三井のファインコート総合スレ5

[匿名さん]

三井のファインコート総合スレ5です。
ファインコートに関する一般的な話題や個別スレが立ってない物件に関する話題です。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/299359/

[1133: 匿名さん]

東戸塚FC第二期の抽選会が本日ありました。
当選しましたが、特に事前連絡はなかったので出来レースではなく完全な抽選なのか？
全戸完売のようですが、旗竿地でも買う人は買うんですね。

[1134: 検討板ユーザーさん]

>>1133 匿名さん
ファインコートの旗竿地に住んでいますが、通行人と目線合わないし、旗竿部分は緑がたくさんあってお庭感覚だし、プライベート感があって気に入ってますよ。

[1135: 口コミ知りたいさん]

満足感を得たい人は結構いるしそういう人が買えばいいって商品だよ。
旗竿で街区化されていれば私道接道と道路付けが悪く、20年も経てばオープンハウスと同じ上物価値なので資産価値的には金ドブだが、出て行った金（と、その金を稼いた苦労の数々）を意識しなけりゃそりゃ綺麗だし良く設計されているし満足感は高いよ。

[1136: 通りがかりさん]

絶対に損したくない民はそもそも戸建てに住んではいけない。可能なら築浅マンションに移り住み続けた方が良い。（マンション価格の上昇が異常な中で、損しないように売り買いしていくのも大変だろうけど）

20年やそこらなら、街区はまだ保たれているから、普通にファインコートの中古として売れるよ。
もちろん、マンションのように買った値段より高く売れる、なんてことは期待しちゃいけないが、近頃はブランド戸建ての中古も高く売れてる。
さすがにオープンハウスと同じではないよ。

[1137: 匿名さん]

築5年過ぎたらオープンハウスと大差ない。
基本は土地価格。

[1138: 通りがかりさん]

価格っていうのは、需要と供給で決まるから、一概には言えないよね。
我が家の近所の築数年の中古プラウド戸建ては、分譲価格より1千万ほど高値で売れてましたよ。それに親の三井の分譲戸建ても築15年で売り出したら、土地に建物価格1千万以上は乗ってる価格で売れてましたし。
まぁ、都心のファインコートはほぼ土地代でしょうし、土地価格で固めに見ておくのは間違いないでしょうけど。

[1139: 通りがかりさん]

>>1137 匿名さん
教えていただきたいのですが、例えば注文住宅で建てた場合は、5年後、20年後に家の価格で差がつくのでしょうか？

[1140: 通りがかりさん]

現状は、構造（鉄骨or木造）で多少の差はつくけど、大きな差はないよ。差をつけるというコンセプトで大手HMが提唱している「スムストック」というものがあるけれど、割高だからやっぱり売れない。
ただ、20年後は読めないな。最近の流行りを見ると、性能がいい家に付加価値がつくかもしれない。例えば、今は新築で性能がいい家に税制優遇があるけるど、中古の購入時にも波及するかもしれない。その場合、耐震等級を取っていないファインコートは少し弱いかもね。（まあ、そうなったら図面を携えて耐震等級を取得すればいい話だけど）

[1141: マンコミュファンさん]

>>1140 さん

>>1140 通りがかりさん
勉強になります。
たしかに、新築のように中古も省エネ性能によって住宅ローン減税に差がつけられてもおかしくないですね。
今は上物は20年ほどで価値がなくなる消費材の扱いですが、基準や制度がどんどん変わっていき家の価値も変わる可能性がありますし、今後読めない部分もありますね

ちなみに、住宅性能が良い家は価値が下がりにくいというデータもあるようです。（ファインコートは取得していないのでどうなのか…）
https://diamond.jp/articles/amp/245575?page=3

[1142: 匿名さん]

>>1139
建物の売却価格と言う意味なら、
築5年で痛みが少ないなら床面積、建材、性能などに応じた程度の差はあるが築20年なら大差ない。
築10年程度までで程度が良ければリフォームでそのまま住む人が多いが、それ以外は大抵取り壊しのため。

ただ、一般に注文住宅を建てる土地は建売の土地より大きい事が多く、売りやすいと言うのはある。

[1143: マンコミュファンさん]

つまり、同じ土地の上に建てるなら、20年後の価値はほぼオープンハウス＝ファインコート＝注文住宅ということですね。

ファインコートに限りませんが、旗竿地は、取り壊し前提で買う人は少ないだろうから、将来的に住み替えの可能性があるなら、綺麗に使って早めに売った方がいいということですね。

そういえば、三井の営業マンがファインコートブランドができてこの方（何十年か忘れましたが）、まだ家を取り壊した方はいない、と言っていました。整形、非整形に関わらず、取り壊し前提の方はファインコートを選ばれないのかもしれません。

[1144: 口コミ知りたいさん]

2017年の小竹向原は大体でいくらくらいだったんですかー？

[1145: 価格リサーチ中さん]

>>1144 口コミ知りたいさん
中古ででてるからか…
151まで遡れば？

[1146: 名無しさん]

>>1145 価格リサーチ中さん

10480って高杉！
9500くらいじゃなーい

[1147: 通りがかりさん]

ファインコートで物件を購入しましたが、
建物代が大体2000万で、土地代が目算よりも高めに書いてありました。

三井の利益は建物代になってるとして、この土地代は適正でしょうか？

[1148: 通りがかりさん]

>>1147
建売では、契約書上の土地と建物の配分は、有って無いようなものなので気にしないほうが良いです。税金やらいろいろな思惑が含まれています。（下記参考サイト）
https://yanusy.com/landlord/real-estate/2151
また、建物代だけが利益になっているわけではないです。不動産物件は、幾らで仕入れようと、売れる価格が適正価格となります。相場ですが、強いて言うなら、国土交通省が、過去の不動産売買の取引情報を収集し、公開していますが、そこにはファインコートの分譲地としてのブランドは加味されていないので、あまり参考にならないと思います。

[1149: マンコミュファンさん]

小竹向原の物件、駅3分、吹き抜けに折り上げ天井、屋根裏収納には固定階段、水回り全て1階。
かなり条件良さそうな建物ですね！
特にリビング吹き抜けはファインコートの良さを凝縮したような建物だなぁと感じました。
ファインコートの中でも高級ラインだったのかなぁ。

[1150: 匿名さん]

たまプラーザ、めちゃくちゃ魅力的ですが高すぎて買えないでしょうね

[1151: マンション掲示板さん]

>>1149 マンコミュファンさん

駅3分だけは永久的価値！
他はわからんです。

[1152: eマンションさん]

>>1150 匿名さん

新百合ヶ丘グランレガシーが9000後半?12900らしく、タマプラは?10%

[1153: 検討板ユーザーさん]

青葉田奈少し高いけど、駅近だな

[1154: 匿名さん]

時代がかわりましたね。新百合ヶ丘で１億越えって数年前からすると正気かよって思っちゃいますが今だと売れるでしょうね。

[1155: 戸建て検討中さん]

初めましてです。
国分寺東元町の物件を検討中です。
みなさんの意見を聞かせてください。

[1156: 匿名さん]

>>1143
>三井の営業マンがファインコートブランドができてこの方（何十年か忘れましたが）、まだ家を取り壊した方はいない、と言っていました。

建築された全棟でと言うならあり得ない話です。
今月、日本で風邪ひいた人が１人も居ませんと言ってるのと大差ありません。

おそらくは三井が把握してる範囲で(新築販売して継続メンテしてる人の中で)と言う意味でしょう。
あるいはその営業マンが把握してる範囲かもしれません。

三井以外の仲介で中古売却されるケースなどは追えないですし、建替えの大半が次のオーナーでしょう。

１つ言えるのは、パワービルダーの狭小建売で時々見かけるような、続きで2棟買いして新築で取り壊すパターンはFCではあまりないでしょう。それをするには割高すぎます。

[1157: 通りがかりさん]

小竹向原の物件売れたね！旗竿地だけど駅近だったからねぇ。
立地が良ければ、近頃は戸建てでも値下がりしない、下手すれば分譲時より高値で売れるという良い事例。
ファインコートやプラウドのようなある程度規格化された住宅は、今後マンションに準じる扱いをされていくかもしれないね。

[1158: マンション&マンション]

まー戸建てでもマンションでもどっちでもいいですけど、立地、ブランド、建て付け、印象、そのほか諸々、ユニークなポイントがあれば売れるでしょうな。

小竹は詳しくは知らないけどファインコートの上級仕立てだったようなのと駅から3分？まー売れない筈はないですよね。

池袋とかに近いし地下鉄も複数あるという点も好材料かな

[1159: 評判気になるさん]

インターロッキングとか普通駐車場に使わないもの私道に使って見栄え重視
気密断熱耐震性も低い
メンテナンス性の低い外壁
建売の三十年後の修繕費はかなり高そうですけどどうなんでしょう？

[1160: 匿名さん]

>>1159
そのとおり。
建売は大抵は安い建材で耐年数も短く、まともにメンテナンスすれば高くつく。
だが、建売は金無い人が多く目立つところだけ補修が横行してる。
注文が多いエリアと建売が多いエリアを築15年程で比べれば、明らかに建売の方が残念な感じ。

駐車場など車の通るところにインターロックなんて注文でする人はまず居ない。
新築のうちは良いが何年もすれば車重と雑草で面倒な事になる。

[1161: eマンションさん]

突然失礼します。
ファインコート中央林間が急に「申込終了しました」とHPでなっていました。まだ工事が始まってないところもあるのにどういうことでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか？

[1162: マンコミュファンさん]

>>1160 匿名さん
マンション住みですが、インターロッキングのロータリーで、宅急便のトラックも毎日のように止まっていますが、築20年近いですが何ともありませんよ。ご参考までに。
ファインコートみたいな一体開発は、個人では行わないような、街の共有部への投資が行われて、結果全体の最適化が行われることにあるんじゃないですかね。

[1163: 匿名]

>>1155 戸建て検討中さん
先日東元町見に行きました。徒歩12分といいつつ車通りや坂などでそれ以上の印象を受けました。物件は庭などゆとりがあってよかったので一度見に行かれたら良いと思いますよ。

[1164: ご近所さん]

>>1162
普通のマンションは外構もメンテナンスしてます。そのための管理費や修繕積立金です。
沈みは砂入れて直してます。

戸建て分譲地の共有部なんて面倒なだけ。
自治体が引き取ってもロクなメンテナンスしない。

[1165: 名無しさん]

>>1164 ご近所さん
メンテナンスの報告は細かく管理組合から上がってきますが、インターロッキングに関して特にメンテナンスなんて見たことないですね…まぁ、過去に1度もないとは言い切れませんが、ほぼないですよ。

たしかにコンクリートでただ固めているより費用は確実にかかりますから、個人で建てればそのような部分は落とすかもしれませんね。
ここを削って、もっとこっちにかけて、というような選択にこだわりと自信があるなら、注文住宅で良いのではないでしょうか。

ただ、前居住者のこだわりや個性がある家ほど、リセールでは評価されにくいと思いますよ。

[1166: 匿名さん]

地盤が良いならメンテナンス頻度は低いでしょうね。
インターロッキング使って演出したいような箇所は注文住宅なら大抵は天然石貼りでしょう。
用途に適した石材を選びます。
注文は多少イニシャルがかかってもランニングコストを落とす考え方の人が大半。
全部生コンはまず無いですね。

>ただ、前居住者のこだわりや個性がある家ほど、リセールでは評価されにくいと思いますよ。

建売業者のセールストークですね。
よほど特殊な物でないかぎり売り難いなどと言う事はありません。
大抵は建売より土地面積が大きいのですぐに売れてます。
建売の人は知らないでしょうが、都市部では住んでるのに売ってくれと訪問営業が来るぐらいです。
分筆して建売を建てて売れば儲かるからでしょう。

[1167: 名無しさん]

屋外の駐車場か通路に天然石貼りですか！それは豪邸ですねぇ。
都心駅近で、土地も広くて、注文で惜しみなく費用を投下できるなんて羨ましい限りです。
でも、比較するならせめて同じ値段で建てられる注文住宅で考えないと意味がないのでは。
（あと訪問営業が来るのは、家が古いからでは…）

[1168: eマンションさん]

ファインコートの売れ残りは、値下げは、期待していいですか？

[1169: 匿名さん]

露骨な値下げはあんまり期待できないね。家具付きとかあっても100万くらいじゃない

[1170: 匿名さん]

ココ見て驚いたんですがファインコートって耐震等級２なんですか？

[1171: 通りすがりさん]

>>1170 匿名さん
正しくは、「耐震等級2相当」なので、等級自体取得をしていないです。
公式にも書いてあります
https://www.31sumai.com/finecourt/page/faq.html

[1172: 匿名さん]

>>1171 通りすがりさん
さすがにびっくりです。腐っても三井不動産が耐震２って・・・・

[1173: 名無しさん]

浜田山、1億1千万から1億4千万か。国分寺も1億することを考えると意外と安く感じる。

[1174: 購入検討中]

ファインコートたまプラーザの物件について、同じく購入を検討されている方はいらっしますか。意見交換ができたら嬉しいです。

[1175: 通りすがりさん]

意見がほしいなら、もっと具体的に質問を書いたほうがいいよ。名乗り出づらいから。

[1176: 戸建て検討中さん]

たまプラーザと北山田と田奈で比較してます。
それぞれで仕様って違うのでしょうか？

[1177: 戸建て検討中さん]

ファインコート青葉台二丁目を検討しています。販売済17戸の販売価格を知りたいのですが、ご存じの方がいらっしゃいましたら、教えていただけませんか。どうぞよろしくお願いいたします。

[1178: 評判気になるさん]

ファインコートを15年以上研究しております。23区のファインコートにおける最高物件は小竹向原の徒歩3分の小竹向原ザ　マスターズです。2017年1月に施行されました。

まず、駅から近い。また小竹向原は有楽町　池袋　渋谷　新宿　横浜みなとみらいと全て1本で行けます(副都心線と有楽町線)。こういう駅殆どありません。

次に仕様です。駅近8区画は全て100平米を超え、容積率150パーセントながら周りに高速アパートもなく日射が行き届きます。角地や整形地、旗竿とタイプ分かれますが、全て最高な雰囲気を醸し出しています。室内は高い天井、5メートルの吹き抜け、大量な収納スペースです。トイレも2つともタンクレスです。

唯一の欠点は練馬住所ですが、こればかりはどうでも良いかもしれませんね。(どうしようもない、という意味も含め)

他は世田谷中町、経堂、新百合ヶ丘などが特徴的です。

[1179: e戸建てファンさん]

まー納得です。昔見てました。あの辺りはファインコートの高級ぶりが際立ったます

[1180: 入居済みさん]

>>1172
２相当なので２あるかどうかも確約無しです。

[1181: 通りがかりさん]

ファインコート玉川学園前の評価聞きたいです。今検討中です。

[1182: 匿名さん]

安いけど坂道で結構疲れるよ
それを我慢できるならいいんじゃない？