三井のファインコート総合スレ5

[匿名さん]

三井のファインコート総合スレ5です。
ファインコートに関する一般的な話題や個別スレが立ってない物件に関する話題です。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/299359/

[737: 通りがかりさん]

>>725さん
704です。情報ありがとうございます。
結構価格に幅がありますが、旗竿地が底値として、区画のうちno.11から15は南向きが塞がっていることを考えると6000万円台後半もありそうでしょうか？

[738: 匿名さん]

>>734 匿名さん
築年数と面積次第です。
土地を買う人の多くは注文住宅を建てる人で、築10年以上なら大抵は建替え希望です。

建売りの土地は狭い物件が多く足場スペースを勘案すれば小さな建物しか建ちませんので敬遠される事が多いです。

丁寧に住んでリフォーム不要と言える状態で売却するのが一番得策です。

[739: 匿名さん]

>>738 匿名さん
ありがとうございます。都心部だと40坪前後あれば注文住宅希望の方からも需要がありそうですが、実際どうなのでしょうか。ファインコートの土地は30坪強のものが多いので、土地としての需要はそこまで高くないと思ったほうがいいのでしょうか…最近は小さめの家を希望される方も多いようですが。

[740: 通りがかりさん]

世間で言うちょうどいい土地のサイズは30坪程度

[741: 通りすがりさん]

>>739 匿名さん
30坪位がちょうどいいですよ。
小さいいえを希望しているのではなく、高くて買えないのです。

[742: ビギナーさん]

>>741 通りすがりさん

>>741 通りすがりさん
30坪位の土地がちょうど良いというより、2階建で30坪位の家が建つ土地がちょうど良いと思います。
容積率100%なら30坪、80%なら36坪の土地って感じではないでしょうか。
確かに広い土地は高くて売れないので、分割されて売り出されてきますよね。

[743: 匿名さん]

建売を建てるときは隣地に足場組んで建てますが、建替えは自分の土地に足場組むのが基本。
隣地使用協定のある分譲でも室外機や給湯器の撤去が必要になる事が多く現実に使える事はほとんどありません。

足場は境界内側を幅70～100センチぐらいでぐるりと設置します。
小さな土地ほど影響が大きく30坪の土地ではかなり厳しく大抵は元より小さな建物しか建ちません。

土地を買って注文住宅を建てる人は建売買う人より大きな家を望む傾向があるのでよほど良い場所でない限り希望価格での売却は簡単ではないです。

[744: OLさん]

>>743 匿名さん

大抵、元より小さな建物し建ちませんというのはうそですね。
建蔽率や容積率、外壁後退などの法律の制限で敷地いっぱいに建てられないのは確かですが、それは建売もその後の建て替えも同じで、大抵は元より小さい建物しか建たないなんてことはありません。
もちろん、建蔽率の緩い土地では敷地いっぱいに建てることもあると思いますが、その場合は容積率も緩和されているので、3階建てにするとか、地下の緩和を使うとか、より広くする手段はあると思います。
極端な旗竿でないとか、南側に抜けているとか、売りやすさはあると思いますが、一般的な立地の良い分譲地であれば、建て替え前提での土地として売却としては、下手に条件の悪い注文住宅が建っていた土地より売りやすいと思います。

[745: 通りすがりさん]

>>744 OLさん
隣地使用協定知らないの？これ読んでみて。嘘呼ばわりはひどいと思うよ。
https://fudousan-chiebukuro.com/fudousanya/5744.html

[746: OLさん]

>>745 通りすがりさん

ごめんなさいね。
「大抵は」となっているので、ほぼ全ての建売が外壁後退の基準をみたしていないと言うことですよね。
ファインコートのほとんどなのか、建売のほとんどなのか分かりませんが、ほとんどが基準を満たしていないとは思えなくて、うそと書きましたが、確かに定量的なデータは持っていないのに、嘘呼ばわりしたのは申し訳ありませんでした。
私が家探しで見てきた建売は、外壁後退の規制にかかっていなかったので、多くない認識でしたがそうではなかったのですね。

[747: OLさん]

>>745 通りすがりさん

746です。
30坪の土地では、と限定されていましたね。
うなぎの寝所のような土地にペンシル3階建のような建売はそうかもしれませんね。

[748: 匿名さん]

>>746 OLさん
外壁後退基準と足場面積は異なります。
外壁後退基準は一種低層地区ですら1mが多く、地域習慣が優先され1m以下も多い。
しかも境界から壁中心の距離。

足場は1m弱程度で境界から外壁面。
普通は足場の制限の方が厳しくなります。

どの程度小さくなるかはシミレーションすればわかる話です。
例えば間口7m奥行き14mで30坪(100平米)の土地。
計算しやすく足場で境界～壁中心で1m後退とすれば5×12mで約60平米。
これ駐車場ありませんので駐車場として間口に2×5mのスペースを確保するなら約52平米＝16坪弱。
最近流行りの高気密高断熱の住宅は外壁厚20cm以上、物によっては30cm以上もあり足場で壁中心から1mと言うのも難しく現実は更に小さくなります。
狭い上にかなり間取りが制限されます。
これから注文住宅を建てようとする人がわざわざ選択する物件かと言えば疑問がありますね。

>下手に条件の悪い注文住宅が建っていた土地より売りやすいと思います。
狭小注文住宅ならそのとおりかもしれませんが、普通は注文住宅の区画は建売より大きな区画が多いです。
同じエリアでも注文が建っている土地の方が大きな区画が多いですし、
建売と違って注文住宅は大きな建物を建ててもらった方が利益が大きいので郊外シフトしてでも大きな土地を勧める傾向があります。

[749: 評判気になるさん]

>>748 匿名さん
色々書いてますが、容積率が80%とか100%の地域では、建売でも注文でもほぼ容積率一杯に建てているので大した違いはないでしょう。
強いて言うなら、年数経って土地として売る時は、狭い土地や細長い土地は売りにくくなる可能性があるので、建売はやめた方が良いってことですね。
例としてあげているのが間口に対して奥行きが長い土地だし、三井や野村の様な大手の分譲地でなく、オープンハウスかの分譲地のイメージですかね。
注文住宅用に土地を探すときに、中々良い土地がないのは確かですが、ファインコートのスラで議論すると話が噛み合わない気がします。

[750: 匿名さん]

>>749 評判気になるさん
>例としてあげているのが間口に対して奥行きが長い土地だし
10×10mで100平米でも1坪大きくなる程度で大差ありませんよ。

もちろん、容積率100％のエリアなら土地45坪以上、80％のエリアなら土地55坪以上で異形でなければ足場スペースをあまり気にしなくて大丈夫です。
しかし、都市部の建売にそのような物件はごくわずかです。

ファインコートであろうが何であろうが都市型の建売は建替えの時足場スペースが課題になる事にかわりありません。

[751: 評判気になるさん]

>>750 匿名さん

丁寧に回答ありがとうございます。

前提は2階建100平米の注文住宅を建てるのに、土地は何平米必要か？って話であってますかね。

> 容積率100％のエリアなら土地45坪以上、80％のエリアなら土地55坪以上で異形でなければ足場スペースをあまり気にしなくて大丈夫です。

これって、100%のエリアでは容積率67%、80%では容積率55%の注文住宅しか建てられないってことを言ってますかね？

80%、100%は無理でも、もう少し何とかなるのかなと思っていました。
確かに、30坪で2階建て30坪の注文住宅を建てるは不可能だということはよくわかりました。

[752: 匿名さん]

>>751 評判気になるさん
>これって、100%のエリアでは容積率67%、80%では容積率55%の注文住宅しか建てられないってことを言ってますかね？

違います。文面通りです。
55％ではなく55坪です。
45坪や55坪の土地なら足場スペースはそれ程気にする事は無いと言う事です。

>30坪で2階建て30坪の注文住宅を建てるは不可能だということはよくわかりました。

足場無しで建てる工法もあるにはあるのですが、 使える外壁材があまりに貧相だったり、内側からの外壁施工をうたってるメーカーでも一面全てを足場無しには出来なかったりします。
リフォームも内容によっては軽く1000万超えてきますので安いハウスメーカーなら新築出来るほどかかります。
実際に検討すればわかりますがかなり厳しいです。

元々私は建売りに住んでましたが建替え出来ずに売却して土地を買い直してます。
この掲示板全体に建売の方が安直に建て替えれば良いと言うのを目にしますが現実は厳しいです。
お勧めは丁寧に住んで購入者にリフォーム不要と思って頂ける状態で売る事です。
我が家のように男の子が居るとなかなか難しいですが。

[753: マンション掲示板さん]

>>752 匿名さん
言い方が悪かったですね。

30坪（100平米）の家を45坪の土地に建てると容積率67%、55坪の土地に建てると容積率55%なので、
足場を考慮すると、容積率100%の地域だと67%、80%の地域だと55%の注文住宅したか建てられないんでね！と言いたかったです。
実家が40坪の土地に36坪の2階建注文住宅が建っているので、そんなに難しいとは思ってませんでした。

[754: 戸建て検討中さん]

ひばりヶ丘、想定より高かったです。
やはり駅から近いとあのくらいの値段になるんですね。

[755: 通りすがりさん]

>>754 戸建て検討中さん
都市計画道路の真上で、あの金額は強気ですよね。。

[756: 匿名さん]

>>754 戸建て検討中さん

都市計画道路予定地なのですね
それにしては高いのですかね？

[757: 通りがかりさん]

高い高いいうてるやつは一生買えない。
適正価格だし、普通に完売する。

[758: 通りすがりさん]

>>757 通りがかりさん
いや、都市計画道路上の家買うくらいなら、少しお金出してでも他の家買うわ。
10年後になくなるかもしれない家をだれが8000万円で買うねん。

[759: 匿名さん]

ひばりヶ丘より、保谷が良いのでは。始発あるので朝でも座れるし、初電･終電は大体この駅から出てる。駅周辺ものんびりとしていて、西東京市側は広い新しい道が多い。

[760: 匿名さん]

とはいえ、ひばりヶ丘にはファインコートは高頻度で計画がありますが、ファインコート保谷四季の街？が8年前に出て以来、保谷には建っていませんね…

[761: 検討者さん]

>>758 通りすがりさん
なくなるときに立ち退き料が出るので、丸かぶりの土地ならある意味お買い得とも言えますよね。

[762: 名無しさん]

ここで買わない買わない言っても完売でしょうね。
立ち退き料の仕組みも知らない人でしょう。

[763: 検討板ユーザーさん]

立ち退き料がでるとしても、使い捨て感に抵抗がありますね。

[764: 通りすがりさん]

>>762 名無しさん
家の購入の目的を見失ってませんかね。
投資目的なら丁度いいかもしれないですけどね。

[765: 匿名さん]

1号棟は計画道路にかかっているのかな。街区のパースではぎりぎりかかっているように見えたが。

[766: 検討板ユーザーさん]

あざみ野グランフィオーレは南傾斜の駅近で、それなりにゆったりした配棟なので、即完売かと思いましたが、先着順での販売がありましたね。
1億前後はやはり高めなのですかね？

[767: 西東京市内在住のFC購入者]

投資目的になるかというと微妙な気がします･･･。
まず土地。移転補償の算定基準は公示地価や鑑定評価（周辺取引事例）です。
2021年度谷戸3丁目の公示地価330千円/㎡　住吉町FC1号棟110.03㎡（計画道路にはちょっと掛かっているだけですが地価としては一番高いと思うので例として）。
単純掛け算で地価36百万円。時価は1～2割増しで見ても40～44百万円。
周辺の素地売出価格はこれより高いですから同等クラスの土地を買えるだけの移転補償は得られないと思います。
また、建物は、いつ事業化決定されるかにもよるのでしょうが、20年以上経てばどれだけ高価な建物でも木造建築はほぼゼロです。
仮に移転を余儀なくされる2,3,6,9号棟あたりが7500万円だとして、20年後事業計画決定されると40百万円だけ貰って、もう1度家探しを始める訳です。
購入して賃貸に回して利回りを得ながら最後は土地を売り払う、という考えでない限り、元は取れないのでは？と思うのですが。

それにしてもこの計算で見ると8600百万円の物件って、どうなんでしょうね。
高く見ても土地は44～45百万円（仲介業者に言ってもそんな値段は付きませんが）。
差し引くと40百万円の建物！？

どなたかが仰っていたように「高い高いいうてる奴は買えへん」というのもまた真理ではあります。不動産は必要な時に必要なものを買わなくてはなりませんから。
ただ、ここのところの不動産市況は過熱感が過ぎるように思います。

購入検討者の皆さんが煽られて高掴みなさいませんように。

[768: 匿名さん]

需要があるからその値段になるわけで、売れたらそれが相場になるのが不動産なんだよね。
不動産に買うべき時期なんてないっていうのなそういうこと。
実際ここ数年は待った組が報われたことなんでないはず。

[769: 通りがかりさん]

然らば是非ご購入を。

[770: 767です]

不動産には買うべき時期はありますよ。
会社の家賃補給金打ちきり期限、子供の進学、その他諸々。買うべき時期という表現を誤解なさったのかもしれませんね。
であればごめんなさい。
買うべき時期、というのは、買わざるを得ない時期、もしくはそれも選択肢として自宅の在り方を考えざるを得ない時期、という意味です。
私は会社の家賃補給金（月8万円）の期限が迫る中、このまま賃借を続けるか自宅を保有するかを考え、高いな、とは思いましたが、子供の通学圏内のFCを購入しました。
買うべき時など無い！と断言できる方はそういう悩みの無い方ということなのでしようが、世の中そういう方の方が少ないと思いますよ。

[771: 767です]

もうひとつ。
需要で価格が決まっているわけでもないし、待っている人は報われないと言うのもどうかと思いますよ。
後者は煽り的ですらあります。
待つと損をする、と仰るのであれば是非根拠をお示し下さい。

[772: 通りすがりさん]

いつの間にか、いつ買うかの話になっていますが、そもそも計画道路上の家を、そうではない家とほぼ同じ値段では買わないよね、という話をしていたんじゃなかったでしたっけ？

[773: 検討板ユーザーさん]

>>770 767ですさん
それは各個人の買うべき時期ですよね。
768さんは安い時期だから買う、高い時期だから買わないと言うような買うべき時期はないと言っていると思います。
投資目的で家を買う人だけであれば、高ければ買われないけれど、770 677さんの言うような実需があるので、高くても買う人がいれば、土地の評価や相場より高くても売れる訳で、それが相場になっていくと言うことだと思います。
家は不動産なので、立地によって各個人の評価が異なります。
770さんのような学区内で探す人や、勤務地、実家からの距離など、少し高くても買っても良いと言う人がいれば売れてしまうので、ファインコートのような建売を求める一定数の実需が、ファインコートのような大手ベンダによる建売の相場を支えているということです。
家の供給数なんて、全世帯数から比べると遥かに少ないわけで、その地域に家を買いたいという需要が少しでもあれば高くても売れるという、大量生産されているものは違う価格形成になります。
770さんも768さんも論点が少し違うだけで、意見としては同じなのではないでしょうか。

[774: 名無しさん]

完売するのは間違いないのですから、需要はあるということでいいんじゃないでしょうか。
三井は相場感は個人より間違ってないと思いますよ。
個別の高い安いは主観が入っているので、意味をなしません。

[775: 検討板ユーザーさん]

熱くなって連投しているのがいるが、ここ10年不動産価格は上がり続けてる
待つと損をする根拠をいえとかいうのは笑えるね。下がるという根拠がまずないんだよ
こういうのが買い遅れて泣くんだろうね

[776: 通りすがり]

既に買われている方の筈ですが…。

[777: 767です。]

仰るように私は既に購入しているので買い遅れも泣き寝入りもしていません。
購入後は、物件の資産価値を知っておく上でも、近隣の地価、建設コスト、中古FC含め色々な物件の価格推移も見ています（不謹慎ですが購入者として止められない楽しみでもありますし）。
その一環で、このスレも興味深く拝見しているのですが、価格や性能について悩んだり、多少冷静な意見が出ると「買うやつはいるんだから適正価格なんだ。だから高いのなんのと言わずに買いたいなら買え」、「こういうやつが泣き寝入りするんだよ」的な意見が出てきます。
それ自体否定するものではありません。物件購入には思い切りも必要ですから。
ただ、勢いだけで突き進むには今の市場は過熱感が過ぎますし、個人的には品質にもちょっと気になるところがあります（構造とかの話ではないのでご心配なく）。
我々が購入した時以上にリスクも高くなっているし、購入するにしても考慮すべき要素がたくさんあるのでは？と思い投稿させて頂きました。
また上記のような意見を言うのに「ため口」「上から」、時として「罵倒言葉」を使われる方がちょくちょくいらっしゃったのも投稿の動機です。
少なくとも見知った人には利かないような言葉遣いですよね？
一（いち）デベロッパーのブランドの為に、そこまで熱くなって他人を罵倒、馬鹿にしたり、挑発的な言動を取るというだけでも既に冷静じゃないように思います。
ファインコートには強烈なカリスマ性がありますから、そうなってしまうのかもしれませんが、そんなことをしても良い家が手に入るわけでもあるまいにと思います。

まぁ幸運にもそれなりの立地で、希望区画・間取りのＦＣを納得感の高い価格で手にした私がとやかく言っても仕方が無いでしょうから投稿は止めますね。

皆さんが、ご自分とご家族の為に良い住宅を手に出来るよう願っています。

[778: 名無しさん]

上井草どうですかね？？

[779: 匿名さん]

なぜ、住宅性能評価書を取得しないんでしょうか？

[780: マンション検討中さん]

>>779 匿名さん
お金がかかる、取らなくても売れるからでは？

[781: 通りすがりさん]

>>779 匿名さん
取得できないから。。。と思われても仕方ないよね、取ってないんだから。
実際、あれだけ窓が多くて、品確法の耐震等級2を取れるのだろうか。

[782: 通りがかりさん]

ちゃんと等級を取ろうとすると、プラス数百万で構造から変えないといけないレベルなんだと思うよ。この価格帯で申請の数十万だけをケチる理由なんてないもの。

[783: 通りがかりさん]

ブランド料は何%くらい上乗せされているのでしょうか？

[784: 匿名さん]

周辺のパワービルダーの物件と比べたら？

[785: 匿名さん]

ファインコートは、ブランド料のみを切り出してそれが何パーセントかと捉えようとすると見誤るよ。
個人で土地探して住宅建てようとしても出てこないような場所でも新築の戸建て物件が出てくる。
建て売りであること、決して割安ではないことを差し引いてもその立地の魅力が上回るという人が買えばいい。
建売・直販であることの一般的なメリット(不動産会社への仲介手数料が発生しない、住宅ローンがシンプル、引き渡しまでの期間が短いなど)が割高部分を相殺する面もあるので、そのあたりも含めてトータルで納得できる人はそれなりに存在するということかと。

なお、あくまでも資産として捉えいずれ売却する予定で、その際の経済的合理性を重視するという人にはおすすめしない。多少非合理でもこの場所の戸建てに住めるならOKと捉えられるかどうか、そこ次第かと。