ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ Part.3

[購入経験者さん]

ヒルトングランドバケーションクラブPart3

引き続き情報交換してまいりましょう。
リゾート、ホテル体験談、活用法、エアー情報、新リゾート体験談など・・・

オーナー様の物件の売却に関しては経験者の方にご相談下さいませ。
価格などに関しては専門業者にご相談ください。
リセールの斡旋、必要以上のお勧めは別スレでお願いいたします。


以下の物に関しては、ご遠慮くださいませ。
専門家にご相談、通報させていただきます。

・正規購入者の購買意欲をなくさせている。
・販売者の不利益にあたる行為
・個人、又は団体の名誉を著しく毀損しているもの
・倫理的観点から問題があるもの
・企業もしくは第三者に不利益を及ぼすもの
・当サイトの競合となる同等のサイトへのリンクがあるもの
・投稿の内容が、事実と著しく異なると判断できるもの（物件価格）
・スレッドが荒れてしまうと判断するもの
・物件購入の意志を妨げようとする悪意あるもの
・物件を批判するもの（物件を購入後のネガスレなど）
・その他当サイトの方針に反するもの
・自作自演の可能性があるもの

[2601: リセール物件]

>>2600 エリートプレミアさん

ありがとうございます。

ラグーンのペントハウスも所有されているのですね。

数年前にラグーン2ベッドペントハウスが、10000ドルを切った価格で売り出されたことがありましたが、繁忙期にホーム予約できるのかが不安で、オファーを迷ってるうちに売れてしまいました。　

リセール会社に確認したところ、HGVCは買取権を行使しなかったみたいです。

ラグーンのペントハウスは、繁忙期のホーム予約はとれていますか?

[2602: エリートプレミア]

そのラグーンタワー2LDKPH、購入したのは多分自分です。
2014年に同じ物件を$26,000で申し込んだところROFRされていたので、リベンジ？できました。

昨年までは前借が多くポイント不足でホームウィーク予約できませんでしたが、今年は13週と17週と30週でホームウィーク予約できました。31週と32週はホームウィーク予約開始日でも満室でした。

[2603: リセール物件]

>>2602:エリートプレミアさん

そうでしたか、買えてめちゃめちゃラッキーでしたね。

私が利用する繁忙期が、１７週のゴールデンウィークか、夏休みの前半２９週か３０週なので、ホーム予約できそうですね。

すぐに決断して買っておけば良かったと後悔しています。

[2604: ハマゲン]

>>2598 エリートプレミアさん

こんばんわ！！
来年のお盆の週の書き込みがあったので
問い合わせしたら空いてたのでホクラニの予約をしました！！
ありがとうございます！

[2605: エリートプレミア]

ラグーンタワー2LDKPH、ROFRされないかドキドキでしたが購入できてよかったです。
アイランダーの建設や上場などの関係か、2015-2016年はROFRもあまり行われなかった時期のようなので、タイミングが良かったのかもしれません。

今はオーシャンタワーのリノベーション中なので、ROFRが行われないと良いですね。

2017年のHGVCによる買戻しが行われる直前が全体的にリセール価格が下がっていたので、その頃の価格を知っていると、購入したいと思う物件がなかなか出てきません・・・。

[2606: リセール物件]

>>2605 エリートプレミアさん

数年前は格安物件がいろいろありましたよね。

おっしゃるように、最近は格安物件が少なくなりましたが、やはりHGVCが買い戻しをした影響でしょうね。

[2607: ハマゲン]

>>2606 リセール物件さん
たまーにebayにお手頃物件転がってたりしますょー！！
この前、Facebookからメッセージが来て
メインランドの物件を買ってほしいと言う事で
メインランドの物件というのがオファーをかけると2000ドル〜購入できる建物で
(細かい詳細は聞けず…)
弁護士費用は出すから100万円単位で買えと言ってきました。
内容にもよりますが最終的に連絡してくるなと言われました。
役立ってると言うので、それなら売らずにずっと持っておけばいいのに！
と思いながら拒否設定にしました笑笑
200万円出せば12000ポイントの隔年ぐらい変えますしね！
そんなに莫大な価値があると思い込んでるのにも驚きでリセール見てください！
とご案内しました。
そんな見ず知らずのババァ数百万も出さないと行けないのか。
頭おかしいですよね…
ほんま腹が立ちます。

[2608: 名無しさん]

はじめまして。こちらの掲示板、いつも参考にさせて頂いてます。

カリアタワー4200p 1BRプラスOVを奇数年で所有しているのですが、行く機会が無く、売却を考えております。

ヒルトンに売却依頼
タイムシェアハワイに依頼
くじら倶楽部に依頼

等考えておりますが、迷っております。
ポイント数少なく、売却が難しいとはわかっておりますが、最終的に手数料等引かれていくらぐらいが手元に残りますでしょうか？
アドバイスいただけると嬉しいです。

[2609: 名無しさん]

また、どちらに売却をお願いするのが良いでしょうか？

[2610: リセール物件]

>>2608 名無しさん

　お持ちの物件のリセール市場での最安値は1,000ドルですが、ゴールドシーズンなので売却は無理だと思います。
　仮に1,000ドルで売れても、手数料が別途2,000ドル以上必要です。

　HGVCに引き取ってもらうのが一番いい方法ですが、これもゴールドシーズンなので難しいかもしれません。
　昨年、HGVCがワイキキ、ハワイ島の物件について返却を受け付けていましたが、現在は行われていません。

　リセール会社に確認したところ、当面再開の予定もないとのことでしたが、一度HGVCと交渉されたらいかがでしょうか。
　日本のHGVCに連絡しても相手にしてくれないので、交渉はハワイのHGVC担当者と行ってください。

　その他の方法としては無償譲渡になりますが、詳細はアロハフレンドで検索してください。

[2611: リセール物件]

>>2609 名無しさん

　くじら倶楽部は、リセール価格の設定が
高めの感じがします。

[2612: 名無しさん]

はじめまして。
ワイキキアンの2BR、GV、プレミアム、偶数年、フロート、10500ポイントを所有する者です。
リセール市場でいくらぐらいで売れそうでしょうか？
また、売却先はどこがオススメでしょうか？

[2613: マンション掲示板さん]

>>2612 名無しさん

リセール会社のサイトを見れば掲載してるでしょう。何故見ない？

[2614: 名無しさん]

>>2613 マンション掲示板さん
見ておりますが、sold金額がどのくらいか把握してです。

[2615: 名無しさん]

>>2614 名無しさん
すみません。訂正です。
見ておりますが、sold金額がどのくらいか把握したいです。

[2616: リセール物件]

>>2612:名無しさん

　私は同じ物件を5,000ドルで購入しましたが、そこまで下げなくても売れると思います。
　10,000ドル未満で売り出せば、オファーはあると思いますよ。

[2617: 名無しさん]

>>2610 リセール物件さん
かなり厳しい状況なのですね。勉強になります。
リセールサイトも見ましたが改めて状況把握できました。
ありがとうございます！

[2618: 初心者]

>>2616 リセール物件さん

本当に、いい物件が無いですね。
格安物件があれば、買い替えしたいのですが、触手が動きません。
やっぱり、キングス14400は、オファーして見るべきでした。
16000ドル越えで、最近でもFOFRパスしているようですし。
ワイキキは アイランダーを除き、正規価格の28〜30%くらいで無いと
ROFR厳しいようですね。

自分は、正に買取期間真っ最中の2017購入でしたので、
3割越えでした。
アイランダーで、格安が出れば、ホーム確保も兼ねて検討したいのですが。
ベガス ブルバードも、物件枯渇ですね。

[2619: 初心者]

>>2617 名無しさん

Ir色々調べたところ、HGVCの物件相場は、
1ポイント 1ドルらしいですよ。
つまり 10500隔年は、5250ドル。
但しワイキキ物件のみ何故か 1ポイント2ドルなんで、
10500で売れれば御の字くらいでしょうか

[2620: 名無しさん]

初心者さん、リセール物件さん
情報ありがとうございます。参考になりました。
10000ドル前後で勝負ですね。

[2621: リセール物件]

>>2620 名無しさん

昨年HGVCが買取を実施していた時に、返金額を確認しましたが、12474ドルでした。

2018年のポイントが利用済みで、買取の条件にあわなくて見送りましたが、通常必要な2000ドル程度の手数料が不要で、お得でした。

また再開されるかもしれないので、しばらく持ち続けられてもいいのではないでしょうか。

[2622: リセール物件]

>>2618 初心者さん

HGVCの回答待ちのワイキキアン2ベッドペントハウスは、おそらく正規販売額の20%を下回っているでしょうから、持っていかれるかもしれませんね。

[2623: 匿名さん]

ヒルトンという名前があるから信用してしまいがちですが、私の場合は販売員はとにかく売るために、不利なことは教えてくれませんでした。答えてくれなかった質問にも後でネットで調べたら、買わないでよかったと思いました。管理費は毎年のように上昇する、資産価値は買った瞬間から大きく下がっている、中古で安く売っている等を知ったうえで購入するべきことだと思いますが、全然教えてくれませんでした。

[2624: マソコ]

>>2623 匿名さん
知らない貴方が悪いわね！

[2625: タイムシェア歴14年]

高い買い物ではありますが、タイムシェアは売買金額だけで
評価するのではなくて実際に利用して如何にバケーションを楽しむかです。
金銭の損得だけを考えるのなら購入しないほうがいいです。
楽しみ方が大事かと思います。
自分なりの楽しみを見つけて利用しましょう。

[2626: 初心者]

>>2622 リセール物件さん

ペントハウスは、特別でしょうから、RFORの基準は未知数ですね。
稀に見る格安物件なので、買えるといいですね。
安すぎて多分無理だろうと思うくらいの物件の方が、
買えた時、喜びが大きいですよね。

[2627: リセール物件]

>>2626 初心者さん

リセール会社の担当者も、今までの最安値が4万ドルを下回ったことがないらしくて、ここまで安いと買い取られるかもしれないと言ってました。
しかし、回答が遅いですね。

早くはっきりしてほしいです。

[2628: エリートプレミア]

明日チェックインのゲストから、ハリケーンが近づいているためチェックイン日を１日遅らせたいとの依頼があり、オーナーサービスに問い合わせたところ、クラブ予約にもかかわらずキャンセルペナルティなしで2泊に減泊してもらい、差額ポイント全て返却してもらえました。ハリケーン等イレギュラーが発生した場合は特別対応することがあるそうです。
ハリケーン対応で悩まれている方は、オーナーサービスに問い合わせると良いですよ。

[2629: リセール物件]

>>2628 エリートプレミアさん

私のゲストは、24日と25日チェックアウトで、二組アイランダーに滞在中ですが、帰国便が飛ぶのかどうか心配です。

帰国便が欠航した場合、オープン予約料金で延泊を認めてくれるといいのですが、そこまでは無理でしょうね。

[2630: エリートプレミア]

今年の予約に使えるポイント残があって、空室があるのであれば、チェックイン後でもオーナーサービス側で延泊に応じてくれる気がします。

ただ、レンタル目的でのゲスト利用でエスクローを介していた場合は、オーナー側でのイレギュラー対応は難しそうです。

自分の場合は直接取引だったので、返却ポイント分をゲストに返金することにしました。

[2631: リセール物件]

>>2630 エリートプレミアさん

ゲスト二組とも予定通り帰国できました。

木曜日から金曜日にかけて、ほとんどのお店が閉まったらしくて、部屋食で乗り切ったらしいです。

ただ、オアフ島は、ほとんど被害はなかったみたいですね。

[2632: 初心者]

今年の夏はお盆週に、フロリダのオーランドに行って来ました。
前半は モノレールが利用できるディズニーリゾートホテルに3泊、
後半は、HGVCのタスカニービレッジに4泊しましたが、
タスカニービレッジが予想以上に良かったので報告です。

ロケーションは、ディズニー、ユニバーサル等に15分前後、
アウトレットモールとは隣合わせで、敷地内を歩いて５分、
スーパーも至近で、非常に便利な立地でした。
大きなプールが２つあり、ワイキキのように、ビーチベッドが満席
ということもなく、レストランバーもプール内にあり、便利でした。
駐車場も、建物前にあり、もちろん無料。

室内は、広さはラグーン並、インテリア、洗濯機はワイキキアンのようで、
バルコニーもラグーンより広く、ジャグジー付きでした。

宿泊州税も無く、支払いは プールのバーでの利用のみでした。

マジックアワー、モノレール、無料送迎バスの利便性を考慮、
馬鹿高い、ディズニーリゾートに3泊もしてしまいましたが、
レンタカーさえあれば、全くの杞憂でした。

次回、ディズニーワールドに行くとしたら、間違いなく、
タスカニーに宿泊すると思います。
参考までに 報告です。

[2633: 初心者]

>>2627 リセール物件さん

ROFRの結果、自分のことのように待ち遠しいです。

ところで、すっかり リセール物件さんのPH契約に感化？されてしまい、
グランドアイランダー 1BRの ラグジュアリーオーシャンビュー 毎年
申し込んでしまいました。笑
こんなに高い物件をまさか自分が買うとは思っていませんでしたが、
ワイキキでのホームウィークの担保と管理費効率の両立を考えた結果、
ラグーンOFも 捨て難かったのですが、
管理費/ポイント効率信者の血が騒ぎ、16800に手を出した次第です。

エストッペル申請も未だなのですが、購入出来た場合、
現在所有の2物件と合わせると、明らかに使い切れないポイントとなります。
所有物件を売却するか、HGVCの返却受け付けを待ち、しばらくレンタルで凌ぐか、悩んでいます。

ペントハウス購入出来たら、現在の所有物件はどうされるのですか？

[2634: リセール物件]

>>2633 初心者さん

すごい物件を契約されましたね。
ワイキキアンペントハウスの2倍以上するんじゃないですか?

1ポイント9円を切っているので、すごいポイント効率ですね。

ワイキキアン２ベッドペントハウスを契約したのは、ホテルポイントへ５０倍で交換できることが一番の理由です。

毎年台湾に行っていますが、台北にヒルトンがオープンするので、そこで使いたいと思っています。

2019年は一部ポイントが利用済みなので、2020年以降のポイントをホテルポイントに交換するつもりです。

2022年までの３年分のポイントをホテルポイントに交換すれば、3600000ポイントになるので、台北のヒルトン10年分くらいにはなるのかなと考えています。

現在所有している物件のうち、ラスベガスブルバード２ベッド毎年7000（9500ドル）ポイントと、キングスランド２ベッドプレミア奇数年14400ポイント（8000ドル）は当面持ち続けて、ワイキキアン２ベッド偶数年10500ポイント（5000ドル）は、HGVCが返却受付を再開すれば申し込みたいと思っています。

将来的には（１０年後？）、ラスベガスのみ所有して、ワイキキアンペントハウス（30000ドル）とキングスランド２ベッドは手放すつもりです。

購入金額が回収できないかなと目論んでいますが、半分でも戻ってくれば御の字です。

[2635: ハマゲン]

横からすいません！！
お知恵を貸してください！
来年のお盆にハワイに行く予定をしてます。
ただ、ホームでは取ることが出来ない為
クラブ予約でいこうと思ってます。
ただ、お盆に3ベッドルームとか取れたりするのかな…
と思ってます。
ご存知の方いましたら教えてください！

[2636: リセール物件]

>>2635:ハマゲンさん

ラグーン３ベッドルームは、来年の８月は全く空きがないですね。

予約システムで１年先まで空き状況は確認できますよ。

[2637: マンコミュファンさん]

>>2636 リセール物件さん

平日の月曜から金曜アウトまでの予約で予定していまして
12400PTまでしか無いので…
困ってます…汗
予約見ていただいてありがとうございます！

[2638: リセール物件]

グランドワイキキアン３ベッドペントハウスが平日４泊で11500ポイントですが、予約システムでは空き状況が見られません。
９ヶ月前にオーナーサービスに確認するしかないですね。

[2639: ハマゲン]

>>2638 リセール物件さん
そーなんですょ…
ギリギリで…
ほんとこーゆー時ポイント大きいのが欲しいですね…
前から悩んでるホクラニの3泊や4泊の権利買おうか悩んでしまいます…

[2640: エリートプレミア]

ペントハウスの1クラブポイントを50Hオナーズポイントに交換できる特典って、本当にお得なのでしょうか？

例えば、24,000クラブポイントのワイキキアン2LDKPHは1,200,000Hオナーズポイントに交換でき、2018年度年間管理費は$3,599。ヒルトン東京だとスタンダードで1泊60,000クラブポイントなので、年間管理費を1泊あたりに換算すると$180になります。
HGVCオーナーは無料でHPCJの会員になることが出来るため、ヒルトン東京だとHPCJ割引のスタンダードで1泊2～3万円位。

連泊した場合は1泊あたりのHオナーズポイントが少なくなったり、繁忙期はHPCJ割引価格でも高くなったりするので、差はもう少し開くと思いますが、物件価格の元を取れるだけのメリットがあるかというと、少し考えてしまいます。自分は国内ホテル利用がメインなので、海外ホテルだとまた違うかもしれません。

なお、自分がアイランダー2LDKPH(HGVC直販)へアップグレードした理由は、元々所有していたワイキキアン2LDKプラス(HGVC直販)12,600ポイントを持て余していたので、Hオナーズポイントに高効率で交換できた方がポイントを上手く使えるかな、と考えたためです。

以上の理由で、リセールでのPH(ワイキキアンもしくはアイランダー)購入は対象外にしていたのですが、盛り上がっているようなので、50Hオナーズポイントに交換できる特典のお得な使い方などがあれば、教えていただけると幸いです。

[2641: エリートプレミア]

グランドアイランダーの開発及び販売主はHGVCでなくJVなので、HGVCが買戻しを行う可能性は低いと思います。
グランドアイランダーの新規開発は全てJVになるのかと思っていたのですが、ハワイ島のオーシャンタワーはHGVCが開発及び販売主の様なので、ポリシーがよく分かりません。

HGVC物件を所有してからそろそろ10年になりますが、クラブ予約でのラグーン3ベッドPHの空室は年間を通して殆ど見かけません。ホームウィーク予約目的で所有することも考えましたが、ホームウィークでも空室が少ないので、現時点では購入することはなさそうです。

[2642: 初心者]

>>2634 リセール物件さん

流石にPHの2倍は出せませんので、先方のカウンターオファーに
更にカウンターして、貴PH価格の２割り増しでの契約となりました。

正規価格の30%くらいなので、将来売却時の損失も実質手数料分+αくらいで
済めばいいなあという皮算用です。


PHはもし返却受け付け対象となれば、手取りで４万5千ドル以上は堅いでしょうから、
キャピタルゲインを狙えますね。

自分も長期的に所有していく物件として、
毎年5%以上管理費が値上がりしているワイキキの物件か、
今後も管理費の値上率が低いと予想されるベガスがいいのか考えてしまいます。

実際 HGVCのワイキキ物件の管理費は今のペースでいくと、10年以内、若しくはもっと早く
1BRで、＄2000ドル超えとなり、リセール市場価格への影響は必至でしょうね。

HGVCよりクオリティの高いマリオット、ウェスティン等のハワイのタイムシェアリセール価格が
下げ止まらないのは、やはり管理費がHGVCに比べて割高だからかと思います。
もちろんROFR戦略の差もあるとは思いますが。

[2643: リセール物件]

>>2640 エリートプレミアさん

確かに通常の25倍に比べると50倍での交換はお得ですが、支払った管理費の元が取れるかというと、トントンくらいでしょうね。

　台北のヒルトンで利用した場合、どれくらいお得になるか計算した訳ではありませんが、まあ損はしないかなくらいに考えています。

[2644: リセール物件]

>>2642 初心者さん

PHの2割増とは、激安でしたね。

現在所有している、ワイキキアン2ベッド偶数年10500ポイントの返金予想額が、正規価格の3割程度の12474ドルだったので、正直なところ売却益も期待しています。

[2645: 初心者]

>>2641 エリートプレミアさん

グランドアイランダーの購入に関しては、ご指摘の件も気になっていましたが、
やはり、JV物件は返却対象とはならないんでしょうか。
ホクラニも一時返却対象となるとの噂でしたので、アイランダーも
いずれは、可能性ありかと勝手に思っていました。

ラグジュアリーオーシャンビューは、管理費ポイント効率を追求、大枚叩いて
必要以上のポイントを購入したので、1BRの管理費で、ラグーンオーシャンビューに2週間
宿泊できる権利と割り切り、使い倒し、暫くは保有、場合によっては相続しようかと思っています。

現在 売却候補は、現在保有のワイキキアン1BR OVとブルバード2BRですが、来年の管理費値上り率を見て、
どちらを売却するか決めようと思います。
返却が始まったら欲張らず、手離れの良さを優先、ワイキキアン返却ですかね。

管理費／ポイント効率が、もう少し良ければ、絶対にラグーン2BR OFなのですが、、、

[2646: 初心者]

>>2644 リセール物件さん

確かにデベロッパー販売中の今現在、アイランダーは、ワイキキアンに比べ、
相場が高めで推移しているようですので、本物件は、割安感がありますが、、ビーチ、プールへのアクセス、
部屋の広さ等々勘案すると、4〜5年でリセール価格は ワイキキアン並みに落ち着く
のでは と思っています。

更に、今後 米国バブル崩壊により、ROFRの行使が止まったら、
などと考えると、リセール物件は、タダになってもいいくらいの
価格のもの以外は 手を出してはいけないのではと悩みに悩み、
結局 契約してしまいました。

HGVC 面白いので、ハマりますね。

[2647: ハマゲン]

>>2646 初心者さん
自分もホクラニなど契約してますが
最終的には誰かにあげようと思ってます。
相続する人もいないし…

[2648: リセール物件]

>>2646 初心者さん

お互いにどっぷりはまり込んでしまいましたね。
ここまで買い増しするつもりはなかったのですが、ポイント効率の悪いカリア1ベッドGVとワイキキアン1ベッドGVは、運良くHGVCに返却できたので、深みにハマってしまいました。

[2649: 初心者]

>>2647 ハマゲンさん

DVCは、ホテル予約と、タイムシェア利用の差額がわかりやすく、
リセールバリューが安定しているようです。
自分はカポレイにもミッキーにもあまり興味が無いので、
選択肢となりませんが、ディズニーファンには、
魅力的なリセール相場かもしれません。

[2650: 初心者]

>>2648 リセール物件さん

全く同感です。
当初の思惑を大きく外れ、すっかりはまり込んでしまいました。
アパートマンション経営のシミュレーションのようで、
飽きません。

実際は、如何に少ない予算で、ゴージャスなバケーションションにするか、
必死に予約して、家族に喜ばれ、無理して有休を取るようになり、、、と
プロセスも楽しめるので、HGVC を所有していなかった時と比べ、
満足度も高く 結果安い買い物かもしれません。

一方ウエストゲート、ウィンダム他、実質購入直後に価値がほぼゼロになる
タイムシェアも多く存在し、注意が必要ですが、、HGVCは、価値を維持する為の努力が見られるので、
今の、規約、システムが機能する限り、使い続けたいですね。