ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ Part.3

[購入経験者さん]

ヒルトングランドバケーションクラブPart3

引き続き情報交換してまいりましょう。
リゾート、ホテル体験談、活用法、エアー情報、新リゾート体験談など・・・

オーナー様の物件の売却に関しては経験者の方にご相談下さいませ。
価格などに関しては専門業者にご相談ください。
リセールの斡旋、必要以上のお勧めは別スレでお願いいたします。


以下の物に関しては、ご遠慮くださいませ。
専門家にご相談、通報させていただきます。

・正規購入者の購買意欲をなくさせている。
・販売者の不利益にあたる行為
・個人、又は団体の名誉を著しく毀損しているもの
・倫理的観点から問題があるもの
・企業もしくは第三者に不利益を及ぼすもの
・当サイトの競合となる同等のサイトへのリンクがあるもの
・投稿の内容が、事実と著しく異なると判断できるもの（物件価格）
・スレッドが荒れてしまうと判断するもの
・物件購入の意志を妨げようとする悪意あるもの
・物件を批判するもの（物件を購入後のネガスレなど）
・その他当サイトの方針に反するもの
・自作自演の可能性があるもの

[2651: 名無しさんへ]

>>2608 名無しさん

アロハフレンズの無償譲渡も、検討されては？
使用しないのに管理費を払い続けるランニングコストと、無償譲渡でも手放した場合の損切りを、比較してみてください。

[2652: エリートプレミア]

グランドアイランダーは、JVが買戻しをしたいと判断すれば買戻しをするのかな、と考えています。すなわち、HGVC開発物件とは意思決定をする組織が異なるかなと。
グランドアイランダーを直販で購入した際、グランドアイランダー以外にはアップグレードできませんとセールスから言われたので。

無償譲渡は個人間でも出来ますよ。くじら倶楽部など名義変更対応している業者に名義変更依頼をするだけです。公証代行サービスもあるので、大使館や領事館に行く必要もありません。

自分は、所有物件を処分することになった場合は、リセール市場で売却を試みて、売却できなかった物件はSNS仲間に早い者勝ちで直接譲渡予定です。

[2653: ハマゲン]

>>2649 初心者さん
自分がDVCが欲しくなったのは
ワイキキの騒がしいのが嫌な時もあって
せっかく旅行行くのにゆっくりしたぃ…
が理由でした。
マリオットは高いので管理費大変だし
ディズニーは安いから4泊の権利でいいかなーなんて思ってます！
ディズニーは人に貸してもお金になるからありがたいですよね！

[2654: ハマゲン]

>>2652 エリートプレミアさん

自分はホクラニの低いポイントなんで
こんな物件欲しい人いるのかな…
って少し最近不安です…
妹夫婦はいらないって言うし
姪っ子にあげても毎年お金かかるし…
それならだれかに『どーぞー！！』ってしてる方がいいですよねー！
まぁ欲しい人がいればの話ですが…

[2655: 初心者]

>>2653 ハマゲンさん

自分はどこのリゾート地にもない、特殊なワイキキの喧騒が大好きで、
ワイキキ物件を購入したので、真逆ですね。笑
喧騒が気になるようでしたら、ハワイ島物件は、
ポイント効率と リセール価格のバランスの良い物件が、
比較的多いような気がします。

自分は、プールがもうちょっと広くて、ポイント効率がもう少し良ければ、
本当は、村よりホクラニが良かったくらいです。

[2656: 匿名]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2657: 名無しさん]

失礼致します。
HGVCの返却というのはもし再開される場合、タイムシェアハワイさんのホームページで確認できるのでしょうか？
それとも個人的にお電話しないとわからないのでしょうか？

[2658: リセール物件]

>>2657 名無しさん


　2013年12月と2017年4月にタイムシェアハワイを通してHGVCに返却しました。
　2013年12月の時は、タイムシェアハワイでリスティングしていましたが、HGVCに返却したほうがお得ですよと、直接お話をいただきました。
　201７年4月の時は、タイムシェアハワイのホームページから直接申込みしました。
　タイムシェアハワイに返却受付の再開の予定を聞いたところ、当面予定はないとのことでしたが、再開される場合はホームページで周知されると思いますよ。

[2659: エリートプレミア]

HGVCの買戻しが次回あるとしたら、アイランダーが完売するあたりかな、と個人的には考えてます。

日本人は大きなマーケットでしょうから、日本人に売りやすいオアフ島の在庫は抱えていたいだろうなと。売り物がハワイ島だけでは困るでしょうし。上場しましたから、利益に繋がることは手広くするとにらんでいます。

オアフ島のヒルトン村にはこれ以上タワーは建てず、買戻しと新規販売のルーチンになってくれると良いなと。買戻しが正規の3割程度なら、HGVCにとっても良い商売だと思うのですが。

[2660: 匿名]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2661: リセール物件]

>>2659 エリートプレミアさん

ポイント効率の悪い物件は、無料でもいいのでHGVCが引き取ってくれれば、安心して持ち続けられますよね。

[2662: 名無しさん]

>>2658 リセール物件さん
なるほど。当面の間は無さそうですね。こまめにホームページを確認します。ありがとうございました。

[2663: 初心者]

>>2661 リセール物件さん

もしそうなったら、裾野が広がり低価格物件のリセール市場が活性化するかもしれませんね。
ウィンダムは、数百ドルの手数料で、返却を受け付けているようなので、
格安で、ワイキキ ビーチウォークを購入、使い倒して、不要になったら返却、
というのも一考ですね。

[2664: 初心者]

>>2640 エリートプレミアさん

HGVCの予約の難しさを考えると、部屋の広さは別としてもHオナーズポイントによるホテル宿泊は、
自由度が高く、期限も無く、確かに魅力ですね。
現在、Hオナーズポイント価値は、
宿泊先、時期等により幅があり、0.3円〜1.0円くらいだとすると、
24000x50=1,200;000ポイントなので、
36万円から120万円の価値ですから
確実に使うのであれば、管理費支払い以上は期待できますね。

自分も一時、クレジットカード等で、Hオナーズポイントを貯めていたことがあるのですが、
確か 8年くらい前に、事前にアナウンスはあったものの、宿泊特典交換ポイントが大幅にに引き上げられ、
価値が半減しまい、憤慨したのを覚えています。その後、積極的にオナーズポイントを貯めるのはやめました。

無期限のポイントと言えば、ノースウエストのマイレージもとても貯まりやすく、使いやすい素晴らしいシステムでしたが、
デルタに吸収され、相当の改悪により、価値が半分以下になってしまったイメージです。
無期限のポイントは、特典交換が改悪される傾向にあるのでしょうか？

最近のHオナーズポイントの特典交換ポイントの変化についてはよくわかりませんが、
自分の経験からも、長期的にはポイント価値が下がるリスクについても、気に留めておいた方がいいかもしれません。

[2665: リセール物件]

>>2664 初心者さん

Hilton Honorsのサイトで検索すると、現金と必要ポイントが表示されますが、1ポイント0.2円〜0.5円の価値ですね。

50倍で交換した場合の価値が0.3円なので、何とは元は取れるレベルだと思います。

[2666: 初心者]

カリアタワー 6200 OV 毎年 $6,000 T ハワイ

ポイント派の自分は、選択肢外ですが、
本土物件並みの、ポイントあたり1ドルを切る価格で、
ワイキキのオーシャンビューのホームウィーク予約確保、
なかなかの売り物件ですね。

同時に 返却終了後の物件価格下落も懸念されます。

[2667: リセール物件]

キングスランド２ベッドプレミア奇数年14400ポイント12000ドルはポイント派にはなかなかの物件ですね。

20年14160ポイント残とあるのが理解できませんが。

奇数年物件なので、19年14160ポイント残か、偶数年物件の間違いかのどちらかだとは思いますが。

[2668: ハマゲン]

>>2667 リセール物件さん
毎年14400PTのプランがほしいです。
やっぱり使ってて思うのがポイントが無いと身動き取れない…

[2669: eマンションさん]

タイムシェア初心者です。
毎年 1BR プラチナ 6200ポイントの物件、と
隔年(奇数月) 1BR or 2BR プラチナ 12600ポイントの物件

を単純比較した場合、初期購入費用はさておき、ポイントを使用する段階において使い勝手を考えるとどちらが良いか悩んでます。年間管理費もsavingでき、年間で割ると使えるポイントは変わらないので後者の方がお得なのかな、と思いました。後者のマイナスポイントもあるかと思いますので、皆さまよりアドバイス頂ければ幸いです。

[2670: リセール物件]

>>2669:eマンションさん

使い勝手でも、トータルコストの面でも１ベッド毎年6200ポイントをおすすめします。

１ベッド毎年6200ポイントは、カリア6000ドル、ホクラニ6150ドルが最安値ですが、２ベッド隔年12600ポイントは、最安値のワイキキアンで15000ドルなので、9000ドル程度の差があります。
（１ベッド隔年12600ポイントの物件は、最低のキングスランドで24000ドルしますので比較対照から除外します）

年間管理費は１ベッドが1300ドル、２ベッドが1800ドル程度なので、毎年の管理費で比較すると、１ベッドが1300ドル、２ベッドが900で400ドルの差になります。

物件購入額の差が9000ドルなので、20年以上所有しないと２ベッドは元が取れません。（キングスランド２ベッド奇数年14400ポイントは12000ドルなので、もう少し短くなりますが・・・）

年間管理費だけで比較するのではなく、購入費も含めたトータルコストで比較した方がいいですよ。

隔年物件で毎年利用する場合は、繰り越しではなく前借りで利用すれば手数料は必要ありません。
繰り越しで利用すると手数料が104ドル必要です。

[2671: 検討板ユーザーさん]

はじめまして。
リセール検討中です。
ホクラニの1ベッドルームの管理費を教えてください。

[2672: 初心者]

>>2669 eマンションさん

自分は、管理費/ポイント効率 崇拝なので、参考になるかわかりませんが、
将来売却時に、購入時と同等の価値が期待できる前提であれば、
即答で、高ポイント物件です。

然し乍ら、実際には売却時の価値の保証はありませんから、売却価格をゼロとした場合、
10年〜15年以上所有し続けるつもりであるなら、適正価格であれば、
高ポイント物件の方が、最終的に総支払額も少なくなる傾向になります。


今の販売物件中、カリアタワー 毎年 6200ポイント $6000ドルは、ここ最近の相場から見て、割安と思います。
予約が取りにくいワイキキで、繁忙期の予約を確保出来るのは魅力です。

一方、ポイント重視で、ホームウィーク予約に拘ら無いのであれば、
今後も年5%のペースで値上がりする管理費を考慮、
個人的には、管理費／ポイント=$ 0.15以下の物件をお勧めします。
ホテル宿泊料金は、景気による調整や、需給関係から、8年で1.5倍にはなっていませんが、
HGVC管理費は、残念ながら、毎年平均5%上昇、8年で1.5倍になります。

ラグーン1BR 毎年 $1300÷6200ポイント=$0.21・8年後 $1950÷6200=$0.31
ワイキキアン2BR 隔年 $900÷6300ポイント=$0.14・ 8年後 $1350÷6300=$0.21

8年後 7泊 1950ドルプラス年会費でも、ホテル宿泊に比べて充分なお得感が感じられるか微妙ですね。

タイムシェアは、広めの高級コンドミニアムに1週間宿泊出来る権利を購入すると同時に、
毎年の管理費を支払う義務も購入することとなりますので、
値上がりによる毎年の管理費、利用予定年数での総支払い額をシミュレーションした上で、
購入されることを お勧めします。
以外と、びっくりするような額を支払う計算となり、
現在 1ポイントあたり $0.30~$0.40で利用できる個人レンタル利用の方が、賢明な選択だったりします。

[2673: 初心者]

>>2671 検討板ユーザーさん

年会費204ドル込みで、$1486ドルです。
クジラ倶楽部さんの物件一覧に、管理費の記載がありますよ。

[2674: 初心者]

>>2669 eマンションさん

ホームウィークのみ利用又は、クラブ予約のみ利用の場合は、
隔年で全く問題ないと思いますが、
ホームウィークとクラブ予約を合わせて使いたいと思っているのであれば、
隔年は使いにくいです。

ワイキキアン 12600ポイント 1BR 隔年を所有してみての感想です。

[2675: 初心者]

>>2668 ハマゲンさん

昨年時点で、ワイキキアン 2BR OV 毎年、14400ポイントは、
35000ドル以上でも、ROFR行使されると聞きました。

やはり狙うなら、ROFRが甘い ハワイ島ですかね。
物件価格次第では、ベガス、ブルバード7000ポイント2物件より、
物件価格、管理費共に、割安かもしれません。

今の所有物件の年間辺りポイントはいくつなのですか？

[2676: マンコミュファンさん]

>>2670 リセール物件さん
アドバイスありがとうございます。
物件購入額も含めたトータル額と自分がどの程度実際に利用するのかを確りシミュレーションした上で購入検討したいと思います。

[2677: マンコミュファンさん]

>>2672 初心者さん
非常に参考になりました。
HGVC管理費が毎年平均5%上昇、8年で1.5倍にもなっているんですね。アドバイス頂いた通り、自分の総支払額をシミュレーションして、どちらが自分にとって良いチョイスなのか、確り見極めたいと思います。ありがとうございました。

[2678: 通りがかりさん]

今年中に使わないといけないポイントが
忙しくて使えそうにない。。
無駄に管理費払って消えるポイント。。
くやしいが、行けそうな時の予約も空いてない。

[2679: 検討中]

すみません。
クジラさんの記載は見ております。
が、適当というか間違っているので質問しました。
先週説明会に参加してアイランダーの価格表を入手したのですが、
2018y　1BR　$1475.56
　　　　2BR　$1902.59
でした。
当方真剣に検討しているため、正確にホクラニの管理費が知りたくて質問させていただきました。
どなたか教えてください。
よろしくお願いします。　

[2680: リセール物件]

>>2679 検討中さん

　くじら倶楽部に記載の管理費は、確かに実際と違ってますね。

　私が支払ったグランドワイキキアン２ベッドの2018年の管理費は1655ドル（204ドルの年会費除く）でしたが、くじら倶楽部では1981ドル（204ドルの年会費含む）となっていますので、122ドル高いですね。

　実際にホクラニを所有して、支払ったオーナーからの書き込みを待つしかありませんね。

[2681: 検討中]

場違いかもしれませんが教えてください。

タイムシェアオーナーと一般旅行者とでは
入国審査での審査時間の有利不利は有るのでしょうか？
オーナーは審査が簡素になったりするのでしょうか？

[2682: エリートプレミア]

販売説明会に参加すると、セールスから名刺を受け取ると思いますが、ホクラニの購入を検討していると伝えれば、年間管理費が記載された販売価格一覧表を送ってもらえますよ。

過去の色々な価格が分かると購入検討がしやすいので、自分は毎年一回以上は販売価格一覧表をもらうようにしています。

ちなみに、年間管理費はクラブ年会費以外にも、RDAへの寄付を含むか否かで金額が変わります。

[2683: ハマゲン]

>>2681 検討中さん

入国審査は皆同じです！
タイムシェアのオーナーだから早いとか無いですょ。
むしろチョイチョイ入国、出国を繰り返してると怪しまれるので
別室に呼ばれたりします。

[2684: ハマゲン]

>>2675 初心者さん
今は、ホクラニ6200PTとワイキキアン7200PTです！
ホクラニは通年契約でワイキキアンは隔年の契約です。
そこで足りないのでパーシャルウィークの物件が出ればほしいなぁ…
と考えております…

[2685: エリートプレミア]

2682の投稿ですが、
誤：RDA
正：ARDA(American Resort Development Association)
です。申し訳ありません。

[2686: ハマゲン]

ホクラニの契約ですが今年の管理費の詳細は画面で見る限りわけわからんくて
1900ドルと、なってます。
何故そんな金額になっているのかわからないですが…

[2687: ハマゲン]

>>2679 検討中さん
こんにちわ。
自分の去年のホクラニの管理費は
$1,454.26
の請求でした！

[2688: 検討板ユーザーさん]

>>2687 ハマゲンさん
ありがとうございます。
参考になります。
昨日ホクラニの物件を申し込みました。

[2689: ハマゲン]

>>2688 検討板ユーザーさん

同じですねー！！
自分は初め隔年で申し込みしましたが
足りなくなり追加でホクラニを足しました！

[2690: 初心者]

>>2677 マンコミュファンさん

将来売却時に、ある程度の戻りを期待するか、手取りがゼロになっても、
手放せればいいか、考え方によると思います。

ラグーン 6200ポイントの、正規価格が、34000ドルぐらいとすると、
HGVCの返却受付期間に返却できれば、
手取りで、$9,000ドル前後か それ以上 期待できるので、
6000ドルで購入できれば、購入手数料を加味しても、
初期費用をカバーした上で、お釣りがきます。

一方、ワイキキアン 2BR 12600 隔年は、
正規販売価格を53000ドルとすると、
手取りは、14000から16000くらいと見込めますので、
返却しても、初期費用全額回収は難しいと思います。

実際には、売却したいタイミングと、滅多に無い返却受付のタイミングが、
一致するかどうかはわかりませんが、 売却時の価格差の目安にはなるかと思います。

HGVC深いです。

[2691: エリートプレミア]

リセール市場で売却できる、もしくはHGVCによる買戻しがある前提で計画をたてるのは、リスクが大きいと個人的には考えているので、最終的には無償譲渡する予定で計画を立てています。
そのため、自分はポイント効率はあまり気にせず、出来るだけ販売価格の安い物件を購入するようにしています。

もちろん、手放したいときに売却できたり、買戻しがあったりすれば、自分にとって得な方法を採ります。

今年は噴火やハリケーンなど様々な災害がありましたので、物件自体が無くなってしまうリスクも考える必要があるな、と思い始めました。

色々な考え方がありますね、ということでご参考まで。

[2692: 若葉マーク]

どなたか教えてください。

去年リセールでワイキキアン隔年7200ポイントを購入して楽しく使っています。
来週エララのスタジオに6泊する予定です。
先日HGVCの方から滞在中にオーナーへのタイムシェア説明会に参加すると100ドルの食事券またはシルクドソレイユなどのショーの割引券を差し上げます。というメールが届きました。
何度かオアフに行っていますがこのような誘いはありませんでした。そのうちにポイントの多い物件に買い替えの提案をされるのではないかと思っていましたが。リセールで買っているので声がかからないのだと思っていました。
ゴールドの時期に行けるのでポイントには不足はなく買い替えをするつもりも全く無いのでお誘いが無いのはかえって好都合でした。

初めてのお誘いで戸惑っています。
疑問なのはエララのHGVCの方は私がリセールで購入している事を知っているかどうか、何を目的で説明会に誘うのか、という事です。

参加された方いらっしゃいますか？
どんな感じでしたか？

[2693: 初心者]

>>2692 若葉マークさん

1、リセール購入だと気付いていない為、通常の正規オーナー向けの勧誘。
2、リセール購入者と知りながら、アップグレード、追加購入の勧誘。

どちらかだと思いますが、
1、の場合、いざ説明会に行ったらリセール購入者とわかり、
食事券等の特典が貰えない。完璧に時間の無駄となる。

2、の場合、エラーラの物件は他のリゾートへのアップグレードが出来ない！ので、
エラーラの高ポイント物件へのアップグレード、他の物件の新規購入を勧められる。
アップグレードの下取り価格の査定方法は、オリジナルオーナーの購入価格か
現在の正規価格に一定の係数を掛けて算出だと思います。

時間を無駄にしない為にも、リセール購入者でも、食事券等の
特典が貰えるのか、事前に確認することをオススメします。

[2694: 初心者]

>>2692 若葉マークさん

失礼しました。エラーラ所有では無かったのですね。
リセール物件のアップグレードは、期間限定で不定期に認めているようですが、
正規からのアップグレードに比べ、下取り条件、アップグレード必要差額等、
条件が厳しいと聞いています。
リセールでもOKの場合、ワイキキアンであれば、他のリゾートへのアップグレードも可能ですね。

[2695: 初心者]

>>2691 エリートプレミアさん

自分も 売却時の価格を想定してのリセール購入はリスクが大きいので、
避けるべきと考えており、全く同感です。
売れたらラッキーくらいに考えていないと危ないですね。

結果は真逆なのですが、自分は、反対に高ポイントで、
管理費ポイント効率が良く、
購入初期費用の償却が早く進む物件を購入しています。

ホームウィーク予約か、クラブ予約か
オープン予約の権利取得か
取り敢えず、オーナーになりたいか
低価格物件を購入、短期間利用、売却/譲渡するか
動機は色々と思いますが、
同じ物件をレンタル利用した場合に支払う料金と、
管理費支払いの差額が小さい物件は、いくら物件価格が安くても、
管理費値上がりを考えて、避けるようにしています。

http://www.timeshare-hi.com/timeshare-news030.shtml
このコラムの内容を数値化してみました。

[2696: 初心者]

タイムシェアを購入する動機となるお得感をシミュレーションしてみました。

前提条件
管理費 : 毎年 5%値上がり
レンタル料金 : 1ポイント当たり 30セント 毎年 3%値上がり

シミュレーションの結果、今販売中のリセールで非常に割安と思われる
ラグーン 1BR 6200ポイントは 初期費用が償却出来ないばかりか
お得感を示す、レンタル費用との差額 $366(F)が年々小さくなり、13年目からは、
逆転、管理費負担が、レンタル料金を上回っていく結果となります。
こうなると自分にとっては負の資産で、引き取り手を探すのに苦労することに
なるかも知れません。

現実に、ワイキキの4800ポイント以下の物件は既に
管理費が レンタル料金を上回る状態となっており、
ホームウィークによる 繁忙期予約確保以外、
所有する価値があまり無い為、売却、譲渡が難しいのかと思います。

[2697: 初心者]

一方
クラブ予約前提で、ポイント効率と、購入価格のバランスの良い
ラスベガス ブルバード 2BR 7000 ポイントを ラグーンより4000ドル高い
10,000ドルで購入した場合、
レンタル想定料金ー管理費=お得感が 17年も 1000ドル以上で推移、
初期購入価格と管理費累計の合計である総支払い額も、8年で
ラグーンタワーと逆転、以降差は広がる一方です。

20年後には、
ラグーン 6200ポイント 総支払い額 57501ドル お得感累計(G)578ドル
ベガス ブルバード 7000ポイント 総支払い額 47778ドル お得感累計(G)20750ドル

ちょっと細かい話で恐縮ですが、レンタル料金が、年4.2%以上値上げされなければ、
ラグーンタワーの購入価格は、永遠に償却出来ない計算となります。

[2698: 初心者]

参考までに
ワイキキアン 2BR 12600ポイント 隔年 15000ドルのシミュレーションです。

[2699: 初心者]

前提条件の見方で、数字は大きく変わりますので、あくまで参考ですが、
管理費÷ポイント=$0.15以下の物件に執着している理由を長々と説明することとなりすいません。

また、このシミュレーションの最大の欠点は、金利計算が欠如していることです。
実際には、物件購入費用相当額を年2〜5%で運用した方が、
タイムシェアを購入するよりも、良いケースもあると思います。
米国債は、金利が3%近くまで上昇しており、50000ドルの物件を買ったつもりで、
米国債を購入、金利 1500ドルをバケーション費用に充てるという考えもあります。

金融商品による資産運用の上手な方が、タイムシェアに手を出さないのも頷けます。
自分は、HGVCが面白くて、どっぷりとハマってしまいましたが。

[2700: リセール物件]

>>2699 初心者さん

　私は、2011年にオーナーになって、これまで98泊しましたが、レンタルで利用した場合の金額が3,940,000円（スタジオ1.5万、１ベッド3万、２ベッド4万、３ベッド7万）と想定し、タイムシェア所有にかかった経費がそれを下回れば元は取れていると考えて計算してみました。
　支出は（購入費＋年会費＋管理費＋手数料＋オープン予約＋宿泊税＝）6,720,000円
　収入は（HGVCからの返金＋レンタル＝）3,850,000円
　差引で2,870,000円になるので、十分元は取れています。
　
　ところで、ワイキキアン３ベッドPH15週24,000ポイントが30,000ドルでOKになりました。

　なので、損益計算も一気にマイナスになってしまいます。