三井のファインコート総合スレ5

[匿名さん]

三井のファインコート総合スレ5です。
ファインコートに関する一般的な話題や個別スレが立ってない物件に関する話題です。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/299359/

[401: 検討中]

ファインコート久我山アベニューは、皆さまの印象どうでしょうか？利便性、周辺環境（周辺の雰囲気）、価格（割高か否か）の観点から伺えれば幸いです。お勧めの区画があれば、それも伺えれば幸いです。

[402: 久我山在住]

>>401 検討中さん

駅からのアクセスは良いし、周辺環境も落ち着いていますし、拡張された東八道路にも近い割に音は聞こえませんから、環境としては非常によいと思います。お子さんの幼稚園や保育園も駅近くにあります。お値段はするかもしれませんが、割高かどうかは貴方次第ではないでしょうか。

[403: 名無しさん]

>>400 戸建て検討中さん

ファインコートは、売主は三井不動産レジデンシャル株式会社ですが、施工会社は物件によってまちまちですよ。
ごく稀に、三井ホームが施工会社という物件もありますが (例: ファインコート上用賀)、これは本当に珍しいです。
現在分譲中の物件だとこんな感じです。

ファインコート目黒東が丘: 細田工務店
ファインコート武蔵野中央公園パークアベニュー: エステーホーム
ファインコート武蔵小金井マスターズプレイス: エステーホーム
ファインコート品川中延フロントレーベル: 細田工務店
ファインコート世田谷千歳船橋凛邸: 細田工務店
ファインコート仙川サウステラス: エステーホーム
ファインコート調布小島町: エステーホーム
ファインコート国立富士見台: 西武建設
ファインコート練馬武蔵関: エステーホーム
ファインコート府中武蔵野台ブロッサムスクエア: エステーホーム
ファインコート田無ブランテラス: 西武建設
ファインコート石神井公園ザ・グランプレイス: エステーホーム、西武建設
ファインコート石神井公園ザ・レジデンス: 西武建設
ファインコート阿佐谷南一丁目: 小田急ハウジング
ファインコート南荻窪ラヴィエール: 小田急ハウジング
　　:

デザインなどは施工会社が違っても一貫しているので、見た目の雰囲気はある程度共通しています。
同じ場所に土地買って注文住宅建てた場合、一般に高価になります。
ファインコートは、個人向けだとなかなか出回ってこないような場所を三井不動産がおさえて、多棟建築によりコストを抑えて売るというビジネスモデルなので、その立地にメリットを見出せるかどうかという要素が大きいです。

[404: マンション検討中さん]

検討中のものですが、ご参考になればということで。

・今まで聞いたファインコートへの説明をまとめると、一軒一軒は狭小住宅でもまちなみや配置、外観のデザインにより開放感を生み出す、好立地の戸建住宅地が売りのブランドシリーズとのことです。

・建物が多くても開放感がでるように、窓はクリアガラスが基本、お庭と隣の駐車場（カーポート）が隣接、塀は極力低くなどの工夫がされています。そのため、お互いの生活もある程度見えてしまいますが、どうするかは住んだ人に委ねられます。

・デザインは会社で何重にもチェックしている建売住宅のため、変更は効きません。細かいデザインの理由は内規のため、勝手に送られてくることはありませんが、尋ねれば教えてもらえます。パンフにない情報ですが、維持管理やいざというときの資産価値を気にされる方はお話しされると良いかもしれません。

・「経年優化」を掲げていますが、具体的な方法については、スタッフからは資産価値が落ちない好立地だからとの説明でした。住宅性能やまちのルール、植栽などの有無はエリアによるもので、資産価値の側面を大切にする人は踏み込んで調べることをおすすめします。

・人気が高いこともあり、ファインコートの世界観と図面通りのものがほしいという人に買っていただきたい、という販売姿勢にあります。そのためか、お客様に寄り添うという姿勢は、他社よりもさっぱりしています。

[405: 戸建て検討中さん]

400です。403さん、404さんありがとうございます。大変参考になりました。
外観は三井ホーム監修ですが、施工会社は三井ホームではないのですね。注文住宅で建てる場合でも、施工は三井かもしれませんが、実際工事をするのは地元の工務店になると聞いていますので、
立地か、設計の自由度を取るかになりそうですね。

[406: 戸建て検討中さん]

南阿佐ヶ谷が昨日から先行モデルハウスですね
価格は高そう

[407: 検討中でしたさん]

>405さん

ファインコートは、設備も間取もご希望に添う物件がみつかれば、注文住宅より安くできるかと思います(同社がそう説明してました)。

ただ、先のコメントでも見られるように調整の融通は効かないのと、オプションが高めのため、ご自身のこだわりを注文住宅で優先的に満たしていくか、建売住宅に後から手を加えることで満たせるか、の比較も必要になってくるかと思います。

またおなじ｢できない｣判断をするにしても、三井ホームとは技術やお金の話をしながらですが、ファインコートとは社内ルールと営業事情の話が前面にでますので、家づくりへの想いが強い方は、前者の方が納得して進められると思います。

家選び、頑張ってください^^

[408: 戸建て検討中さん]

>>406 戸建て検討中さん

全て1億超えで高すぎる

[409: 名無しさん]

なんか販売主の社員らしき人がバレバレなのに気付かず必死に何回も投稿、アピールしてますね。
販売状況が切羽詰まってるんでしょうね。

[411: ファインコート 梶が谷アベニュー]

ファインコート 梶が谷アベニューって、全物件売れてないのでしょうか？
まだ、抽選してないだけでしょうか教えてください。

[412: 梶ケ谷]

キャンセル住戸の申し込み。
図面上、金額的にとても気に入りましたが、現地へ足を運び気になる点が…。
大雨の際の左方、後方からの道を伝っての雨水の排水が非常に気になりますね。
皆さんはどのように考えるか参考にさせていただきたい。

[413: 元高津区民]

梶ヶ谷の物件ですが、河川が氾濫して被害を受けるような場所ではないと思うので、大局的な観点では大雨のときのことを心配する必要は無いのではないかと思います。局所的な事情で湿気がこもりやすい等はあるのかも知れませんが、これは住んでみないと分からない部分もありますし、ファインコートのような多棟建築の建売り物件では皆付きまとう話でもあります。
実際現地に足を運ばれたとのことですが、梶が谷駅から徒歩15分という立地をどう捉えるかというところに尽きるのではないでしょうか。平坦であってもちょっと考える距離感ですし、梶が谷のあの地形でとなると検討から外す人が多い場所ではないかと思います。「だからこの値段で買えるのだ」という考え方ができるならアリだと思いますが、通勤や通学は毎日のことですからね。田園都市線のあの地獄具合も含め、本当に幸せになれる場所なのか、価格相応の価値があるのかは熟考が必要ではないでしょうか。
また、もしこの地域出身ということであれば説明は不要かと思いますが、神奈川の公立中学、公立高校の仕組みは合う・合わないが大きく分かれます。考え方によってはお子様が中学受験して電車通学…というケースもあると思いますので駅徒歩15分はここでもネックになるように思えます。
ファインコートは、個人による土地探しではまず出てこないような良い立地の物件が出てくることがあるというのがポイントのひとつなので、梶ヶ谷は相対的にはそこが弱いかなぁと思えますが。

[414: 検討板ユーザーさん]

戸建ての価格は、土地の値段プラス家の値段です。22年たつと家の値段は、必ず0になり、土地の値段になります。
将来売るときは、ファインコートだから割高になることはありません。
土地の価格と家の値段　これは、簡単に推定されます。そこから1000万円ていど上乗せされていることがわかります。

[415: 不動産業者さん]

>>414 検討板ユーザーさん
消費税で割り返せば、家の価格はすぐ出ますよね？

[416: 検討板ユーザーさん]

>>415 不動産業者さん
ファインコートを否定するつもりはありませんが、総合的に割高ということです。
私は、火災保険か地震保険の契約で確認しみしたが、経験のある不動産業者なら、坪単価ですぐに計算してもらえます。
いっこだては、中古は、現状は、買値がやすいので是非慎重にされてください。

[417: 検討板ユーザーさん]

>>416 検討板ユーザーさん
あと、近隣トラブルですが、ファインコートの住民の場合と近隣の住民　特に団地やアパートの住民などの心配があります。
わたしは、隣の住民の大木の越境とごみ捨てマナー
関わりたがるアパートの老人に悩まされました。
後者は、現在進行形です。
家の植木の、手入れをしていたら、近くの団地の住民が、いきなりやって来て、自分の団地のゴミ集積所に捨てているのはあなたですかはと言ってきて、違いますといったら、じゃあ誰かなと言われたのには閉口しました。
大金を出して楽しい生活わ夢見てこれじゃ
探偵会社などを利用して、近隣の調査をするのも検討したら良さそうです。

[418: 検討板ユーザーさん]

中延の物件見に行かれた方いますか？

[419: 主婦さん]

>>417 検討板ユーザーさん
>探偵会社などを利用して、近隣の調査をするのも検討したら良さそうです。

無理な話です
探偵は調査対象や目的がはっきりしてないと仕事受けませんよ
仕事無いような所は受けるかもしれませんが期待した結果は望めないでしょう

テレビドラマじゃあるまいし単に住所指定して居住リスク調べろと言っても近隣の変人までは無理です

本気でやるなら半径200mの圏内の居住者を洗い出し１人20万で調査。大きな集合住宅があったら1000人とかになります。
調査費2億ですねw

都市部に住むと言うことはそのようなリスクも受け入れると言うことです。
FCの立地は都市部で賃貸なども多い地域です
小学校からお受験させますか

それが嫌なら大きな高級住宅街に住むしかないですよ
まあそっちはそっちで変わった人多いですけど

[420: 購入予定者]

最近のファインコートは
地震の等級取らず 低炭素住宅を取得していて
(東京都内)
販売員の方のご説明は
その分 アフターサービスに回している
との事でしたが
本当ですか～？

[421: 匿名さん]

>>420 購入予定者さん
FCは客受け良くする為に窓が多く、壁面積が小さくなって耐震性下がってる
ツーバイ系でも補強材入れればカバー出来るがFCでは使ってない

ものは言い方次第で、クレーム多くアフターコストがかさみ、耐震補強する金が出せないと言ってるのと大差ない

[422: 名無しさん]

ファインコート自由が丘は、賃貸に出ているようですが、周辺近隣など住み心地は、いかがですか？

[423: 匿名さん]

ファインコート自由が丘の賃貸は、契約済になったようですね。

[424: 匿名さん]

都内ファインコトート 購入者
作りが本当に雑でひどい。
見えにくいところを手抜きで作っている。購入した価格に見合うものではない。
購入前によく見たつもりだったけど、信じられないような箇所が続々と入居後に見つかった。
過去に戻れるなら絶対買わない。
自社の利益しか考えていない企業であると思う。

[425: 住まいに詳しい人]

>>424 匿名さん
不動産系の建売なのでそんなものです。

客がいくら払っても下請けへの発注価格はせいぜい800万程度まで。
更に下請け、孫受け、ひ孫受け。
安物材料をそれっぽく見せる事にこだわり、末端の職人の日当は驚くほど安い。
職人がローコストパワービルダーの秀光ビルドより安いと嘆いてました。
当然、突貫工事です。

しかも不動産系は発注側も建築知識が乏しく殆ど何も指摘出来ない。

結果はご認識どおりです。

[426: 名無しさん]

ファインコート駒沢公園、公園から近く付近の環境がすくなのでいいなと思っていましたが、ここ見てたら心配になってきた。
作り雑なんでしょうか…素人なので内覧では気付けなそう

[427: 匿名さん]

素人では気づかない施工ミスをチェックしてもらうには、内覧同行業者（ホームインスペクション）を依頼する手もあるようですが皆さんどうされているんでしょうね。
料金は会社によって異なりますが、目視による診断の相場は5～6万円だそうですよ。

[428: 匿名さん]

内覧同行業者と言うシステムを初めて目にしましたが、建築士の資格を持つ方に同行していただけるのですか？
価格もあげていただいておりますが、素人が気づかない住宅の問題箇所をチェックし、書面を作成してメーカーと交渉していただけるのなら妥当な価格かと思いました。

[429: ビギナーさん]

>>349 匿名さん
つつじヶ丘買いました。ここはエスターホームさんですが、造りもしっかりしていて、景色も植栽も素敵です。窓も大きくて部屋から外の景色も良く、つつじヶ丘だけでなく仙川も成城も使えてお得です！

[430: 匿名さん]

世田谷区買いました。東急建設でした。購入後の定期点検の対応担当者が本当に素晴らしく、細かい点についても全て真摯に対応していただけました。その中でも印象に残っていることは、引き戸の締まりが悪かった点について指摘した時に不具合の根本的な問題点を調べてくれ、最終的には壁紙を剥がして天井を上げるという大がかりな補修までしてくださったことです。

数回ある点検の途中で担当の方が退職され最後の点検時は担当者が変わってしまったのですが、後任の方は「できれば対応しない方向へもっていきたい」という雰囲気が前面に出ている方でしたので、アフターメンテナンスの満足度については建設会社の担当者によるかと思います。建設会社の担当者とは別に三井の担当者もついてくれますので、建設会社の担当者と合わない場合は三井の担当者へ相談して変更していただくのもよいかと思います。私たちは最終回の点検でしたので建設会社の担当者を変えることはせず、不満は全て三井の担当者へ伝えて満足のいく形で対応していただくことができました。

[431: 匿名さん]

なお、追記ですが、ファインコートを購入した後に建設した方が家の説明やメンテナンス方法を説明してくれます。職人さんの家づくりに対する真摯な姿を垣間見ることができて少し嬉しかったです。また、この時に私たちは外部のホームインスペクションの方にも同行いただいて家のチェックをしていただきました。「せっかくお金を払って私を呼んでくださったので、できればどこか不具合点を見つけてあげたかったのですが、どこにも見当たりません。丁寧に作られていますよ。」とのことでした。よって、ファインコートの家の造りやアフターメンテナンスについては大変満足しています。

[432: 匿名さん]

歳をとり注意力が無くなってきたこともあり、住宅購入の際の内覧会ではホームインスペクションに依頼しようと考えていますが、
そのホームインスペクターさんが太鼓判を押すクオリティであれば安心ですね。
ホームインスペクションの費用は無駄になってしまうかもしれませんが、プロの目で見ても不具合なしと納得して住む事ができそうです。

[433: 匿名さん]

建売のホームインスペクションはそれ程意味ありません。

怖いのは地盤、基礎、構造の手抜きです。
基礎の鉄筋が不適切であったり、噛み合わない構造材やパネルにノコで切り込みを入れたりして無理矢理建ててあるような物件です。

このような手抜きは建築中しかわかりません。
基礎を崩したり、全ての構造材をスコープでチェックする事は出来ませんので、完成した建物を見ても判別困難です。

注文住宅のインスペクションなら建築中からの確認が可能ですのでそれなりの価値はあります。

[434: 検討板ユーザーさん]

稲毛海岸どうでしょうか？
余ってるなら値引きできるのかな

[435: 名無しさん]

先日用賀のあたりを散歩していたら、建築中のファインコートらしき物件を見たのですが、ご存知の方いらっしゃいますか？
道を隔てると瀬田になる場所で、10戸くらいあった気がします。
といってもちらっとしか見てなくて、看板にあった三井不動産の文字と外観からファインコートかなと思ったので確実ではないのですが…
HP確認したところ該当物件はなかったのですが、もう完売済物件でしょうか？それともこれから販売開始なのでしょうか？

[436: 匿名さん]

建売住宅のホームインスペクションの内容を調べてみると、
基本的な調査で床下、屋根裏、屋根、木材含水率、給排水・換気、基礎鉄筋、
オプションにドローンでの屋根調査や耐震診断が入るものもありました。
基礎コンクリート内部は目視はできないでしょうけど、
鉄筋探知機を使用し検査可能だそうです。

[437: 検討板ユーザーさん]

>>435 名無しさん
瀬田３丁目公園付近の用賀1丁目ですよね。
私も気になっていますが、まだHPには載っていないようで、販売もこれからだと思います。　　

[438: 匿名さん]

>>436 匿名さん
壁の中で構造材に切り込み入れてるような手抜きは見抜けませんよ。

また、出来上がった基礎の鉄筋検査も全ては無理です。
建物が乗ってる状態で全面に対して検査出来ないのは当然ですが、不適切な溶接、デタラメなアンカ設置なども建ててから見抜くのは困難です。

もちろん、検査に何億ものお金を使うなら出来る部分も多いでしょうが、そこまでするなら最初から注文住宅で建てます。

[439: 入居済みさん]

>>437 検討板ユーザーさん

返信ありがとうございます。
販売はこれからなのですね。
不動産購入を考え始めたばかりなので無知なのですが、
マンションですと完成前に販売が多いかと思うのですが、ファインコート含め新築一戸建ては完成後に販売開始が一般的なのでしょうか？
実際の物件を見て決めることができるのは安心ですよね。

こちらの物件の場所は落ち着いた環境で駅からも遠すぎず、魅力的です。
が、高いんでしょうね…

[440: 名無しさん]

都内でまだ公表されてない計画中のファインコートをご存知の方がいれば教えてください。

[441: 匿名さん]

東小金井のファインコート、HP見て魅力的だなーと思ってるのですが、価格はいくらくらいになりますかね。。やはり7000万近いのでしょうか。

[442: eマンションさん]

>>440 名無しさん
豊島区高松に10棟位だと思いますが、ファインコートつくってますよ。現在、基礎が終わったくらいです。

[443: 名無しさん]

>>442 eマンションさん
高松の何丁目かご存知ですか？
現場を見てみたいなと思いまして。

[444: eマンションさん]

>>443 名無しさん
高松2丁目45と49辺りの桐葉通り沿いだと思います。最寄り駅は要町駅だと思います。

[445: 通りがかりさん]

ファインコート仙川ノーブルヴィラってどうですか？

[446: eマンションさん]

>>443 名無しさん「現場」という言い方、プロの方かなw

[447: 名無しさん]

>>446 eマンションさん
お返事、遅れました。ありがとうございます。
近くに実家があるので、興味を持った次第です。
近々、行ってみようと思います。
業者は関心あるかもしれないですね。

[448: 戸建て検討中さん]

稲毛海岸買った方います？

[449: 名無しさん]

FC西船橋パークフロント出たね。
周辺相場が4500万程度ってことは6000万からかなー
どう思いますか？

[450: 評判気になるさん]

>>449 名無しさん
割安ですよ

[451: 通りがかりさん]

>>449 名無しさん
ハザードマップ見るとあのあたりは周りと比べて地盤が悪いのが気になる。

[452: 周辺住民さん]

西永福駅の不二家レストラン近くで看板出てますね。

[453: マンション検討中さん]

大泉学園ヴィアージュ、実家が近いので検討中です、施工会社が初めてきく会社だったので、気になりました。

[454: 評判気になるさん]

仙川、、、

[455: 匿名さん]

年末に買いました。住んでみての個人的な感想ですが、やはり三菱にすればよかったかなと少し後悔しています。土地、建物が同じような条件でも、内装、仕上げの質感が三菱の方が上のような気がします。また、三井は自社基準で第3者の住宅性能評価を取得しないという方針らしく、認定長期優良住宅にはなっていないので、登記の際の登録免許税の減免措置や固定資産税の減免期間も5年ではなく3年しかないなど、三井だから大丈夫ですのことばを信じて購入すると、公的な優遇措置は基本受けられません（フラット35Sぐらいです。ローン組まない人には関係ありませんが。）。そして、夜、街中を歩くと三菱の並びはみんな門灯が灯っていて、植栽の一部もライトアップされてとてもきれいです。これは、三菱の門灯はセンサー式ですが三井は手動のためだと思われます。夜つけて朝消すのは面倒だったり消し忘れたりするので、みんな点けなくなるんですね（私も含め）。三菱さんは街並み、景観づくりも念入りにされていると感じました。設備については、例えば三菱はキッチンにハンズフリー水栓が付いていたり、洗面台の幅は100㎝以上確保していたり生活するうえでのことをよく考えてあります。三井はそんな設備は後付けできると販売時には言っていましたが、オプションにもなく、例えばナビッシュの最上位機種をつけようとすれば別途電源工事が必要になります。1階窓のシャッターも三菱は3か所ぐらいついていますが、三井は基本1か所です。後付けできるか施工会社に聞きましたが、壁をかなり傷めるし、電源工事含め30～40万かかるとのことでしたので諦めました。仕上げの雑さは挙げるときりがないので止めます。あと、理由は分かりませんが、既に中古物件として三井のリハウスで販売されているものもあります。https://www.rehouse.co.jp/kodate/bkdetail/F75X6A0F/
ほぼ個人の独断と偏見なのでご参考にならないかもしれませんが、入居5ケ月での感想です。

[456: 職人さん]

>>448 戸建て検討中さん
455匿名さん、のところに記載したのがファインコート稲毛海岸を購入しての感想です。初めてなので入力の仕方を間違えたようです。すみません。三菱との比較いなっているのでお分かりになったかもしれませんが。

[457: 戸建て検討中さん]

ありがとうございます。大変参考になります。同じ場所でも三井と三菱で違うのですね、、、

[458: 評判気になるさん]

>>441 匿名さん
7000万は余裕で超えるんじゃないですかね。

[459: 戸建て検討中さん]

>>455 匿名さん
ちなみに稲毛海岸の土地価格相当ってどのくらいなのでしょうか？上物、土地のざっくりした目安ってありますか？？

[460: 匿名さん]

このご時世で浜田山がいくらになるか、興味がある

[461: 匿名さん]

建坪30売値4500万円だから坪単価150万円です。施工は系列会社ではなく下請けのためファインコートでは格安物件でした(アフターサービスも三井は絡まず下請けと直接やり取り)三菱のほうは施工が三菱系列なので1割程高めだと営業の人が言ってました。今は全てではありませんが注文住宅のように自分で間取りを指定できるのですごい勢いで売れているようです。

[462: 匿名さん]

西国分寺見てる人はここには居ないですかね
間取り図だけ見たら東小金井の方が魅力的ではありますが

[463: 匿名さん]

ファインコート藤沢本鵠沼ブライト・コーストを検討しているのですが、
どなたか検討されている方いらっしゃいますか？

[464: 匿名さん]

浜田山って生産緑地でしたよね？
都市計画道路にもかかってる住戸も多くて、検討したいけど、どうなんでしょう？

[465: マンション検討中さん]

>>464 匿名さん
長く住うつもりなら普通は都市計画道路に影響するような物件は避けるのが通常だけど、結局は価格やご自身が何を求めるか、ってところに落ち着くかと。
6号棟が一番お得に見える。

[466: 名無しさん]

もう販売価額でたの？

[467: 匿名]

北面道路、約115㎡で約2200万程度です。南面道路、角地は敷地面積が若干（5㎡程度）広くて400～500万高いです。南面道路の物件も北面と外構や上物本体はあまり変わらないので土地の単価の差だと思われます。角地はさすがに凝った意匠の外構となっているので、その分も上乗せされていると思うのでよくわかりません。美浜の杜の土地価格としては坪62万～70万ぐらいだと思われます。蛇足ですが、地元の方は御存知かもしれませんが、先般千葉市が売り出したした高州の市民プール跡地は住友不動産が坪230万ぐらいで落札していました。マンションを建設するようですが、かなりの高値になるのではないでしょうか

[468: 購入経験者さん]

>>459 戸建て検討中さん
また間違えました。土地の価格については467のとおりです。上物は約2100万～?なおこの上物価格には通常100万ぐらいするエネファームの機器代込です。初期のものなので三井ホームではなく西武建設とエステーホームです。今、三井ホームが施工中のものが何軒かありますが、価格はわかりません。

[469: 匿名さん]

西船橋、初石と出て千葉も活気が出てきたね。それぞれいくらぐらいかな。
西船橋は立地はいいけど、言っても西船橋だし５５００万～かね。

[470: 口コミ知りたいさん]

西国分寺、いつの間にか最終1棟ですね。
近くの分譲がなかなか売れないようだったので、西国分寺だけ異常に早くて意外です。生協の存在が大きかったのでしょうか。

[471: 匿名さん]

元大和ハウスの販売地のところですね、西国分寺
大和ハウスの販売も随分前からあったように思いますが販売ページ見るといつの間にか半分程契約済みになっていますね
在宅時間が増えて戸建て需要が一気に増したからか？？

実は大和含めて見に行ったのですが、横にあった既存の住宅と見比べて三井は妙に二階の軒が短い…
北道路側は日照の問題かと思いましたが南道路側も変わらずだったような。
今までそこまで注視していなかったのですが三井の他の物件も軒は短い造りでしたっけ？

[472: 通りがかりさん]

>>469 匿名さん
あのあたりの土地は坪100万だからそれより低い金額では出ないでしょうね。すぐ横のマンションも高額だったし。

[473: 匿名さん]

>>472
坪100万だと地代で3000万円、上物入れても5500万円程度からですかねえ。
場所は小学校近くだし良いと思いますが、あとは西船橋の環境だけですね

[474: 口コミ知りたいさん]

>>471
ファインコート含めて建売では軒の長さはこんなもんですよ。三井と言っても三井ホーム施工もほとんどないし。
それに一種低層の狭い土地に何戸も隣接してギッチリたてる建売では北側斜線の影響ももろにうけるし。無論コスト的な削減も大いにある

[475: 匿名さん]

建売の軒が短いのは狭い敷地に建てるのもあるが最大の理由はコストダウンの為。
それゆえ郊外建売でも軒無しが多い。

延床30坪総二階で軒無しの屋根面積は約50平米。全面1mの軒なら約80平米。
部材が約4割も少なくて済む。
さらに屋根が軽いので構造もしょぼく出来る。

軒無し物件は暑い、雨漏りリスク高、洗濯物濡れる、であまり良い事はないが、スタイリッシュだと言って売る。

注文住宅なら軒無し物件など殆ど無いにも関わらず。

[476: 匿名さん]

>>475
注文住宅の場合は物件売買契約ではなく建築請負契約だから当然ですよ。
建売は文字通り作ってから売るためにコスパを最大化しておかなければ買い手がつかない＝負債になるだけ。
注文住宅の場合は施主が依頼する形で工事を請負うのだから利幅がでかい建物本体工事では当然受注したいのだから積極的につけるように言う。

そもそも都内のようなところでは条件の良い手頃なサイズの土地は建築条件付き、またはこう言う建売にならざるを得ないし、狭い土地では注文住宅で立てても制約が多くて注文住宅としての自由度はほとんどないですから。

よく建売vs注文みたいな構図があるけどほとんどの人の場合は選択肢はたくさんあるようで結構ないと思いますけどねぇ。田舎みたいにいくらでも土地があり、しかも土地は2000万円以下、とかでしたら上物にもバランスよくコストをかけられますが東京みたいに30坪程度で5000万、土地形状、接道、隣接敷地の状況、方角、高さ制限、北側斜線、隣地との目線、プライバシー、カーポート一、を考えてしまえば家の形状、間取りはほぼ固定されて、建売と同じ間取りになる。でも注文にすれば建築請負契約になるからすべての作業に利益が乗っけられてる形になるから費用は相当あがる。
注文住宅メーカーからすれば付帯工事ではなく本体工事で利益がより一層乗るのでそう言う設計にしてくるだけの話で、施主側からしたらある意味地獄になるでしょうね。
建売よりも狭くなって間取りもどんどん悪くなっていくのにお金はどんどんかかりまくっていく、と言う。
ファインコートやプラウドシーズンみたいな建て売りを買う人って立地と建物のデザイン、街並み、一斉入居でコミュニティー形成しやすさ、など総合的に見て選んでるので良し悪しの問題ではそもそもなく、現実からの消去法とあとはバランスだけの問題。

あと、軒なし物件は暑い、って言うけど敷地がとても広くて隣接四方が空いているところならまだしも東京ではほとんどの場合隣接密集住宅エリアが多いので隣家がそのまま日射、風雨遮蔽になるところも多いですよ（笑
ファインコートの場合は2x4で窓も少なめ、気密・断熱もそこそこなレベルには達してるので、３０坪程度の広さなら各階エアコン１台づつつけておけば快適なレベルを維持できる。
あとは２Fの南・西あたりにサンシェード的なものをつけてあげれば日射遮蔽的には費用対効果は十分かと。

ま、設計自由度が高い広くて接道、周辺環境も良い土地をもともと持ってる方、またはそう言う土地が容易に手頃な価格で手に入る方は今度は逆でそもそも建売が選択肢にならないでしょう。気に入ったエリア、サイズで土地が手に入るならわざわざ建売を買う理由も無くなりますしね。

[477: 匿名さん]

FC祖師ヶ谷大蔵の価格がSUUMO に出ていたのですが、国税庁の出してる地価などから計算するとかなり高いように感じます。私は下のような計算で考えてみました。
(国税庁の地価/0.8+上物代) * ブランド代
上の式が妥当かわからないのですが、FCは人気だと聞いていますが、このブランド代は何%増し(もしくは○千万円)くらいを、目安に考えればよいのでしょうか。
この物件は駅近、商店街のそばで立地はいいなと思っています。
仮に売り出すことになったとき、土地代が回収できるのか気になっています。
宜しくお願いします。

[478: 匿名さん]

>>476 匿名さん
一般的な住宅では軒があるのが当たり前。古い家や注文住宅で軒無し物件はまず無く、軒無し物件の殆どが建売です。
注文住宅の殆どが標準で50cm～1m程度の軒が含まれており、それを外したところで売値は同じ。
昔ながらの部材と手間の一覧を提示するような中小工務店なら価格が変わるでしょうが、今はプランや床面積による価格計算に軒は含まれているのが殆どです。
従って、軒を付けて価格を上げるような構図ではありません。
むしろ外した方がハウスメーカは儲かります。

[479: 匿名さん]

>>476 匿名さん
いまどき30坪で各階１台のエアコンで冷えない家などありませんよ。
ずっとフルパワーで運転するか殆ど省エネモードかの違いです。
FCはサッシの断熱性も高くなく、2x4の割には窓が多い設計です。(お陰で耐震等級も２しかありません)
外断熱でもなくツーバイ材の89mmの隙間に断熱材が入ってるだけです。
軒無しは外壁が直射日光に晒されて不利である事に変わり無く2x4だから問題無いとも言えないでしょう。

デザインや街並みは、注文住宅が立ち並ぶような高級住宅街に到底かなわないのは言うまでもありません。

[480: 匿名さん]

>>476 匿名さん
建売は下請け工務店に1000万円以下で建てさせた物件が殆どです。
このレベルの建物のグレードや広さに満足出来ないような人が注文住宅を建ててます。
土地を買って注文住宅を建てるような人は、建売のような小さな土地を買う人は少なく、注文だから小さくなる様なこともあまりありません。
建売住宅では30坪ぐらいが平均的ですが、注文住宅の平均は40坪以上です。
もちろん予算も違います。
都内の注文住宅なら２億以上の予算を組んでる人も珍しくなく客層が違います。
それゆえ、建売と注文住宅を比較する事にあまり意味がありません。

[481: 匿名さん]

>>480
>それゆえ、建売と注文住宅を比較する事にあまり意味がありません。
はい、ですから そもそも比較するに値しないといってます。ただ、あなたがいってる内容は的外れもいいところで、私がいっている比較する意味がない、というのは東京のような都市部ではそもそも「選択ができない＋比較もできない」からです。

>建売は下請け工務店に1000万円以下で建てさせた物件が殆どです。
随分毒されてるようで住宅のことを何も学んでないようですが、工務店にいくら支払ったか？、なんてのに何の意味がありますかね。重要なのは中身ですよ。注文住宅信者の人って中身に対して割高な金額を支払ってるからそう思わずにはやってられないのでしょうが、注文住宅の場合はそもそもHM自体が家を建てません。彼らはただのプランナー。上物に4000万円支払ってそこから多分な利益を根こそぎ持っていかれ、実際建てるのはあなた的にいう、「下請け工務店」なので。

>このレベルの建物のグレードや広さに満足出来ないような人が注文住宅を建ててます。
はい、別に注文住宅を立てたい人はそうすればいいのですよ。人それぞれこだわりポイント、
コストのかけ具合など違うのですから。グレードとか広さっていってますがそんなのはその人それぞれの考え方だけの話ですよ（笑　

>土地を買って注文住宅を建てるような人は、建売のような小さな土地を買う人は少なく、
>注文だから小さくなる様なこともあまりありません。
それは当たり前ですよ（笑　そもそも注文住宅の最大かつ唯一の売りってのは建物グレードとか広さではなく”自由度”にあります。この自由度、というのは「予算x設計自由度が高い土地」で決まります。
が、残念ながらそもそも設計自由度が高い土地ってのはファインコートが作られるような好立地にはほとんどありません。なぜならそういう土地はまさにデベが買い上げてしまうので。
あなたは田舎の話をしてるんですかね？（笑　自由度が高い土地ってのは広さが要求されます。（当たり前）建蔽率・容積率をギリで使うことによってコスパを最大化してるような土地のサイズではそもそも注文にしたところで自由度などありません。40坪っておっしゃってますが40坪程度などは自由度なんてありませんよ（笑
また、サイズに加えて隣接建物環境、接道条件でもこの自由度はかなりの制限を受けますから結局間取りも設計も建売と大差ない、って状況になるわけですね。
ただ、あなたのいうように２億とかかけられる人は100坪程度の条件の良いところに好みの建物を作れるわけですし、わざわざ２億もかけたいって思ってらっしゃるんですからそれでいいだけでは？
ファインコートを検討されてる人で土地・建物に２億をかけたい！って思ってる人はいないでしょうし、どの道下請け工務店が建てる注文住宅に倍以上の金額を払って「払った金額が高いから俺の家は高級！」ってしょうもない自己顕示欲を示したい人も少ないのでは？って思いますよ（笑

[482: 戸建て検討中さん]

なげえ

[483: 坪単価比較中さん]

>>481 匿名さん
読むにたえない
まずは日本語なんとかしてくれよ

[484: 名無しさん]

ファインコート”池袋”は失笑ものだと思う。

[485: 通りがかりさん]

あまり、細かいこと考えていると、いつまでたっても、新しい家に住めないよ。

家を建てるのがゴールではなく、そこからつくるライフスタイルが重要。

時間は待ってくれない。

[486: 名無しさん]

>>485
ですが住みたいエリアが見つからなかったり、お金の工面がつかないかぎりは踏ん切りなんてつかないと思いますよ

[487: 名無しさん]

上に土地として元が取れるかとあるけどそれは無理でしょ。建てるのに安く作った建売でも2000万は掛かる。建築と付帯工事などで。
この分が値上がりするのは駅でも出来なきゃあり得ないし。ファインコートがリセールでプラスになるとはあまり思えない。建売でよくある旗棹地なんか特に。

[488: 評判気になるさん]

ファインコート祖師谷大蔵どう思いますか…？リッチが凄く良さそうなんですが、やはり用賀のファインコートの方が人気ですよね…？でも住みやすいのは祖師谷なのかな？
ファインコート祖師谷大蔵について何か情報あれば下さい。

[489: 匿名さん]

>>488
戸建てとしての立地はあまり良くないと思うけど、逆にどういうところが良いと思いました？
確かに駅距離としては東京23区戸建てとして駅徒歩6分ってのはマンション並みに近いです。
が、狭い一通の祖師谷通り、隣接商店街エリア、土地全体の形状がその旗竿地＆超不整形でほぼ４面囲まれてる、
そのための開発道路分も負担を強いられる、ってことを考えれば戸建てには適してない感じを受けます。

敷地隣接の祖師谷通りに面してる方は将来にわたってなんのお店になるのかによっては匂いも目線も気になるでしょうし、
この通りは一通で業者の車の出入りも多く駅通でもあるので不特定多数が歩く通路でもあるので騒がしいですし、
徒歩はともかく、自家用車の出入りも非常に面倒で苦痛を強いられそうです。（商店街通なので業者の車の路駐が多い）

にしても不思議な土地形状ですね、ここ。まぁ東京では珍しくはないですが。もしかして裏手にあるそれなりに大きな敷地のお宅
がもともと所有していたのかしら。このお宅もすごい旗竿だけど。

正直周辺環境含めてごちゃっと汚い感じ（まぁ古びた商店街ってこんなもんですが）で、その旗竿地に建てられたファインコート
なので街並みの良さも何もあったもんじゃないですので立地も戸建てとしての良さもなくてただただ窮屈なだけでは？って思います。
用賀とここなら用賀を私は選びますね。

あと、こういう商店街のエリア、駅近は商用としての利権もいろいろ絡んでますからその辺りも注意なさった方が良いと思いますよ。マンションと違って戸建ては周辺環境をモロに拾いますから。商工会とかでよくわからん地元の利権でガッチリ固められてますからそもそも住宅地、とは思わないことです。（飲食店などの煙、匂い、ゴミ、路駐とかがあってもそんなもんだと割り切れない人はダメかと。商工会とかでよくわからん”昔からこうだから！”がまかり通ってるので。）
約１億ぐらいですし、駅近、利便性重視でしたらマンションの方がよろしいのでは？って気もします。（この戸建て、敷地面積も低め。建蔽率、容積率緩和で狭小３Fに近い作りで中の広さをなんとか担保はしてますが使い勝手は良くない）

[490: 匿名さん]

祖師ヶ谷大蔵って元々世田谷区じゃなかったんだよ

[491: 匿名さん]

>>490
もともと世田谷区かどうかなんて今はどうでもいいでしょ。

[492: 匿名さん]

最近どの物件も立地が微妙ですね。
某ファインコートも見出しで期待したんですが、開けてびっくり。
東京ディズニーランドじゃないんだから…。

[493: 検討板ユーザーさん]

東戸塚はバス乗った上にバス停から徒歩7分！
杉田は杉田！
保土ヶ谷星川は一方通行の登り坂徒歩10分！
これで周りより1500~2000万は高い！
でも売るんだよね。買う人も営業もすごいわ。

[494: 名無しさん]

ファインコート祖師ヶ谷大蔵1億なんですね。それだけ出せるなら祖師ヶ谷大蔵なら土地買って注文の豪邸建てられますよ。

[495: 匿名さん]

>>494
そういうコメントはこのスレで何度も出てるけど豪邸なんて建てられないよ（笑
注文にするだけで（注文住宅という取引特性上の問題で）建売と同じレベルのものを作るのにコスト増加が+約25%程度上がる。
建売（土地込み）で１億で売ってるってことはこれと同じものを注文で作ると1億2千百万。
予算1億なら建売で8000万円レベルを注文で作るとそうなる。当然そんなレベルのものが豪邸にはならないw
建売の上物がざっくり2000万であろうから、注文で建売と比較にならないレベルに引き上げようと思ったら
（注文のコスト増を含めて）約３倍ほどの金額が必要（外構、諸経費等含む）でつまり上物6000万円。
残り4000万円で土地探しか。祖師谷, 4000万円だとちょうどこんなやつがありましたね。
https://suumo.jp/tochi/tokyo/sc_setagaya/nc_94715502/

狭いし、前面道路3m（笑
これでは豪邸は無理でしょう。

接道4m以上、接道道路4.5m以上、整形区画の土地、土地は最低150m2（45坪）以上 (50/100の場合）、第一低住専を最低限満たしていてようやく注文住宅としての（建売では実現できない）設計自由度が生まれるからね。で、こういう土地は祖師谷大蔵周辺でも１億は超えるから。これに上物、外構で6000万ほどかければ豪邸には届かないが流石にぱっと見でも建売とは一線を画する戸建てができるだろうね。

ファインコートやプラウドシーズンの良さは'個'ではなく'集'として街並みを揃えそこそこデザイン、上物、外構にお金をかけることで高級感を演出してるところがポイント。古いボロ家の中にポツンと一軒家的にお金をかけた住宅があってもただ浮いてるだけで高級感が損なわれるだけだからね。
結局注文住宅でそれなりの街並みがもともと揃ってるところはいわゆる高級住宅街エリアってことになりその場合には土地の坪単価もさらに跳ね上がる。１億程度ではそういうエリアに土地すら買えない。

ちなみに489にも書いたが祖師谷のファインコートは戸建としての良さがないしファインコートとしての良さも感じられないので魅力は感じられない。駅近、といえば立地が良さそうに思えるが利便性至上主義であれば絵気力も乏しい祖師ヶ谷大蔵駅に近いことにそもそも利便性は感じられない。また敷地全体が旗竿になっており、さらに不整形土地であるため土地の利用効率は劇的に悪い。個々の区画の利便性のためにそれなりの広さがある開発道路（私道）を作らざるを得ないが、これも当然無料ではなくこの分の土地代金がそれぞれの住戸に課せられてるだけの話で正直もったいない。街並みも敷地全体が旗竿であるが故に、近隣商業エリアに囲まれて潰されてしまってるのも非常に残念なポイントであろう。

[496: オダケホームどうですか？]

富山・石川両県をエリアとしているＨＭでオダケホームというのがあるんですが，今そこに話を聞きに行っています。（まだ基本プランももらっていない段階です。）

印象としては土台や柱に桧の無垢，その他は米マツや欧州赤松などの集成材をオール４寸で使い，ベタ基礎，基礎パッキン，ネダレス工法の在来軸組工法が標準という悪くない感じです。

もしオダケホームで実際に建てられた方いらっしゃいましたら，金銭面やアフターなどどのような感じの会社か教えていただけたら幸いです。

よろしくお願いします。

[497: 評判気になるさん]

>>495 匿名さん
凄く専門的に分析されてて凄いですね！
私は全くの素人なんで…
これだけ知識があるってことはやはり建設関係や不動産関係の方ですか？
ちなみに、もし差し支えなければで結構なので今どのようなお住まいで、今後どの様なおうちに引っ越しされる予定とかあれば教えて下さい。またその場合、ファインコートシリーズやプラウドシリーズはなしかありかもお聞きしたいです！

[498: 匿名さん]

FC東小金井の物件今検討しています。（６８００万）東小金井駅まで１１分、でも始発はなし。隣の武蔵小金井駅まではおそらく徒歩１５分かかります。南側国分寺峠下がったら、すぐ野川あり、武蔵野公園あり、緑はいっぱいですが、学区は南小学校、子供通学時間は今の小学校より倍になるのは難点であります。子供二人大きくなったら、売却すると考えています。１０年経ったら、土地だけの価値になりますかね。全くの素人で、戸建ての検討も初めてです。
よろしくお願いします。

[499: 戸建て検討中さん]

>>498 匿名さん
１０年で売却、資産下落が気になるなら築15年ほどの中古マンションにすれば良いかと。安定してますので。

[500: デベにお勤めさん]

>>499 戸建て検討中さん
確かにそうですね。でも、やはり新築に惹かれます。新築か、中古か、悩みます。
ありがとうございました。