ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ Part.3

[購入経験者さん]

ヒルトングランドバケーションクラブPart3

引き続き情報交換してまいりましょう。
リゾート、ホテル体験談、活用法、エアー情報、新リゾート体験談など・・・

オーナー様の物件の売却に関しては経験者の方にご相談下さいませ。
価格などに関しては専門業者にご相談ください。
リセールの斡旋、必要以上のお勧めは別スレでお願いいたします。


以下の物に関しては、ご遠慮くださいませ。
専門家にご相談、通報させていただきます。

・正規購入者の購買意欲をなくさせている。
・販売者の不利益にあたる行為
・個人、又は団体の名誉を著しく毀損しているもの
・倫理的観点から問題があるもの
・企業もしくは第三者に不利益を及ぼすもの
・当サイトの競合となる同等のサイトへのリンクがあるもの
・投稿の内容が、事実と著しく異なると判断できるもの（物件価格）
・スレッドが荒れてしまうと判断するもの
・物件購入の意志を妨げようとする悪意あるもの
・物件を批判するもの（物件を購入後のネガスレなど）
・その他当サイトの方針に反するもの
・自作自演の可能性があるもの

[4201: 通りがかり]

>>4200 購入経験者さん

ご丁寧な説明をありがとうございます。
年間のポイント数を5万ポイントほど欲しいのでアイランダーの30720ポイントの物件は、ポイント効率とトータルポイント数の両方を満たす物件なのでとても魅力を感じています。
また、将来売却する際にも値段を下げさへすれば必ず売れるであろう物件なので、昨今は投げ売り価格でも売れない物件が多数ある中でその点でも安心です。

ハワイ島のオーシャンタワーSTUDIOもポイント効率は良いのですね。何件も購入するよりは一件で沢山のポイントを得られかつポイント効率も良いアイランダーの30720物件の価格が下がるのを待ちたいと思います。

[4202: 通りがかり]

国内3ヵ所目は京都のようです。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000034.000060683.html

[4203: 口コミ知りたいさん]

実際に宿泊したら酷い、ひどすぎる！
うるさすぎて眠れない(泣

[4204: 購入経験者さん]

カ・ハクの販売が開始されたようですね
オーナーサイトでも表示されるようになりました（勿論まだ予約出来ませんが）

プラチナシーズンの１週間必要ポイントは、スタジオ・バックサイド(シティビュー)の8,400Pから、3ベッドルーム・ペントハウス・プレミアの50,640Pまで幅があります
瀬底や小田原と同じくヒルトンクラブ扱いとのことですから、物件価格や管理費共にお高いんでしょうね

リゾート設備欄に、大浴場（カ・ハク・ヒルトンクラブのオーナー様限定）との表記があります
他リゾートオーナーは利用不可ということですね、残念です

ワイキキアンやアイランダーのように、ペントハウスにラウンジは設定されるのでしょうか？
設定されても大浴場同様に、オーナー様限定では悲しいですが
逆に「ペントハウスオーナーでなくても、カ・ハクオーナーならラウンジ利用可能」となれば、他物件から移られる方も増えるかもしれませんね

[4205: 名無しさん]

2025年度の管理費請求きましたね。
やっぱりというか、過去最大の値上げ？じゃないでしょうか。普通に他のコンドミニアム予約したほうが安いレベルですね、これは。
クラブ年会費も、11ドルの値上げで、相変わらずです。大体、アメリカやカナダの人たちと値段が違うって、今だに理解できません。

[4206: 匿名さん]

>>4204 購入経験者さん
カハクの説明きいてきました。1b毎年プラチナ23,040ポイント程で約14万ドルでした
どうですか？ラウンジ利用はオーナーのみとの案内。駐車場値段は未定

[4207: 購入経験者さん]

>>4206 匿名さん

4204です
情報ありがとうございます

瀬底で同一ポイント（１BX）だと約１，４００万円でした（24/１月時点）ので、１．５倍ほど

今年の瀬底管理費（１Bed）は約３３万円、アイランダー（１Bed）は約１，７００＄ですが、カ・ハクはどの程度かお分かりでしょうか？

大浴場もラウンジもオーナー限定とのことで、それらの価値とコストとのバランスの見極めが必要ということですね

[4208: マンコミュファンさん]

>>4207 購入経験者さん

1Bで管理費は2500ドル程でした　どうせ値上がりするでしょうが…ワイキキアン1B ovと同じぐらいかな
戸数が少ないと値上がり率酷いですか？

担当は今は最初だから安いと言ってましたが高いのか安いのか私には不明

[4209: 購入経験者さん]

>>4208 マンコミュファンさん

返信ありがとうございます

１Bedで2,500$ですか
Max年会費（299＄）込みだとしても、ワイキキアンやアイランダーより高いですね
どちらもMax年会費込みで約2,000＄かと思います
ハワイアンビレッジ内と違って、すべて新規に専用で設備を整える必要がある分、高くなるのは仕方ないかもしれませんね

物件価格はどんどん騰がっていきますので、直販価格としては今が一番安いのは間違いないと思います
立地やオーナー専用施設をどう評価するかで、割安か割高か、感じ方はそれぞれの方で異なるでしょうね

私は、ポイント効率面だけからの判断ですが、高いと感じました
オーナー専用施設に魅力を感じられれば、また違った判断になるかもしれませんが

[4210: マンション掲示板さん]

>>4209 購入経験者さん

なるほどですね。実はわたくしアップグレード購入しちゃったんですよねー。以前はワイキキアン1b だったんですが管理費2500ドルぐらいしてました。カハクの方が少し高いかなってぐらいの差だったし買いましたが
2bed使いたいし今後もビレッジ利用が多いと思います。
ビレッジの駐車場がバカ高いのでカハクはお安くなると利用頻度が上がるかもしれませんが…

[4211: マンション検討中さん]

ワイキキアン1BRで2500ドル？それはおかしくない？

[4212: 購入経験者さん]

>>4210 マンション掲示板さん

アップグレードおめでとうございます

ワイキキアンやアイランダーで、同程度の管理費をお支払いされているのなら、カ・ハクへのアップグレードはありだと思います
　・ワイキキアンやアイランダーは、クラブ予約でも比較的予約が取りやすい
　・オーナー専用設備が利用可能となる
同じ立場であれば、私もアップグレードすると思います

4211さんからもコメントありますが、今回のアップグレードは、ワイキキアン２Bedからカ・ハク１Bedへのアップグレードという理解でよろしいでしょうか？

ビレッジの駐車場は行くたびに値上がりしている感じですね
（現状は、セルフ：$69／泊、バレー：$79／泊）
ホテルと共用なので、仕方ないのでしょうか
私は、外部の駐車場を利用しています
カ・ハクはバレーのみとのことですが、どの位になるでしょうかね

[4213: 名無しさん]

>>4212 購入経験者さん

ワイキキアン　1brからカハク1brです再度確認したら昨年の管理費2186ドルでした。　皆さんより高いんですかね？
ヴューによって管理費違うんですか？
ワイキキアンはpovでした。

今度ホクラニ利用してみようと思います。あそこはまだパーキング代安いですよね。

ホクラニ行ったことある人いますか？
あそこって地上からエレベーターありますか？エスカレーターのみなのかな？

[4214: 購入経験者さん]

>>4213 名無しさん

今年のワイキキアンの１Bed管理費は、$1,681.79ですね（年会費別）
間取りが一緒であれば、管理費は変わらない筈です
不思議ですね

ホクラニのパーキングは、$45/泊だと思います
バレーのチップは別途必要となりますが

ホクラニのエレベータ、地上まで下りられますよ
エスカレータの右側奥にエレベータがあります
利用にはルームキーが必要なので、チェックイン時はエスカレータ前にお車を止めて、係の方に荷物と鍵を預け、エスカレータにて２階に上がる形になります
エスカレータ下りて、右手がフロントデスクです

[4215: 口コミ知りたいさん]

>>4214 購入経験者さん

詳しく有難うございます！一度ホクラニ滞在してみす！
あの辺り停車ルールが複雑そうで緊張します
恐らくトローリーバスの前辺りですよね！

管理費の件不思議ですね
一度聞いてみようと思います！
また結果わかったら報告します！

[4216: 周辺住民さん]

>>4210 マンション掲示板さん

このスレを読んでいるにも拘わらず、さらにアップグレードですか。
どのようにメリットを感じたのか、興味があります。

[4217: 周辺住民さん]

>>4207 購入経験者さん

絶対に損するワンルームマンション投資、顧客比率が高いのは、年収の高い医師だそうです。
勤務医の方は激務で、投資に向けた調査の時間も無く、不動産業者の営業の勧めるがまま、複数物件を所有するケースが多いようです。
毎月の収支はもちろん赤字ですが、不動産に投資しているという自己顕示欲、虚栄心から、毎月の収支が赤字でも、売却せずに所有される方が多いようです。

タイムシェアと似たスキームですね。

[4218: アップグレード]

>>4216 周辺住民さん

そうですよねー私もやっちゃったかーって感じですが笑
理由としては
ウチは家族で年二回はハワイに行く、海外も今年は五回は行ってる。
キッチン付きの広い部屋宿泊がよい　洗濯機はマスト
という事でまぁ買えない額でもないし使えるしいいかなーって感じでした。

もしかすると毎年5，60万都度ホテル予約してる方が良いのかもしれませんし
もっと言うと最初からリセールで買えばよかったのかもしれませんが
ボーナスポイントもたくさんもらったし　honorsにポイント以降が32倍になるなら仮に行けなかった時に便利かなと思いアップグレードしちゃいました。



基本前借りしてポイント使うような家庭です

[4219: アップグレード]

↑誤字です　ポイント移行です

今の所後悔はしてないです
次どこ泊まろうかなーって楽しみの方が勝ってます。もう海外も行き尽くしたし　ハードな旅行は疲れるし　家族でのんびりできる部屋で滞在できればよしです。　国内だとリゾートトラスト使ってます。

[4220: 通りすがり]

>>4219 アップグレードさん

正解です！
タイムシェアは人生を豊かにしてくれるツールなので元を取れるかどうかは関係ありません。（人により価値観が違いますのでタイムシェアは騙されてると決めつけは良くないです）

[4221: 名無しさん]

>>4220 通りすがりさん

そういう意見きけてよかったです。
ただ説明きいたその日に決断しなきゃいけないってやり方はなんでなんでしょうか？1週間ぐらい時間くれてもいいのに…その辺の心理的な事も騙されてる感に繋がるんでしょうね。　

[4222: 検討板ユーザーさん]

>>4218 アップグレードさん

いいですね(^^)
私も同じようなライフスタイルです！

海外タイムシェアは常に前借り、
リゾトラはサンフェスをフル活用で泊まりまくりw

リモートワークで毎年6-7回は海外旅行して
3ヶ月は海外に滞在、
3ヶ月は国内ホテルやベイコート、エクシブ、
6ヶ月を自宅で過ごしています。

[4223: 匿名さん]

>>4221 名無しさん
過去に国内のリゾート会員権の営業をしていた者です。

>ただ説明きいたその日に決断しなきゃいけないってやり方はなんでなんでしょうか？1週間ぐらい時間くれてもいいのに…

恐らく、「冷静になって考える時間を与えてしまったら買わない確率が高いから」だと思います。所詮、リゾート会員権は不要不急なぜいたく品だからです。
ぜいたく品ですが、輸入車のように日常利用できてカタチがあるものでもないのでなおさらです。

外資系リゾートクラブは、キレイなギャラリーでお客様の方から来ていただき、営業マンが事前の研修で学んだ標準的なデモンストレーションをこなせば、数回のうちに何件か申込がとれるという統計学的な営業スタイルだと思います。なので、商談が始まって30分くらいでお客の反応がよくなければ、時間を切り上げられることも想像できます。脈のないお客に時間をかけるよりも次のお客に切り替えた方が効率が良いからです。

私の元いた会社はお客様の元へ何度も通って申込をもらうという方法でした。
古い営業スタイルかもしれませんが、申込をいただいたときの感動は今でも忘れません。また、お客様との距離が近いとクレームを時には受けることもありましたが、お友達をご紹介いただけることがとても多かったです。

そして、国内でも外資系でもリゾート会員権について共通しているのは、投じたお金や管理費を考えると「得をするような」商品ではありません。自己の満足感を満たす商品です。買ったお客様が満足できればそれで良いのではないでしょうか。

上司には「何泊したら元が取れる、というような電卓を叩くような客は相手にするな」とよく教えられました ^^;

[4224: eマンションさん]

>>4223 匿名さん

その通りですね。

満足度>価格であれば、
良い買い物をしたことになります。

何に満足するかは人によって違いますからね。

タイムシェアのおかげで
コロナ期間中(隔離制限があった期間)も
海外旅行に何度も行けました！

タイムシェア持ってなかったら
コロナ期間中に海外行かなかったと思います。

コロナ禍を通じて、
私の中のタイムシェアの価値が格段に高まりました！

[4225: 購入経験者さん]

>>4221 名無しさん

4223さんが仰るように、冷静に判断されたら商売にならないから、即決を迫るのでしょうね

でも実際に購入するには、じっくりと以下のことを検討することが必要ですよね
（１）物件価格
　　　直販価格とリセール価格との差額と特典差
（２）管理費
　　　毎年の上昇をどこまで許容できるか
（３）承継
　　　最終的に、資産を誰に引き継ぐか

特に（３）承継問題
買った自分自身はよいとしても、その後管理費を引き継いでくれる誰かを探すのが大変というのが、本当に悩ましいと考えています
家族に引き継ぐというのが最適解かもしれませんが、それが出来ない場合は必ず他の方に引き継ぐ必要があります
リセール業者経由で売却というのが基本ですが、現状は完全な買い手市場。。。　　　

ここまで考えたら、多くの方は購入を控えてしまいますよね
販売会社も「いいことだけ言って売りっぱなし」では、今後の成長が見込めませんから、何らかの改善をしていただきたいですね

でも、リゾートが好きで購入した訳ですから、楽しめるだけ楽しんで、家族や他のオーナー様に迷惑をかけない手仕舞い方を模索していきたいと改めて感じました
暗い話題で失礼しました

[4226: ヒルトンのタイムシェア]

>>4221 名無しさん
　購入の際に、金額を優先するあまりゴールド期間の物件とかを購入された方が
騙されたという気持ちになるのかもしれないですね。

　話を聞いて契約したとしても、帰宅してゆっくり考えてキャンセルすることも
できるために、クーリング・オフもありますから安心して聞いてもいいと思います。
　自分なんか、ラスベガスを処分するか考えていましたが、気分が変わってしまいましたから....
　
　

[4227: アップグレード]

>>4223 匿名さん
>>4225 購入経験者さん

貴重なご意見参考になります！
冷静になれば買わない…確かにそうかもですね。購買意欲があっても３日時間をくれたら色々調べてリセールでいいやと思ってたかもです私も
エルメスのバッグと同じですね

今後管理費は気になるところです
私がこれはいよいよキツイと感じる時には皆さんも同感になってると思うのでヒルトン側も考えてくれたらよいなと期待します

相続の事も気になりますね
みなさんどうしてるのかな～子供が2人以上いたら誰の名義にするか悩みます

ビレッジの駐車場オーナーだけ割り引いて欲しいです

[4228: ご近所さん]

>>4223 匿名さん

ギフト商法？　いや　もはや宗教? 霊感商法に近いですね。

昔から、物干し竿、新聞購読、羽毛布団、英会話教材、太陽光ソーラーパネル等々、
今決めてもらえれば、特別特典付き、明日以降は価格が上がるなどのセールストークで
購入させられて、泣き寝入りした消費者が多かったのを記憶しています。
一方で、統o教会の壺など、購入後も良いものを購入したと思い続ける方がいるのも事実です。

ヒルトンのタイムシェアのシステムは、非常に使い易く、ほぼ全室スイートで、子連れには最高の部屋で、ホテルの狭い部屋にはもう戻れないと言っても過言ではありませんし、毎年ポイント余すことなく活用させてもらっています。買って良かった。

問題は、タイムシェアを正規購入した瞬間にその物件の売却価値が、3分の1から、5分の1迄落ちてしまう商品だということです。
リセールで購入される方は、利用価値、相続問題、管理上昇、償却等々、じっくり検討されて購入される方が大半なので、後悔するケースは稀だと思いますが、その場の高揚感、虚栄心に絆されて正規購入された方は、ゴールド、プラチナ問わず、リセール価格の実態を知れば知るほど後悔の念が募るのでは無いでしょうか？

裕福だから、同じ物に対して市場価値以上のお金を払う行為は、単純に賢く無いだけと思うのは自分だけでしょうか。
事実、裕福な方でリセール購入で上手に活用している方も多くいらっしゃるし、生活費を削りローンで正規購入されている方も多いと聞きます。

その場で強く決断を迫る商品=適正価値を調べられたらとても購入してもらえない価格設定の商品。
これに尽きるのでは無いでしょうか？

今後、“被害者”を増やさない為に、苦言を吐かせて頂きました。申し訳ありません。

[4229: ご近所さん]

>>4223 匿名さん

お仕事をされていて、罪悪感は芽生えませんでしたか？

[4230: HGVって？]

>>4225 購入経験者さん

①リセールか直販かは、各家庭の判断だと思いますので…
ただ、リセールを知らずに直販購入の方だと後悔もあるかもしれないですね。

②クレカの年会費も無料からゴールド～プラチナなど各ステータス毎に
年会費とベネフィットが設定されているのと同様かも
年管理費の上昇が気になるようならタイムシェアは合わないのかも
数千円の年会費でゴールドベネフィットを欲しいがるのと同じようなもの
ホテルとは違う50平米以上のキッチン付1BDの1週間権利をホテル利用で
換算するとWaikikiホテル→5万/日×7日=35万円ですから、比較して
あまり気にはなておりません。ただ管理費の算出根拠の適正化が担保されて
いないとタイムシェアの価値毀損につながると思います。

問題は③の出口が無い点です。リセール市場も弱く不要になっても
売るに売れず、返却もルール化されていない点がヒルトンのタイムシェア
の価値を下げていると感じてます。この出口がの選択肢が2～3無いと
ヒルトンタイムシェアに未来は暗いと思います。

友人知人にはお勧めできない状態のタイムシェアですが
資産価値が無いものなのに、登記や税金だのハワイ州の
縛りが余計に価値を下げていると感じてます。
無償譲渡でも数千ドルが必要な点もネックです。

ならば最近噂で聞くポイントのみの販売の方が身軽かも

でも、何を根拠にヒルトンはポイントを発行してるのでしょうか？
正規購入者に付与されるポイントの根拠は？
全タイムシェアのポイントと年間発行ポイントがイコールとは
思えません→予約のし辛さの根源か？
こんなグレーな運営だから価値の向上もなくなってるのか？
ルール無きポイント発行のインフレ弊害が価値を下げているのかも
と疑ってしまいます。

[4231: アップグレード]

リセール購入者の話も聞いてみたいです。

私は最初に買う前にリセールの存在や大体の価格は把握しておりましたが正規で買ってしまった理由の一つに
リセール購入の場合ルール変更された場合に適用されなくなるかもしれない。アップグレードできない。　
があったのですが
初回購入物件の年間の約5倍のボーナスポイント貰えるってことでもう比較するの面倒になって決めちゃった感じです。

最初から23,000ポイントぐらいの中古物件買っておけば900万ほど浮いてた筈なので
bonusポイントなくても　徳だったとは思いますね

実際　直とリセールオーナーの予約の取りづらさの差はあるのでしょうか？
また、リセールだと毎回渡ハ時の説明会の案内はされないのでしょうか？

[4232: 購入経験者さん]

>>4230 HGVって？さん

正規購入時、アップグレード時にオファーされるボーナスポイントってどっから出て来るのか、昔から不思議でした。
物件の所有権を52週に分割して、ポイントを付与して全てオーナーに販売しているので、デベロッパーであるヒルトンが、ポイントを所有している筈は無いのですが。
本来、オーナーしか所有している筈の無いポイントを、営業の実質割引きツールのボーナスポイントとして空手形を乱発されたら、どんどんクラブ予約が困難になりますね。

購入したはいいけど、ポイントを使用する事が無く、毎年ポイントを失効しているオーナーが一定数存在するので、ポイントをばら撒いたところで、大きな影響は無いという判断でしょうか？
まあ、HGVCは売れていない中古、新規物件を相当数在庫として抱えていますので、その範囲内で、管理の上、ボーナスポイントを捻出していると願いたいです。
闇です、、

[4233: アップグレード]

国内リゾートトラストも中古で手放したら購入額割れますよね？

ポイントのみ販売の内容・価格は気になるところですね。

あ、あとリセール会員だと予約時、変更時の手数料かかるんじゃなかったですか？

[4234: アップグレード]

>>4232 購入経験者さん

もしかするとボーナスポイントについては所有権に関連するポイントではなく　全くの別枠なのではないでしょうか？
無料体験宿泊できるのと同じカテゴリーみたいな。
ポイントとして使える特別ポイントみたいな感じ？年単位で余ってるポイントを捻出して付与してるとかでは無さそう。

[4235: 購入経験者さん]

>>4231
アップグレードの存在を知りながら、正規で購入してしまったとは、残念ですね。
私は、ベガスを含めリセールを3物件所有、毎年繁忙期に1回から3回ぐらいハワイのクラブ予約で利用していますが、リセールオーナーのデメリットを感じたことはありません。
年間、3500ドル程度の管理費で、1BR、2BRのスイートに3週間以上も滞在出来るので、とても満足しています。

米国の契約では、一般的にgrandfathered と言う概念が浸透しており、
権利、所有権の取得時に認められていた権利は、未来永劫担保されるケースが多いです。

クラブ予約、オープン予約も自由に出来ますし、ヒルトンホテルオナーズポイントへの移行、予約手数料他、正規オーナーとの違いはほぼありません。

相違点は、数年前に後から追加されたエリート会員になれない、下取りによるアップグレードが出来ないことです。
エリート会員のメリットは限られたもので、特に魅力は無く、所有物件の満額下取りによるアップグレードは、全くメリットが無いので、意味がありません。
差額を払ってアップグレードしたい同じ物件をリセールで購入した方がずっと経済的です。

但し、今後販売促進の為に、正規購入者に限定して、MAX等、特典を追加してくることはあると思います。
いずれにしろ、既得権益は担保されるので、リセール業者に現在の権益を確認の上、リセールでの購入をお勧めします。

[4236: 購入経験者さん]

>>4234 アップグレードさん

所有権に関連するポイントでは無い別枠のポイントが存在していたとすると、詐欺ですね。

[4237: 購入経験者さん]

>>4236 購入経験者さん
実際に存在する宿泊数以上のポイントを付与する=オーナー全員が予約できない。
つまり、実際の部屋数、宿泊数以上のポイントを勝手に乱発しているということになります。

[4238: 購入経験者さん]

>>4231 アップグレードさん

リセールオーナーに対して、説明会の案内はありません。
何故なら、リセールのメリットを既に知っているオーナーに、
正規販売の営業をかけても、売れることはまず無く、時間の無駄だからです。

販売不振の時期には、リセール物件も下取り対象として、アップグレードの営業をかけていた事もありますが、基本的には、情弱者がターゲットのようです。

[4239: 購入経験者さん]

>>4235 購入経験者さん

>>アップグレードの存在を知りながら、正規で購入してしまったとは、残念ですね。

　リセールの存在を知りながら、、、、、訂正です。

[4240: アップグレード]

>>4238 購入経験者さん

三件所有って三件分の管理費で3500ドル程度なんですか？お得ですね！

エリート会員のステータス　私もメリット感じません

ポイントで楽しく泊まれればいいだけなら
最初からリセール買えば半額ですみましたね～
残念です

現状年間約23000ポイント　会員になるのに
ボーナス約12万ポイント＝約5年分＝約250万円宿泊分ゲット
と換算しても
今は約4万ドルで同グレード中古物件うってるので
損ですね笑

残念ですが何か付加価値があると期待しときます
例えば予約時担当がいい部屋采配してくれたりとか
ぐらいかな

アップグレードはこれで最後といたします??

[4241: ヒルトンのタイムシェア]

　タイムシェアは、購入後価値が落ちるんじゃ無くて、元々低い価値のものに営業経費が乗ってるから、正規では高いと考えるとわかりやすく無いですか？
　瀬底を購入して考えたのですが、日本で登記された物件ですから、通常の不動産と同様に銀行の担保にしようと遊びで考えて見ましたが、理論上は共同担保も設定できる様ですが、恐らく銀行は評価しないと思います。　僕は子供が居ないので、死んでも分かる様に共同担保目録には登録しますけどねw

[4242: 通りがかりさん]

>>4228 ご近所さん

> 問題は、タイムシェアを正規購入した瞬間にその物件の売却価値が、3分の1から、5分の1迄落ちてしまう商品だということです。

問題？？？　当たり前だよ！
タイムシェア安すぎたもんw

最初から不動産購入すればいいだけのこと。
維持費は不在時のレンタル収入で稼ぎ、
売却価値は時間の経過とともに上がって行く。
ドルで稼いでいるから維持費に円安は関係ない。
むしろ円安は売却価値を高めてくれるので大歓迎だ！

だから私の周りはタイムシェア派はあまりおらず、
みんな不動産所有派だ。

激安のタイムシェア購入して売却価値が落ちるのが納得いかないとか、ワガママすぎない？

売却価格や維持費に文句があるなら
ケチケチしないで、
最初からバケレン可能なワイキキのコンドミニアム買っちゃえばいいだけの話。

保険商品に例えると
タイムシェア購入は、毎年少額を払い続ける掛け捨て型保険。
コンドミニアム購入は、保険料全額を一括払いして数年後に解約返戻金が支払い保険料総額を上回る貯蓄型保険。

掛け捨て保険の契約者が
解約返戻金がないことが「問題」だと言ってるのと一緒w
タイムシェア安いんだから、売却価値がないのは当たり前だろ。

[4243: アップグレード]

そうですね。正規で買って損だよと言われたら確かに損ですが別に不満ないんですよ私は。
そして別に不動産としての価値なんて求めてません

実はHGVC買う前はホノルルのコンド買おうとしてたんですよ。それに比べたら>>4242　さんの言う通り全然安いし
でも円安の今物件買うとそんなにドルでも稼げないですよ
まず不在時に都合よく貸し出し付きません
物件の管理費+別の管理委託の管理費かかるし　税金も高いです
あと貸し出しできるエリアって限られてますしね

あとやっぱり自分の家人に貸したベッドに寝るのはなんか嫌だった　人に貸して破損されるの嫌だった　　

正規で買ってる人を金持ちのバカみたいに言うけど
納得してる人も多いはず♪

意義ある意見交換できて楽しい

[4244: アップグレード]

あ、でも宣言します
もうアップグレードはいたしません　笑
これで最後～　

[4245: 購入経験者さん]

そうですね。仮にタイムシェアで1,500万円で販売される物件があったとして、
その物件に不動産としての正味の価値が、52倍の7億8000万円もある訳がない事は
容易に想像できると思います。

不動産としての価値は、せいぜい2～3億円程度ではないかと思います。1,500万円
のうち不動産としての原価が1/3の500万円として、そこに販売員の給料および
販売説明会に関わるすべての経費（商品券や無料宿泊などのプロモーション）と、
販売会社の利益が転嫁される事になるので、正規販売は高くならざるを得ないと
思います。ボーナスポイントも、販売会社が抱える未稼働の在庫物件分の管理費を
購入者が負担しているものと考えるべきでしょう。元々の不動産としての価値が
販売価格の1/3ほどしかないのですから、リセール価格は、デフォルトで1/3程度
と考えるべきものでしょう。さらに直近では、円安や物価高騰による管理費負担増
による影響でリセールでの売り物件が急増し、もともと流動性が低い市場で
需給関係が極端に崩れたためリセール価格も暴落しています。HGVCでは直近で
新規タワー(カ・ハク）の販売開始もあり、在庫調整のためROFRの適用もして
いない事が、リセール価格下落の要因の一つにもなっています。

それではタイムシェアには価値がないので、2億円出してコンドミニアムを
買えば良いのかと言うと、それはそれでかなり敷居が高くなりますので、
うまく活用できればタイムシェアは良いシステムだと思います。

タイムシェアは所詮不要不急の贅沢品ですし、高いと思えば買わなければ
良いだけなので、正規販売を否定するのは間違っていると思います。
無くても良い無駄なものを、悪と捉えるのか、心のゆとりと考えるかの
価値観の違いだと思います。正規で買える余裕のある方は、是非正規で
購入いただいた方が経済も回って良いと思います。

正規で販売されなければ、リセール物件も存在できない訳ですし、私の様な
庶民はリセール物件を安く購入させていただいて、フル活用させていただいて
います。近年ホテルの宿泊費も高騰していますので、タイムシェアがなければ
毎年ハワイに行くのは難しかったと思っています。

[4246: 通りがかりさん]

>>4243 アップグレードさん

経験ない人が憶測で決めつけるなよ。
そもそもオーシャンビューのワイキキエリアの大半は日貸しできるし、コロナ禍の2021年と2022年のワイキキで私が所有するバケレン物件稼働率は約90%だったぞ！　特に2021年は長期滞在のゲストが多くて驚いた。逆にコロナ後2024年の稼働率は少し落ちてるけど、80%台は維持している。

ハワイでドルで稼いでないから、あなたにはわからないのだろうけど、ドル収入があると、円安で高いってゆー発想自体がないんだよw

他人が泊まったベッドに寝れない？
1泊100万円以上の5つ星ラグジュアリーホテルもタイムシェアも他人が寝泊まりしてるだろ。

デリケート過ぎて大変だなw
そんなワガママな人間は海外どころか国内旅行にも行けないないな！

あなたは、タイムシェア派でもホテル派でもバケレン派でもないようだね。

ハワイに自分だけが住む家を買うしかないよ。
レンタルしないから収入なし、支出オンリーだけど頑張って下さい！

[4247: 通りがかりさん]

>>4245 購入経験者さん

その通りだ！

自己満足商品において
正規だから中古だから、
こっちの方が高いとか安いとか…
実にくだらない。

ほとんどの商品において、
正規販売店とそれ以外の購入ルートがあるし、新品も中古品もある。購入時期によって同じ購入方法でも価格は変わる。

欲しい時こそが一番の買い時だ！
高いか安いかは人によって異なる。

他人が寝たベッドに寝るのは苦痛だろうが、
あなたが正規販売店から購入したタイムシェアに満足しているなら、それでいいのだ(^^)

[4248: アップグレード]

>>4246 通りがかりさん

いやいや　そこまで怒らないでくださいよ
ちょっと反論させて下さい

自分の物件を他人に貸し出して他人が寝たベッドで寝たくはないけど
ホテルなら元々他人のものだから大丈夫と言う意味でございます　自分の物か他人の物か（タイムシェは自分の物件だろとか言わないでね）借りるのは大丈夫という心理的問題です

たまに行って自分の物件のほころび見たら悲しいけど
ホテルかタイムシェアならまぁ目をつぶれる

あたたのワイキキ物価はよく稼働しておりよかったですね
ただ　例えばビレッジ並の施設を備えた日貸し可能コンド
ってイリカイかバニアン位しか思いつかないんですがもっといい物件あります？
この２つも古いし室内洗濯機ある部屋限られてます

他の物件は幼児プールないです　私の知る限り

タイムシェアでホームウィーク予約はした事ないので不明ですが　他で予約した部屋に問題あれば部屋替えてくれるってメリットなのもあります

支出オンリーだけ頑張ってください
との言葉有難うございます！

[4249: アップグレード]

ウィンザーは幼児プールあったかも
過去に借りた中で最高だったのは
ワンアラモアナしかない

[4250: 通りがかりさん]

>>4248 アップグレードさん
穏やかな文章で読んでいて気持ちがいいですよ(^^)
私もお金がたくさんあったらカハク欲しいですもん。
大浴場が使えて、ラウンジが使えて、ロケーションも最高♪
うちは庶民なので、リセールのワイキキアンで充分ですが、正規のカハクが買えるなんて憧れです。

[4251: 通りがかりさん]

>>4250 通りがかりさん

勝手に直前の通りがかりさんになりすまして
意図的に卑下したような内容で返信するとは
やり方が汚いね！

私はなりすまし投稿なんて
あなたのような姑息な返信投稿はしないよ。

複数の投資不動産をキャッシュで購入し続けて
資産を増やしていく富裕層に対する嫉妬ですか？

あなたはお金ないから仕方ないね。
どうりで掛け捨てのタイムシェアしか選べないわけだw

[4252: 周辺住民さん]

>>4248 アップグレードさん

なんか私の投稿が火種になって、攻撃的な投稿が増えてしまったようで、申し訳ありません。
アップグレードさんのように、ネットでの調査に無駄な時間を割いて、場末のリセール業者と取引しなければいけないくらいなら、多少の損はわかっていても、気持ちよく簡単に欲しい物を手に入れることが出来る層は多く無いので、他の方が誤解しないよう一般論で語ってしまいました。

私は、ハワイ好きが講じて、実はワイキキにコンドも購入してしまったのですが、
購入費用もリフォーム代もそれなりにかかりました。
何より、工事業者とのやりとりは本当に苦痛で、いっそ買わなければ良かったと思うほどでした。　コロナ禍で、本業で余裕があったから出来ましたが、そうで無ければギブアップしていたかも知れません。

さて、コンドを所有してどうなったかですが、娘はワイキキのど真ん中のオーシャンフロントのコンドより、ヒルトンハワイアンビレッジの方が良いようで、最近も渡ハ中に自分のコンドに泊まるのは数泊で、あとはラグーンのOF、PHや、アイランダーなど、タイムシェアが殆どです。
パラダイスプール、ラグーン、花火等々、娘にとっては、ワイキキコンドの利便性より優先する物が多いようです。

ワイキキで短期貸し出し可能なリゾートゾーンに建っているコンドは25棟前後しか無く、アメニティが充実しているのは、イリカイ、ワイキキバニアン、アイランドコロニー、サンセットくらいでしょうか？
ただ何れもHGVCのヒルトン村には敵いません。

私は、自分たちが利用する予定の日以外は全てAirbnbで貸し出していて、不動産収益物件として割り切っています。
お陰様で、1ヶ月の収益で、HGVCの年間管理費を充分支払えるくらいで運用できているので、結果的には、買って良かったと思える大きな買い物でした。

[4253: 周辺住民さん]

>>4248 アップグレードさん

アップグレードさんへのオススメは、ワイキキビーチタワーの購入です。

ワイキキ唯一無二のプール付オーシャンフロントで、駐車場も無料。
カラカウア沿いの便利な立地で、今後も資産価値の面からも、間違いないと思います。
リフォーム次第で、HGVCよりクオリティの高い内装にする事も可能です。

プロパティマネジメント会社の腕次第ですが、日貸し前提で、実質利回り5%以上も狙えると思います。
プールは大きく無いですが、立地、アメニティ、眺望、ステイタス、資産価値担保、相続対策、ドル資産への分散等々、真剣に検討するに値すると思います。

ワンアラモアナ他、リゾートゾーン外の新しいコンドは最低1ヶ月以上でしか貸し出し出来ないし、トランプ、リッツは、管理費が高すぎて、収益物件にはなり得ません。

次回は、アップグレードの代わりに収益物件兼別荘となりうるリゾートゾーン内のコンドを検討してみてはいかがでしょうか。

[4254: 周辺住民さん]

>>4247 通りがかりさん

経済原則を無視した投稿。意図が不明です。

[4255: 周辺住民さん]

>>4249 アップグレードさん

ワンアラモアナ　本当にいいですよね。同意です。
カカアコなんかよりずっといい。

[4256: マンション検討中さん]

>>4251 通りがかりさん
あ！ごめんなさい?
名前を何も設定しなかったら通りがかりになりました。
今はマンション検討中となってます。
てか、よく怒りますね？
カルシウム足りないのかな？

[4257: 周辺住民さん]

>>4251 通りがかりさん
生命保険は掛け捨てに限ります。
貯蓄型で資産運用を保険会社に任せてガッツリ手数料取られるなら、生命保険と資産運用／株式投資は分離した方が賢明です。

[4258: 通りがかりさん]

>>4257 周辺住民さん

読解力ないなぁ
あなたには、掛け捨ての生命保険がお似合いなのはよくわかってますよ！
悪いけど、ハワイ不動産をたくさん所有しているような人達に生命保険は不要なんだよ。タイムシェアの補足説明として保険商品を引用しただけですよ。

保険とは、自分の支払い能力を超えてしまうリスクに対して加入するものだから、一定以上の金融資産所有者には必要ない。いざとなったら、払えちゃうから！
相続対策や利益を出すタイミングを合法的にずらす目的で貯蓄型の生命保険を法人契約することは選択肢としてあるけどね。個人での医療保険あたりは本当に必要ない。

今度は掛け捨てや貯蓄型保険ではなくクルマに例えると、1年に数回しか乗らない数千万円する希少価値の高いクルマをキャッシュで一括購入して時期を見て売却すれば、維持費含めた支払い金額総額を上回るキャッシュを得られる可能性がある。

一方、毎年1週間レンタカーとして利用した場合、割安で希少価値の高い高級車に乗れるが、お金は出ていくだけで、貯まらない。減っていくだけだ。それがタイムシェアだと言っている。

正規であれ、リセールであれ、激安の宿泊権利を購入して、権利の売却価値が低いなんて当たり前！
激安で宿泊してるんだから、それで十分じゃん！！

そんなワガママ言うなら、最初から買った方がいいと言っている。

まぁ、掛け捨て生命保険を賢明だと判断するくらいの資金力ですから、買いたくても買えないのでしょうねw

[4259: 購入経験者さん]

>>4227 アップグレードさん

4225です

経済合理性考えれば「買うならリセール一択」というのが、正解なのかもしれません

ただ直販購入する方がいなければ、リセール市場へ物件が供給されませんし、リセール市場が無ければ卒業出来ませんから、相互がうまく回る関係であって欲しいです
そんな中、新規リセールオーナーの権益を制限するような動き（ホテルポイント交換とオープンシーズン予約）を規約上で記載していることを大変残念に思います
（リセール市場の縮小を招く行為で、ひいては直販市場にも影響及ぶでしょう）

市場の差別化は、直販オーナーだけが享受出来るメリットの提供で行っていただきたいです

直販オーナーは駐車料金割引、実現したらいいですね
直販オーナー全員は無理でも「プリファード以上は20％off、プレミア50％off、プレミア・プラス以上は無料」などと打ち出せば、直販市場が活性化するのでは？
などど考えてしまいます


子供に相続をさせる場合には、考えることが多くなりますね
　・そもそも、子供が管理費を支払って所有を継続する意思があるのかを確認
　・2人以上であれば、1物件をシェアするのか、1人1物件を引き継ぐのか
ポイントの配分やゲスト登録費用を考えると、1人1物件が揉めずに理想と思います
物件の好みもあるでしょうし
1物件のみ相続となると大変そうですね
私は子供1人ですが、要らないと言われそうです。。。

[4260: マンション掲示板さん]

>>4259 購入経験者さん

経済合理性考えたら、圧倒的にホテル！
しかも、色んなホテルに宿泊できて
毎回が新鮮で満足度が高い。

[4261: マンション掲示板さん]

ホテルは相続なんて煩わしいこともない。

[4262: ヒルトンのタイムシェア]

ホテルもタイムシェアもどっちもありで、使い分ければ良いし、ある程度余裕があればタイムシェア考えればいいんじゃ無い？　家を買うか賃貸にするかと言う位不毛の話で、置かれた状況や使い方で分ければ良いだけの話しかと思うけど、皆さんはどう思いますか？　正規とリセールの話も同様ですけどねw

[4263: 購入経験者さん]

>>4260 マンション掲示板さん

コメントありがとうございます

「経済合理性考えれば」ではなく「HGVCを所有するなら」とか限定した物言いをすべきでした
不要不急である遊興費の固定費化は、「経済合理性」の観点からはＮＧ行為だとは思います
所有の根拠は「特定リゾートへと定期的に”帰る”ことが必要なので、固定費を支払っている」という理屈ですので、それは経済合理性で計るべき話ではありませんでした

HGVC所有すると、行先は制限されるし、ポイントは消化しないといけないしと、自由度はホテルには全く敵いません
ただ、だからホテルにすべきという話ではなく、
>4262さん
が言われている通り、個々人がよく検討して満足いく選択が出来ればよいのだと思います

なお、その過程においては、何を選択するかではなく、その選択をどう導くのかが重要だと考えています（後悔を減らすため）
その点、タイムシェアは、その市場が狭い故「よく検討」することが困難です
（「直販購入してからリセール市場の存在を知った」とか）
本掲示板のような場で情報交換出来るのは、大変有意義なことだと実感しています

[4264: ご近所さん]

>>4260 マンション掲示板さん

経済合理性で言えば、リセールの中でも管理費の安いタイムシェアが、圧倒的に有利ですが、柔軟性、流動性、選択の自由度を考えたら、迷い無くホテルでしょうね。

自分は年間合計で約48000ポイントを所有していますが、カリアやラグーンのホテルルームに匹敵するスタジオに滞在した場合、プラチナシーズンで95泊出来るポイントです。

年間管理費が、約3500ドルですので、$3500÷95泊=$36.84／泊となります。
リゾートフィー並みでスタジオに1泊出来る計算です。
まあ、スタジオは予約が大変なので、95泊は現実的では無いですが。

実際には、殆どのポイントをラグーンOF 2BRで消費していますので、
$3500÷21泊=$167／泊となります。

4260さんが、ラグーンのOFに宿泊されたことがあったら、“圧倒的にホテル”とのコメントは出ないでしょうね。家族持ちにとっては、フルキッチン付きの2BR、加えて部屋中から見えるあのオーシャンビューは、ハレクラニのダイアモンドヘッドオーシャンビュースイートよりずっといいです。

因みに、リセール購入費用は、管理費効率重視の高額物件という事もあり、合計で6万ドル支払っています。
掛け捨て保険感覚で、10年で価値がゼロとなる前提で償却しても、年6000ドル。

(償却費用6000ドル+管理費3500)÷21泊=$452
ワイキキ　オーシャンフロントのフルキッチン付き2BRスイートにリゾートフィー無しで、１泊$452で宿泊できるタイムシェアリセール、最高です！

ホテル一択で、せいぜい、色々な狭いホテルを気分を変えて楽しんで下さい。

[4265: ご近所さん]

>>4260 マンション掲示板さん

もう、色んなホテル試したので、どこも新鮮味は無いんですよね、ワイキキ。
まだ泊まってないのはリッツぐらいなので、ホームが欲しいんです。

[4266: ご近所さん]

>>4258 通りがかりさん

読み手の読解力 vs 書き手の例えの下手さ？　
微妙ですね。

キャッシュフロー、キャピタルゲインの両方を狙える可能性のあるコンドミニアム投資と、利用価値しか望めず、初期投資の資産価値の毀損可能性の高いタイムシェア、
違いは、初期投資の絶対額の違い。

まとめると、こんな感じですか？

自分は両方所有しているので、おっしゃることはよくわかるのですが、投資効率から言えば、間違いなくリゾートゾーンのコンドミニアム投資。
使用価値から言えば、リセールタイムシェアに軍配が上がります。

ただ、HGVCの営業さんが、正規販売のタイムシェアの資産価値が未来永劫担保されるような営業トークをかけるので、ややこしくなっているんだと思います。

いずれにしろ、アップグレードさんのおっしゃるように、私の知る限り、リゾートゾーンのコンドミニアムの購入でHGVC並みのクオリティ、アメニティ、サービスが期待できるコンドは無いので、コンドを充分購入出来る資金力をお持ちの富裕層の方が、タイムシェアを購入するケースもあるのかなあと推察します。

[4267: 通りがかりさん]

>>4266 ご近所さん

> コンドを充分購入出来る資金力をお持ちの富裕層の方が、タイムシェアを購入するケースもあるのかなあと推察します。

その推察、見事に外れてるよw
だって、ヒルトンは超大衆的だからね！
他のタイムシェアならともかく、ヒルトンはないな。ラグーンからの景色はGoodだと思うけど。

ラグーンタワーのペントハウス絶賛してる人もいるけど、内装もデザインも時代遅れ。
広ければ良いというレベルじゃないw
富裕層はとてもじゃないけど、あんなとこ泊まれないよ。

従業員を宿泊させるために法人名義でヒルトンのタイムシェア購入することはあっても、年収数億円の富裕層がワイキキのヒルトンに泊まることはないだろう。親睦深めるために従業員と一緒にパフォーマンスでヒルトンに泊まることはあっても、プライベートではまず泊まらない！

毎年、ハワイで色んな経営者仲間と会うが、
ヒルトンに泊まってますってゆー富裕層には一度も会ったことないよw 推察じゃなくて事実だよ。

ヒルトンハワイアンビレッジは、富裕層にとって癒される場所ではないことは明確な事実だ！

でも、大衆受けすることは間違いないでしょう。
何せ、ヒルトンかシェラトンが
旅行会社パンフの表紙に使われてますからね。

庶民の憧れ、ヒルトンのタイムシェア！！

[4268: ヒルトンのタイムシェア]

>>4267 通りがかりさん
　年収数億円の富裕層と話すことも出会うこともない、年収数百万のリーマンですので
ヒルトンのタイムシェアで十分ですわw
　
　見栄の張り合いをするのが目的でもないですし、正直他人の生活には興味ないんで
どこに泊まろうと良いと思いますよ。

　でも、貴方みたいに他人を見下したり、自分の意見ばかりしてると、富裕層から
相手されなくなっちゃいますよw
　だって、そんな人と一緒にいて何の得になりますか？　時間の無駄じゃないですか？

　所詮、タイムシェアにしてもホテルにしても遊びにすぎませんよw

[4269: マンション検討中さん]

>>4268 ヒルトンのタイムシェアさん
金持ちケンカせず、って言うけど、
あの”！とw”を多用するお金持ちさん（？）
は、いつも喧嘩腰ですよね。
なんでこのスレッドにいるんだろう？
ここヒルトンのスレッドなのに。

[4270: アップグレード]

>>4267 通りがかりさん

ちょっとこの考えには賛同できないですね～
あなたの思う富裕層の勝手なイメージでしょうが
富裕層でもヒルトンのWaikiki泊まりますしユニクロも着ますしママチャリも乗ります
大衆的なところは嫌だという方はリッツ等もっとランク上のところに行くでしょうが
富裕層全員がそうではないと思いますよ

あと、年数億ぐらいの富裕層ならヒルトンで会いますけどね
あなたは会ってないのかもしれませんが
私は会いますけどね。前回もレストランでお隣だったご夫婦がそうでしたし
ハワイ島に行けばもっと会う確率高いですね

[4271: アップグレード]

実りある討論で面白いですね

タイムシェア欲しくて利用したい方にとってはリセールで買うのが一番だと思います。
だからって正規で買った人が馬鹿って訳でもないと思います。

>経済合理性考えたら、圧倒的にホテル！
しかも、色んなホテルに宿泊できて
毎回が新鮮で満足度が高い。

昔はそう思ってましたがタイムシェア物件に慣れたらホテルに１週間滞在なんて絶対嫌ですね　今は

ホノルル物件買うか悩みに悩んだ末　私としては
キャピタル・インカムゲイン狙うなら日本のマンション買った方がいいわ　となり
HGVCに落ち着きました。
そこまでドル持ってないので、もう一度円高が来た時には投資物件ワイキキに買ってみたいですね

[4272: 坪単価比較中さん]

>>4267 通りがかりさん

通りがかりさんのイメージするステレオタイプの富裕層像を熱く語って頂きありがとうございます。
ご意見の一つとして参考にさせて頂きます。

なんかイキってますが、通りがかりさんも富裕層であるなら、落ち着いて、もう少し品よく振る舞わないと、小金作って息巻いてる成金と勘違いされてしまいますよ。

[4273: ご近所さん]

>>4271 アップグレードさん

是非、ワイキキ物件を真剣に検討してみて下さい。
リゾート、ホテルゾーンに限っては、一般的な利回り３％以下のハワイ物件と違い、
東京3区、5区では達成できないびっくりする程のキャッシュフロー、利回りが期待できます。
キャピタルゲイン狙いなら、カカアコ、アラモアナかも知れませんが、
これ以上増えることのないワイキキリゾート、ホテルゾーンの希少コンド、おすすめです。

[4274: ご近所さん]

>>4273　ご近所さん

コンドも気になってます。ワイキキのリゾート、ホテルゾーンの利回りが期待できる希少コンドとは具体的に何というコンドか教えていただけますか？
ビーチタワーとかイリカイとかでしょうか？

[4275: 瀬底２Bed３泊オーナー]

>>4205 名無しさん

瀬底もHPで請求明細掲出されましたので、参考までに共有させていただきます
（２Bed、３泊）

　2025年　Total：185,781円
　　(内訳）運営費：153,486円、予備費：10,785円、固定資産税：5,147円、消費税：16,363円

　2024年　Total：183,329円
　　(内訳）運営費：152,148円、予備費：9,894円、固定資産税：5,147円、消費税：16,140円

予備費こそ９％程の上昇ですが、運営費は１％弱、固定資産税も同額で、総額では約1.3％の増額となっています

私の年間割当pointは16,800Pですので、point単価は11円程です

日本版の年会費は、2024年の38,499円から、2025年は40,232円、1,733円(約4.5％)upと、この部分の上昇率は国内外で足並みが揃っている感じですね

アメリカ・カナダとそれ以外で年会費が違う問題、私はずっと翻訳コストかなと思ってきました
因みに円建て年会費は、国内物件のみ所有するオーナーに適用されます
海外物件を併有の方には、ドル建てで請求が来ます

[4276: ご近所さん]

>>4274 ご近所さん

特にこのコンドミニアムということはありませんが、やはり料金次第で、常に満室にできる立地、眺望、アメニティを備えているかが最低の基準だと思います。

利回り最優先の場合、ビーチタワー、イリカイ2BRは、ベストチョイスとは言えないと思いますが、資産価値担保、値上がり期待の面では、希少性から硬いと思います。
ワイキキバケレンコンド投資の入り口としては、ロケーション、眺望の良いスタジオが良いと思いますが、ただ競争も激しいので、内装、バスルーム他、掲載写真で映えることが重要です。

経験から、眺望はいいんだけど、内装がボロくて古く見えるから、購入者が限られる物件は、購入時、l市場価格に対し、割安感があるので、結果的に利回りが良くなります。

ポイントは購入後に他のバケレン物件に負けない魅力的な内装、水回りにリフォームし、借り手が、料金度外視ならここに泊まりたいと思わせる物件に仕上げることですかね。
そうすれば、シーズン問わず、貸し出し料金を調整することで、他の物件を超える稼働率をキープ出来ます。

そこそこ綺麗で、そのまま貸し出せそうな物件は、人気もあり、価格も高いので、利回りもそれなりとなってしまいますし、貸し出し時も他の物件と差別化できないので、常に競争です。
Airbnbの宿泊料金と類似物件の売却価格で利回り計算が可能と思いますし、出来るエージェントの方は、各コンドミニアムの想定利回りも把握していますので、一度現地のエージェントさんに問い合わせてみて下さい。
“ハワイのコンドは、所有／利用することに喜びを見いだすことが重要なので、利回りは期待しないで下さい“と言うようなエージェントさんは直ぐにクビにして、次に行った方がいいです。

ホテルとの差別化という点では、4人かそれ以上が快適に宿泊でき、小さくて良いので調理の出来るキッチン、冷凍庫付きの冷蔵庫を備えていることでしょうか。

全て当たり前のことなんですが、これ以上は、コンサルティングフィーが必要となるので、勘弁して下さい。笑
ヒントは、利益は貸す時、売る時では無く、買う時に得るものだということです。

[4277: ご近所さん]

>>4274 ご近所さん

イリカイは、上がりきった感もあり、部屋数が多いこと、最近売り出し件数が多く、成約までの日数も長くなって来ていること、ワイキキの中心から離れていて、不動産半径の法則では不利に働くことを考慮すると、キャピタルゲインをねらうには、少しリスクがあるかも知れません

あくまで、個人の感想です。

[4278: 初心者]

>>4275 瀬底２Bed３泊オーナーさん

瀬底　意外とポイント単価悪く無いですね。
あとは購入価格ですが、ベガスブルバード2BRプラチナ(リセールのみ販売中)は手数料込みで10,000ドルとして、
10,000ドル?11,200ポイント=89セント=135円ですね。

瀬底3泊って購入価格いくらぐらいするんですか？

[4279: 初心者]

ワイキキ唯一のオンザビーチ物件、ワイキキショアは完全に過大評価ですね。
地政学リスク、プールが無い、外廊下、オーシャンフロントは各階２戸のみ等々考慮すると、バケレン物件としては、収益が期待できません。

辛うじてオーシャンフロントと呼べる希少物件、イリカイ、ワイキキショア、ワイキキビーチタワーの中では、ロケーション、アメニティ、広さ、眺望、直近の売買相場等々総合的にビーチタワーが気になります。フィーシンプルに限りますが。

HGVCラグーンタワーのOFが購入可能なコンドなら、相場は3ミリオンドル前後でしょうか？
タイムシェアの管理費って、所有コンドの4倍から5倍なので、現実的では無いですが。

最近、ラグーンのOFが1週25000ドル程度で取引されているので、52週分買っても1.3ミリオンドル=2億円。安いなー。
ヒルトンの管理を抜けて、自分でバケレン出来るなら、超格安物件ですね。
まあ、トランプ、リッツが本来の価値よりずっと安く取引されているのと同じで、ホテルプールで、管理をお願いしないといけないと、資産価値の担保は絶望的なんで、皮算用ですが。

[4280: ご近所さん]

>>4277 ご近所さん
>>4279 初心者

イリカイは数年前の21階から24階と2階が売り出された時に購入トライしましたが、価格が低かったので買えませんでした。その時から比べても今では結構高くなってしまったのもありますし、今ではリスクのある物件になってしまったんですね。

ワイキキショアは確かに異常に高いですよね。ビーチタワーも良いのですが、なにせ高い。私くらいのレベルでは、数年前に出てたパシフィックモナーク　1BED　＄420000　17階くらいだったと思いますが、その辺のを買っておいた方が良かったんでしょうかね。

[4281: 匿名さん]

>>4280 ご近所さん

>>イリカイは数年前の21階から24階と2階が売り出された時に購入トライしましたが、価格が低かったので買えませんでした

買えなくて良かったですね。これらのフロアのみイリカイのホテルを通してのみが貸出可能なユニットで、自分でプロパティマネージャーを雇って、自分好みの無い層に変更、自由な料金設定で貸し出しができないユニットです。

つまり、おのずと利回りが下がってしまい、キャッシュフロー収益が望めないので、事情を知っている投資家は手を出さない不人気物件です。
数年前の発売当初は家賃保証制度があったため、利回りが確定しやすいこと、税務上。短期で償却費用を経費計上できることから節税スキームの一つとして、日本の富裕層に人気だったのですが、コロナ禍で家賃保証制度が廃止となってしまいました。更には日本の税法でも個人名義での短期償却の経費計上ができなくなったことから、人気が落ちてしまっています。
事実、現在のリスティングの大半が。２階、21-24階のホテルプール専用物件で、他の階の物件より割安な価格付けがされていますが、おすすめできません。

[4282: 匿名さん]

イリカイの特定階に加えて、旧トランプタワー。リッツカールトンレジデンス、いずれも貸し出し方法に自由度が無い、ホテルプール専用の物件ですが、築年数が若い割に、平米当たりの単価が他のホテルコンドに比べて割安なのに気付く筈です。
住むなら安くて最高なんですが、インカム。キャピタルゲインを望む投資には向かない物件です。

[4283: 匿名さん]

>>4280 ご近所さん

>>数年前に出てたパシフィックモナーク　1BED　＄420000　17階くらいだったと思いますが、その辺のを買っておいた方が良かったんでしょうかね。

そうですね、パシフィックモナークは、とにかく全てお任せしたい人向けのホテルプール。高利回りを狙い自分でリフォーム業者、プロパティマネージャーを探し出せる人、どちらも選択可能で、とにかく立地がいいのでお勧めです。
高額物件となるビーチタワーより購入へのハードルが低い上、利回りは上となるでしょう。

売り出し件数が少なく、売り出しが出てもすぐに成約してしまうので、エージェントさんに売り出しが出次第、すぐ連絡してもらうよう頼んでおいた方がいいかも知れません。
１BRの方が利回りはいい傾向にありますが、まだ手の届く価格のスタジオでも、ベッドを３から４台設置するレイアウトが可能なので、高利回りが期待できますよ。
HGVC　Kahaku側はビーチの眺望が無くなってしまう可能性が高いので、注意しましょう。

[4284: 瀬底２Bed３泊オーナー]

>>4278 初心者さん

>瀬底3泊って購入価格いくらぐらいするんですか？

そこですよね
やはり瀬底はお高いです

約2年前の直販価格が、２XP(16,800p)12M\、2BX(13,400p)10M、2BP(11,520p)8Mという感じでした
リセールで三分の一売り出しと想定した際の、１ｐあたり管理費と物件価格の関係は以下の通りです

ブルバード 2BD 11,200p $1,304.60 (0.12($/p)) $10K　 (0.89($/p))
瀬底（3泊）2BP 11,520p \183,329 (15.9(\/p)) \2,5M (217.0(\/p))
瀬底（3泊）2BX 13,440p \183,329 (13.6(\/p)) \3,3M (245.5(\/p))
瀬底（3泊）2XP 16,800p \183,329 (10.9(\/p)) \4.0M (238.1(\/p))

瀬底で1番お安い2BPでも、ブルバードとでは物件価格に百万円程度の差が出てしまいます
よって、金銭面ではブルバードがバランス良しかと思います
（私は、主にハワイ物件の管理費上昇率と為替の観点から瀬底に移りましたが）

[4285: 初心者]

なるほど、為替変動リスクを考慮すると、瀬底アップグレードという選択肢が出てくるわけですね。

もし、リセールで11520ポイントが、2百万円くらいで出たら(ごめんなさい、あくまで仮定で)、ブルバードと遜色ない物件になりますね。
ハワイ物件の管理費上昇が異常なので、本当に悩ましいところです。

[4286: 瀬底２Bed３泊オーナー]

>>4285 初心者さん

本当に悩ましいですね
ホームウィーク予約が必要などの制約がない限り、ハワイ（特にオアフ）の物件は手を出しにくいところです

国内については、瀬底の他、小田原もありますから、そちらも検討されるとよいかもしれませんね

[4287: ご近所さん]

>>4281 匿名さん

イリカイは買えなかったのが逆に良かったんですね。
パシフィックモナークも改めて見てみましたが、スタジオで＄545000～となっており、1BEDだと日本円で1憶超えるくらいの金額になっているんですね。
以前の売値を知っている立場で、もちろんそんな金額を払えるだけの持ち合わせもない私は、ただの傍観者となるしかないのですね。

[4288: ご近所さん]

>>4281 匿名さん

ワイキキサンセット23階海側の1BEDがLHですが＄160000で売りに出ています。このくらいの金額ならば検討できるのですが、やはりLHはリスク高いでしょうか？
サンセットは比較的利回りが良いと聞きますが、LHは数も少ないからかあまり情報を耳にしません。

[4289: 匿名さん]

>>4288 ご近所さん

ワイキキサンセットは、バケレン物件としては悪くないと思います。
ご質問のリースホールド物件ですが、サンセットはリース契約は2036年までと短く、
現在土地所有権の購入もできませんので、基本的には12年後に退去して、地主に物件を返却しなければいけません。

リース完了までの間に土地所有権の購入が可能となる可能性もありますが、その保証も無く、又例え買えたとしても所有権の購入可能価格も未知数なので、リスクしか無いと思います。
自分にとっては検討対象外です。

カハラアパートメントのリース完了直前のタイミングでは、オーシャンフロントの素晴らしい部屋が、信じられないくらいの格安価格で取引されていたのを思い出します。

地主の将来の所有権売却のタイミング、価格について、確証のある情報でも無い限り、
安いからと言って、LHの購入を勧めてくるような、売買手数料だけが目的のエージェントでしたら、すぐに縁を切りましょう。

[4290: ご近所さん]

>>4289 匿名さん

リース物件はリスクしかないですよね。
LH物件を安いという理由で勧めてくる仲介業者はこれまで会ったことはありませんが、注意します。

コンドをドンと買うような大きな資金がないので、やはりタイムシェアで良いか。となりますね。
2026年にはカハクも建ちますし、オーランドなども行ってみたいですし、円安で管理費の負担はかなり重たいですが、ホテルに泊まるとなるとこれもまた高いので、タイムシェアを所有している（所有＆維持できている）今を楽しみたいと思います。

[4291: 匿名さん]

>>4290 ご近所さん

本来は、レバレッジの効くローンでの購入の方が、オススメなのですが。

頭金35%が準備出来れば、35年までのローンでの購入が可能なので、アイランドコロニーであれば、12万ドル程度の頭金で始められますね。
購入費用37万ドルに水回りも含めたフルリフォームで10万ドルで計47万ドル
バケレン家賃収入が、年間5万5千ドルとすると、表面利回り12%。
実際には、プロパティマネージャーへの手数料20%、コンド管理費、保険料、固定資産税等、諸費用が発生しますので、月々の収支はローンの支払い後、若干のプラスくらいですね。
キャッシュフローがプラスであれば、テナントさんにローンを返して貰って、最終的には手出し無しで自分の所有物件になるので、魅力です。もちろん、インフレ、デフレ、リセッション、自然災害等々のリスクは織り込む必要ありますが。日本人にとっては円安、高金利のダブルパンチですし。

自分は1BRか2BRのボロ物件を探してます。

[4292: 初心者]

>>4290 ご近所さん

なるほど、あくまで比較論となりますが、16万ドルのタイムシェア正規物件の購入との比較となると、LHのサンセットですね。

サンセット購入後にリフォームして初期費用合計26万ドル。
1BRの平均賃料　$250／泊、稼働率　80% と仮定すると、
年間家賃収入が、$73,000なので、表面利回りは28%となります。
諸経費、税引き後の実質収入が50%として試算すると、手取り$36,500。
36500?260000=14%
実質利回りは14%となり、一見申し分ないのですが、ハワイ物件の魅力である資産価値の担保、売却時のキャピタルゲインを狙えないことを考えると、魅力半減です。

ただ、12年間、月々手取りで2000ドル以上のプラス収支が望めるので、
12年後にタイムシェアの価値が、ほぼゼロになってしまうと仮定、比較すると、
サンセットLH圧勝ですね。

[4293: 購入検討中]

質問です。
瀬底を購入した場合
その後の名義追加や万が一名義人全て亡くなって相続が発生した時は日本の不動産として扱えますか？
ハワイ物件の説明のみ説明会では聞いたのですが
相続や名義変更が海外なので高額で手続きも大変とのことで共有名義を勧められているのですが
だったら日本の物件を購入した方が良いじゃないかと思いまして購入を保留中です。

沖縄の物件だから当然そうなんだろうなと思いつつ
法律に詳しくないのでご購入者様からご回答を頂けるとありがたいなあと思い質問です。

[4294: ヒルトンのタイムシェア]

>>4293 購入検討中さん

　瀬底オーナーです。　瀬底は日本の物件なので法律は日本の法律に従います。　アメリカの物件では、最大4名まで共有出来ますが、瀬底はヒルトンの制約で登記名義は1名に限られますので、ご自宅などと同様に相続する形です。
　まだ、登記簿見てないんでどういう内容なのか僕も届くのを楽しみにしてます。

[4295: 購入経験者さん]

>>4284 瀬底２Bed３泊オーナーさん

ブルバード2BDの $1,304.60 は、年会費($245)を含んだ価格ですので、同じ条件でで比較するのであれば、

ブルバード 2BD 11,200p $1,059.60 (0.095($/p)) $10K　 (0.89($/p))
だと思います。

瀬底の管理費の安い3泊 16,800p のリセール物件は、eResort で 400万円で売り出されていました。
https://e-resort.jp/propertydomestic/

[4296: 瀬底２Bed３泊オーナー]

>>4295 購入経験者さん

ご指摘ありがとうございます
その通りですね、年会費を差し引くのを漏らしておりました

物件情報もありがとうございます
参考になりました

[4297: 匿名さん]

>>4295 購入経験者さん

瀬底とホノルル物件の違いは、やはり立地でしょう。
まだまだ開発余地のある瀬底、新規に開発する余地の無いハワイアンビレッジ。
管理費効率の悪さは、この辺りから来るのでしょうね。

クラブ予約前提で、ポイント管理非効率を考えたら、為替リスクを考慮しても、
瀬底では無く、ブルバードに軍配が上がってしまいます。
所有することの満足感、正規物件を購入できる資金力の証明等々、
満足度のポイントは各自違いますので、有効活用して楽しむことに集中しましょう。

[4298: 購入検討中さん]

>>4294 ヒルトンのタイムシェアさん
ご返信ありがとうございます。
相続についてが一番気になっていたので分かりやすくご回答いただけて助かりました！


日本の法律で扱えるのは良いですね。
海外物件だと実際相続になると100万以上
生前に子供の名義に書き換えるのにも数十万
いずれは相続せずに売却した方が良いのかと思ってましたが
日本の物件なら相続して代々所有するのも現実的になってきますね
前向きに検討してみようと思います！

[4299: 名無しさん]

瀬底は名義1人しか出来ないのですか
夫婦のどちらかしかオーナー登録出来ないのはちょっと不便だなぁ

[4300: ヒルトンのタイムシェア]

>>4299 名無しさん
不動産登記は１名なんですが、登記はされないものの所有者と同様の権利を持つ者を３名登録できるので実害はありません。
　アメリカの相続は、４人が名義人の場合、行きている者が自動的に相続する様ですが、日本の場合は登記の変更が伴うので１名のみに制限している様です。
　なので、家族４人でオープンシーズン予約を利用することはできる様です。
自分は子供がいない夫婦なので、実際にはヒルトンに確認なさることをお勧めします。