共有名義にしたいのですが・・・

[匿名さん]

夫婦でマンション購入することにしたのですが、ローンを組むにあたり、問題が・・・
私の他の支払いのせいで、共同ではローンが組めず、夫のみのローンとなりそうなのです。
でも実際は月々のローン返済では私が４割を負担することにしています。
このような状況で共有名義とすることは無理なのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

[41: ３５]

>>40
通常の特別控除額が２５００万円、住宅取得資金の特別控除額が１０００万円という意味です。
複数年に渡って何度でも贈与を受けられますが、特別控除額はだんだんと減っていきます。
３５００万円は一生涯での金額で、毎年３５００万円という意味ではありません。
３５００万円を超えると、一律２０％課税です。

ただし、贈与者が一杯財産を持っている場合は、単なる課税の繰り延べにしかなりません。
実際の相続時に再計算するからです。

[42: 匿名さん]

私も今年マンション購入にあたって、母親から900万円の援助をうけました。
相続時精算課税制度の利用をするつもりです。色々な本や雑誌で勉強をしているつもりですが、
複雑で頭が痛くなっちゃいます。確定申告をしないといけませんよね。
無事に手続きできるか今から心配です。
ちなみに、援助してもらった分はもちろん私の持分として共有名義にしました。

[43: ３５]

>>42
暦年課税の住宅資金特例（５年分５５０万円まで非課税、１５００万円まで５分５乗課税）も選択可能なら、親の財産額によっては暦年課税選択が有利な場合もあります。
こちらでの計算は贈与税額９００万円で３５万円の課税です。
この制度では相続時の再計算はありません。

相続時選択課税は、贈与を受けた時には税が軽減または非課税になりますが、相続時に過去の贈与は無かったことにして相続税を再計算する制度です。
従って、親の財産が非課税で済む程度であれば非課税で納まるのですが、相続税を払うくらい持っているなら将来的に見たら軽減にはなりません。

[44: 匿名さん]

42です。
35さん、レスありがとうございます。
一応、マンション購入の際にFPさんによる無料の住宅税制セミナーなるものに参加して、
個別に相談に乗ってもらいました。
FPさんによると、親（この場合母親ですね）からの相続額が、7、8000万円以内なら相続税は非課税になるとのお話
で、さすがにそんなに多額の財産は母親ももってませんから、相続時精算課税でいきましょうということになりました。
35さん、たいへんわかりやすく教えていただきありがとうございます。
来年の確定申告は、この件に加え住宅ローン控除の手続きもあるので忙しくなりそうです。
このスレは共有名義についてでしたよね？少しそれてしまったみたいで、スレ主さんごめんなさい。

[45: 匿名さん]

質問させて下さい。
夫だけでも住宅ローンは借りれるのですが
妻がパートでも連帯債務者になれますか？
妻が万が一の時の為に保険代わりに
公庫の団信のデュエットに申し込みたいのですが・・・。

またその時
連帯債務者は登記割合が増えたりするのでしょうか？

妻が頭金を出して夫名義の住宅ローンを組んだ場合
妻が働いた分は住宅ローンの控除ってできるのでしょうか？
お願いします。

[46: 匿名さん]

45さん
パートの場合無理だと思います。

[47: ３５]

>>45
頭金をいくら出したかは、住宅ローン控除とはまったく関係がありません。
その人の住宅ローン年末残高の１％〜０．５％（頭打ち金額は有り）が、所得税の税額控除金額となるためです。

収入があれば理論上は連帯債務者になれます。
ただし金融機関により実務上は連帯債務に出来るかどうかの扱いは異なります。
連帯債務が認められた場合は、単独名義の住宅ローンであっても、住宅ローン減税は債務の負担割合により、それぞれが単独名義のローン年末残高を負担割合で比例按分して申告することになります。
申告する本人の課税金額が上限になりますので、連帯債務にするかどうかは慎重に検討ください。
一度負担割合を決定する（これは税務署に申告する事項です。）と、そう簡単に変えることは出来ません。

登記の持分割合と連帯債務にするかどうかは全く無関係です。
連帯債務にしなくとも、ローン名義に関わらず実際の出資割合で登記しても何ら問題ありません。
住宅ローン減税に関しては上記の通りで、単独名義のローンの場合は連帯債務にしないと、名義人単独でのローン控除しか出来ません。

[48: 45]

>46,47さん
レスありがとうございます。
＞一度負担割合を決定する（これは税務署に申告する事項です。）と、そう簡単に変えることは出来ません。
妻が途中でパートを辞めてもその分のローンを負担しなくてはいけないと言うことでしょうか。
その場合夫の収入しかないと贈与扱いになってしまうのでしょうか？

[49: ３５]

>>48
短い期間だけ、パートを辞めて再就職する場合は特に問題無し。
また子育てのため、１〜２年間くらいパートを辞めて、また働く予定ならこれも問題無し。

ただし、再度言いますが、連帯債務にすると、住宅ローン減税は年末債務残高を負担割合で比例按分することになる。
パートで給与収入が年間１０３万円以下だと所得税も払っていないことになるから、すごく損ですよ。
片方の住宅ローン減税は無し。もう片方は比例按分で実質減額。
昨年入居で５０００万円以上、今年入居で４０００万円以上の住宅ローンを組んでいるなら、多少は意味があります。

贈与扱いになっても、この場合（数ヵ月や理由があっての数年間無職）は持分全体の贈与とはならないから、年間１１０万円の贈与基礎控除範囲内で済むでしょう。
だけど、全然働かない状態が恒常的だと認められると、最初から贈与するつもりだったと認定されて、持分全体を一括贈与したとされても文句は言えませんね。

パートなら年間給与収入で２００万円以上は働いていなければ、連帯債務にしても意味がありませんよ。
共有持分だけにしておいた方がいいと思います。

[50: 45]

>35さん
詳しい説明ありがとうございました。
ネットで検索してみてもわからないことばかりで悩んでいたのがすっきりしました。
もう一度夫婦でよく話し合って見ます。

[51: 匿名さん]

共有にするメリットは、離婚時の話だけでなく、相手が本人だけの意思で勝手にその不動産の処分ができなくなることが大きいと個人的に思ってます。
ぜひやりたいけど、割合って一割以上いかないと登記できないもの？

[52: 匿名さん]

共有でも、本人の持ち分の部分は勝手に処分できるんですよ。

[53: 匿名さん]

理屈ではできるけど、買う人いないんじゃない？土地で分筆してるならまだしも・・・

[54: 匿名さん]

なぁ〜、あんま共有名義にこだわらんと、もっと単純にいこ〜や。
だんなだけで借り入れできるんやったら、だんな名義にしといてだんなの給料全部をローン返済にまわして、奥さんの稼ぎで生活したらええやん。
な、単純やん。どうせ20年一緒におったら共有名義と同じ事になるんとちゃううん？

[55: 匿名さん]

54です。
な、これやったらだんなも逆にそうそう離婚も出来へんと思うよ。離婚したら残るのはローンのみで返済もままならないわけで、
奥さんは家（ローン）を持たなくていいからそのまま仕事してれば生活も問題ないやろうからさ。
こだわらんでもいいんとちがうん？

[56: 匿名さん]

「離婚届」とともに「マンション売却についての契約書」を公正書士の元に作成して
署名捺印もらっておけば良いじゃない。旦那がそれを拒否するなら分割登録した方が良いと思う

[57: 匿名さん]

親からの贈与を考えているのですが、生前贈与（入居が来年末のため）に間に合いません。
贈与を受けたことは税務署にばれるものなんでしょうか？
自分の資産でしたって事には出来ないのでしょうか？

[58: 匿名さん]

＞57
頭金をって事ですかね？高額でなければ問題ないんでない？
購入金額の50％もいけばそらばれるやろうけど。

[59: 匿名さん]

>>57,58
えっと・・・わかっていらっしゃらないと仮定して書きます。
それって脱税です。
厳しい事を言うようですが、こちらで脱税の指南や幇助は、管理人さんや他の利用者に
ご迷惑をかけることになると思いますのでご遠慮いただけませんか？

[60: 匿名さん]

ばれますよ。
入居後に「お尋ね」ってのが税務署から来ますので、
ちゃんと書かないと大変なことになります。