共有名義にしたいのですが・・・

[匿名さん]

夫婦でマンション購入することにしたのですが、ローンを組むにあたり、問題が・・・
私の他の支払いのせいで、共同ではローンが組めず、夫のみのローンとなりそうなのです。
でも実際は月々のローン返済では私が４割を負担することにしています。
このような状況で共有名義とすることは無理なのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

[21: スレ主]

いろんなご意見ありがとうございます。
０９さん
一緒にマンションを買うわけですから、離婚なんて考えていないです。
ただ、生活費としてであってもローンの一部は私が払うわけですから、
夫単独名義というのが、しっくりこないのです。
夫も同じ考えで、できれば、メリットデメリットの問題ではなく
共有名義にしたいと思っています。

…が、できないのであればあきらめるしかないのかもしれませんね。

悩む妻さん
実際には支払いをする以上持分を主張するのは当然だと思いますよ。
私の場合、私名義でローンが組めないのは身から出たさびなので、
仕方ないと思えるのですが、悩む妻さんの場合は、もっと割り切れ
ない気持ちなのだろうと思います。
ご主人がわかってくれるといいですね。

ちなみにローン控除は所得税額が上限なので、2000万のローンで
所得税額が15万の場合、15万しか戻ってこないようです。
この場合、夫婦で1000万ずつのローンにしておけば、10万ずつ計20万
戻ってくることになるようです。（たしか・・・）

うちの場合、そんなに高いマンションでないので、ローン控除の点でも
実は何のメリットもありません。共有名義というのはあくまでも気持ちの
問題なのです。

[22: 17]

>>20
気持ちは理解できますが、これ以上掘り返すのは得策ではないでしょう。
それに離婚の時のことを心配していますが、たとえ離婚することになったと
しても、裁判では持分にかかわらず財産分与されるはずなので、あまり心配
することはないでしょう。

といわれてもなかなか納得できないと思いますが、持分がないならローンを
支払う必要はない（というか払うべきでない）ので、自分の稼ぎは自分名義
の口座に貯金してしまいましょう。それでご主人が文句を言うのであれば
ローンを支払う代わりに登記の変更を要求しましょう。

>>19
不動産取得に伴う贈与は最高５５０万円までです。但し、年間１１０万円
の通常の非課税枠を前倒しで適用するだけなので、その年を含めて５年間
は贈与が受けられなくなる（５５０万を超える金額分の贈与税を支払えば
可能）ことに注意が必要です。また、通常の非課税枠と違い申請が必要です。

詳しくは税務署で相談してください。

[23: 匿名さん]

出来ますよね、普通に。

[24: 匿名さん]

不動産取得に伴う贈与税の特例（550万円限度）は、父母もしくは祖父母からの贈与に限られます。
夫婦間の場合は通常の贈与非課税枠110万円までしか認められないのではないでしょうか？
共有名義にした場合、頭金も毎月のローンも自分名義で支払ってないとなると、夫から妻への贈与ととみなされる可能性が
課税されてしまうのではないでしょうか？
どうしても共有名義にこだわるのであれば、通常の贈与税非課税の枠内での持分にするのはどうですか？
微々たる割合ですが、共有は共有ですから。妻の意向なしに売却したりもできないはずです。

[25: 匿名さん]

＞２４
ローンは実際妻も払うんだって

[26: 匿名さん]

＞２５
いくら奥さんがローンの一部を払うからといっても、奥さん名義のローンじゃないですから。
スレ主さんも言ってるように、実際は生活費としかみてもらえないんです。

[27: 匿名さん]

夫婦間でお金の貸し借りの契約をすれば可能ですよ

[28: 匿名さん]

そこまでしますか？

[29: 匿名さん]

そこまで、って言うほどのことじゃないです。
離婚の時などにもめる方が大変。

[30: 夫婦で大家です。]

持分割合は次の考え方で決めるのが、税務署から指摘されない良い方法です。

夫の持分割合　＝（夫の頭金拠出額　＋　夫婦全体のローン金額　×（　夫の年間所得　／　夫婦全体の年間所得　）　）　／　物件価格

ローンは例え夫だけで組んでも、共稼ぎ夫婦の場合は両者の稼ぎの割合で按分して支払うと認定するのが通常です。
ただし、就労が不安定だったり、今後稼ぎが確実に無くなるような場合は、この限りではありません。

問題はこのスレ主の場合、他に借金があってローンが組めないようなケースでは、話が若干異なります。
つまり、他の負債について、だれがその返済をするかということを考慮する必要があるのです。
他の負債の金額や利率も考慮して、通常より持分を減らして登記すべきと考えます。

夫だけのローンにして持分も夫だけにすると、物件を購入したタイミングで贈与があったかどうかという認定をされます。
２０年以上の夫婦では特例がありますが、そうでないなら１１０万円を基礎控除しかありません。

あと、親からの贈与で５年分５５０万円の住宅資金贈与の話がありましたが、今年一杯でこの制度は廃止です。
今年中に引渡しを受ける、
建物新築の場合は今年中に建物構造が出来て住める状態になり、来年中に確実に入居可能、
以上の場合のみ適用されます。
来年以降は、今でも選択可能な「相続時清算制度」のみとなります。

自分は何回も不動産を購入していますが、夫婦二人の共有名義で私単独ローンを何回も組んでいます。
贈与税は払っていません。

[31: 匿名さん]

うちも共有名義ですが
離婚のときは共有名義の方が大変だって聞いたんですけど・・・

[32: 匿名さん]

３１さん
共有名義のが大変というよりは
たとえば３０００万のローン残っている物件で
離婚時に売却するとして売却損が出る場合なんかは
共有名義だと売却損もお互いの名義分持たないといけなかったりするからでは？

また売却しない場合は、共有名義を外すにあたって
銀行のローンの関係上、片方分を借り直す、または一括返済しないといけないので
またまた難しいですよね。

売却損ない場合であれば、そこまで大変ではないと思いますが。

[33: スレ主]

夫婦で大家ですさん

レスありがとうございました。
我が家の場合、二人とも定職についていますし、年収もほぼ変わりません。

「実際には払うんだからローンは組めなくても名義だけは共有にならないの？」と
しつこく担当者に聞いたのですが、「ローンを組めない以上無理です」と
言われました。

これは銀行側と税務署側の考え方の違いなのでしょうか？
夫婦二人の共有名義で単独ローンを組んでいらっしゃるということですが、
どこでどういう手続きをすればよいのでしょうか？

勉強不足ですみません。教えていただけると助かります。

[34: 匿名さん]

夫婦で大家さん
質問なんですが、銀行でローン組にあたって
担保などの問題で、何もないとすると
万が一、旦那が破産した場合、銀行は妻の名義分の差し押さえ（？）
できなくなるので通常は片方ローンの共有名義は認めてもらえないのでは？
頭金が半分以上や、妻の給料も担保に入れるなどしてるのでは？

スレ主さんの場合は妻分のローンが通らない時点で
共有名義にした場合、妻名義分の担保が取れないので難しいと思うのですが。

[35: 夫婦で大家です。]

公庫融資の場合、一人だけのローンを組むためには、物件の持分が１／２以上という制限があります。
それ以下の場合は配偶者を連帯債務者に指定する必要があります。
共有持分者の担保提供は、金融機関の必要により求められるのが普通です。（これは連帯債務とは別のことです。）

銀行が物件名義をどうのこうの言うという話は、私は聞いたことないな。
当該物件の共有持分を担保提供すれば、何も文句を言う立場では無いと思うんだが。
頭金が少ない場合、そのようなことを言われるのかもしれません。
自分の場合、夫婦両方で頭金が物件価格の最低１／３から１／２くらい入れます。
１回だけ、借地権の買戻しで全額ローンというのはありましたが、当該土地を担保に入れました。

もちろん、売買契約書は２名の連名である必要があります。

[36: 契約目前の妻]

私の親から550万円の援助の話があります。その場合親の共有持分になるのでしょうか？
私の預貯金からも出すのでその分は共有名義にしようと思っています。
11月着工、来年3月の引渡しですが贈与税の特例間に合うでしょうか？

[37: ３５]

引渡しとは土地の上に建物を建てる話ですか。
それともだれかから丸ごと土地と建物を買う話ですか。

[38: ３５]

３７の続きです。間違えてＥＮＴＥＲキーを押してしまいました。
贈与の話としては３７及び次の通りです。
建物を自分の敷地に建てるなら、外壁まで出来ていればＯＫです。
マンションや建売だと、引渡しが今年中でなければ駄目です。
親の共有持分を登記するなら贈与にはならないです。
随分変な質問をしますね。

特例が適用されなくとも、「相続時精算課税制度」があります。
こちらなら、住宅資金贈与の場合は１０００万円までは実質ゼロ。
（３５００万円までゼロだけど、資産が多いと相続時に２５００万円分は取られる。）
６５歳未満の親でもＯＫ。
お勉強ください。

[39: ３５]

３８投稿の補足

５５０万円贈与の適用関係。

自分の土地に建物を建てる場合、外壁まで出来ればいいのは今年中です。
当然屋根も出来ていて、「住める状態になっていること」が最低条件で、来年中に確実に入居できることが条件になっています。

[40: 契約目前の妻]

説明不足＆勉強不足ですみません（−−；）
土地は今月契約、着工前に引渡し、建物はHMで建てます。上棟が12月ですから今年中に住める状態って無理ですよね。
550万円贈与の方が相続時の清算もなくて良いのかと思ったんですけど、相続時精算課税制度も1000万円まで無税なんですか。知りませんでした。

[41: ３５]

>>40
通常の特別控除額が２５００万円、住宅取得資金の特別控除額が１０００万円という意味です。
複数年に渡って何度でも贈与を受けられますが、特別控除額はだんだんと減っていきます。
３５００万円は一生涯での金額で、毎年３５００万円という意味ではありません。
３５００万円を超えると、一律２０％課税です。

ただし、贈与者が一杯財産を持っている場合は、単なる課税の繰り延べにしかなりません。
実際の相続時に再計算するからです。

[42: 匿名さん]

私も今年マンション購入にあたって、母親から900万円の援助をうけました。
相続時精算課税制度の利用をするつもりです。色々な本や雑誌で勉強をしているつもりですが、
複雑で頭が痛くなっちゃいます。確定申告をしないといけませんよね。
無事に手続きできるか今から心配です。
ちなみに、援助してもらった分はもちろん私の持分として共有名義にしました。

[43: ３５]

>>42
暦年課税の住宅資金特例（５年分５５０万円まで非課税、１５００万円まで５分５乗課税）も選択可能なら、親の財産額によっては暦年課税選択が有利な場合もあります。
こちらでの計算は贈与税額９００万円で３５万円の課税です。
この制度では相続時の再計算はありません。

相続時選択課税は、贈与を受けた時には税が軽減または非課税になりますが、相続時に過去の贈与は無かったことにして相続税を再計算する制度です。
従って、親の財産が非課税で済む程度であれば非課税で納まるのですが、相続税を払うくらい持っているなら将来的に見たら軽減にはなりません。

[44: 匿名さん]

42です。
35さん、レスありがとうございます。
一応、マンション購入の際にFPさんによる無料の住宅税制セミナーなるものに参加して、
個別に相談に乗ってもらいました。
FPさんによると、親（この場合母親ですね）からの相続額が、7、8000万円以内なら相続税は非課税になるとのお話
で、さすがにそんなに多額の財産は母親ももってませんから、相続時精算課税でいきましょうということになりました。
35さん、たいへんわかりやすく教えていただきありがとうございます。
来年の確定申告は、この件に加え住宅ローン控除の手続きもあるので忙しくなりそうです。
このスレは共有名義についてでしたよね？少しそれてしまったみたいで、スレ主さんごめんなさい。

[45: 匿名さん]

質問させて下さい。
夫だけでも住宅ローンは借りれるのですが
妻がパートでも連帯債務者になれますか？
妻が万が一の時の為に保険代わりに
公庫の団信のデュエットに申し込みたいのですが・・・。

またその時
連帯債務者は登記割合が増えたりするのでしょうか？

妻が頭金を出して夫名義の住宅ローンを組んだ場合
妻が働いた分は住宅ローンの控除ってできるのでしょうか？
お願いします。

[46: 匿名さん]

45さん
パートの場合無理だと思います。

[47: ３５]

>>45
頭金をいくら出したかは、住宅ローン控除とはまったく関係がありません。
その人の住宅ローン年末残高の１％〜０．５％（頭打ち金額は有り）が、所得税の税額控除金額となるためです。

収入があれば理論上は連帯債務者になれます。
ただし金融機関により実務上は連帯債務に出来るかどうかの扱いは異なります。
連帯債務が認められた場合は、単独名義の住宅ローンであっても、住宅ローン減税は債務の負担割合により、それぞれが単独名義のローン年末残高を負担割合で比例按分して申告することになります。
申告する本人の課税金額が上限になりますので、連帯債務にするかどうかは慎重に検討ください。
一度負担割合を決定する（これは税務署に申告する事項です。）と、そう簡単に変えることは出来ません。

登記の持分割合と連帯債務にするかどうかは全く無関係です。
連帯債務にしなくとも、ローン名義に関わらず実際の出資割合で登記しても何ら問題ありません。
住宅ローン減税に関しては上記の通りで、単独名義のローンの場合は連帯債務にしないと、名義人単独でのローン控除しか出来ません。

[48: 45]

>46,47さん
レスありがとうございます。
＞一度負担割合を決定する（これは税務署に申告する事項です。）と、そう簡単に変えることは出来ません。
妻が途中でパートを辞めてもその分のローンを負担しなくてはいけないと言うことでしょうか。
その場合夫の収入しかないと贈与扱いになってしまうのでしょうか？

[49: ３５]

>>48
短い期間だけ、パートを辞めて再就職する場合は特に問題無し。
また子育てのため、１〜２年間くらいパートを辞めて、また働く予定ならこれも問題無し。

ただし、再度言いますが、連帯債務にすると、住宅ローン減税は年末債務残高を負担割合で比例按分することになる。
パートで給与収入が年間１０３万円以下だと所得税も払っていないことになるから、すごく損ですよ。
片方の住宅ローン減税は無し。もう片方は比例按分で実質減額。
昨年入居で５０００万円以上、今年入居で４０００万円以上の住宅ローンを組んでいるなら、多少は意味があります。

贈与扱いになっても、この場合（数ヵ月や理由があっての数年間無職）は持分全体の贈与とはならないから、年間１１０万円の贈与基礎控除範囲内で済むでしょう。
だけど、全然働かない状態が恒常的だと認められると、最初から贈与するつもりだったと認定されて、持分全体を一括贈与したとされても文句は言えませんね。

パートなら年間給与収入で２００万円以上は働いていなければ、連帯債務にしても意味がありませんよ。
共有持分だけにしておいた方がいいと思います。

[50: 45]

>35さん
詳しい説明ありがとうございました。
ネットで検索してみてもわからないことばかりで悩んでいたのがすっきりしました。
もう一度夫婦でよく話し合って見ます。

[51: 匿名さん]

共有にするメリットは、離婚時の話だけでなく、相手が本人だけの意思で勝手にその不動産の処分ができなくなることが大きいと個人的に思ってます。
ぜひやりたいけど、割合って一割以上いかないと登記できないもの？

[52: 匿名さん]

共有でも、本人の持ち分の部分は勝手に処分できるんですよ。

[53: 匿名さん]

理屈ではできるけど、買う人いないんじゃない？土地で分筆してるならまだしも・・・

[54: 匿名さん]

なぁ〜、あんま共有名義にこだわらんと、もっと単純にいこ〜や。
だんなだけで借り入れできるんやったら、だんな名義にしといてだんなの給料全部をローン返済にまわして、奥さんの稼ぎで生活したらええやん。
な、単純やん。どうせ20年一緒におったら共有名義と同じ事になるんとちゃううん？

[55: 匿名さん]

54です。
な、これやったらだんなも逆にそうそう離婚も出来へんと思うよ。離婚したら残るのはローンのみで返済もままならないわけで、
奥さんは家（ローン）を持たなくていいからそのまま仕事してれば生活も問題ないやろうからさ。
こだわらんでもいいんとちがうん？

[56: 匿名さん]

「離婚届」とともに「マンション売却についての契約書」を公正書士の元に作成して
署名捺印もらっておけば良いじゃない。旦那がそれを拒否するなら分割登録した方が良いと思う

[57: 匿名さん]

親からの贈与を考えているのですが、生前贈与（入居が来年末のため）に間に合いません。
贈与を受けたことは税務署にばれるものなんでしょうか？
自分の資産でしたって事には出来ないのでしょうか？

[58: 匿名さん]

＞57
頭金をって事ですかね？高額でなければ問題ないんでない？
購入金額の50％もいけばそらばれるやろうけど。

[59: 匿名さん]

>>57,58
えっと・・・わかっていらっしゃらないと仮定して書きます。
それって脱税です。
厳しい事を言うようですが、こちらで脱税の指南や幇助は、管理人さんや他の利用者に
ご迷惑をかけることになると思いますのでご遠慮いただけませんか？

[60: 匿名さん]

ばれますよ。
入居後に「お尋ね」ってのが税務署から来ますので、
ちゃんと書かないと大変なことになります。

[61: 匿名さん]

いいなぁ、贈与してくれる親がいて。

[62: 匿名さん]

60>
ばれませんよ
私も「お尋ね」ってのが税務署からきたので、
「人に物を尋ねるなら手土産持って頭を下げて来いと」言ってあげました
法的に回答義務はありません。おまわりの、職務質問レベルです
立件可能な証拠調査費用と徴収可能金額考えれば判るよね

[63: 匿名]

＞３５　もちろん、売買契約書は２名の連名である必要があります。

これについて質問です。ご存知のかたいらっしゃったら教えていただきたいのですが、夫婦で共有名義を考えています。夫はローン全額と頭金8割、妻は頭金2割を出します。出資割合にあわせて共有登記をし、妻もローンのための抵当権設定に同意する署名をする予定です。しかし、契約者は夫のみでしてしまいました。これでは共有登記できなくなるのでしょうか、またいまから契約者を2人にすること（契約のやりなおし）などできるものでしょうか。

恐れ入りますが、ご存知でしたらどなたか（３５さんでも）よろしくお願いいたします。ちなみに夫は会社員、妻は無収入です。

[64: 匿名さん]

契約？申し込みじゃなくて？
本契約ならほとんどの書面に共有名義者を書いて実印を押す必要があるけど。それをしなかったら登記に反映されないよ。

マンションの営業の人に共有名義にしたいって一言いえば教えてくれるはず。