THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCE（ザマクハリベイフロント）その６

[匿名さん]

THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCEのその6です。

その１ ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/358743/
その２ ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/436764/
その３ ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441413/
その４ ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/447258/
その５ ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/528780/

所在地：千葉県千葉市美浜区打瀬3丁目13-5（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩21分 、京葉線 「海浜幕張」駅 バス7分 バス停から 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：77.27平米～106.60平米
売主：三井不動産レジデンシャル 、清水建設 、鹿島建設
物件URL：http://www.makuhari308.com/shinchiku/G0710001/
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[205: 匿名さん]

若葉は戸建ではなく集合住宅。
若葉も駅近ではないが、考慮に値するギリギリの徒歩10分に入ってくる。
そして分譲なので良いと思う。

[206: 匿名]

埋め立て地に戸建てはないでしょ。
リスクが高すぎる。

[207: 匿名さん]

第三期で、これだけのキャンセル住戸が出るのもかなり珍しいですね。

何か特別な事情が多くの方に共通してあったのでしょうか？

何か訳アリ？

[208: 匿名さん]

管理費が高いから。

[209: 購入検討中さん]

>>207
管理費ですね。

[210: 買い換え検討中]

何故こんなに管理費が高いのですかね？
老後が心配になっちゃいます。

[211: 申込予定さん]

高いと言っても他とベイタウン物件と比べれば1~2万の差ですね。
中庭が整備されて、その価値が出るように期待してます。

[212: 匿名さん]

管理費がこれだけ他に類を見ないくらい高いのは、

ゴンドラ窓清掃

のせいでしょ。それも年4回程度じゃ気休めに過ぎないし。

恩恵を受ける人だけが負担するように改訂すべき。

[213: 匿名さん]

窓清掃と外壁修理にコストがかかる。

[214: 購入検討中さん]

>>211
管理費が1～2万の差って相当ですよ。
中庭いらないから、ゲストルームとかゴミ捨て場がほしいです。

[215: 購入検討中さん]

>>213
外壁修理は修繕積立では？

[216: 購入検討中さん]

三井さん、これだけ管理費高いと話題になるってことは、きっと異常なんだと思います。見直しては如何でしょうか。
管理会社変えると言うと見直すのでしょうが、そうならないように最初から適切に設定したほうが良いと思います。
一流会社なのですから、それなりの対応を期待してます。
三井というブランドを汚すようなことはしてほしくない次第です。

[217: 匿名]

共用施設は無しに等しい、コンシェルジュ・各階ゴミステーションなし。それでもこの管理費。
高額な管理費の内訳を知りたいですね。

[218: 匿名さん]

海側FIX窓が潮風で汚くなって外が見えなくなる事を

許容すれば、ゴンドラ窓清掃がなくせるので、

それで管理費は大幅削減。

ゴンドラ窓清掃はやりたい人が自己負担でやる事に

すれば良いんじゃないの。

やりたい人にとっては、結構な値段しちゃうだろうけど。

でも、こんな海風の突風吹くような場所でのゴンドラ清掃

も大変でしょうね。清掃出来る日も限定されるし。

感覚的には月に1回は清掃が必要なんだけどな、ほんとは。

[219: 購入検討中さん]

やはり眺望のよい部屋には応分の
管理費負担。

眺望が残念な部屋にはそれなりの
管理費負担。

こういうふうにしないと残りの住戸は厳しいかもね。

[220: 申込予定さん]

確かに管理費の内訳を教えていただきたいですね。
毎月集まる1千万近い金額が何に消えるんでしょう…

[221: 匿名さん]

>>219
そういうふうに、なってますよ

[222: 匿名さん]

>221

と言うことは同じ階で同じような広さでも向きによって
管理費の額は違うんですか？

[223: 購入検討中さん]

>>222
管理費は平米数が同じなら、イイ部屋もそうでない部屋でも同じです。
広さで決まります。

[224: 購入検討中さん]

>>221
違います。
平米数です。

[225: 匿名さん]

そうすると、眺望の良い部屋と残念な部屋の管理費は同じってことですね。
低層の残念な眺めの部屋と高層の眺望が最高の部屋も㎡が同じなら
同じ管理費を払わにゃならんですか。。。

[226: 匿名さん]

>>225
貴公には戸建てをお勧めします。

[227: 匿名さん]

確かにその通りかもしれませんねぇ。

[228: 匿名さん]

果たして、管理組合、機能するんだろうか。

かなり揉めそうな感じ。。。

[229: 匿名さん]

その前に完売が、、、

[230: 匿名さん]

ゴンドラ清掃をやめれば安くなるでしょうか？

[231: 購入検討中さん]

>>228
このままだと、一年目の管理組合は管理費の値下げか管理会社変える話し合いになることでしょう。1～3年位は管理組合もやること無いので。

[232: 匿名]

ゴンドラ清掃はfix窓だけじゃないですよ。
全住戸のベランダ手摺りのガラス清掃もゴンドラです。
なので窓清掃における管理費の不公平感はありません。

[233: 匿名さん]

それは初耳でした。

[234: 購入検討中さん]

アクアテラス14階の中古と悩んでます。

[235: 匿名さん]

造りはアクアが上かもしれません。

[236: 購入検討中さん]

そうなんですか？
どの辺がアクアが上なのでしょうか？

一生の買い物なので悩みます。

[237: 購入検討中さん]

アクア、18階角部屋も検討下さい。7千万弱。
外廊下で汚めですが眺望は抜群かな？

[238: 匿名さん]

外壁タイルが贅沢

[239: 購入検討中さん]

なるほど。

18階のアクアはどのHPで確認出来ますか？

[240: 購入検討中さん]

アクアは14階建ですよ

[241: 購入検討中さん]

モデルルームのオープンが待ち遠しいです。

[242: 購入検討中さん]

ここはもう上の方は空いてないのかな

キャンセル住戸の南28階の角部屋はどう思います？
このマンション買うなら南向きは勿体無いですか？

真西24階もキャンセルありますね

[243: 匿名さん]

3.11前に建ったアクアと以後のタワーとでは三井の力の入れようが違う。

[244: 申込予定さん]

3.11以降の物件の方が耐震面は安全な気がしますが違うのでしょうか？

[245: 匿名さん]

キャンセルが多いですね。
管理費の高さは契約前に分かってたはずだし。ローン審査が通らなかった人が多いのでしょうかね。

[246: 申込予定さん]

ローン審査が通らないと内金を入れて部屋を抑える事も出来ないので、キャンセルは他に理由が有りそうですね。

やはり管理を冷静に考えて、老後が心配になった方達だと思います。

内金200~300万以上払ってキャンセルしたんだからよっぽどでしょう。

[247: 匿名さん]

都内湾岸タワーの方が魅力的かもしれない。

[248: 匿名さん]

地代や管理費などのランニングコストを考えると、湾岸タワーと値段変わらなくなってくるんだよね、たしかに。

資産価値で言えば、間違い無く、駅により近く都心よりの湾岸に軍配があがるしなぁ。。

[249: 匿名さん]

地代と割高な管理費

東京まで遠く不便な千葉被災エリア

キャンセルもわかります。

[250: 匿名さん]

>>246
ローン審査は登録後金額確定してからですよ

[251: 匿名さん]

>>248
湾岸タワーだとリビングの広さここの半分のうさぎ小屋レベルになっちゃう

人間が住むのにはちょっとなー

[252: 匿名さん]

>>246
登録はしたけど内金が払えなかった人もキャンセルになりますよ。

２８０-８３０万をドブに捨てる人が９人もいないでしょう。

[253: 匿名さん]

湾岸千葉の魅力はなんですか。

[254: 申込予定さん]

打瀬の魅力は
・地域のレベルが高い
・教育熱心な家庭が多い
・海が近い
・変な繁華街が無い
・高速の入り口も近い
・ロッテの本拠地
・夏の花火大会
・シティホテルでのランチ
・メッセでのイベント
・海浜幕張には多くの本社がある為、そこに勤めてる人には便利

私は田舎者なので駅まで徒歩20分なんて何て事もない距離です。バスも有るので言う事無し。

[255: 匿名さん]

>251
湾岸タワーへのひがみですか？

>252
手付金を支払えないのに登録しようと思う人っているんですか？

[256: 匿名さん]

手付金を満額払う人は不動産屋のカモだな。
なんで払うんだろう。

[257: 申込予定さん]

手付け金は通常いくら用意すれば部屋は確保出来ますか？

[258: 匿名さん]

5%ぐらいじゃない？

[259: 匿名さん]

たしか、10%ですよ。

基本的にホームページでは契約ではなく、登録か申込ベースで発表していたので、登録後〜契約前(手付金支払前)のキャンセルが妥当かと。

契約していないので違約金等もないはずですし。

若葉の業者調達発表の影響とか、消費税増税延期なども影響したのかもしれませんね。

[260: 匿名さん]

手付金は10%といってきますよ。
ただ、いくら払うかは自分で決めればいい。
心理学のゲームですよ。

[261: 匿名さん]

手付金２%でよかったよ。

[262: 匿名さん]

１０％払わなかったら契約できませんでした

[263: 契約済みさん]

我が家は手付金３％くらいでした。
やっぱり駅から遠いことがネックなんですね。分かる気がしますが・・・
私もNo.254さんに同意です。ベイタウン内で買い替えて３件目になりますが、利回りや中古価格の騰落だけでは決められない良さがあります。こればっかりは住んでみて合うか合わないかといった点が大きいと思います。
悩まれている方は休日に１日ベイタウンをふらついては如何でしょうか。
ちなみにベイタウンでは築10年で-20%くらいは落ちます。ブエナとビーチはかなり良いようですが。
なので、購入を検討してるけど長く住むか分からないような方は残債に縛られないように頭金＋繰上返済も２割程度を目標にしてはいかがでしょうか。

[264: 匿名さん]

賃貸で出して人の集まる場所でもありませんからね
道楽と割り切れるだけの余裕がないと、先行き不透明すぎる物件。

[265: 匿名さん]

＞２６３
ちなみにベイタウンでは築10年で-20%くらいは落ちます。ブエナとビーチはかなり良いようですが。

結局。なんだかんだ言っても駅近の物件が良いって事ですね・・・。

[266: 申込予定さん]

そうでもないですよ。
ベイタウン最後の物件で間取りも良いので充分価値はありますよ。
駅近のタワーと比べれば新しい分機能は良いですし。
何を優先するかは個人の自由ですが、充分に永住する価値は有ると私は思ってます。

[267: 匿名さん]

この地域で資産価値など考えないのがよいです。
リゾート感覚で生活しましょう。

[268: 匿名さん]

>266
資産価値の話でしょ？機能の話では無いし・・・。
ここはまだ入居はまだだし・・・。
竣工後、数年先に中古価格がどうなっているかは誰にもわからないが、築浅駅近物件が値落ちが少ないのは事実って事。
それにビーチ＆ブエナだとそんなに機能的な面は変わらないよ。

[269: 匿名さん]

資産価値の下落率はほぼ例外なく駅の距離に比例しますよ。

即ち、駅から遠ければ遠いほど、資産価値（リセールバリュー）は経過年数に応じ加速度的に下落していくもんです。

永住前提で住んだら良いんじゃないですか。

私も検討しましたが、まだここには永住出来るような年齢では無いので、他のところにする事にしました。

[270: 契約済みさん]

私は打瀬に住むのが憧れで、いろいろ中古もまわりましたが比べると設備の新しさや、間取りの広さ、全体の綺麗さからこちらを選びました。

[271: 匿名さん]

打瀬への憧れ・・・。
２０００年頃は、江東区等の湾岸地域の開発も大して無く、ベイタウンや新浦安は人気があったが・・・。

[272: 購入経験者さん]

機能ってのは設備の事でしょうか？
でしたら7～8年前の物件と現在分譲中の物件で
ほとんど差はないですよ

[273: 匿名さん]

相対的に人気がなくなってきているのがこの地域。
地代という足かせがさらに拍車をかける。
若葉4000戸というのもどうか。
なんせ東京に遠いんだから。

[274: 購入検討中さん]

>>272
だいぶ違うと思うけど。

[275: 購入検討中さん]

>>273
近いと思いますが。
どこに通うかで違うと思いますが。

[276: 申込予定さん]

>>272
私も中古も検討してますがベイタウンは7~8年前の中古物件無いんですよね。
マリンフォートや駅近タワーは古過ぎてちょっと…でした。

[277: 匿名さん]

>>266
新しいのは入居する前日まで。
当日からは中古。
あとは駅にどれだけ近いか。

[278: 買い換え検討中]

入居当日から中古でも、他人が汚した中古と自分が汚す新築は全く感覚が違うと思いますよ。
感覚は人それぞれです。

中古物件スレに行ってください。

[279: 匿名]

若葉区は確か借地じゃなく所有権付きですよね。
商業地区、文教地区と区画整理もされてここより駅も近く買い物などの利便性も良さそう。
地代がかからないのも魅力的。

[280: 申込予定さん]

若葉と迷ってますが、おそらく同じ様な間取りだと1000万以上は高いでしょうね。

[281: 匿名さん]

1000万円くらいの違いで済むんであれば、絶対に若葉が「買い」ですよ。

ここは、高い管理費負担と地代負担を考慮しなければなりません。

管理費は一般よりも120円/平米は高く、地代も119円/平米する訳ですから、若葉のような普通の所有権マンションと比べると、月額239円/平米も多くの負担が強いられる訳です、ここは。

例えば、100平米の部屋だと、月額23,900円、これを金利も加味した50年間支払う場合のNPV、分譲時差額相当額は

なんと、1,132万円にもなるんですよ。

即ち、1,000万円くらい高いだけなら、むしろ割安なんです。

更に、上記計算には所有権として若葉の場合に残る土地の価値もありますから、実際にはその差はもっと出てきます。

借地マンションの資産価値の下落率は土地が含まれない分、とても高いですよ。基本的には将来価値が0になる訳ですから、地代マンションは。何十年か住む権利を買っていると割り切るべきでしょう。だから借地マンションの分譲価格は安いんです。

[282: 匿名さん]

>>281
５０年住むバカいない
恣意的な数字の設定で素人をたぶらかそうとする詐欺師久しぶりに登場

[283: 匿名さん]

若葉を売りたい会社の人でしょ

[284: 匿名さん]

＞２８２

じゃあ、何年住む前提でなら、ここを買えるの？ぜひしりたい！

[285: 匿名さん]

281は正論だと思うけど、
それをムキになって叩くのは
何か不都合な事実でもあるのかなぁ。

[286: 匿名さん]

>282、283

この計算上は（買う人が）何年住むかが問題なのでは無くて、資産価値を50年で仮置きして試算しているだけじゃない？（この違いくらいは分かりますよね）

そんな素人的な反応してるから、本当の不動産価値や目利きが出来なくなっているんじゃなかろうか。

ちょっと恥ずかしい。確かにムキになりすぎ。具体的な記載には具体的に反論しないと、みっともない。

[287: 匿名さん]

タワーマンションなら管理費と修繕積立金はそれなりにかかるでしょう？
若葉にタワーマンションが出来た場合、管理費と修繕積立金が数千円で済むんでしょうか？

地代は月1万で考えて35年で420万。50年で600万
所有権の若葉の土地代がそんなもんですみますかね？

本体価格は今後値上がりするわけですし。

安くはないけど、そこまで言うほどでしょうかね？
普通のマンションではなく『タワーマンション』での比較でかんがえたらどうです？

281には若葉での同レベルの物件を想定した管理費と修繕積立金を考慮してみて欲しいですね。

[288: 匿名さん]

>281
建物の価値が0円になった場合、

所有権は土地が残る。
借地権は何も残らない。

と言いたそうですが『借地権』は権利なので売れますよね？
権利金相当額は残せるのでは？

[289: 匿名さん]

若葉は駅に近いのもいいですね。
資産価値は駅からの距離も重要ですからね。

[290: 申込予定さん]

津田沼や稲毛のマンションもいろいろ見ましたが、こちらに決めます。
勤めが海浜幕張なので若葉も待とうか考えましたが、この広さでこの価格は無いと言う結論に至りました。
明日、申し込みに行ってきます。

[291: 匿名さん]

そりゃ借地の価格に普通のマンションが価格で敵うわけないよ。

[292: 匿名さん]

この価格でこの広さはもう出ない

アクアで痛い目にあったから相当努力した模様

若葉はふた回り狭くなるでしょう

[293: 匿名さん]

>>281
若葉の業者
あざとさがウザい

[294: 匿名さん]

若葉はベイタウンとは別物。景観は無理か。

[295: 匿名さん]

若葉を開発される不動産会社ってまだ決まっていないんじゃなかったかな。

[296: 匿名]

ここはベイタウンなのに周辺の電柱は地中化されてないんですね。なぜでしょう？

[297: 購入検討中さん]

>>290
どの部屋を申し込みますか？

[298: 匿名さん]

一般的に分譲マンションの場合の土地と建物の比率は3.5：6.5らしいので、借地マンション（地代1万円/月と仮定）に5000万円支払う覚悟があるなら、同じ費用負担で、分譲マンションは7092万円までは出しても問題ないことになります。

その差、なんと2092万円。例えば、若葉が2092万円高かったとしても実質的には同じ費用負担になるという訳ですね。

別に若葉に限らず、一般的な所有権マンションと借地マンションの違いにも当てはまります。


資産価値の目減り激しい初期分譲価格の見た目安いマンションを買うか、確り資産価値がそれなりに維持される当初の分譲価格はちょっと高いマンションを買うかの違いなんでしょう。

消耗品、または長期賃貸マンションを借りる感覚で買うのなら、ここもアリ？

[299: 匿名さん]

>>298
土地と建物の比率3.5:6.5は大間違い
特に限られた敷地に多くの戸数が入居するタワーマンションでは土地の比率は極端に下がります
そこで相続税対策にも利用されているわけです

あざといのは、3.5:6.5の数字の前に 一般的に を入れて誤魔化している点です

しかもこのヒト、以前のスレで同じ投稿して叩かれてる

[300: 匿名さん]

298みたいな悪意のある誤った情報を、真剣に検討してる方が真に受けてしまうことがあるとすると胸が痛いね

[301: 匿名さん]

>>298
地代、月1万の設定で30年間居住し支払うと仮定すると、
1x12x30＝360万
地代は都度払いで金利なし
2092万の差額は真っ赤な嘘

詐欺師に要注意

[302: 匿名さん]

>301

なんか本当に分かってなさすぎなのが露呈してるのですが、

地代は差額を小さくするプラス要因であって、差額が出る主なマイナス要因は土地代金ですよ。

一度、きちんと冷静に利害関係の無い不動産会社の方に聞いてみたらよいと思います！

[303: 匿名さん]

若葉の販売価格が高騰せざるを得ないのは、オリンピックと東北の復興、長いデフレによる職人不足で労務費と資材費が高騰する時期的なコスト増のためでしたよね。

いつの間にか、土地の所有権の話にすり替えようとしてる人がいるみたいです。

現在の坪単価のコストは以前の1.5倍に上昇しているので、それを補うため若葉はここより間取りがかなり狭くなるのでは。

[304: 匿名さん]

298は、単に算数が苦手なヒトかもね