ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ Part.3

[購入経験者さん]

ヒルトングランドバケーションクラブPart3

引き続き情報交換してまいりましょう。
リゾート、ホテル体験談、活用法、エアー情報、新リゾート体験談など・・・

オーナー様の物件の売却に関しては経験者の方にご相談下さいませ。
価格などに関しては専門業者にご相談ください。
リセールの斡旋、必要以上のお勧めは別スレでお願いいたします。


以下の物に関しては、ご遠慮くださいませ。
専門家にご相談、通報させていただきます。

・正規購入者の購買意欲をなくさせている。
・販売者の不利益にあたる行為
・個人、又は団体の名誉を著しく毀損しているもの
・倫理的観点から問題があるもの
・企業もしくは第三者に不利益を及ぼすもの
・当サイトの競合となる同等のサイトへのリンクがあるもの
・投稿の内容が、事実と著しく異なると判断できるもの（物件価格）
・スレッドが荒れてしまうと判断するもの
・物件購入の意志を妨げようとする悪意あるもの
・物件を批判するもの（物件を購入後のネガスレなど）
・その他当サイトの方針に反するもの
・自作自演の可能性があるもの

[2801: リセール物件]

　2019年の2100ポイントの予約を360ポイントの予約に変更しましたが、使用ポイントが2020年から1340ポイント借入になっていました。
　私はエクセルでポイントを管理していますが、エクセル上のポイント残よりメンバーダッシュボードのポイント残が980ポイント少ないので、予約ごとに使用ポイントを確認して気が付きました。
　オーナーサービスに電話して、360ポイントの予約をいったん取り消して再予約してもらって、980ポイント戻ってきました。
　自分でポイントを管理していなければ、多分気が付かなかったと思います。
　皆さんも気を付けてください。

[2802: 2796]

皆様アドバイスありがとうございます！

>>2798 リセール物件 様
詳しい空き情報までありがとうございます。

ホーム予約の段階で２ベッドは難しそうですね。
１ベッドアイランダーであればクラブ予約で行けるかどうか。という感じでしょうか。

子供がまだ小学生と幼稚園なので、１ベッドで暫く過ごせそうなのでポイント狙いで考えてみようと思います。

[2803: リセール物件]

>>2802 さん

お盆週と前後の週のワイキキの2ベッドルームは、クラブ予約開始時の確保はかなり厳しいですね。

私は毎年夏休みの前半にワイキキの2ベッドを利用していますが、これまでは希望日程で予約できています。

お盆前後に2ベッドを利用するのであれば、ホーム予約のためにワイキキの物件を購入する必要がありますね。

[2804: 初心者]

>>2801 リセール物件さん

アドバイスありがとうございます。今後気を付けます。
でも、HGVCの予約サイトは、わざとかと疑うくらい使いにくいですね。

報告ですが、アイランダー ラグジュアリー 1BR やっと ROFRパスしました。
年間管理費合計が 3000ドル近くなり恐怖ですが、頑張って使い倒したいと思います。
今後とも 色々 教えて下さい。

本当に何で

[2805: リセール物件]

>>2804:初心者さん

　ポイントは戻りましたが、予約に使用している360ポイントは2019年のポイントですが、システムのバグの関係で、画面上では2020年から前借になっており、アメリカまで問い合わせてもらいましたが、修正できないそうです。
　
　今後も自分でポイント管理をしていかないと、信用できないシステムですね。　

[2806: リセール物件]

2019年のクラブ年会費の請求が来ていますが、また上がってます。
209ドルなので、2018年から5ドルの値上げです。

2012年154ドル、2013年159ドル、2014年174ドル、2015年184ドル、2016年194ドル、2017年199ドル、2018年204ドル、2019年209ドル

ここ3年は毎年5ドルずつ上がってますね。

[2807: 初心者]

https://www.ebay.com/itm/202468396270?ul_ref=https%253A%252F%252Frover...*%2526nqt%253DYBAAAAAAAIAAAAAFABAEAAAAQCAAIAAgEACAAABAACAhAAAAABABIAAAAAAAAAAAAIAQAEAAAKAAQAAAgAAAACAABAEBAAAAAAAAAAASAAACEIAIAACAARACAAIEAAAAAAAAAABIAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAABgAAAABAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAE*%2526ec%253D1%2526sojTags%253Des%253Des%252Cnqc%253Dnqc%252Cnqt%253Dnqt%252Cec%253Dec%252Cexe%253Dexe%252Cext%253Dext%252Cbu%253Dbu%252Cut%253Dut%2526srcrot%253De11021.m43.l1120%2526rvr_id%253D0%2526rvr_ts%253D71337f2e1660aca468576012fffaec72&ul_noapp=true

eBayの落札価格は、売り急いでいる時にどのくらいの価格で売却できるかの目安で参考になりますね。

[2808: 名無しさん]

自分でeBayで検索しても、こういったのは見つけられないです。
アンテナの広さに感心してしまいます。

[2809: 名無しさん]

せっかく教えていただきましたのでチャレンジしてみましたが、
最後の数秒でガバッと値上がりし、落札には至れませんでした。
残念でした。。

[2810: ビギナー]

こんにちは〜只今ホクラニ奇数利用してます。
やはり、ポイント不足でブルバードに買い替え検討してます。毎年4800とか
どのような手順がオススメでしょうか？
先に買い足し後に売却が良いとか？
今は夫婦名義ですが、買い替えで子供も名義にいれたいのですが。
よろしくお願いします。

[2811: リセール物件]

>>2810:ビギナーさん

タイムシェアハワイでは、リセール物件を購入後に手持ち物件を売却する場合、手数料半額キャンペーンをやっていますので、2千数百＄が半額になります。

ただ、ホクラニ１ベッドプラス隔年物件の最安値は3,000ドルなので、それ以下にしないと売れないでしょうし、売れたとしても手元にはほとんど残りません。

このまま持ち続けて、HGVCの返却受付再開を待った方がいいと思います。

[2812: 初心者]

>>2809 名無しさん

ありがとうございます。
HGVC timeshareで search して newly listed で sort
すると、最新の出品が出てきますので、検索は簡単です。
売れ残りは長期間出品されていることが多いので、
常に最新の出品をチェックするようにしています。

この物件は、評価0のサクラが 値段を吊り上げているみたいですね。

自分もeBayに入札する時は 競り上がりを避ける為、
最後の１０秒で、自分が払ってもいい最高額を
入札するようにしています。

でも思ったより高い価格で落札されましたね。
$14400ならROFRもパスする可能性があるかも知れません。

[2813: 初心者]

>>2809 名無しさん

https://www.ebay.com/itm/HGVC-HILTON-KINGS-LAND-12600-ANNUAL-POINTS-FR...

こんなの出品されてます。

[2814: 初心者]

>>2813

ただ、この出品者の評価は 安心して取り引き出来るレベルには無いですね。

[2815: ハマゲン]

>>2814 初心者さん
オークションであればローンが残ってたりする可能性もありますよね？
物件代金が安くてもローンが残っていれば怖いですよね。

[2816: 初心者]

>>2815 ハマゲンさん

リセールだと、ローンが残っていることがあるとか、
登記してみたら全く違う物件だったとか、
デベロッパーのセールスさんの常套トークですが、
事前にエストッペルを確認、心配であれば、HGVCに問い合わせも可能ですし、
ローン残債が残ったままの登記は出来ないので、ローン残債引き継ぎの心配はあまり無いと思います。
エストッペル入手前に入金を急がせる出品者がいたら、怪しいですね。

ただ、出品者が詐欺目的の場合、入金した途端に、ドロンという可能性があるので、
エスクロー会社を介さない取引は、常にリスクですね。

また、eBay の出品者の評価は確か落札から2ケ月がリミットなので、
良い評価も、悪い評価も、実際の取り引き、登記完了前の評価であることも重要です。
落札後 3ケ月後に、問題があっても、悪い評価を残すことは出来ません。

入札は慎重に。

[2817: 初心者]

https://www.tugbbs.com/forums/index.php?threads/poll-q-6-which-hgvc-re...

米国人には、意外とハワイ島が人気のようです。

[2818: リセール物件]

ラスベガスブルバード２ベッドの2019年の管理費を支払いました。
年会費除いて873.1ドルでしたが、2018年の844.7ドルから約28ドルの値上がりでした。
1ポイントの単価は12.5セント（844.7ドル/7,000ポイント）です。

来年の夏休み（7月20日から6泊8名）のラグーン２ベッドGVとスタジオが確保できました。

予約開始の２週間くらい前までは、３ベッドPHと２ベッドPHにも空きがあったので、うまくいけば予約できるかもと期待していたのですが、結局空きがなくなり２ベッドGVとスタジオになりました。

夏休みの最初の29週だったので予約できましたが、30週以降のラグーンはかなり厳しい状況です。

ホーム予約用にラグーン２ベッドの購入も検討したほうがいいかもしれませんね。

[2819: 初心者]

>>2818 リセール物件さん

こちらも 管理費情報です。
ワイキキアン1BRの2019管理費は、$1,298.96 の請求です。
1ポイントあたりの単価は、10.31セント(1298.96/12600)です。

隔年所有なので、2018年の正確な管理費がわからないのですが、
2017年から2年で8.6パーセントの値上げなので、想定内でした。

やはり、ベガスの方が、値上げ率は低く推移していくのでしょうか？

[2820: リセール物件]

>>2819:初心者さん

これまでの値上がり状況からしても、ベガスの方が緩やかなのは間違いないでしょうね。

キングスランドが奇数年ですが、まだ請求がないですね。

隔年物件なので2017年との比較しかできませんが、請求が来たらご報告します。

[2821: 評判気になるさん]

>2812 初心者様
ご親切にありがとうございます。
2809の名無しですが、「吊り上げてるサクラのように見える評価0」が正に私な気がします。
確かに、ずるずる上がっていってましたので、最後数秒だけの参加にするべきでした。
ヤフオクのように最終入札で延長にならないのも実はeBay初体験でしたので、衝撃でした。
次はもう少し賢く参加してみたいと思います。

[2822: 初心者]

>>2821 評判気になるさん

サクラ呼ばわりしてしまい、申し訳ありません。笑。
Ebay は米国人の間でも、タイムシェア を割安で購入する方法として、
定着しているようです。

自分は、ク○ラ倶楽部、eBay、Redweek で其々一件づつ購入しましたが、
手数料の安さ、手続きの速さの点では、eBay の購入が一番良かったです。
ワイコロア12600 この価格で購入できたら、最高ですね。

また、ハワイに比べて、ベガス等、本土物件は、購入、売却、いづれのケースも、
州法による税金、公証サイン等、手続きが、簡素、シンプルです。

但し、訴訟/犯罪大国 アメリカですので、入札の際は、
出品者評価精査等、呉々も慎重な入札をおススメします。

びっくりするような割安物件が出てきますので、
焦らず、楽しんで下さい。

[2823: 初心者]

>>2820 リセール物件さん

グランドアイランダー購入によるポイント増で、
ブルバード 2BR プラチナ 7000 毎年
ワイキキアン 1BR プラチナ 12600 隔年
どちらかを売却しようと思っていますが、
どちらを売却すべきでしょうか？

売却方法も含め、アドバイス頂ければ幸いです。

[2824: ハマゲン]

>>2823 初心者さん

格安ならほしいです…

[2825: リセール物件]

　>>2823:初心者さん

　リセール市場で売却した場合、高く売れたとしてブルバード10,000ドル、ワイキキアン30,000ドルくらいでしょうか。
　今後の管理費を考えるとブルバードは持ち続けて、売却するならワイキキアンでしょうね。
　リセール市場で売却した経験はありませんが、仲介手数料が2,000ドルか売却価格の20%の高い方で、源泉税が15%とした場合、ワイキキアンの手取りは約2万ドルになります。
　HGVCに返却した場合、正規販売価格の30%は戻ってくると思いますので、レンタルで管理費分を捻出しながら、HGVCの返却受付再開を待つのが一番いいと思います。

[2826: 初心者]

>>2825 リセール物件さん

アドバイスありがとうございます。
やはり管理費値上率の低い ブルバードの方が長期所有には向いていますかね。

ただ、ハワイは、州外居住者全てが、売却時に源泉税を徴収され、
確定申告しないと還付されないところが、面倒ですよね。

HGVCの返却受け付けがあれば、手離れがいいので、
とりあえずワイキキアンを返却したいのですが、次回の返却受け付けが、
来年なのか5年後なのか はたまた10年後なのか、皆目見当がつきません。

両方とも売りに出して 希望価格でオファーがあった方をとりあえず売却するしか無いですかね。

ハワイの日本人向け業者さんは 基本的に3社とも 専任媒介なのでしょうか？
一般不動産が手数料6%なのに、タイムシェア は20%と、非常に高率ですよね。
手数料ロスの少ない売却方法 ノウハウが知りたいです。

[2827: 初心者]

>>2824 ハマゲンさん

ブローカーを介さず、直接取り引きで、エスクロー/タイトルカンパニーに契約を依頼するのであれば、
本来ブローカーに支払うべき手数料分くらいはお安くできますが、格安と言われると、、、、、。

TUGユーザーが使っている実績のあるエスクローカンパニーを使えば、
手数料は、数百ドルで済むようです。

[2828: リセール物件]

　>>2826:初心者さん
　
　私が知る限りでは、これまで2013年12月と2017年4月に返却を受け付けていましたので、2020年くらいに再開されないかなと期待しているのでが・・・。
　

[2829: 通りがかりさん]

ホクラニ第2週 毎年固定 1BDプラス 6200p の物件でも売却可能ですか？
価格は安くてかまいません。
誰かリセール状況がわかるかた、教えてくだされば幸いです

[2830: 秘密]

>>2829 通りがかりさん
可能ではあると思いますが最近はポイントの低い部屋はあまり人気も無いのでホクラニの売れ行きは非常に厳しいと思います。
私も、リセールでホクラニを契約しましたが
ホクラニだけは固定週じゃなくてもホームウィーク予約で殆ど部屋がおさえれますので
固定週がさらに厳しい状態にあります。
通年契約を購入しましたが
価格は5000ドルで購入いたしました！
ですので
期待は出来ないと思います…。
ここ最近は1万ドルでも売れてないですね。

[2831: リセール物件]

　>>2829:通りがかりさん

　17週（ゴールデンウィーク）、30週～33週（夏休み）、51週（クリスマス）、52週（年末年始）等であれば、固定週としての需要があるのでしょうが、第2週だとフロート週と同じ価格になると思います。

　ホクラニ1BDプラスプラチナ毎年6,200ポイントの最安値は、くじら倶楽部の4,900ドルなので、それより安く売り出せばオファーはあると思います。

[2832: 秘密]

>>2831 リセール物件さん
アカマイさんも結構対応良いので
良いかと思います！

[2833: 通りがかりさん]

皆さんありがとうございます。
手数料で、赤が出てもいいので、手放したいのです。1000ドルくらいに出してたら、誰か買ってくれますかねー。
それと、売価の手続きの仕方ご存知ですか？

[2834: 通りがかりさん]

>>2832 秘密さん
情報ありがとうございます！

[2835: 初心者]

>>2833 通りがかりさん

先ずは、HGVCさんに無償でもいいので、返却出来ないか相談してみては如何でしょうか？
失業して管理費の支払いが出来ないとか、家族構成が変わって利用する機会が無いとか
いずれにしても、今後管理費が支払えないことを伝え、何度か根気よく交渉すると、
無償返却に応じてくれるケースがあるようです。

[2836: 初心者]

>>2833 通りがかりさん

最初は、エージェントに相談、手取りが赤字にならないギリギリの価格を算出、
その金額あたりで 売り出してみては如何でしょうか?

隔年でも 3500ぐらいで売れているようですので、
毎年であれば、4000以上でも 売れるような気がしますが。
繰り越せるポイント、管理費支払い済みのポイントがあれば、なおさらです。

個人売買、親戚、友人への無償譲渡であれば、ROFRも無く譲渡できるようです。
また、手数料全てを買主負担とすることは可能なようです。

ハワイの物件なので HGVCも使っているエスクロー、タイトル会社
Old Republic 辺りに問い合わせてみては如何でしょうか?
契約、登記、全て代行してくれます。
手数料は $1000＋αと思います。

アロハフレンドさんの無償譲渡は、売主負担手数料の有無等、
よく知らないのですが、問い合わせてみる価値はあると思います。

[2837: ハマゲン]

>>2833 通りがかりさん

はじめまして！
ホクラニの2週目をお持ちなんですね！
自分もホクラニ契約したところです！
2週目を1000ドルなら自分が即買いしますょ笑
と言うのもホクラニ追加で買おう悩んでたところでした^_^

[2838: 評判気になるさん]

キングスランド 2BR 12600pt 8400ドルでROFRチャレンジです。
もし通りましたら皆様の仲間入りです。
ドキドキしながら待ってみます。

[2839: あや]

はじめまして。最近こちらの存在を知り、いろいろと勉強させて頂いております。
私はワイキキアン2ベッドプレミアの隔年のオーナーです。
管理費と年会費の請求がアプリを見ると出ていたので両方支払いました。支払った後で年会費は管理費を払わない年のみ払っていたようにおもい、アプリの管理費税金の支払い履歴を見るとやっぱり前回ポイント発生する2017年の前、
2016年の年末には管理費しか支払ってないように記録が出てきました。
オーナーサービスに確認すると毎年支払う必要があるし2016年にも支払われているとのこと。
ネットで調べると前のクラブトラベラーの記事で管理費に年会費は含まれると書かれてました。
家計簿も何も付けておらず、管理費や年会費がどうだったかはアプリで見られる2015年の支払い履歴までしか分かりません。ざっとしていてお恥ずかしい限りですが、どなたか教えていただけませんか。
隔年オーナーの方、両方請求きてますか？

[2840: ハマゲン]

>>2839 あやさん
自分も元々隔年でした！
クラブ会費は毎年請求きますょ！

[2841: あや]

2019年ワイキキアン2ベッド管理費1751.36
年会費209です。

2017年分は2016年に1799.65払ってます。

管理費が値下がりするとは思えないので合わせて1960.36が2019年の管理費ということなのでしょうか…

[2842: あや]

>>2840 ハマゲンさん

ありがとうございます。
そうなのですね。
こちらの皆様はいろいろ考えておられてすごいです。
深く考えずに正規で購入して何度も後悔しました。適当で大雑把な私は持つべきではなかったなぁと思う時もしばしばです。
これからもいろいろと教えてください。

しかし、2016年の管理費のみの支払い履歴がやっぱり謎です。滞納金はないので支払っているのでしょうね…

[2843: 通りがかりさん]

>>2836 初心者さん
買うときは簡単にサインだけでできたんですが、売るときも、手続きは、書類提出のみでできるのですか？もしくは、アメリカ大使館に行ったりしないといけないのですか？
どなたかご存知ですか？

[2844: ハマゲン]

>>2843 通りがかりさん
はじめまして^_^
自分はリセールで買う時に相手が大使館に公証人手続きに行かないと手続きが進まないと
聞きましたょ。
さらに、今名前の入っている人全員分が必要となる為
遠くに住んでたり、年配であっても手続きに行かないといけないと聞きました。
ただ、行かなくてもいける事もあるそうですよま。

[2845: ハマゲン]

>>2843 通りがかりさん
アメリカ領事館に行かなくてもokなパターンを
リセール会社に出す時に聞いてみてもイイかもですね！

[2846: ハマゲン]

>>2843 通りがかりさん
あと、軽はずみな発言すいません。
やっぱりボンビーなんで安くて売りに出たらほしいと思ってしまうので…
申し訳ありませんでした…涙

[2847: リセール物件]

>>2843 通りがかりさん

リセール市場での売却ではありませんが、カリアとワイキキアンをHGVCに返却した際には、アメリカ領事館でサインの認証をしてもらいました。

夫婦名義なので、二人で領事館に出向いて、領事の目の前でサインして認証してもらいました。

確か１人50ドルだったと思います。

私の場合は領事館が近かったのと、名義が夫婦だけだったので、それほど負担は感じませんでした。

[2848: リセール物件]

>>2838 評判気になるさん

くじら倶楽部の物件ですね。

奇数年の権利で、利用開始が2021年からだったので格安でしたね。

キングスランド2ベッドプレミア奇数年14400ポイントが、8000ドルでパスしましたので、多分大丈夫だと思いますよ。

[2849: リセール物件]

>>2841 あやさん

　年会費は毎年請求されますので、支払っているはずです。
　私はワイキキアン2ベッド偶数年を持っていますが、管理費は2016年1,558ドル、2018年1,655ドルでした。
　あやさんが支払った2017年1,799ドルの内訳は、年会費199ドル、管理費1,600ドルでしょう。
　
　2019年の管理費が1,751ドルという事は、2018年から96ドル、5.8%の値上がりになりますね。

[2850: 初心者]

>>2843 通りがかりさん

売却の経験が無いので、正確な情報が提供できずに申し訳ありません。
基本的には公証人手続き Notalized signature が必要になると思われます。
日本国内ですと、米国大使館、領事館、
米国内であれば、UPS(宅配便受付オフィス)、銀行、郵便局等、
公証人の資格を持つ従業員のいるところであれば、何処でも可能です。