ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ Part.3

[購入経験者さん]

ヒルトングランドバケーションクラブPart3

引き続き情報交換してまいりましょう。
リゾート、ホテル体験談、活用法、エアー情報、新リゾート体験談など・・・

オーナー様の物件の売却に関しては経験者の方にご相談下さいませ。
価格などに関しては専門業者にご相談ください。
リセールの斡旋、必要以上のお勧めは別スレでお願いいたします。


以下の物に関しては、ご遠慮くださいませ。
専門家にご相談、通報させていただきます。

・正規購入者の購買意欲をなくさせている。
・販売者の不利益にあたる行為
・個人、又は団体の名誉を著しく毀損しているもの
・倫理的観点から問題があるもの
・企業もしくは第三者に不利益を及ぼすもの
・当サイトの競合となる同等のサイトへのリンクがあるもの
・投稿の内容が、事実と著しく異なると判断できるもの（物件価格）
・スレッドが荒れてしまうと判断するもの
・物件購入の意志を妨げようとする悪意あるもの
・物件を批判するもの（物件を購入後のネガスレなど）
・その他当サイトの方針に反するもの
・自作自演の可能性があるもの

[2651: 名無しさんへ]

>>2608 名無しさん

アロハフレンズの無償譲渡も、検討されては？
使用しないのに管理費を払い続けるランニングコストと、無償譲渡でも手放した場合の損切りを、比較してみてください。

[2652: エリートプレミア]

グランドアイランダーは、JVが買戻しをしたいと判断すれば買戻しをするのかな、と考えています。すなわち、HGVC開発物件とは意思決定をする組織が異なるかなと。
グランドアイランダーを直販で購入した際、グランドアイランダー以外にはアップグレードできませんとセールスから言われたので。

無償譲渡は個人間でも出来ますよ。くじら倶楽部など名義変更対応している業者に名義変更依頼をするだけです。公証代行サービスもあるので、大使館や領事館に行く必要もありません。

自分は、所有物件を処分することになった場合は、リセール市場で売却を試みて、売却できなかった物件はSNS仲間に早い者勝ちで直接譲渡予定です。

[2653: ハマゲン]

>>2649 初心者さん
自分がDVCが欲しくなったのは
ワイキキの騒がしいのが嫌な時もあって
せっかく旅行行くのにゆっくりしたぃ…
が理由でした。
マリオットは高いので管理費大変だし
ディズニーは安いから4泊の権利でいいかなーなんて思ってます！
ディズニーは人に貸してもお金になるからありがたいですよね！

[2654: ハマゲン]

>>2652 エリートプレミアさん

自分はホクラニの低いポイントなんで
こんな物件欲しい人いるのかな…
って少し最近不安です…
妹夫婦はいらないって言うし
姪っ子にあげても毎年お金かかるし…
それならだれかに『どーぞー！！』ってしてる方がいいですよねー！
まぁ欲しい人がいればの話ですが…

[2655: 初心者]

>>2653 ハマゲンさん

自分はどこのリゾート地にもない、特殊なワイキキの喧騒が大好きで、
ワイキキ物件を購入したので、真逆ですね。笑
喧騒が気になるようでしたら、ハワイ島物件は、
ポイント効率と リセール価格のバランスの良い物件が、
比較的多いような気がします。

自分は、プールがもうちょっと広くて、ポイント効率がもう少し良ければ、
本当は、村よりホクラニが良かったくらいです。

[2656: 匿名]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2657: 名無しさん]

失礼致します。
HGVCの返却というのはもし再開される場合、タイムシェアハワイさんのホームページで確認できるのでしょうか？
それとも個人的にお電話しないとわからないのでしょうか？

[2658: リセール物件]

>>2657 名無しさん


　2013年12月と2017年4月にタイムシェアハワイを通してHGVCに返却しました。
　2013年12月の時は、タイムシェアハワイでリスティングしていましたが、HGVCに返却したほうがお得ですよと、直接お話をいただきました。
　201７年4月の時は、タイムシェアハワイのホームページから直接申込みしました。
　タイムシェアハワイに返却受付の再開の予定を聞いたところ、当面予定はないとのことでしたが、再開される場合はホームページで周知されると思いますよ。

[2659: エリートプレミア]

HGVCの買戻しが次回あるとしたら、アイランダーが完売するあたりかな、と個人的には考えてます。

日本人は大きなマーケットでしょうから、日本人に売りやすいオアフ島の在庫は抱えていたいだろうなと。売り物がハワイ島だけでは困るでしょうし。上場しましたから、利益に繋がることは手広くするとにらんでいます。

オアフ島のヒルトン村にはこれ以上タワーは建てず、買戻しと新規販売のルーチンになってくれると良いなと。買戻しが正規の3割程度なら、HGVCにとっても良い商売だと思うのですが。

[2660: 匿名]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2661: リセール物件]

>>2659 エリートプレミアさん

ポイント効率の悪い物件は、無料でもいいのでHGVCが引き取ってくれれば、安心して持ち続けられますよね。

[2662: 名無しさん]

>>2658 リセール物件さん
なるほど。当面の間は無さそうですね。こまめにホームページを確認します。ありがとうございました。

[2663: 初心者]

>>2661 リセール物件さん

もしそうなったら、裾野が広がり低価格物件のリセール市場が活性化するかもしれませんね。
ウィンダムは、数百ドルの手数料で、返却を受け付けているようなので、
格安で、ワイキキ ビーチウォークを購入、使い倒して、不要になったら返却、
というのも一考ですね。

[2664: 初心者]

>>2640 エリートプレミアさん

HGVCの予約の難しさを考えると、部屋の広さは別としてもHオナーズポイントによるホテル宿泊は、
自由度が高く、期限も無く、確かに魅力ですね。
現在、Hオナーズポイント価値は、
宿泊先、時期等により幅があり、0.3円〜1.0円くらいだとすると、
24000x50=1,200;000ポイントなので、
36万円から120万円の価値ですから
確実に使うのであれば、管理費支払い以上は期待できますね。

自分も一時、クレジットカード等で、Hオナーズポイントを貯めていたことがあるのですが、
確か 8年くらい前に、事前にアナウンスはあったものの、宿泊特典交換ポイントが大幅にに引き上げられ、
価値が半減しまい、憤慨したのを覚えています。その後、積極的にオナーズポイントを貯めるのはやめました。

無期限のポイントと言えば、ノースウエストのマイレージもとても貯まりやすく、使いやすい素晴らしいシステムでしたが、
デルタに吸収され、相当の改悪により、価値が半分以下になってしまったイメージです。
無期限のポイントは、特典交換が改悪される傾向にあるのでしょうか？

最近のHオナーズポイントの特典交換ポイントの変化についてはよくわかりませんが、
自分の経験からも、長期的にはポイント価値が下がるリスクについても、気に留めておいた方がいいかもしれません。

[2665: リセール物件]

>>2664 初心者さん

Hilton Honorsのサイトで検索すると、現金と必要ポイントが表示されますが、1ポイント0.2円〜0.5円の価値ですね。

50倍で交換した場合の価値が0.3円なので、何とは元は取れるレベルだと思います。

[2666: 初心者]

カリアタワー 6200 OV 毎年 $6,000 T ハワイ

ポイント派の自分は、選択肢外ですが、
本土物件並みの、ポイントあたり1ドルを切る価格で、
ワイキキのオーシャンビューのホームウィーク予約確保、
なかなかの売り物件ですね。

同時に 返却終了後の物件価格下落も懸念されます。

[2667: リセール物件]

キングスランド２ベッドプレミア奇数年14400ポイント12000ドルはポイント派にはなかなかの物件ですね。

20年14160ポイント残とあるのが理解できませんが。

奇数年物件なので、19年14160ポイント残か、偶数年物件の間違いかのどちらかだとは思いますが。

[2668: ハマゲン]

>>2667 リセール物件さん
毎年14400PTのプランがほしいです。
やっぱり使ってて思うのがポイントが無いと身動き取れない…

[2669: eマンションさん]

タイムシェア初心者です。
毎年 1BR プラチナ 6200ポイントの物件、と
隔年(奇数月) 1BR or 2BR プラチナ 12600ポイントの物件

を単純比較した場合、初期購入費用はさておき、ポイントを使用する段階において使い勝手を考えるとどちらが良いか悩んでます。年間管理費もsavingでき、年間で割ると使えるポイントは変わらないので後者の方がお得なのかな、と思いました。後者のマイナスポイントもあるかと思いますので、皆さまよりアドバイス頂ければ幸いです。

[2670: リセール物件]

>>2669:eマンションさん

使い勝手でも、トータルコストの面でも１ベッド毎年6200ポイントをおすすめします。

１ベッド毎年6200ポイントは、カリア6000ドル、ホクラニ6150ドルが最安値ですが、２ベッド隔年12600ポイントは、最安値のワイキキアンで15000ドルなので、9000ドル程度の差があります。
（１ベッド隔年12600ポイントの物件は、最低のキングスランドで24000ドルしますので比較対照から除外します）

年間管理費は１ベッドが1300ドル、２ベッドが1800ドル程度なので、毎年の管理費で比較すると、１ベッドが1300ドル、２ベッドが900で400ドルの差になります。

物件購入額の差が9000ドルなので、20年以上所有しないと２ベッドは元が取れません。（キングスランド２ベッド奇数年14400ポイントは12000ドルなので、もう少し短くなりますが・・・）

年間管理費だけで比較するのではなく、購入費も含めたトータルコストで比較した方がいいですよ。

隔年物件で毎年利用する場合は、繰り越しではなく前借りで利用すれば手数料は必要ありません。
繰り越しで利用すると手数料が104ドル必要です。

[2671: 検討板ユーザーさん]

はじめまして。
リセール検討中です。
ホクラニの1ベッドルームの管理費を教えてください。

[2672: 初心者]

>>2669 eマンションさん

自分は、管理費/ポイント効率 崇拝なので、参考になるかわかりませんが、
将来売却時に、購入時と同等の価値が期待できる前提であれば、
即答で、高ポイント物件です。

然し乍ら、実際には売却時の価値の保証はありませんから、売却価格をゼロとした場合、
10年〜15年以上所有し続けるつもりであるなら、適正価格であれば、
高ポイント物件の方が、最終的に総支払額も少なくなる傾向になります。


今の販売物件中、カリアタワー 毎年 6200ポイント $6000ドルは、ここ最近の相場から見て、割安と思います。
予約が取りにくいワイキキで、繁忙期の予約を確保出来るのは魅力です。

一方、ポイント重視で、ホームウィーク予約に拘ら無いのであれば、
今後も年5%のペースで値上がりする管理費を考慮、
個人的には、管理費／ポイント=$ 0.15以下の物件をお勧めします。
ホテル宿泊料金は、景気による調整や、需給関係から、8年で1.5倍にはなっていませんが、
HGVC管理費は、残念ながら、毎年平均5%上昇、8年で1.5倍になります。

ラグーン1BR 毎年 $1300÷6200ポイント=$0.21・8年後 $1950÷6200=$0.31
ワイキキアン2BR 隔年 $900÷6300ポイント=$0.14・ 8年後 $1350÷6300=$0.21

8年後 7泊 1950ドルプラス年会費でも、ホテル宿泊に比べて充分なお得感が感じられるか微妙ですね。

タイムシェアは、広めの高級コンドミニアムに1週間宿泊出来る権利を購入すると同時に、
毎年の管理費を支払う義務も購入することとなりますので、
値上がりによる毎年の管理費、利用予定年数での総支払い額をシミュレーションした上で、
購入されることを お勧めします。
以外と、びっくりするような額を支払う計算となり、
現在 1ポイントあたり $0.30~$0.40で利用できる個人レンタル利用の方が、賢明な選択だったりします。

[2673: 初心者]

>>2671 検討板ユーザーさん

年会費204ドル込みで、$1486ドルです。
クジラ倶楽部さんの物件一覧に、管理費の記載がありますよ。

[2674: 初心者]

>>2669 eマンションさん

ホームウィークのみ利用又は、クラブ予約のみ利用の場合は、
隔年で全く問題ないと思いますが、
ホームウィークとクラブ予約を合わせて使いたいと思っているのであれば、
隔年は使いにくいです。

ワイキキアン 12600ポイント 1BR 隔年を所有してみての感想です。

[2675: 初心者]

>>2668 ハマゲンさん

昨年時点で、ワイキキアン 2BR OV 毎年、14400ポイントは、
35000ドル以上でも、ROFR行使されると聞きました。

やはり狙うなら、ROFRが甘い ハワイ島ですかね。
物件価格次第では、ベガス、ブルバード7000ポイント2物件より、
物件価格、管理費共に、割安かもしれません。

今の所有物件の年間辺りポイントはいくつなのですか？

[2676: マンコミュファンさん]

>>2670 リセール物件さん
アドバイスありがとうございます。
物件購入額も含めたトータル額と自分がどの程度実際に利用するのかを確りシミュレーションした上で購入検討したいと思います。

[2677: マンコミュファンさん]

>>2672 初心者さん
非常に参考になりました。
HGVC管理費が毎年平均5%上昇、8年で1.5倍にもなっているんですね。アドバイス頂いた通り、自分の総支払額をシミュレーションして、どちらが自分にとって良いチョイスなのか、確り見極めたいと思います。ありがとうございました。

[2678: 通りがかりさん]

今年中に使わないといけないポイントが
忙しくて使えそうにない。。
無駄に管理費払って消えるポイント。。
くやしいが、行けそうな時の予約も空いてない。

[2679: 検討中]

すみません。
クジラさんの記載は見ております。
が、適当というか間違っているので質問しました。
先週説明会に参加してアイランダーの価格表を入手したのですが、
2018y　1BR　$1475.56
　　　　2BR　$1902.59
でした。
当方真剣に検討しているため、正確にホクラニの管理費が知りたくて質問させていただきました。
どなたか教えてください。
よろしくお願いします。　

[2680: リセール物件]

>>2679 検討中さん

　くじら倶楽部に記載の管理費は、確かに実際と違ってますね。

　私が支払ったグランドワイキキアン２ベッドの2018年の管理費は1655ドル（204ドルの年会費除く）でしたが、くじら倶楽部では1981ドル（204ドルの年会費含む）となっていますので、122ドル高いですね。

　実際にホクラニを所有して、支払ったオーナーからの書き込みを待つしかありませんね。

[2681: 検討中]

場違いかもしれませんが教えてください。

タイムシェアオーナーと一般旅行者とでは
入国審査での審査時間の有利不利は有るのでしょうか？
オーナーは審査が簡素になったりするのでしょうか？

[2682: エリートプレミア]

販売説明会に参加すると、セールスから名刺を受け取ると思いますが、ホクラニの購入を検討していると伝えれば、年間管理費が記載された販売価格一覧表を送ってもらえますよ。

過去の色々な価格が分かると購入検討がしやすいので、自分は毎年一回以上は販売価格一覧表をもらうようにしています。

ちなみに、年間管理費はクラブ年会費以外にも、RDAへの寄付を含むか否かで金額が変わります。

[2683: ハマゲン]

>>2681 検討中さん

入国審査は皆同じです！
タイムシェアのオーナーだから早いとか無いですょ。
むしろチョイチョイ入国、出国を繰り返してると怪しまれるので
別室に呼ばれたりします。

[2684: ハマゲン]

>>2675 初心者さん
今は、ホクラニ6200PTとワイキキアン7200PTです！
ホクラニは通年契約でワイキキアンは隔年の契約です。
そこで足りないのでパーシャルウィークの物件が出ればほしいなぁ…
と考えております…

[2685: エリートプレミア]

2682の投稿ですが、
誤：RDA
正：ARDA(American Resort Development Association)
です。申し訳ありません。

[2686: ハマゲン]

ホクラニの契約ですが今年の管理費の詳細は画面で見る限りわけわからんくて
1900ドルと、なってます。
何故そんな金額になっているのかわからないですが…

[2687: ハマゲン]

>>2679 検討中さん
こんにちわ。
自分の去年のホクラニの管理費は
$1,454.26
の請求でした！

[2688: 検討板ユーザーさん]

>>2687 ハマゲンさん
ありがとうございます。
参考になります。
昨日ホクラニの物件を申し込みました。

[2689: ハマゲン]

>>2688 検討板ユーザーさん

同じですねー！！
自分は初め隔年で申し込みしましたが
足りなくなり追加でホクラニを足しました！

[2690: 初心者]

>>2677 マンコミュファンさん

将来売却時に、ある程度の戻りを期待するか、手取りがゼロになっても、
手放せればいいか、考え方によると思います。

ラグーン 6200ポイントの、正規価格が、34000ドルぐらいとすると、
HGVCの返却受付期間に返却できれば、
手取りで、$9,000ドル前後か それ以上 期待できるので、
6000ドルで購入できれば、購入手数料を加味しても、
初期費用をカバーした上で、お釣りがきます。

一方、ワイキキアン 2BR 12600 隔年は、
正規販売価格を53000ドルとすると、
手取りは、14000から16000くらいと見込めますので、
返却しても、初期費用全額回収は難しいと思います。

実際には、売却したいタイミングと、滅多に無い返却受付のタイミングが、
一致するかどうかはわかりませんが、 売却時の価格差の目安にはなるかと思います。

HGVC深いです。

[2691: エリートプレミア]

リセール市場で売却できる、もしくはHGVCによる買戻しがある前提で計画をたてるのは、リスクが大きいと個人的には考えているので、最終的には無償譲渡する予定で計画を立てています。
そのため、自分はポイント効率はあまり気にせず、出来るだけ販売価格の安い物件を購入するようにしています。

もちろん、手放したいときに売却できたり、買戻しがあったりすれば、自分にとって得な方法を採ります。

今年は噴火やハリケーンなど様々な災害がありましたので、物件自体が無くなってしまうリスクも考える必要があるな、と思い始めました。

色々な考え方がありますね、ということでご参考まで。

[2692: 若葉マーク]

どなたか教えてください。

去年リセールでワイキキアン隔年7200ポイントを購入して楽しく使っています。
来週エララのスタジオに6泊する予定です。
先日HGVCの方から滞在中にオーナーへのタイムシェア説明会に参加すると100ドルの食事券またはシルクドソレイユなどのショーの割引券を差し上げます。というメールが届きました。
何度かオアフに行っていますがこのような誘いはありませんでした。そのうちにポイントの多い物件に買い替えの提案をされるのではないかと思っていましたが。リセールで買っているので声がかからないのだと思っていました。
ゴールドの時期に行けるのでポイントには不足はなく買い替えをするつもりも全く無いのでお誘いが無いのはかえって好都合でした。

初めてのお誘いで戸惑っています。
疑問なのはエララのHGVCの方は私がリセールで購入している事を知っているかどうか、何を目的で説明会に誘うのか、という事です。

参加された方いらっしゃいますか？
どんな感じでしたか？

[2693: 初心者]

>>2692 若葉マークさん

1、リセール購入だと気付いていない為、通常の正規オーナー向けの勧誘。
2、リセール購入者と知りながら、アップグレード、追加購入の勧誘。

どちらかだと思いますが、
1、の場合、いざ説明会に行ったらリセール購入者とわかり、
食事券等の特典が貰えない。完璧に時間の無駄となる。

2、の場合、エラーラの物件は他のリゾートへのアップグレードが出来ない！ので、
エラーラの高ポイント物件へのアップグレード、他の物件の新規購入を勧められる。
アップグレードの下取り価格の査定方法は、オリジナルオーナーの購入価格か
現在の正規価格に一定の係数を掛けて算出だと思います。

時間を無駄にしない為にも、リセール購入者でも、食事券等の
特典が貰えるのか、事前に確認することをオススメします。

[2694: 初心者]

>>2692 若葉マークさん

失礼しました。エラーラ所有では無かったのですね。
リセール物件のアップグレードは、期間限定で不定期に認めているようですが、
正規からのアップグレードに比べ、下取り条件、アップグレード必要差額等、
条件が厳しいと聞いています。
リセールでもOKの場合、ワイキキアンであれば、他のリゾートへのアップグレードも可能ですね。

[2695: 初心者]

>>2691 エリートプレミアさん

自分も 売却時の価格を想定してのリセール購入はリスクが大きいので、
避けるべきと考えており、全く同感です。
売れたらラッキーくらいに考えていないと危ないですね。

結果は真逆なのですが、自分は、反対に高ポイントで、
管理費ポイント効率が良く、
購入初期費用の償却が早く進む物件を購入しています。

ホームウィーク予約か、クラブ予約か
オープン予約の権利取得か
取り敢えず、オーナーになりたいか
低価格物件を購入、短期間利用、売却/譲渡するか
動機は色々と思いますが、
同じ物件をレンタル利用した場合に支払う料金と、
管理費支払いの差額が小さい物件は、いくら物件価格が安くても、
管理費値上がりを考えて、避けるようにしています。

http://www.timeshare-hi.com/timeshare-news030.shtml
このコラムの内容を数値化してみました。

[2696: 初心者]

タイムシェアを購入する動機となるお得感をシミュレーションしてみました。

前提条件
管理費 : 毎年 5%値上がり
レンタル料金 : 1ポイント当たり 30セント 毎年 3%値上がり

シミュレーションの結果、今販売中のリセールで非常に割安と思われる
ラグーン 1BR 6200ポイントは 初期費用が償却出来ないばかりか
お得感を示す、レンタル費用との差額 $366(F)が年々小さくなり、13年目からは、
逆転、管理費負担が、レンタル料金を上回っていく結果となります。
こうなると自分にとっては負の資産で、引き取り手を探すのに苦労することに
なるかも知れません。

現実に、ワイキキの4800ポイント以下の物件は既に
管理費が レンタル料金を上回る状態となっており、
ホームウィークによる 繁忙期予約確保以外、
所有する価値があまり無い為、売却、譲渡が難しいのかと思います。

[2697: 初心者]

一方
クラブ予約前提で、ポイント効率と、購入価格のバランスの良い
ラスベガス ブルバード 2BR 7000 ポイントを ラグーンより4000ドル高い
10,000ドルで購入した場合、
レンタル想定料金ー管理費=お得感が 17年も 1000ドル以上で推移、
初期購入価格と管理費累計の合計である総支払い額も、8年で
ラグーンタワーと逆転、以降差は広がる一方です。

20年後には、
ラグーン 6200ポイント 総支払い額 57501ドル お得感累計(G)578ドル
ベガス ブルバード 7000ポイント 総支払い額 47778ドル お得感累計(G)20750ドル

ちょっと細かい話で恐縮ですが、レンタル料金が、年4.2%以上値上げされなければ、
ラグーンタワーの購入価格は、永遠に償却出来ない計算となります。

[2698: 初心者]

参考までに
ワイキキアン 2BR 12600ポイント 隔年 15000ドルのシミュレーションです。

[2699: 初心者]

前提条件の見方で、数字は大きく変わりますので、あくまで参考ですが、
管理費÷ポイント=$0.15以下の物件に執着している理由を長々と説明することとなりすいません。

また、このシミュレーションの最大の欠点は、金利計算が欠如していることです。
実際には、物件購入費用相当額を年2〜5%で運用した方が、
タイムシェアを購入するよりも、良いケースもあると思います。
米国債は、金利が3%近くまで上昇しており、50000ドルの物件を買ったつもりで、
米国債を購入、金利 1500ドルをバケーション費用に充てるという考えもあります。

金融商品による資産運用の上手な方が、タイムシェアに手を出さないのも頷けます。
自分は、HGVCが面白くて、どっぷりとハマってしまいましたが。

[2700: リセール物件]

>>2699 初心者さん

　私は、2011年にオーナーになって、これまで98泊しましたが、レンタルで利用した場合の金額が3,940,000円（スタジオ1.5万、１ベッド3万、２ベッド4万、３ベッド7万）と想定し、タイムシェア所有にかかった経費がそれを下回れば元は取れていると考えて計算してみました。
　支出は（購入費＋年会費＋管理費＋手数料＋オープン予約＋宿泊税＝）6,720,000円
　収入は（HGVCからの返金＋レンタル＝）3,850,000円
　差引で2,870,000円になるので、十分元は取れています。
　
　ところで、ワイキキアン３ベッドPH15週24,000ポイントが30,000ドルでOKになりました。

　なので、損益計算も一気にマイナスになってしまいます。

[2701: リセール物件]

　2024年まで計算してみましたが、レンタルした場合の金額は、181泊700万円。

　タイムシェアにかかる経費が600万円で、何とか元は取れる計算になります。

　

[2702: ハマゲン]

>>2700 リセール物件さん
おめでとうございます！！
PHうらやましいです！！

[2703: エリートプレミア]

リセール物件さん、ペントハウスおめでとうございます。自分のキングスランドは未だ回答ありませんが、同じ時期にオファーしてるので、そろそろ回答があるかもしれません。

初心者さん理論を元に、所有物件の全管理費を全ポイントで割ったところ、$0.15でした。一番効率が良いのはオーシャンタワー1LDK16800ポイントで$0.08、一番効率が悪いのはラグーン2LDK7000ポイントで$0.25でした。

でも、ラグーン2LDKは繁忙期に予約が取りやすく、レンタル単価を上げても許容されやすいので、手放せません。

自分の販売価格低路線ですが、資産運用が今のところ上手くいっていることも、理由にありました。タイムシェア購入用に資産売却すると、税金が…。

[2704: リセール物件]

>>2702:ハマゲンさん
>>2703:エリートプレミアさん

　ありがとうございます。
　順調にいって、年内に手続きが完了するかどうかというところだと思います。

　年間の管理費が6,000ドル程度になりそうですが、頑張って払っていきます。　

[2705: リセール物件]

>>2703:エリートプレミアさん

　私の場合、現在所有している３物件の平均は0.13ドルですが、ペントハウス購入後は0.14ドルになります。

　今後、管理費が値上がりすると、数年で初心者さんのおっしゃっている0.15ドルを上回りそうです。　

[2706: 若葉マーク]

>>2694 初心者さん
お答えくださりありがとうございました。
少し考えて参加しようと思ったら事前にエララの担当者さんに 私はリセールでの購入者ですが‥と聞いてみます。
時間の無駄は嫌ですからね。

参考になりました。
ありがとうございました。

[2707: 初心者]

>>2700 リセール物件さん

ROFR パス ご購入おめでとうございます。
晴れて、ペントハウスのオーナーですね。

HGVCがROFRを行使しなかったのが不思議なくらいの価格ですが、
グランドアイランダー、オーシャンタワーの新規販売も完了していない中、
高額で、購入者も限られるペントハウスの在庫は、増やさない方針なのでしょうか？

オーシャンタワーは、売れ行きは好調なものの、既存オーナーの
アップグレードが多く、新規購入が伸び悩んでいると聞きましたので、
以外と、ラグーンを除く 新ペントハウスは、在庫があるのかも知れません。

リセール物件さんの物件は、何れも購入価格も安く、売却時もとても上手に売り抜けているので、
元を取るどころか、最終的に売却時には、累積の経費全額回収も夢では無いような気がします。

ペントハウスも、購入価格が激安で、24000ポイントなので、抜群の投資利回りの上、
将来 売却益も狙えるので、楽しみですね。

[2708: 初心者]

>>2703 エリートプレミアさん

オーシャンタワー 1BR 16800ポイントも購入されたんですか？
アイランダー ペントハウス、ラグーン ペントハウス、オーシャンタワー 16800pts って
一体何物件 何ポイント所有されてるんですか？？？ 脱帽です。

それだけ、大量ポイントを所有されていて、効率は $0.15、更に活用されているのであれば、
格安の低価格物件探しは、殆ど遊び感覚ですね。 笑。

ホームウィーク予約が目的であれば、複数物件の内 １つくらいは、多少のポイント効率の悪さは目をつぶるしかありませんよね。
自分も、いつか ラグーンOFを買ってしまうような気がします。

[2709: リセール物件]

>>2707:初心者さん

　ありがとうございます。

　格安での購入に加えて、ポイント効率の悪いカリア、ワイキキアン１ベッドGV物件のＨＧＶＣへの返却と、ついてたなーと思います。

　ＨＧＶＣへの返却申し込みが再開されれば、ポイント効率の悪いワイキキアン２ベッドGV10,500ポイントを申し込むつもりですが、前回はポイントが利用済みで返却できませんでした。
　既に2020年のポイントも前借して利用済みですが、ペントハウスのポイントが反映されれば、ポイントを入れ替えていつでも返却できる状態にしておきます。
　

[2710: 初心者]

>>2704 リセール物件さん

自分のアイランダー 1BR 16800pointsは、売主のローンに残債があるらしく、
エスクローによるクロージングを始めるまでに、もう少し時間がかかりそうです。

ただ、これが購入できると、所有ポイントが年間30,000 を超え、毎年ペントハウスにでも宿泊しない限り、
到底使いきれなくなってしまい、正直不安ですが、楽しく使っていこうと思います。

ディズニー、マリオット等、突然、ある日を境に、それ以降のリセール購入者を冷遇する
規約変更がなされていることから、HGVCでも同様のことが起こるかも知れないと思い、
長期保有できる物件を買い増してしまいました。

[2711: ハマゲン]

>>2710 初心者さん
自分は毎年16800PTあればそれだけで十分です！！
ただ人に貸すとなるとPHぐらいのポイントがあると嬉しいですね！！
やっぱ年間6200PTは低すぎて…
partial ウィークの4200PT3日間が出ないかなぁ…
と思ってます…

[2712: ハマゲン]

>>2710 初心者さん
売主の残債があっても購入できると聞いたことがあります。
ただ、そうなるとリスキーな感じもしますが…涙
エスクローが確認してくれて一安心ですね！

[2713: リセール物件]

>>2710 初心者さん

アイランダー1ベッドオーシャンラグジュアリーのローン残となると、かなりの金額になりそうですね。

現オーナーが完済しないと契約できないんじゃないですか?

[2714: 初心者]

>>2712 ハマゲンさん

エスクロー／タイトルカンパニーは、ハワイの大手のO社にお願いする予定なので、
心配はしていませんが、時間がかかるのが嫌ですね。
今予約出来ないと、来年のポイントが余ってしまいそうなので。

[2715: 初心者]

>>2711 ハマゲンさん

こんな時、ポイント増の為、アップグレード出来ないのが、リセールの辛さです。
高ポイントの1物件にまとめたいところですね。
ポイント買い増しだけが目的であれば、ラスベガス ブルバード の2BR 5000 ポイント ゴールドはどうですか？

[2716: ハマゲン]

>>2715 初心者さん

んー…
ホクラニでまとめる方が良いのかと思いました。
2BRになるとランニングコストはどうなんでしょうか？？
ホクラニは1BRなので管理費が安いと思ってました…汗

[2717: ラグーンタワーオーナー]

今年の夏の我が家の滞在はホーム予約に苦戦し、クラブ予約で3泊+4泊と繋ぎましたが、それぞれに予約手数料も必要で、引っ越しも面倒、且つクラブ予約の為かお部屋からの眺望にも恵まれませんでした。例年のホーム予約であれば予約手数料無料で7連泊可能でしたし、眺望にがっかりした事も過去ありませんでした。
今年はとてもストレスを感じましたので、今後も32週前後のホーム予約が取れなければ、固定週にupを検討しています。

こちらの掲示板ではポイント効率のお話が盛んですが、ポイント派のみなさんは、ホーム予約では無くクラブ予約を目的に所有されている方が多いようにお見受けします。
繁忙期のワイキキに6〜7泊の連泊は、ポイント派の皆さんの旅行プランには無いのでしょうか？または、毎日の空室チェックで、連泊を確保できていますか？
正規で固定週にup(または、リセールで固定週を購入)を検討しています。
ちなみに、私が言う繁忙期とは、夏休みでも7月や8月下旬ではなく、32週(年によっては前後の週)で、いわゆるお盆休みの週の事です。
よろしくお願いします。

[2718: エリートプレミア]

ワイキキアンは、3年位前にペントハウス在庫1つと聞いたので、買戻しで多少増えたと思いますが、殆どないでしょう。

オーシャンタワーはホテルからのリノベーションですが、タイムシェアの売れ行きによって、タイムシェア化する数を調整するそうなので、オーシャンタワーのペントハウスが売れ残ることはないでしょう。

自分がHGVCのタイムシェアを購入したきっかけが、Hオナーズダイヤモンドの取得なので、エリートプレミアを維持しつつ、早目に減価償却が終わるようにアップグレードを繰り返したら(新タワーが出来る度に高ポイント物件が出るので可能)、HGVC直販でアイランダー2LDKペントハウスとオーシャンタワー1LDKプレミアを持つことになってしまいました。いずれも販売開始日に購入しているので、直販の中では一番安いはずです。

そんな理由で、アイランダーペントハウスは、毎年Hオナーズポイントに変えています。

ポイントには比較的余裕があるので、リセール市場で売却できず、無償譲渡仲介業者にも扱ってもらえないような物件を、手数料は譲渡元オーナー持ちで引き取ったりもしてます。

無償譲渡で引き取った物件は、正規アップグレード時にHGVCが下取りしてくれる場合があるので、その時に合法的に手放しています。ちなみに、下取り条件はかなり厳しいです。

[2719: ハマゲン]

>>2717 ラグーンタワーオーナーさん

自分はホクラニですがお盆週やGW週の予約はできていますょ！
来年も一応予約してます！

[2720: エリートプレミア]

以前も書いた気がしますが、ホームウィーク予約開始日であれば、32週も結構空室がありました。
自分は、32週のホームウィーク予約開始日に、ラグーン2LDKとワイキキアン2LDKプラスを予約できました。

32週は、正規でアップしたり、リセールで購入する方法もありますが、ホームウィーク予約で頑張って、予約が取れなかったらレンタルを利用し、自分のポイントは他にレンタルするかHオナーズポイントに変える方法もあるかと思いました。

[2721: 初心者]

>>2713 リセール物件さん

売主の売却時の手取りと、ローン残債の差額は数千ドルのようなので、
どうにかなるかなと。
恐らく、残債を全て解消せずに契約プロセスに入り、
買主からエスクローへの入金と同時に売主も残債分を一時入金、
ローン完済後、名義変更、というようなプロセスがあるのではと、
勝手に思っています。
不動産取引では、残債のある物件売却は一般的なので。
最悪は、その数千ドルを値上げしろと言ってくるかも知れませんね。
いずれにしろ、時間がかかりそうでが、ポイント崇拝者にとっては、
究極のポイント効率物件なので、気長に待ちます。

[2722: リセール物件]

>>2721 初心者さん

数千ドルなら許容範囲ですね。

ペントハウスが買えない場合、オファーしようと思っていたキングスランド1ベッドプラス毎年9300ポイントが、7000ドルに値下げになっています。

[2723: 初心者]

>>2718 エリートプレミアさん

なるほど、正規物件それもかなり高額の物件をお持ちなので、リセール物件の下取りを受け付けて貰えるのですね。
出口を心配せずに、格安物件を購入できる謎が解けました。
最近は、リセールの下取りは、正規物件価格の25%程度と聞きましたが、本当にそんなに厳しいんですか？

ところで、エリートプレミアの特典で、一番価値がある/嬉しいことってどんなことか 興味があるのですが、
よければ、教えて下さい。

[2724: エリートプレミア]

表現が分かりにくくて申し訳ありません。
リセール物件の下取りは様々な条件をクリアする必要があって、その条件をクリアするのが難しい、という趣旨でした。しかも、条件は変わることがあり、下取り不可の場合もあります。下取り額も様々です。
経験上、なんとなく条件は理解してますが、イレギュラーなことを公にすると、その条件がさらに厳しくなる可能性があるので、条件を公開することは控えさせてください。
リセール物件をお持ちの方でHGVC直販へのアップグレードに興味がある方は、販売説明会に参加し、リセール物件の下取りについて尋ねると良いと思います。そこで嫌な顔をされたら、良くないセールスですので、違うセールスに代えてもらいましょう。

エリートプレミアの特典で一番うれしいのは、やはりHオナーズダイヤモンドですね。Hオナーズポイントも多いので、ストレスなくヒルトンホテルが使えます。直接的な金銭の支払いがないので、親族にも気兼ねなく使ってもらえますし。
次にうれしいのは、各種手数料(予約や予約確認書発行など)免除とエリートプレミア専任クラブカウンセラーへのホットラインですね。これまで、タイムシェアを利用する上で生じていたストレスが殆どなくなりました。

ちなみに、うれしくないことは特典が勝手に変わることですね。アップグレード時の手数料免除は適用されないことが多いですし、特定クラブリゾートの早期利用権は対象となるリゾートが現在存在しません。以前はゲストにもエリートプレミア特典が適用されたのですが、現在は適用されなくなりました。

[2725: 検討中]

いろいろ参考にさせていただきありがとうございます。
ランニングを考えて隔年にするつもりでしたが、高ポイントの魅力も感じて迷っています。
こちらは複数＆高ポイントのオーナー様が多いので教えていただきたいのですが、
部屋をリンタルに出すという事は簡単なのでしょうか？
手間暇がかからないのであれば毎年の物件も視野に入れて検討したいと思います。
ご教授よろしくお願いします。

[2726: 初心者]

>>2725 検討中さん

利用者の多いタイムシェア ハワイさんの レンタルは無料の上、貸し出し物件掲載も
WEBページ上で、５分で終わります。
その他、ヤフオク、英語となりますがTUG、Redweek
又は 友人、知人でしょうか。

手間がかかるかどうかは、借り手によるところが、大きいと思います。
借り手が、レンタル経験がある場合は、質問等も少なく簡潔で、
数回のEメールのやり取りと入金確認のみです。

自分は、数回しか貸し出し経験が無いので、詳細は諸先輩のアドバイスを待ちましょう。

[2727: 初心者]

>>2724 エリートプレミアさん

情報ありがとうございます。
リセールからのアップグレードの条件、是非知りたいですが、
非公開としたい理由も納得できますので、又の機会にお願いします。

自分の担当セールスの方のリセールアレルギーは半端では無かったので、
ハズレだったのですね。笑

ヒントをありがとうございました。

[2728: 初心者]

>>2722 リセール物件さん

これはお買い得ですね。1ポイント1ドルを切る物件価格、
ポイント効率はもちろん、
ワンベッドルームで 年間管理費の絶対額も抑えられ、
タダになってしまっても惜しく無い初期費用、

直ぐに売れそうですね。

[2729: 初心者]

>>2709 リセール物件さん

頼まれていませんが 、シミュレーションしてみました。
初期投資は 8年で回収、利回り12%以上が、25年以上続く 驚異の高収益物件ですね。
おめでとうございます。

[2730: エリートプレミア]

これまで何度か部屋を貸出していますが、普段使用しているのはリゾートハワイ社のタイムシェアレンタル（resorthawaii.co.jp）ですね。サイトの運営母体が介在しないので、レンタルに慣れていると一番使い勝手が良いです。同様に、サイトの運営母体が介在しないのは、掲載費用が若干かかりますがハワイ・ヒルトン・タイムシェア（hgvcfan.com）ですね。

サイトの運営母体が介在するのは、アロハフレンド（alohafriend.com）、タイムシェアレンタルガイド（nextad-timeshare.com）ですね。
くじら倶楽部（kujiraclub.com）は、くじら倶楽部が所有している物件のみのようです。

他にもタイムシェアレンタルサイトはありますが、昔から取り扱っているのは以上のサイトですね。

手間隙は人それぞれなので、なんともいえません。当たり前ですが、手間隙をかけたほうがレンタル希望者は集まりますし、レンタル価格を上げることもできます。

レンタル経験がないのにレンタル前提で物件を購入するのは、リスクが大きすぎると思います。
レンタル前提で物件を購入する場合は、利用者側でも構わないので一度はレンタルを経験されたほうが良いと思います。

[2731: リセール物件]

>>2729:初心者さん

あらためて見てみると、管理費の上昇がやばいですね。

計算上はそうなるのでしょうが、現実的に10,000ドルの管理費を支払える人がどれだけいるのかを考えると、タイムシェアを維持していくためには、そこは考えてくれると淡い期待を抱いています。

ただ、ラグーンタワーの管理費が、オープンから１０年で２倍になったことを考えると、覚悟しとかないといけないですね。

　

[2732: 初心者]

>>2731 リセール物件さん

過去10年、ラグーン含めた ワイキキ物件の管理費急騰は、2011年 東日本大震災の津波被害の
保険料支払いが莫大であった為、世界の海辺物件の保険料率が、一気に上がったことが、理由と聞いています。
予測は年5%で設定しましたが、実際には物価上昇に比例、今後4%ぐらいで推移してくれればと祈っています。

但し、エリートプレミアさんが仰っているように、自然災害、老朽化による予期せぬ修繕等々、
登記物件である以上、不動産所有と同様のリスクは避けられませんね。

確かに我々庶民には、10,,000ドルの管理費は驚愕ですが、
ハレクラニは 1BRのスイート7泊が、15000ドル以上と考えると、
客層が被れば、許容出来る範囲かも知れません。
無責任ですいません。

[2733: エリートプレミア]

ワイキキアンが2008年に完成して、10年間での年間管理費上昇は1.6倍位ですから、年間管理費の上昇率は下がってきていると考えることもできます。
完成時の年間管理費がラグーンに比べてワイキキアンの方が高いことが大きな要因だとは思いますが。

日本人の所得平均が年2%でも上昇してくれれば、年間管理費が年4%上昇しても、大きな負担にはならないかな、とも思いました。

タイムシェアの貸出しを始めてから、レンタル相場は徐々に上がってきている気がするので、年間管理費の上昇に併せて、レンタル相場も上がってくれれば、年間管理費の上昇もそれほど問題にはならないかな、と考えてます。

[2734: ラグーンタワーオーナー]

ハゲマンさん
エリートプレミアさん

レスありがとうございます。
レンタルを利用するアイデア、チャレンジしてみます！

[2735: ハマゲン]

ここの書き込みで
どなたかパーシャルウィークのホクラニ契約の方いますか？？

[2736: 初心者]

ラスベガス ブルバード 7000ポイント

https://www.ebay.com/itm/7-000-HGVC-Points-Hilton-on-the-Boulevard-Las...

手数料売主持ちって魅力ですね。

[2737: ハマゲン]

>>2736 初心者さん
そー書いてるんですか？！
ならお買い得ですねー！

[2738: エリートプレミア]

販売開始日にHGVCでアップグレードした以下の物件について、初心者さんと同じシミュレーションをしてみました。
・アイランダー2LDKPH(2PX)プラチナ毎年24,000ポイント販売開始価格$129,000(管理費$3,295.20,年会費$184込)
・オーシャンタワー1LDKプレミア(1BX)プラチナ毎年16,800ポイント販売開始価格$99,990(管理費$1,596.38,年会費$204込)
販売開始年度は未完成のため、管理費はみなし管理費(HGVCではクラブ利用料と呼称)です。
端数計算の処理等で若干違いが出るかもしれませんが、概ね購入時から22年で減価償却できそうです。
アップグレード前の物件では、生きている間の減価償却は難しそうだったので、やはりアップグレードして正解でした。

[2739: エリートプレミア]

レンタルのポイント単価を仮に30円とすると、ハワイ州の5,100ポイント以下の物件は年間管理費よりもレンタル料金の方が安いわけですから、ホームウィーク予約を活用していないのであれば、早めに処分した方が良さそうですね。所有し続けるよりも、無償譲渡で手放して同じ物件をレンタルした方が、今後の負担総額としては安くなるわけですから。

カリア1LDKプラチナ毎年6,400ポイント$6,000が売れ残っている状況を考えると、ハワイ州の5,100ポイント以下の物件は、無償譲渡でも手放すのが難しい状況になってきている気がします。

低ポイント物件でも欲しがるのは当方を含めホームウィーク予約目的だと思いますが、レンタルして得られる収入よりも年間管理費の方が高い物件を今から欲しがる人は、あまり居ないかなと。

[2740: エリートプレミア]

シミュレーションしたところ、クラブ年会費も含めた年間管理費はラグーン1LDKだと7年後には$2,000を超えそうなので、リセール業者にリスティングされている現オーナの方々が年間管理費を滞納し始めたらちょっと怖いなと思い、書き込んでみました。

[2741: リセール物件]

>>2740:エリートプレミア

そうなんですよ。

タイムシェア説明会の参加資格は世帯年収７５０万円以上ですが、源泉徴収票で確認するわけでもなく自己申告なので、それ以下のオーナーもかなりの数いると思います。

このままのペースで管理費が値上がりして滞納するオーナーが増えてくれば、更に管理費が値上がりする悪循環に陥ってしまうのではないかと危惧しています。

[2742: マンション掲示板さん]

>>2740 エリートプレミアさん

そうなんですよね。このペースで管理費が上がると、1BRの管理費2000ドル超えは目前なので、新規販売、リセール販売への影響は勿論、現オーナーの管理費滞納が懸念されますね。

ウ○ストゲート等、宿泊費価値を管理支払いが上回り、無償譲渡でも引き取リ手がない タイムシェアは、本当に抜け出すのが大変なようです。

[2743: ハマゲン]

>>2742 マンション掲示板さん

最悪ブッチと言う方が多いと聞きました。

[2744: 初心者]

AirBNB など 個人の部屋貸しが更に一般化してくると、旧態依然のタイムシェアのビジネスモデル自体が、
今までのように続くのは難しいのかも知れません。レンタルも競合が増え続けるでしょう。

ホクラニの価格が低迷、ヒルトン村の物件がなんとか持ちこたえたのも、
ROFRの有無のみならず、一般ホテル、airBnBと競合するワイキキ中心の立地に対し、
ビーチ、ラグーン、プール、レストラン、ショー、キッズプログラム等々、
総合リゾートとしての付加価値が認められた結果なのかも知れません。

色々なリスクを勘案した結果、自分は、管理費ポイント効率信仰が芽生えてしましました。
更に、予期せぬ管理費負担のリスクのある、老朽化したタワーを避けています。
日本のマンションの築年数による管理費の上昇を考えると、同じことが 起きるのではと思っています。

[2745: 初心者]

>>2739 エリートプレミアさん

そうなんです。
この掲示板を覗く、初めてHGVCを購入しようとされている方に、
ハワイの 7200ポイント以下の物件はどんなに安くても、
将来の管理費支払いと、レンタル、ホテル宿泊の費用を良く計算した上で、
決めた方がいいですよと警鐘を鳴らしたく、色々投稿しました。

既に、ゴールド物件は、売却が難しいので、購入は良く考えるよう
一般的に言われていますが、プラチナでも、ガーデンビューや、
ポイント設定が低いカリア、ラグーンは、注意が必要と思います。
その部屋に毎年ホームウィーク予約で宿泊したい場合は、また別の基準ですが。

むしろ、ポイント目的であれば、ワイキキアン、アイランダーの
プレミア、プレミアラグジュアリーのゴールドの方が、
リスクは小さいかも知れません。

直販購入の方は、アップグレードという救済措置がありますが、
リセールの場合、基本的に返却受け付け開始を待つしかありません。

[2746: ハマゲン]

>>2745 初心者さん
自分はホクラニが引き取りできるタイミングで2物件売却して
そのお金で2ベットリセールを買おうと思います！

[2747: エリートプレミア]

キングスランド第一期1LDKプラス毎年プラチナ9300ポイントの物件は成約したようですね。

この物件に限らず、安い価格を知っている物件は、割安物件がでても手を出しにくいのが、自分の弱いところです。

固定週52週を狙っているのも、昔から価格が安定していることが理由の一つです。

ただ、固定週52週を仮にレンタルに出しても、現在の相場的には1ポイント40円が上限かなと考えると、浮動週に上乗せできるのは個人的には最大で＄15000位で、そうなると今の売り出し価格はやはり高すぎて、なかなか手が出ません。

[2748: 初心者]

>>2746 ハマゲンさん

将来、生き残りそうな物件リストです。

[2749: マンション検討中さん]

みなさんに質問です。
この間アイランダーのリセール買い付けを行い、年末くらいには購入出来る予定です。
そこで、来年はポイントを前借りして親と私たち夫婦の2世帯でハワイに行こうと思っています。
ただ、ホテルはそれぞれ分けようと思っていてホクラニとアイランダーの2つを同じ日程に2世帯で予約をしたいのですが、
空室があれば2世帯分の予定を取る事は出来るのでしょうか？

ちなみにヒルトンのオーナーは私たち夫婦だけで、親はヒルトンのオーナーではありません。

わかる方がいらっしゃいましたら教えていただきたいです。

[2750: 初心者]

>>2749 マンション検討中さん

全く問題なく予約可能です。
但し、ご両親だけでチェックインの場合、ゲスト登録料が発生します。
ご両親がチェックインの際、オーナーが同行されれば、ゲスト登録も不要です。