三井のファインコート総合スレ5

[匿名さん]

三井のファインコート総合スレ5です。
ファインコートに関する一般的な話題や個別スレが立ってない物件に関する話題です。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/299359/

[168: 匿名さん]

土地＋注文なら１億オーバーなんて普通だよ
積水で床面積40坪、外構含めたら5000万ぐらいするからね
それ＋土地代

神奈川あたりでも１億オーバーは普通にあるよ

[169: 検討板ユーザーさん]

小竹向原の見たけど、値段設定が高すぎだね。周囲の新築より3割は高いイメージ。それだけの価値あるとは思えない。

[170: 匿名さん]

小竹は高いったら高いけど駅に極近の一戸建はめったに出ないからなぁ～。

[171: 匿名さん]

小竹向原の33坪＋建売に1.3億ですか。坪300万近い評価になるから、小竹にこだわりがある人のみが対象の物件ですね

[172: 匿名さん]

小竹は週末登録会ですが、どれくらい申し込み入るんでしょう？

[173: 匿名さん]

小竹は、14分の13に客がついたようです。ファインコートの駅近は強いね。
三井の価格は正しかった。

[174: 匿名さん]

ファインコート凄いな

[175: 匿名さん]

ファインコート自体は全体的にクオリティが高い印象。
財閥系のところだからそういう印象を持つだけなのかもしれないけれども…。
価格設定が高めであると言う風に言われていますが、
それでも売れているということはソレだけの信頼が有るからという風に言っても良いのだろうなぁと思いました。

[176: 匿名さん]

あまりに一概に良い！という風に思わないできちんとチェックを折々にしていくことは大切だと思いますよ。
財閥系なので何かがあったときには安心だし、
ノウハウもきちんとあるという点ではとても良いと思います。
アフターも期待したいところだし。
でも１つ１つの現場できちんとしていくかどうかっていうのは別の話なので
きっちり見ていかねばなりませんね。

[177: 匿名さん]

大手だから安心というのは、確かにあるのかもしれないが、
何かがあったときに認めてもらって対処してもらうっていうのは、
けっこう大変だよ、という話は聞きます。
そう考えていくと、
最初からやっぱり丁寧にきちんと作ってもらいたい。
実際に作るのってここの会社自体なのか
それとも下請けで入っているところなのかわかりませんが、
全体的な施工のクオリティと言うものはいかがなのでしょうか。

[178: 匿名さん]

三井で注文住宅って基本的には建築条件が付いている宅地である、ということはこちらのスレッドを見てわかりました。
建築プランというのはフリーなんでしょうか。それともかなり制約がある形になってくるのでしょうか。
外観などは恐らく同一街区の建売等と合わせていくのだろうなと思いますが間取りや設備などの自由度はどれくらいなんだろうなぁ。

[179: 匿名さん]

小竹はひと月足らずで完売。
駅近のファインコートは強い。
高くても旗竿でも売れる

[180: 匿名さん]

1億オーバーでも1ヶ月たたずに完売するのは土地の資産価値が高いと判断されての事ですか？
駅近にファインコートが建てられる稀少性も、結局のところ資産価値に繋がるからでしょうし、高額でも駅近を狙っておけば間違いがない？
同じファインコートでも立地により大きく明暗が別れている感じですね。

[181: 匿名さん]

立地は大きいですよ。徒歩１３分位だと中古でもまあまあの値段で出ますが、
徒歩２０分以上だと売れなくて、周辺の在来工法の中古物件と同じ位まで下げていました。

[182: 匿名さん]

>>180 匿名さん
近隣に手頃な物件が少ないから売れるのでしょう。

あるFCの坪単価は150万ぐらいでしたが、その近隣でFCよりやや駅近で300坪弱で2億4000万。
FCの方が明らかに割高ですが300坪も必要なく総額が大き過ぎます。
他の建売業者が商談はしてたようですが売れたのはFC完売後。多分FCの様子見てたのでしょう。

特に地価の高い場所では土地が大きいと高額で殆どの人が手出しできません。
割高は承知だが、FCは適切なサイズに区画されており、他に手頃な物件がないので買う人が多い。

資産価値との観点からはFCは元々割高すぎてダメです。10年後の売価は安い建売と何らかわりません。資産価値を期待するなら賢くない選択です。

FCの町並み、雰囲気に価値を感じる人には良いです。

[183: 検討者さん]

小竹もそうだし、今度の吉祥寺、石神井公園もそうだけど、ファィンコートのビルトインガレージ付きを買う人は隣家との間の開口部、気にならないのかな。
発表時に曖昧な見せ方になってて、かなり欲しくなるのだけど、いつも開口ありガレージで検討外になってしまう。
見ている設計さん、完全なビルトインガレージお願いします。
m(_ _)m

[184: 匿名さん]

戸建でも駅徒歩20分程度でリセールが厳しくなってしまうのであれば、
確実に永住を決める以外は高額でも駅近を探す事がマイホーム探しの
基本なのでしょうね。
突然の転勤や、離婚というケースもあるのかな？
人生何が起きるか解らないですから。

[185: 匿名さん]

将来にわたって駅近で高値で売却しやすいのは徒歩3～7,8分ぐらいまでです。

築5年ぐらいまでは徒歩15分程でも売れますが
それ以上経過した場合は建て替えが前提になるため
小さな建売の土地はなかなか売れません。

築15年、徒歩10分超えは売却に苦労される方が多いのが実情です。

[186: 匿名さん]

>>185
今度の石神井公園の物件は徒歩10分ですね。
徒歩10分でも将来価値、微妙でしょうか。

[187: 匿名さん]

マイホームのリセールは築浅であればあるほど有利で、5年以上経過すると難しくなるんですね。
マンションの場合定期的に大規模修繕もありますし、メンテナンスのシステムがしっかりしているので10年、20年でも多少の値崩れのみで売れる印象がありますが、戸建は全て自己管理、自己責任ですからね…

[188: 匿名さん]

あらそうなんですか。
戸建の場合は建てたハウスメーカーのブランド力だけではなかなか難しいということになってくるということなのですか。
自分で頑張ってメンテしていれば
現状がきれいになっていて、高値がつきやすいと思っても…良いのかな。
でもせっかく家を作るのに、リセール前提で作る人なんていない。
自分たちのためにせっせとメンテするという感じでいれば良いのでしょうね。

[189: 匿名さん]

>>188
リセール前提に戸建て買う人なんて居ないでしょう。殆どは転勤です。
中古住宅の相場ではブランドは価格にほぼ無関係です。立地、土地面積、築浅なら床面積などでほぼ決まります。

>>186
三井さんの商売に水をさす気はありませんが、リセールは厳しいと思います。
土地売買には運やタイミングの要素もあり一概には言えませんが一般的な傾向としてお答えします。

徒歩10分は中途半端に高価なためなるべく高く売ろうとする人が多くなかなか売れません。
極端な例ですが、2000万の土地なら半額で売っても1000万の目減り。この程度なら諦めてさっさと値引きして売る人が多く売値も安いのですぐに売れます。
8000万の土地を半額にすれば4000万の目減りです。
引越し先での生活を考えればなかなかそこまでは値下げ出来ませんよね。また総額も高いので引き合いはあまりありません。

あと建売は土地面積の問題もあります。
買う人の立場で考えればわかりますが、他人が何年も住んだ家に住みたいと思う人より、建て替えたいと思う人の方が多数派です。
つまり、注文住宅の用地としての購入です。
しかし注文住宅を希望する人は述床45～50坪、庭、駐車場1～2台を希望される方が多く、多くのハウスメーカが1m～50cmの足場スペースを要求するため概ね45坪以上の土地が必要となり50坪程度の土地を探してる人が多いのです。
このような多数派のニーズにあわず、小さくても良いと言う少数の方が相手になり、ますます売りにくい状況です。
最近は小さな家を望まれる方が少し増えてますが、建売の小さな土地は数多く、新築建売も安い物がありますので買手有利には変わりありません。

FCは街並みが良いと思う人向けです。
リセールを求めてはダメです。

[190: 匿名さん]

>>189

途中までフムフムと読んでいたけど、
「注文住宅を希望する人は述床45～50坪、庭、駐車場1～2台を希望される方が多く」で、ずっこけた。

都区内で45-50坪を求める人なんて、今は少数派でしょ。都心から1時間超かかる郊外じゃないんだから。
石神井町６丁目の坪単価200万ですよ。豪邸除けば、延べ床30坪が平均的です。

あと、あの辺りの徒歩10分は他と違いますよ。駅徒歩10分、都立公園2-3分ですから。
ファインコートは、高値掴みする可能性高いので、そういう意味でリセールは期待できないと思いますが。

[191: 匿名さん]

>>190 匿名さん
>「注文住宅を希望する人は述床45～50坪、庭、駐車場1～2台を希望される方が多く」
あくまで希望
都市部は実際のサイズが小さいのは当たり前で、東京は地価で諦めてる人が多いと言う事です。
全国的には述床45～50坪で
ハウスメーカの注文住宅の多くはこのサイズ
ハウスメーカのモデルハウスに20坪などまずありません。

都市部の20坪などの狭小地はもっと厳しい現実があります。
建売を建てる時は隣地使用で足場組んで建てますが
建て替えの時は例え協定がある地域でも隣地使用出来ない事が大半です。
20坪の土地で足場スペースとして50～1mも引けばまさにウサギ小屋で快適に生活できるか疑わしいサイズになります。
足場無し外壁を内側から施工する業者もありますがコスト高な上に洒落た住宅とは程遠い物です。
注文住宅を建てる人はこの事をハウスメーカから言われてよく知ってるので
建売の土地には手出ししないのです。

[192: 検討者さん]

新百合ヶ丘に新しいファインコートが出来ますね。来年の春頃売り出しらしいです。百合ヶ丘二丁目、新百合ヶ丘徒歩約９分、土地38坪、建物30坪程度らしいですが予想価格はいくらでしょう。

[193: 匿名さん]

建売土地を買ってくれる可能性がある、土地＋住宅の購入検討者がとる選択肢は基本的には以下のどれかです
①マンションを買う
②新築の建売を買う
③郊外に土地を買って注文住宅を建てる

④都市部に大きな土地を買って注文住宅を建てる。
⑤注文住宅の中古を買ってリフォームなど。主に鉄骨系。
⑥建売の中古を買ってリフォームなど。建て替えない
⑦建売の中古を買って建て替える

①～③が大多数。④以下は少数派。概ね上程多い。
買ってくれるのは⑥か⑦だけ
如何に少ないか

結局は値下げして売ってるのが殆ど

[194: 匿名さん]

このスレの読者の関心は、ファインコート一般又は、ファインコート●●のリセール価値と思います。
戸建一般のリセールの話しをされても、なるほど、とはなりません。
戸建一般とファインコートのリセールが同等であることについての説明があれば別ですが。
記載のご趣旨を理解出来ていない場合は、お詫び致します。

[195: 匿名さん]

ファインコートの「経年優化」とは一体どう言う事なのだろう？と
コンセプトを調べてみたら、ヴィンテージマンションのように経年にかかわらず
資産性が高くなるという意味ではなく、住む人が家に愛着を持ち、長く住み続ける
ような街づくりを目指しているんだそうです。一つ勉強になりました。

[196: 匿名さん]

>194
おっしゃる通りですね。ファインコートを中古で買う場合には、少しリフォームして住み続けるでしょうからね。

[197: 匿名さん]

公式サイトでファインコートの家づくりについて調べておりますが、
リビングイン階段が標準設計ですか？
2階への階段がリビングルームに設置しているので、往来に必ず
リビングを通ることになり家族のコミュニケーションを明るくする云々
らしいですが、全てのファインコートで基本となります？

[198: 匿名さん]

>>194 匿名さん
193はFCのリセールの話
土地の売値は需要と供給で倍にもなれば半額にもなる

193は最初の

建売土地を買ってくれる可能性がある

を

FCの土地を買ってくれる可能性がある

と読み替えても同じ事

[199: 匿名さん]

>>196 匿名さん
築年数次第
軽いリフォームで住まれるのは築5年ぐらいまでで長くても10年ほど

他人が10年住んだ家に住みたいと思う人は殆ど居ない
築10年すぎれば建て替えか、跡形も無いような大規模なリフォームが多い

中古建売でリフォームの割合が高いのは191のような事情で建替えたら小さくなるので仕方なくリフォームにしてるだけ
そもそも大規模なリフォームは新築より割高で好き好んでする人は居ない。

[200: 匿名さん]

>>198さん
>193は最初の
建売土地を買ってくれる可能性がある
を
FCの土地を買ってくれる可能性がある
と読み替えても同じ事

>結局は値下げして売ってるのが殆ど

とのことですが、ファインコート自由が丘や数年後の目黒、荻窪が、
近隣の聞いたことのない会社の建売と同じような価格になるのでしょうか。

抽象的な一般論だけでは、そうか、とはなりませんので、教えてください。

[201: 匿名さん]

>>200 匿名さん
個別の案件が上がるか下がるかなんて誰にもわかる訳無いでしょう
そんなものがわかれば億万長者

株価や為替と同じ

[202: 匿名さん]

>>200 匿名さん
>ファインコート自由が丘や数年後の目黒、荻窪が、
近隣の聞いたことのない会社の建売と同じような価格になるのでしょうか。

築３年以内などのよほどの築浅でない限り分譲会社がどこであっても大差ありませんよ

[203: 匿名さん]

>>201 匿名さん
個別の案件が上がるか下がるかではなく（それは誰にも分からないことに同意します）、
相場が上がったとして、近隣の一般の戸建と比べて、上がり方が大きいのか小さいのか
相場が下がったとして、下がり方が大きいのか小さいのかのはなしです。

例えば、ファインコート三鷹の近隣で同時期に売り出された戸建（ファインコートに比べて相対的に安かった筈）
と比べて、リセール価格が同じになってしまうのか、ある程度高く売れるかが知りたいのです。
戸建はマンションと比べると売買例が少なく、個別事情が大きいので、分かりにくいと思いますが

分からないなら、分からないでいいのです。

根拠も挙げずに、「一般戸建と同じ」と言われると、どうして「同じ」といえるのか知りたくなります。
「高く売れた」、「期待したほど高く売れなかった」等の経験をお持ちの方の声を聞きたいのですが、
いらっしゃいますでしょうか。
１０年以上前の三鷹や５年前の目黒等の売買情報があれば、参考になると思います。

[204: 匿名さん]

>>202 匿名さん
築３年以内などのよほどの築浅でない限り分譲会社がどこであっても大差ありませんよ

と考える理由を教えていただけませんでしょうか。
出来れば、具体的な経験、販売情報を元にご説明いただけるとありがたく思います。

一般論や抽象論は望みません。

[205: 匿名さん]

なんか浮世離れした人。

人に考え方や理屈を聞いておいて一般論や抽象論は要らない。個別具体的な事例を交えて説明しろとかなんかの試験かよｗ

[206: 匿名さん]

>>204 匿名さん
中古で売却する場合、
建物に価値はわずかで、ほぼ土地だけの評価になるからです

[207: 名無しさん]

>>203 匿名さん

10年後の戸建に値段がつくと思ってるのですか？

[208: 匿名さん]

中古物件の広告を良く見るとそのうちわかると思います。
三井ファインコートと明記してあるもの、全く書いていない物件とあります。

書いてある広告の値段は若干高額のような印象の家もあるけど、
例え書いてあっても近隣と全く変わらないような値段の家も多い。
新築時に高額で購入した差額分は、中古になるとないと思った方が良いのでは。

[209: 匿名さん]

そうなんですね…
でもなんか書いてあると良さそうな家のようなカンジがするので
それで他と相場観が合えば、
選択肢の中では強いものになってくるということには…ならないかしら
そうなると、大手で作るっていう意味合いもかなり出てくるのではないかなと思いました。
マンションだとそういうのがあるのは聞いたことがありますが。

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん
残念ですがありません。
中古住宅は個人間売買が基本で、
中古物件広告の価格は売手が自由に付けます。
実際の売買価格は広告よりも安い事がほとんどです。

買手がFCに価値を見出だしてくれるなら高くで売れるでしょうが、
取り壊しや跡形も無いようなリフォームを前提にしている人達からすればどうでもよい事です。

土地の小さい建売物件は中古市場では不人気で買い叩かれる事の方が多いです。

建売物件で最初6900万で売りに出したものの実際の売却価格は1800万と言うケースも知ってます。
ご主人の転勤で売り急でたようで
仲介の忠告を聞かずに断られた買手に勝手に連絡するなどいろいろ問題がある話ですが、最後奥さんは泣いてました。
私は直接関わってませんが後味の悪いものでした。

リセールについては将来はわかりませんが今なら駅前マンションが１番よいです。
あとは利便性を捨てて土地安い場所に安い家を建てるかです。例えば総額3000万以下など。立地が悪くてもある程度綺麗で住めれば1000万弱なら比較的簡単に売れるので最大2000万の損失で済みます。東京周辺では難しいですが名古屋や大阪なら可能です。

[211: 匿名さん]

6900万が1800万の例はファインコートですか？

[212: 匿名さん]

>>211 匿名さん
FCとは違いますが、FC同様の大手不動産系建売で割高な物です。
新築購入時の価格が8000万円代で
築7年ぐらいとの事でした。

[213: 匿名さん]

今はファインコートに住んでいる私も、数年前までは戸建を探している立場でした。

当時、私の探していた地域（２３区内。土地価格、坪約２００万～）、
駅徒歩１０分程度には、土地のみの値段で買える、築１０年程度の
三井、野村の建売物件は、見つかりませんでした。
見つけていたら、おそらく買ってました。

３０坪程度の物件が多かったと記憶していますが、結構いい値段がついていました。

区域や駅からの距離などを示さないと、はなしが噛み合わないですね。

[214: 匿名さん]

公式サイトにて販売中のファインコートは価格も公開されておりますが、
やはり立地によって大きく異なるのですね。
例えば駅徒歩15分で1億180万円の家と駅徒歩10分で4830万円の家を比較した場合、
リセールの条件が良いのは資産性が高いと思われる億の方なんでしょうね。

[215: 匿名さん]

建物自体は値段はそうそう大きくは変わってこないとは思いますから、結局は土地の価格にすごく左右されてきているという感じになってきていますよね。
家自体は、オプションで大きく変わってくるという風に思います。
外壁をグレードを上げたりとかなんだりとかするとあっという間に価格って上がっていってしまいますよね（汗）

[216: 匿名さん]

億といえば、赤堤が90㎡程度の狭い土地なのに億越えで驚いた
駅チカとは言ってもねぇ…

[217: 匿名さん]

新築販売時にすぐに完売した物件は、リセールもいいと思います。
最近だと、等々力、小竹向原