ブランズシティ品川勝島 パート2

[購入検討中さん]

前スレが1000レスになっていたので、ブランズシティ品川勝島　パート2を立てました。
引き続き情報交換しましょう。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/
参考１：http://www.tokyo-gas.co.jp/Press/20131021-01.html
参考２：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=9649
参考３：http://www.tokyu-land.co.jp/news/2013/pdf/20130625.pdf

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/367559/
＜全体概要＞
所在地：東京都品川区勝島1－1－54
交通：東京モノレール大井競馬場駅徒歩7分、京浜急行本線鮫洲駅徒歩11分
総戸数：356戸（非分譲21戸含む）
間取り：3LDK～4LDK、71.01m2～87.95m2
入居：2015年9月下旬予定

売主：東急不動産
設計：日建ハウジングシステム
施工会社：大豊建設
管理会社：東急コミュニティー

[451: 匿名さん]

>>448
いいえ。普通の会話の中で臭いの話が出ただけで、洗濯物はどう？とか、こちらも聞きませんよ。
ブランズの建設地には、まだ誰も住んだことが無いから、臭ったことがありませんというのはたまたまでしょう。
446さんの意見が正解だと思いますよ。
私は441の、オーベルは臭うけどブランズは大丈夫、という根拠の無い話が悪質だと言ってるんです。別にオーベル関係者ではないですが。

[452: 匿名さん]

まぁ、確実にわかるような詳しい人間はここにいないようなので、自分で確認して納得するしかないですね。

[453: 匿名さん]

重要事項説明に書いてあったと言うといかにも必ず起こり得る事のように感じてしまいますが、あれはどんなに確率が低くても「そんなの聞いてないぞ！」と言われないためにあるものですから。
書いてあるからと言って大騒ぎするのはナンセンスです。

薬の添付文書の副作用だって、こんなの普通起こらないしってレベルのものまで書いてあります。
どれくらいの確率のものなのか把握しないと振り回されますよ。

[454: 匿名さん]

重要事項説明書がどうとかじゃなくて。
運河を超えた八潮団地でも臭うんだから距離的・地理的に考えても臭うものだと思っておいたほうがいいでしょ？
程度は誰にもわかりませんし、同じ臭いでも人によって感じ方は違うでしょうけどね。

[455: 匿名さん]

運河を越えた、はあまり意味が分かりませんけどね。
距離の話でしょ。
八潮団地は大きいからブランズより近い建物も遠い建物もあって、どのへんの位置の人の声なのかでも全然違いますし。

[456: 匿名さん]

運河とか川は風が強いでしょ
ちなみに八潮学園小学校の西側にある建物の方です。

[457: 匿名さん]

感じ方には個人差もありますし臭うか臭わないかそれこそ住んでみなければ誰にもわからないので不毛な議論だと思います。

晴雨や昼夜等条件を変えて現地確認には何度も行きましたが駅前は結構臭いますがウィラ等の近隣では風のある日に若干感じた程度、建設地で感じた事はありません。

なので特定の場所が臭う臭わないとか、必ず臭いがするものだ、といった断定的な言い方はいずれも当てはまらないと思います。風向きや季節や階高や個人差によってたまに臭う事があるがしれない、現状はこれ以上でも以下でも無いと思います。

[458: 匿名さん]

>>457
何度も見に行かれてるんですね。
うちは雨の日の確認はできていないのですが、特に水捌け悪そうな土地でもないですよね？
教えていただけたら嬉しいです。

[459: 匿名さん]

>>458
特別そんな印象はありませんでしたよ。付近の道が大きな水溜りだらけとかもなかったですし。土砂降りの状況で見たわけではないのでこれも断言は出来ませんが、少なくとも通常レベルの雨天ではそんな事は無いと思います。

[460: 匿名さん]

>>459
ありがとうございます！

[461: 匿名さん]

459さん、ありがとうございます。
天気が悪い日に行くっていうのもなかなか難しいものですよね。
確認できていない方が多いかと思いますので、
情報の共有ができてとてもありがたいなぁと思います。
水はけはごく普通レベルなんですね。

[462: 匿名さん]

あそこらへんは良くも悪くも舗装されてない道はなさそうですもんね。

[463: 購入検討中さん]

MRで営業さんに12年毎に約50万の修繕費基金が別途必要だと聞きましたがこれだけ大規模マンションだと普通の事なんでしょうか？エネファームも20年経つと止まってしまうらしいし、毎月の管理費修繕費以外にもメンテナンスにお金がかかりそうでちょっと心配です。

[464: 購入検討中さん]

>>463
同じことを伺いました。
私は現在、近隣に大規模マンションがたくさんある地域に住んでいて、中古も検討すべく、近隣の中古物件を多数みてまわりました。
そこでみたものは、当初、長期的な修繕計画がされておらず、修繕費を抑えていたようで、10年頃には予定外に修繕費を臨時徴収されるか、修繕費がはねあがっているかでした。
きちんと長期的な計画がされていたマンションもあり、管理組合の運営がよいのか、予定より修繕費が少なくてすんでいました。
私的には安すぎる修繕費は疑っていますので、相応かなと思います。
エネファームにしても、20年後は新しい機器が出てると思うので、時代にあったものに変えてもよいのでは？と思っています。

[465: 匿名さん]

>>463
都内のタワマンは同じく10数年単位で50万くらい修繕費の徴収ありました。
共用施設が多いと仕方ないのですかね。

修繕費って未来の話なのでとてもグレーゾーンのお話のようですね。
住人としてはハッキリして欲しい話ですが、どこも「工事費は変動するものですし、建物の老朽化も想定したものと同じになるかはわかりません」ってスタンスですが、それが許されるようです。
だから、大規模修繕費がなくて良いと話していた物件も途中で足りなくなって徴収される「かもしれない」し、こちらのように結構まとまった額を予定しているものの、案外老朽化しなくて前回分の予算が余って次回の徴収額が減る「かもしれない」ようです。

[466: 匿名さん]

エネファームの件は、20年後は現在より価格が下がっていると思われること、また、もしまだ高いと思うレベルだったら必ずしもエネファームを再び入れなければいけないわけではなく、普通の給湯器に交換すれば良いそうです。それなら数十万だそうです。

[468: 匿名さん]

安かろう悪かろうでも困りますよね。
多少高くても評判良くて値段相応の仕事をしてくれるなら安心代も含めて良しとするかな。
歴史ある大手東急は聞いたことない中小デベよりずっとしっかりしてくれると期待したい。

中小デベで大規模修繕費ゼロの物件があったんですが、後々やっぱり足りませんでしたって言われる可能性も否めないのでそこはやめました。それだけでやめたわけではないですが。

[470: 匿名さん]

エネファームについては現状は高額な設備ですが、10年〜20年後にはもっと安価で当たり前な設備になってるかもしれませんし新しい技術で全く別物にシフトされてるかもしれません。また普通の給湯器でも耐用年数は凡そ10年です。エネファームの値下りや新しい技術が無かったとしても交換はいずれも必要になりますよ。

[471: 契約済みさん]

>>469
払えない人は延滞料金がどんどん乗っていくので自分の首が締まるだけですよ。契約書に利率もしっかり書いてあります。
慈善事業とかままごとじゃないんだから、「払えません」「そっかー★」になるわけないでしょ。
根拠のない無責任な発言はやめましょう。

[473: 匿名さん]

なーんか、検討者じゃなさそうな人の、買わないように誘導させたいようなコメントがちょくちょく見受けられますね。

[475: 匿名さん]

オーベルの前から出るシーサイドのイオン行きのバス、誰でも乗れるものみたいです。
シーサイドまでバス乗れるってかなり嬉しい。
ブランズの前も経由するようにならないかなー。

[476: 購入検討中さん]

>>475
交通量からして、オーベルのメインエントランス側が乗降場所となりそうですので、ここからもすぐでは？
全然問題なしですね。

[477: 匿名さん]

>>476
ま、苦になるような距離では全然ないんですけどブランズの前の道も通るのなら寄ってくれたらいいのに～と。
利用できるだけ有り難いですけどね！

[480: 匿名さん]

結局2期3次は1つも売れなかったのかな？
15戸がそのまま先着になってるけど。
さすがにそれは無いよなあと思いつつ。

[481: 匿名さん]

公式HPですか？
全て先着順ではなく、2期3次と先着順が別に書いてありますけど？
2日前の話だし、更新されていないだけでは。

[482: 匿名さん]

締切日のMRは最終日と言う事で盛況でしたよ。倍率がついた部屋もある様です。

[483: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[484: 匿名さん]

>>482
良かった。オーベルで興味を持ってこちらに目を向けてくれる人も沢山いるって事ですね。

[485: 購入検討中さん]

急に静かになっちゃいましたね。皆さんオーベルのMRの情報待ちなのかな。
3期になるのか2期4次なのかはわかりませんがオーベル販売後になりそうですね。大幅な値下げはなさそうですが西側の上層階はオーベルの価格によっては安めになったりするんですかね。

[486: 匿名さん]

あれ？結局2期3次って15戸売り出して6戸しか売れてないのかな？
1ヶ月くらい募集してて全体の1.7%しか売れないって、マズくないですか？

[487: 匿名さん]

共用設備はお金が微妙にかかるというかでも微妙にかかる程度だから1戸あたりはそこまでかからないのかなというものなんですね。
共用部の音響システムっていらないと言えば要らないし、あることで雰囲気が変わるだろうから資産価値が上がるからでしょうか。

[488: 匿名さん]

>>487
マンションの勉強の前に
日本語を少し…

[489: 匿名さん]

>>488
487さんは、『大規模でスケールメリットがあるので、共用設備が豊富でも、そこまで管理費は高くならないですね。ただし、音響設備のような不必要と思われるようなものまでついてますが、これは資産価値を少しでも向上させるためにつけてるのでしょうか❓』という問いかけをしたかったのだと思います。

[490: 物件比較中さん]

本当にそうでしょうか。

[491: 購入検討中さん]

音響設備があるのはオーベルじゃないですか？ブランズにありましたっけ？

[492: 匿名さん]

>>491

シェアラウンジに採用されているサウンド音響システムの事だと思います。あっても無くてもいい様な設備ですが、五感に響くリラクゼーション空間を…とかHPには書いてありますから水の音とか鳥の囀りとか流すんじゃないでしょうか。

[493: 匿名さん]

要らなければ、いずれ淘汰されていくとは思います。
数年経つうちにイニシャルで付いていたもので必要な物・そうでない物と
仕分けをしなければならなくなってくるでしょうから。
でないと、管理費がもったいないですよ。

[494: 匿名さん]

森、川、海等の音を再現するとＨＰにはありましたね。
間接音響空間を構築することで居心地の良い空間を創造するとありましたが、
間接音響空間ってどんな感じなんでしょう?
間接照明とかってよく聞きますけど、間接音響って言われてもあまりイメージができません。

[495: 購入検討中さん]

自転車置き場が少ないからマンション周りに駐輪する方も結構多くなりそうですね。近くに止められる場所があればいいんですが…

[496: 購入検討 [男性 30代]]

本当にその通りですよ。家族4人、自転車一人一台は必ずいります。立地からして必需品なのに全然考慮がされていない！売ってやってるんだ。気に入らないなら他当たれという態度には、もう頭にきます。

[497: 購入検討中さん]

>>496
気に入らないなら他を当たれと営業さんが仰ったんですか？そうだとすればありえないですね。

[498: 匿名さん]

大井競馬場前駅に向かうモノレール沿いの裏道に駐輪場がありますよ、歩いてすぐです。駐輪場が足りてないのは確かですが無法地帯のごとく周囲に御構いなしに駐輪する様なマナーの悪い住民は遠慮して頂きたいです。

[499: 購入検討 [男性 30代]]

本当にその通りですよ。家族4人、自転車一人一台は必ずいります。立地からして必需品なのに全然考慮がされていない！売ってやってるんだ。気に入らないなら他当たれという態度には、もう頭にきます。

[500: 匿名さん]

たしかに、子供が大きくなったら自転車で移動することもありますから、一人一台は必要でしょうね
1世帯2台以上止めるスペースがないときついかな。
入居後に駐輪場の問題がでてくるかもしれませんね

[501: 購入検討中さん]

うちも自転車置場の事が気になって購入に購入に踏み切れないでいます。
環境が良い所とは言えませんが、我が家は子供3人なので
４LDKでコンシェルジュあり、通勤も楽なので決めようと思っていました。
が、営業の方に自転車置場の事を聞いて「う～ん……」となってしまいました。

[502: 匿名さん]

駐輪数ならオーベル

ブランズは共用とか廊下とかに自転車散乱
するはまちがいないな、、団地みたいに。

この辺はチャリないと生活しにくいし。

[503: 匿名さん]

>>502

オーベルも大差なしですが・・・。

[504: 物件比較中さん [男性]]

駐輪場自転車台数を少し増やす位、今からでもできるはず！［できない、上が許可しない、］などを言い訳にするな！生活する人の目線を忘れたら、ダメでしょ！営業さん！

[505: 匿名さん]

504さん

>>駐輪場自転車台数を少し増やす位、今からでもできるはず！［できない、上が許可しない、］などを言>>い訳にするな！生活する人の目線を忘れたら、ダメでしょ！営業さん！

何か営業さんに言われたのですか?

ここに限らず、自転車置き場の狭い物件が
割と多かったりしますね。
子供がいると台数確保したいので、そう考えると
マンション物件ではなかなか見つからないんですよ。

[506: 匿名さん]

駐輪場が増えると管理費用が高くなるから、嫌がる方もいそうですよね。
もし料金が変わらないと絶対にあった方が良いですけど。
自分は自転車に乗るので、こういうのはあった方が良いですね。

[507: 匿名さん]

先日、営業さんが『駐輪数を増やす検討中』と言っていました。

[508: 匿名さん]

それってどれくらい実現する可能性のある話なんでしょうね？
取り敢えず努力はしてますってポーズのために言ってるだけの可能性もありますよね。

[509: 購入検討中さん]

たぶんないでしょう。。。
出来てから、空き地につくったりしますよふつう。。

[510: 匿名さん]

>>509
ん？どういう意味？

[511: 匿名さん]

こちらの西棟の価格すら公表されてない部分っていつ解放されるんですかね？
オーベルの売り出しに合わせるのかな。

[512: 匿名さん]

>>511
反省を生かして今度は安く出すだろうね。東側との価格差は眺望ないことで説明するんだろうけど既存顧客は納得するのかな。

[513: 契約済みさん]

私は運河側かつ中層階以上が希望で、それが叶わない部屋ならいくら安くても欲しくなかったので西棟が数百万安くても別に何とも思いません。

[514: 匿名さん]

ここもとりえあずオーベルのMRがオープンして詳細が分かるまでは
大きな動きはないし売れないでしょう。それからが勝負でしょうね
今は待ちの人が大多数

[515: 匿名さん]

たしかに…
しかし、完成時期が1年以上違うので、単純な比較は難しいですね。
まあ、同じ品川勝島の物件同士、仲良く資産価値が上がる方向で切磋琢磨すれば、良いと思います。
現状、品川区の地価が安いもの同士。

[516: 匿名さん]

ここらへんは公務員住宅とオーベルも含め1000世帯ほど増えますからね。
店なども増えて勝島全体で発展して欲しいものです。
事実、今までと比べものにならない数の消費者が望めるわけですから、今より店や施設が増えるのは確実ではないかなと思いますが。

オーベルは一番最後の入居になるので、保育園や幼稚園の入園が苦戦しそうだと懸念する声がありましたね。

[517: 匿名さん]

＞＞ここもとりえあずオーベルのMRがオープンして詳細が分かるまでは
＞＞大きな動きはないし売れないでしょう。それからが勝負でしょうね

オーベルがなかった時でも売れてなかったのですから、向こうの詳細が分かっても大して変わらないでしょう

確かに勝島自体の注目度はあがってるのかもしれないけど物件に自体に価格分の魅力がないから結果は大して

変わらない気がします。

[518: 匿名さん]

今までブランズは西側の価格を隠して最安値の部屋を温存してた状態です。
オーベルに集まる人達は価格重視の人達でしょうから、ブランズもさほど価格が変わらないとなれば比較検討の対象になります。

よって、最安値部屋を温存していた今までより気にかける人が増えるのは必至です。

ま、もう少しすれば外野がいくらガーガー言おうが現実がついてきますよ。

[522: 匿名さん]

売り出してもない物件の検討者がこんな事するとは考えにくいですよね。
本当にオーベルの営業さんがやってるのなら、こんな人から高い買い物したくないな。
執拗にブランズを貶めるようなことばかり書くのはやめた方がいいですよ。
神経疑います。

[523: 購入検討中さん [女性 20代]]

共用スペースは オーベルに比べると スッキリしているように見えて 私は こちらが好きです。好みによると思いますが。

[524: 匿名さん]

私もこちらの方がゆったりした感じや高級感があるので好きです。
ベランダの隣の住戸との境がしっかりとした壁なのも嬉しいです。
周りの建物と距離があって閉塞感を感じたり目線が気になるような建物がないのもいいですね。
倉庫とは道を挟んでるしポンプ所はなくならないだろうから、将来的にも真横に建物が建つ心配がないのもいい。

[529: 匿名さん]

>>528
ここは滑稽なことばっか書く購入者がいるからネガが湧く。

オーベルが発表される前からスレの
伸びだけは良かったよ。
それに反して売れ行きは悪いけどね。

結局まともな検討者はほとんどいない。
いても掲示版みないでしょうね。
ろくな情報ないし。

[530: 匿名さん]

主観だけでわかったようなこと書かないように。

まぁこの手の掲示板は知ったような口で自分の思惑に人を引きずり込みたいだけの人も多くいるから、悪口でも良いことでも鵜呑みにせず本当に？と自分で確認すべきですね。
住むのは自分自身ですから。

[532: 匿名さん]

>>529
オーベルにもブランズの悪口ばっかりですがね
ちょっとオーベルの悪い点書かれるとブランズだってブランズだってと応戦してる輩がいるんですよね
誰が書いてるんでしょうねぇ

[535: 契約済みさん]

私は自分で良い点も悪い点も調べ尽くして納得した上でこちらを選んだのでここが人気だろうが不人気だろうがどうでもいいです。
投資目的で購入した訳じゃないから自分が満足できるなら十分です。

ただ、検討者かどうかも怪しい人間が不人気物件と騒ぐのは品性を疑いますね。
あなたにはここの良さはわからないわよ、と笑って流してますがね。

[539: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

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■FAQ「事実」を書いただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

今後とも、宜しくお願いいたします。

[540: 匿名さん]

>>535
高い買い物ですから大抵の人は売れ行き気になるんじゃないですかね。
マイノリティーな選択だと不安になりますから。

[541: 購入検討中さん]

客観的に見てもあまりいい売れゆきでは
ないですよね。
やっぱり品川区にしては安いけど
勝島でこの価格は高いですよね。

[542: 匿名さん]

>>541
いつもご苦労様です。

[543: 匿名さん]

結局今は販売状況は先着順で10戸のみっていう風に考えてよろしいのでしょうか。

低炭素建築物認定というのが良いというのは初めて知りました。
かなり税金面で違ってくるのですね。
標準タイプでという但し書きがあるという事は
オプション満載にしたリ、プラン変更すると違ってしまう可能性もあるということ？

[544: 匿名さん]

現状は買ってくれそうな見込み客もいないので先着順だけなのでしょうね
集客や売れ行きで相当苦労してそうです、完売への道は遠いですね...

[545: 契約済みさん]

環境性能準パーフェクト物件は希少で
床暖房がありながら低炭素認定は珍しいみたいですよ
税制優遇は大きなメリットですね

各住戸ごとの認定なので低炭素認定に必要な条件や
性能を極端に変更、例えば全居室床暖房にリフォームしたり、早々にエネファームやHEMSを撤去したりとかしない限りは大丈夫では？

[546: 契約済みさん]

低炭素認定は、サンコーナーのある間取りは申請中(まだ認定されていない)と言っていました。現在は、わかりませんが…

最近、契約しました。
ブランズも地味に少しずつ売れてます(笑)
最初はオーベルのモデルルームを見てからと思っていましたが、具体的に調べると日照や解放感、ベランダの隣との壁や床等、構造面で私にはブランズの方が魅力的でした。

もちろん、共同施設やデザイン、価格等オーベルの方が魅力的な人もいると思います。

またモデルルームに行く度に、供給済み住居が増え、中層階以下の比較的割安な部屋や運河サイド(解放感が全然違います)の人気のある部屋はかなり埋まっていました。

また、間取りが同じでも一階上がる度に、40～130万円くらい？上がっているような…
個人的には、全戸南向きで日照が確保されてるので、ここまで価格に差をつけなくてもと思いましたが…

という理由で選択肢が多いうちに契約しました。
ただ売り出していない間取りや階層があるのも事実です。だから、そこを待っている人もいると思います。
4000万円以下の部屋を温存しているのも確かです。
オーベルを意識しているのかもしれません。
倍率はつきそうですが…

以上、参考になればと思い書かせていただきました。

[547: 契約済みさん]

オーベルや公務員宿舎もできることで、スーパーや
病院などが少しずつでも増えて便利になっていけば良いですね。

首都高速の下からの見た目、側壁など
もう少しきれいになりませんかね？

[548: 匿名さん]

>>547さん
首都高羽田線の東品川周辺と鮫洲のあたりは潮の影響で老朽化が激しいので、最優先で建て替えするみたいですよ。

[549: 契約済みさん]

首都高羽田線の件、朗報ありがとうございます。
気長に待ちます。

[550: 匿名さん]

首都高羽田線は2025年頃建て替え完了だそうです。

そういえば、中央環状線の完成で、車の数がだいぶ減ったみたいですね。芝浦周辺で平日の朝渋滞がなくなりました。