円（仲介業者に言ってもそんな値段は付きませんが）。
差し引くと40百万円の建物！？

どなたかが仰っていたように「高い高いいうてる奴は買えへん」というのもまた真理ではあります。不動産は必要な時に必要なものを買わなくてはなりませんから。
ただ、ここのところの不動産市況は過熱感が過ぎるように思います。

購入検討者の皆さんが煽られて高掴みなさいませんように。

[768: 匿名さん]

需要があるからその値段になるわけで、売れたらそれが相場になるのが不動産なんだよね。
不動産に買うべき時期なんてないっていうのなそういうこと。
実際ここ数年は待った組が報われたことなんでないはず。

[769: 通りがかりさん]

然らば是非ご購入を。

[770: 767です]

不動産には買うべき時期はありますよ。
会社の家賃補給金打ちきり期限、子供の進学、その他諸々。買うべき時期という表現を誤解なさったのかもしれませんね。
であればごめんなさい。
買うべき時期、というのは、買わざるを得ない時期、もしくはそれも選択肢として自宅の在り方を考えざるを得ない時期、という意味です。
私は会社の家賃補給金（月8万円）の期限が迫る中、このまま賃借を続けるか自宅を保有するかを考え、高いな、とは思いましたが、子供の通学圏内のFCを購入しました。
買うべき時など無い！と断言できる方はそういう悩みの無い方ということなのでしようが、世の中そういう方の方が少ないと思いますよ。

[771: 767です]

もうひとつ。
需要で価格が決まっているわけでもないし、待っている人は報われないと言うのもどうかと思いますよ。
後者は煽り的ですらあります。
待つと損をする、と仰るのであれば是非根拠をお示し下さい。

[772: 通りすがりさん]

いつの間にか、いつ買うかの話になっていますが、そもそも計画道路上の家を、そうではない家とほぼ同じ値段では買わないよね、という話をしていたんじゃなかったでしたっけ？

[773: 検討板ユーザーさん]

>>770 767ですさん
それは各個人の買うべき時期ですよね。
768さんは安い時期だから買う、高い時期だから買わないと言うような買うべき時期はないと言っていると思います。
投資目的で家を買う人だけであれば、高ければ買われないけれど、770 677さんの言うような実需があるので、高くても買う人がいれば、土地の評価や相場より高くても売れる訳で、それが相場になっていくと言うことだと思います。
家は不動産なので、立地によって各個人の評価が異なります。
770さんのような学区内で探す人や、勤務地、実家からの距離など、少し高くても買っても良いと言う人がいれば売れてしまうので、ファインコートのような建売を求める一定数の実需が、ファインコートのような大手ベンダによる建売の相場を支えているということです。
家の供給数なんて、全世帯数から比べると遥かに少ないわけで、その地域に家を買いたいという需要が少しでもあれば高くても売れるという、大量生産されているものは違う価格形成になります。
770さんも768さんも論点が少し違うだけで、意見としては同じなのではないでしょうか。

[774: 名無しさん]

完売するのは間違いないのですから、需要はあるということでいいんじゃないでしょうか。
三井は相場感は個人より間違ってないと思いますよ。
個別の高い安いは主観が入っているので、意味をなしません。

[775: 検討板ユーザーさん]

熱くなって連投しているのがいるが、ここ10年不動産価格は上がり続けてる
待つと損をする根拠をいえとかいうのは笑えるね。下がるという根拠がまずないんだよ
こういうのが買い遅れて泣くんだろうね

[776: 通りすがり]

既に買われている方の筈ですが…。

[777: 767です。]

仰るように私は既に購入しているので買い遅れも泣き寝入りもしていません。
購入後は、物件の資産価値を知っておく上でも、近隣の地価、建設コスト、中古FC含め色々な物件の価格推移も見ています（不謹慎ですが購入者として止められない楽しみでもありますし）。
その一環で、このスレも興味深く拝見しているのですが、価格や性能について悩んだり、多少冷静な意見が出ると「買うやつはいるんだから適正価格なんだ。だから高いのなんのと言わずに買いたいなら買え」、「こういうやつが泣き寝入りするんだよ」的な意見が出てきます。
それ自体否定するものではありません。物件購入には思い切りも必要ですから。
ただ、勢いだけで突き進むには今の市場は過熱感が過ぎますし、個人的には品質にもちょっと気になるところがあります（構造とかの話ではないのでご心配なく）。
我々が購入した時以上にリスクも高くなっているし、購入するにしても考慮すべき要素がたくさんあるのでは？と思い投稿させて頂きました。
また上記のような意見を言うのに「ため口」「上から」、時として「罵倒言葉」を使われる方がちょくちょくいらっしゃったのも投稿の動機です。
少なくとも見知った人には利かないような言葉遣いですよね？
一（いち）デベロッパーのブランドの為に、そこまで熱くなって他人を罵倒、馬鹿にしたり、挑発的な言動を取るというだけでも既に冷静じゃないように思います。
ファインコートには強烈なカリスマ性がありますから、そうなってしまうのかもしれませんが、そんなことをしても良い家が手に入るわけでもあるまいにと思います。

まぁ幸運にもそれなりの立地で、希望区画・間取りのＦＣを納得感の高い価格で手にした私がとやかく言っても仕方が無いでしょうから投稿は止めますね。

皆さんが、ご自分とご家族の為に良い住宅を手に出来るよう願っています。

[778: 名無しさん]

上井草どうですかね？？

[779: 匿名さん]

なぜ、住宅性能評価書を取得しないんでしょうか？

[780: マンション検討中さん]

>>779 匿名さん
お金がかかる、取らなくても売れるからでは？

[781: 通りすがりさん]

>>779 匿名さん
取得できないから。。。と思われても仕方ないよね、取ってないんだから。
実際、あれだけ窓が多くて、品確法の耐震等級2を取れるのだろうか。

[782: 通りがかりさん]

ちゃんと等級を取ろうとすると、プラス数百万で構造から変えないといけないレベルなんだと思うよ。この価格帯で申請の数十万だけをケチる理由なんてないもの。

[783: 通りがかりさん]

ブランド料は何%くらい上乗せされているのでしょうか？

[784: 匿名さん]

周辺のパワービルダーの物件と比べたら？

[785: 匿名さん]

ファインコートは、ブランド料のみを切り出してそれが何パーセントかと捉えようとすると見誤るよ。
個人で土地探して住宅建てようとしても出てこないような場所でも新築の戸建て物件が出てくる。
建て売りであること、決して割安ではないことを差し引いてもその立地の魅力が上回るという人が買えばいい。
建売・直販であることの一般的なメリット(不動産会社への仲介手数料が発生しない、住宅ローンがシンプル、引き渡しまでの期間が短いなど)が割高部分を相殺する面もあるので、そのあたりも含めてトータルで納得できる人はそれなりに存在するということかと。

なお、あくまでも資産として捉えいずれ売却する予定で、その際の経済的合理性を重視するという人にはおすすめしない。多少非合理でもこの場所の戸建てに住めるならOKと捉えられるかどうか、そこ次第かと。

[787: 通りすがりさん]

>>786 通りがかりさん
そう？
かなり的を射た話だと思うけどね

[788: 匿名さん]

>>786 通りがかりさん
内容がない、あなたの投稿よりずっとまし。

[789: 名無し]

>>783 通りがかりさん
＋1500～2000万ぐらい。

都内で8000万台で売ってるエリアで
飯田とかが6000万台で売ってる。

[790: 通りがかりさん]

他の建売はまだそんなに汚れとか雨垂れが目立たなくてもファインコートは数年でよく目立つように思うのですがなぜでしょうか。
汚れがつきにくいとか説明されてもなんかスッキリしないのですけど。

[791: 評判気になるさん]

外壁がリシン吹き付けなのが気になります
できればサイディングがいいのですが、大手ディベロッパーの分譲住宅は軒並みコスト削減でこれにしているのが購入に踏み切れない要因の一つです

[792: eマンションさん]

>>789 名無しさん
立地も違うし、設備もちがうので、単純にブランド料とは言えないのでは？

[793: 名無しさん]

稲城南山のファインコートの話題はここで良いですか？
それとも別スレがありますか？

[794: 匿名さん]

ここでいいんでない？

[795: 検討板ユーザーさん]

前はマンションを検討していたので、戸建ては最近見始めたのですが、ファインコートはあちらこちらに次々と分譲されているように感じられますが、前からこんなペースなのですかね？
自力で土地を探すと、中々良い所が見つけられないのに、結構駅近のまとまった土地をよく開発できるなと思って見ています。

[796: 通りすがりさん]

>>795 検討板ユーザーさん
その分高いですけどね。
土地を分割して売る行為は不動産屋しかできないので、個人が大きな土地を売りたいときはそのまま売られます。購入できるのは資金力のある不動産屋だけですので、一般には流通しづらいです。
家（建物）目線だと、ハイコストの注文住宅と比較するとコスパ悪いかと思います。

[797: 評判気になるさん]

ひばりヶ丘にもファインコートが販売されるみたいですが、ハザードマップ、計画道路にかかっているみたいで。そういうことって普通にあるんですかね？！　大手だとそういう土地には建てないと思っていたので驚いています。

[798: 名無しさん]

ひばりケ丘でハザードって土砂崩れですか？水害とは考えにくいのですが。
あと三井は近くに土砂災害警戒地域があっても、それを重要事項説明に加えて販売することなんて多々ありますよ

[799: 通りがかりさん]

>>797 評判気になるさん
我が家の近くのファインコートも計画道路上でしたよ。その分、抑えた価格でした。
そこは賞を取ってましたよ。

[800: 評判気になるさん]

797です。

水害ハザードマップです。実際に緩やかな坂を下ったところの土地なので水が溜まりやすいのかなと思います。　浸水の目安が書いてあります。
一昨年くらいからはハザードマップかかる物件は法律で説明義務化されてますね。　それ以前から重要事項説明に組み込んでいた三井はさすがですよね。

ホームページ拝見しますと6000万後半から8600万と幅があるので計画道路も考慮してのお値段になっていそうですね！

[801: 通りがかりさん]

ファインコートは同じ区画内でも人気に差が出るから、早く見に行って、売れ残りのババを掴まされないことが大事ですね。
最近は一番人気がある住戸は平気で5倍以上、反対に人気がないと1倍つかないことも。希望住戸の抽選外れたあとに同じ区画内で買ってしまうと、毎日「自分が住むはずだったのに」という目でお隣さんを見ることになるから辛そう。

[802: 通りすがりさん]

目白のファインコート、意外と安いですね。
なにか問題のある土地だったりしますかね？

[803: 通りがかりさん]

上野毛も気になります。1億超えますかね。

[804: 名無しさん]

>>801 通りがかりさん
いまもゴールド会員の倍率優遇策やってるんですかね

[805: 検討板ユーザーさん]

>>803 通りがかりさん
火事跡地の日吉ですら1億超えているので、上野毛なら余裕で超えてくるのでは？

[806: 通りがかりさん]

>>804 名無しさん
やってるよ。

[807: 通りがかりさん]

ゴールド会員は優遇5倍ですね。最近はほぼ全員持ってるから、倍率15倍といいつつ申込者は3人みたいな、訳分からんことになってます。ゴールド会員証持ってなかったら人気住戸は絶対買えないです。

[808: マンコミュファンさん]

>>793 名無しさん

ここでいいでしょう。
しかし、ライバルの野村と比べてどうでしょう。

[809: マンコミュファンさん]

>>803 通りがかりさん

東戸塚も8千マン円近く販売されて、非常に上がっているイメージします!

[810: マンコミュファンさん]

>>709 匿名さん

発表されましたね。7900万円代まででびっくりです!
駅からは13分以上かかるらしいし。

[811: 匿名さん]

ファインコート、お勧めしません。買って大後悔しています。見栄を張ってバカだなと思いました。作りは良くなくて、高価で売られています。防水とかはしっかりしていません。まさかこんなレベル落ちたとは。。。そして、近所の子供の声がとてもうるさいから、それを我慢できない人はファインコートや、野村のプラウドなどを買わないほうがいいです。この値段で、都心の良い物件買えると思います。そちらをお勧めします。

[812: 匿名]

>>811 匿名さん
都心でこの値段で買おうとするとペンシル型の三階建になるのが関の山です。
せめて郊外に出ていかないと満足する家は建たないです。

あと10年以上前からＦＣもＰＳも部材は殆ど変わっていないですので機能性を求める方には全くもってお勧めできません。ましてやブランド料を上乗せしているため、先方の言い値になってしまっているため高くつくのは必死です。
ただし大手ディベロッパーなので、売りに出てくる土地は市場に出回らないため普通には買えないです。

[821: 匿名さん]

人気のある街で自分たちの希望条件に会う土地が良いタイミングで見つかるのは確かに奇跡に近いです。手っ取り早く買える建売り、しかも複数棟から選べる開発ものは人気になるわけですね。

[822: 通りすがりさん]

家の性能さえあげてくれれば、仮に今より値上がりしても言うことなしなんですけどね。
家自体はアグレ都市デザインの方が魅力的に見えます。

[823: Swowsaku_h]

>>618
もう完売しちゃったみたいなので今更の情報で申し訳ありませんが、私も検討して結局やめました。
理由は物件の区画周囲と隣接するUR東豊中団地との間に柵が張りめぐらされて通り抜けができないようにされている事。つまり周囲と孤立させられている立地が気に入らなかったからです。
桃山台駅方向へは道が延びていますが柵があることで徒歩では最短ルートにはなりません。
一番の問題は通学指定の東豊中小学校やスーパーや小児科などの医院が多い上野新田線の道方向へ行くのに柵が張られている事で10分から15分掛けて大回りしないと行けない為、生活に不便です。
いずれも団地の中を通り抜ければ、すぐ行けるのですがUR側が通行を認めてくれないそうです。
まあ、これはファインコート側だけの責任ではありませんが、事前に解決しておいて欲しかった所です。
ちなみに治安は悪くありません。
資産価値的には高級住宅地である東豊中1丁目から3丁目に比べると、まあ普通というか それほどの値上がりは期待できないと思います。

[825: 通りすがりさん]

>>824 匿名さん
>「注文住宅のデメリットは~設計・施工ミス、不備も建売よりもはるかに多い。」
流石にそれはないでしょう。一部が論理的でないと、全文の内容が疑わしく感じます。

[826: 通りすがりさん]

土地は少なからず一般市場に出まわっています。
建売会社は、一区画分しかない土地で建売をつくるよりも、一度に多くの建売を作ることが可能な広い土地で分譲戸建てを建てている傾向があります。その方がコスパもよく、人も回しやすいですからね。

[841: 匿名さん]

なかなか盛り上がらないですね。

[842: 通りすがりさん]

828さん、やっぱり、消したね。
間違ったことを長文で延々と書いていたものね。

[843: 名無しさん]

>>842 通りすがりさん
荒らしと煽りがひどくて管理人判断で削除したのでは、と想定しています

個々で住宅に求めるものが違うんだから、建売だの注文だの他の物件のことをとやかく言うべきではないと思います。
特にここはファインコートという三井不動産の分譲住宅ですから。

[844: 通りがかりさん]

ほんとそれ
ファインコートのスレなんだから、注文住宅だとどうだだのは要らないね

[845: 戸建て検討中さん]

ファインコート稲城南山良さそうですね。いくらぐらいになるんでしょうか。

[846: 名無しさん]

>>845 戸建て検討中さん
六千万円の中盤台の価格帯で販売するのではないかと想定しています
最も良い区画は六千万円台後半行くのではないでしょうか

[848: 匿名さん]

>> 843

ファインコートに対して妬んだ荒らしコメントが大量についたので削除が妥当でしょう。
注文とか建売の話はそういうスレがあるのでそっちでやってもらうとしてここではファインコートの情報交換しましょう！
2022年は住宅購入者にとってはなかなか買い時なのかどうかも難しい時期ですしね。

[849: 口コミ知りたいさん]

東戸塚の一期は完売のようです
七千万円台だというのに売り切ってしまう三井もすごいですけど
それ以上に纏まって出てこないエリアだから希少性が高いというのもあったんでしょうね

[850: 匿名さん]

土地・建物（延床）100m2程度のコンパクト住宅が今の3人程度の家族では十分でしょうから、30坪前後の整形区画の土地&隣接住戸の目線や配置等を考えると更地はもちろん、古家付土地でもこれぐらいの坪数はそもそもないですね。ってのは時代時代で需要が高い土地も変わってきてる。バブル期は土地が高騰したのでペンシルが流行り（っていうかそれしか買えない）、細切れの土地が多くなった。90年代あたりに建てられたペンルシは築30年ぐらいだがそんな土地を買い取って再建築したところで使いづらいだけ。ペンシル三階建にするぐらいならマンションの方が理に適ってる。

今の人が望んでる30坪前後の土地は結局は100坪以上の土地を有してた老人たちが売却したやつを開発業者が購入して購入可能な程度のサイズに切り売りしたやつを買うしかないのが実情ですね。ま、戸建は特に地域環境によって住環境が大きく変わるのんで、何丁目か変わるだけで人気変わってくるし価格も変わる。