ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ Part.3

[購入経験者さん]

ヒルトングランドバケーションクラブPart3

引き続き情報交換してまいりましょう。
リゾート、ホテル体験談、活用法、エアー情報、新リゾート体験談など・・・

オーナー様の物件の売却に関しては経験者の方にご相談下さいませ。
価格などに関しては専門業者にご相談ください。
リセールの斡旋、必要以上のお勧めは別スレでお願いいたします。


以下の物に関しては、ご遠慮くださいませ。
専門家にご相談、通報させていただきます。

・正規購入者の購買意欲をなくさせている。
・販売者の不利益にあたる行為
・個人、又は団体の名誉を著しく毀損しているもの
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[2251: リセール物件]

>>2250 楽しく使ってますさん

2011年にオーナーになって、ほぼ毎年２回（GWと夏休み前半）ワイキキのHGVCを利用してきましたが、すべてクラブ予約かオープン予約で対応してきました。
　オープン予約は室内に洗濯乾燥機のあるワイキキアン、クラブ予約はポイントが少なく利用できるラグーンと使い分けてきましたが、アイランダーの完成で高ポイントのオーナーが増えた影響もあり、ラグーンの繁忙期のクラブ予約が取りにくくなっている感じがします。
　ポイントの高いワイキキアンやアイランダーであれば、繁忙期でも空きがありますが、クラブ予約するためにはそれなりのポイントが必要になります。
　オープン予約の料金もオーナーになった2011年に比べてかなり値上がりしたので、今後はクラブ予約中心にしようと考え、ラスベガスブルバードを買い増ししました。
　HGVCのオーナーになって本当に良かったと思えるのは、家族、親戚一同大勢で利用できるところです。
　今年の夏休みも９人で利用し、ラグーン２ベッドとスタジオ２部屋を何とか押さえることが出来ましたが、ブルバードを買い増ししたので、今後はアイランダーやワイキキアンにも対応できます。
　ワイキキアン２ベッドプラチナ偶数年10500ポイントを、タイムシェアハワイへ返却申込みをしたのですが、2018年のポイントが使用済みであったので、今回は対象外となってしまいました。
　ラグーンが取りにくくなってきていることもあるので、ホーム予約用として当分持ち続けることにします。
　所有物件としては、ワイキキアンのほか、キングスランド２ベッドプラチナ奇数年14400ポイント、ブルバードプラチナ毎年7000ポイントの３物件で、奇数年21000ポイント、偶数年17500ポイントあるので、これからも十分楽しめると思っています。

[2252: リセール物件]

奇数年14000ポイント　→　奇数年14400ポイントでした。

[2253: リセール物件]

奇数年21000ポイント　→　奇数年21400ポイントの誤りでした。

[2254: 楽しく使ってます]

>>2251 リセール物件さん
やはり、ラグーン取りにくくなってますよね…
私は今回ラグーンのCPR申し込み中で、ポイント数アップでホクラニを手続き中です！
これで、ラグーンとれたらラッキー、ダメでもホームでホクラニか、ワイキキアン取れたら良いですよね☆
リセール物件さんの使い方、とても有意義ですね！私も、数世代、親戚含めて行けるタイムシェア、すごく楽しんでます！

[2255: 初心者]

>>2251 リセール物件さん

やはり自分は買い増しなので、オアフのホーム予約権は捨てて、
管理費が半額程度で済む ブルバードにしようかと考えています。

買えるかどうかわからないのですが、
ブルバードの下記物件買えるとしたら どれがオススメでしょうか？

①2BR 7000 毎年 $7000
②2BR 7000 毎年 $8000 52週固定
③1BR 6200 隔年 $3500 ペントハウス

ROFRパスするかは未知数なので、あくまで買えればという仮定です。
購入手数料を考えると、大きめのポイントを買っておいた方がいいのかもなんですが、
6200ペントハウスの管理費の安さも魅力です。

[2256: 初心者]

>>2251 リセール物件さん

予約が取りにくく、ホテル代が高騰するラスベガスの
52週固定週っていうのは、どれくらい付加価値があるんでしょうか?
売却の時、フロートに比べ1000ドル以上の違いが望めますかね？

[2257: リセール物件]

>>2255 初心者さん

ポイント狙いであれば、固定週の必要はないので2ベッドの52週は除外するとして、あとはどれだけポイントが必要かになると思います。

1ベッド6200ポイントが毎年だとこちらがいいのでしょうが、隔年なので年3100ポイントしかありません。
最近のラグーンの予約の取りづらさを考えると、ワイキキアンやアイランダーが予約
できるだけのポイントを持っていた方がいいでしょうから、2ベッド毎年7000ポイントで決まりでしょう。

ただ、7000ドルだとHGVCに買い取られる可能性が高いと思います。

[2258: リセール物件]

>>2256 初心者さん

ラスベガスの年末年始の空きを見てみましたが、30日と31日は、ラスベガスの全てのHGVC施設の2ベッド以上に空きがありません。

ラスベガスを利用したことがないので、年末年始のクラブ予約が取りづらいかどうかわかりませんが、売却の際にはある程度アドバンテージがあるのかもしれませんね。

[2259: 初心者]

>>2257 リセール物件さん

ROFRの有無のタイミングをタイムリーに知る方法があったらいいですね。
皮算用ですが、7000 毎年 パフォーマンスががすこぶる良く、売却の際のリセール価格も
日米で安定しており、非常に魅力的です。
ただ 毎年を買い増しすると 奇数年19600 偶数年7000となってしまい、
使い切れるか心配です。
6200 隔年1BRは 買えなかったので、またグルグルです。 笑

[2260: 初心者]

>>2257 リセール物件さん

毎年 7000は 20年以上 年間見込み収益のパフォーマンスが上がり続けますね。

[2261: 初心者]

>>2257 リセール物件さん

ROFR もう少し情報が欲しいところです。

[2262: 初心者]

>>2258 リセール物件さん

買えませんでした。

https://www.ebay.com/itm/HILTON-GRAND-VACATION-CLUB-ON-THE-BOULEVARD-6...

https://www.ebay.com/itm/HILTON-GRAND-VACATION-CLUB-ON-THE-BOULEVARD-7...

[2263: リセール物件]

>>2259 初心者さん

年平均にすると13300ポイントなので、使い切れないことはないと思いますよ。

余ったポイントは、1ポイント30円でレンタルすれば、管理費分は捻出できるので、ポイントは多くても困ることはありません。

[2264: 初心者]

>>2263 リセール物件さん

>ポイントは多くても困ることはありません。

さすが、師匠 経験者ならではの余裕の発言です。

師匠の言葉を信じて、ブルバード7000 毎年 固定週仮契約サインしました。
購入出来るかは不明ですが、また アップデートします。
今後もアドバイスお願いします。

[2265: 初心者]

https://page.auctions.yahoo.co.jp/jp/auction/c629915195

体験宿泊より 安いかも知れませんね。

[2266: リセール物件]

>>2265 初心者さん

1ポイント16.5円なので、250000円で落札できればかなり安いですね。

[2267: リセール物件]

ラスベガスブルバード2ベッドの2018年の管理費は844ドルでした。
2017年が827ドルだったので、17ドル、2%の値上がりです。

[2268: 初心者]

>>2267 リセール物件さん

値上がり率がホノルルに比べると低くていいですね。自分が所有するワイキキアンは
隔年の為、2018の管理費支払いは無いのですが、値上がりが心配です。

ブルバード2BR 2018年 MF $849.79 と言われたのですが、固定週だと微妙に違うってことあるんでしょうか？

[2269: リセール物件]

>>2268 初心者さん

正確には844.74ドル請求されました。
HGVCには売主が支払っているので、私はくじら倶楽部を通してエスクローへ支払います。
5ドル5セント違いますね。
固定週もフロート週も同じだと思いますが、何なんでしょう。

[2270: 初心者]

>>2269 リセール物件さん

2018 HGVC on the Boulevard, Las Vegas, 7000 points every year
2 Bedroom Platinum Season (Moderator added)

Operating Fee $605.87
Reserve Fee $209.47
Property Taxes (or note if they're billed separately) $29.40
TOTAL $844.74

やはり リセール物件さんの請求が正しい様です。

[2271: 初心者]

>>2269 リセール物件さん

あけましておめでとうございます。
お騒がせしてすいません。
再度確認の上、連絡をもらうことになっているので、
正確な管理費がわかり次第、報告します。

ところで、いつも質問で恐縮です。
現在、前半ラグーンOF5泊、後半ラグーン2BR PH5泊で、
間2泊を重複した状態で、予約しており、
実際は8泊なので 3/5 4/4 5/3 若しくは、
4/5 5/4の9泊とし 移動日も部屋を確保すべきか迷っています。

どちらの部屋も宿泊経験が無く、ワイキキアンのラウンジも使ったことが無いので、
どっちの部屋がズバリオススメか、部屋の移動日の重複の要否等、
アドバイス頂けると幸いです。

2BR PHを繁忙期に予約出来た幸運を最大限に活かすべきなんでしょうか？

[2272: リセール物件]

>>2271 初心者さん

私も部屋の移動日を重複して予約したことがありますが、１日レンタカーで出かけるようにすれば重複して予約する必要はありません。
ただ冷蔵庫の食材が多量にある場合は便利かもしれませんね。
飛行機の到着が午前中の早い時間であれば前泊、出発が遅い時間であれば後泊で使ったほうが便利かもしれません。

ワイキキアンのラウンジは人が多くてゆっくりできませんよ。
コーヒーとジュースが飲めますが、たいしたことはありません。
チェックインまで子供とプールを利用するのに着替えやシャワーで利用するくらいです。

OFかPHですが、PHは最上階なので眺めは最高ですが、海側の2部屋は3ベッドのみで、ダイヤモンドヘッド側に3部屋、イリカイ側に3部屋ありますが、どちらになるかで眺望がかなり変わるでしょうね。
OFもある程度高層階になれば眺望は最高ですが、3階になる可能性もあり、その場合は目の前が椰子の木で最悪です。
私だったらPH5泊、OF3泊ですね。

[2273: 初心者]

>>2272 リセール物件さん

明けましておめでとうございます。
いつものことながら、分かり易く説得力のあるアドバイスありがとうございます。
スッキリしました。 OF3泊、PH5泊にするつもりです。
ホーム予約が優先されるらしく、多くは望めませんが、
OF、7階以上、PH ダイアモンドヘッド側を祈るしかありません。

[2274: リセール物件]

>>2273 初心者さん

オーシャンフロントを何回か利用しましたが、オープン予約の時に3階になりましたが、クラブ予約の時は、低層階にはなりませんでした。
確か18階になったことがあります。
クラブ予約なら、チェックインの際に高層階をリクエストすれば、3階になることはないと思います。
帰りは土曜日チェックアウトでしょうか?
土曜日のエレベーターはかなり混みますので、1階に降りるのに1時間くらい余裕を見た方がいいですよ。
去年の7月に土曜日チェックアウトでしたが、40分くらいかかりました。
下りが満員なので、みんな上りのエレベーターに乗り込むので、最上階でも満員で乗れないと思います。
朝早い時間に荷物だけ降ろしておいて、階段で降りるなどの対策が必要です。

[2275: 初心者]

>>2274 リセール物件さん

PHの吹き抜けのリビングは魅力なのですが、OF 椰子の木越え確約ならば、例え7階でも
メゾネットの階段の無いオーシャンフロントの方が、いいなあというのが、本音です。
やっぱり ラナイに出なくても、常に海が目の前に見えているのって良いですよね。

チェックアウト金曜日なので、ある程度 エレベーターの 混雑は避けられますかね。

[2276: リセール物件]

>>2275 初心者さん

PHは3ベッドしか利用したことがありませんが、確かに階段があると使いづらいです。
いずれにしてもOFかPHかというのは贅沢な悩みですね。

[2277: 初心者]

>>2263 リセール物件さん、皆様

ここ暫くホノルルの夏休みの予約状況をみているのですが、
クラブ予約は、全く空きが無い状態ですね。
例年も同じような感じだったのでしょうか?
それとも 今年に限った状況で、かなり予約が取りにくくなっているのでしょうか？

ゴールデンウィークのクラブ予約が上手く取れ、
ブルバードのポイント買い増しを決めたばかりなのですが、
今後、クラブ予約が難しくなっていくのでは無いかと不安になっています。

[2278: エリートプレミア]

2009年からのオーナーですが、予約状況は例年通りと思います。
部屋にこだわらなければ、グランドアイランダー開業して少し予約が取りやすくなった気がします。
こまめにチェックしていれば、今でも希望日程で予約は取れると思いますよ。部屋を限定すると難しいかもしれませんが・・・。
空室が出やすいのは、クラブ予約受付開始直後とキャンセルペナルティが発生する直前ですね。

[2279: 初心者]

>>2278 エリートプレミアさん

ご返信ありがとうございます。
やはり、夏休みの予約は 容易では無いのですね。
HGVCメンバー登録前に 既に今年のお盆週のクラブ予約が始まってしまっていたので、
夏休みのクラブ予約開始直後の予約状況がわからずにいました。

ここのところ、ゴールデンウィーク期間で、1週間単位で、ポツポツ空きが出ていたのに、
夏休みは、全くなので、焦っていました。

来年頑張ります。

[2280: 初心者]

ところで、リセール物件購入の際の、最初のプロセスについてですが、
フロリダのタイムシェアエージェントに確認したところ、
HGVCは、契約書類を受け取り次第、30日以内に 第1買取権の行使の有無を
回答しなければいけないと 法律で決められているそうです。

ROFR判断に 契約後 30日を大幅に超える日数が かかっている場合は、
HGVCの遅れでは無く、エージェント、売主、エスクローカンパニー等、
何らかの理由で、HGVCへ審査用の契約書類の提出が遅れているか、
不備があるケースが殆どとのことでした。
必ず、リセール業者にヒルトンへ書類を提出した日を確認するようにとのことでした。

参考までに

[2281: エリートプレミア]

ホクラニとアイランダーは、夏休み中の空室がまだ沢山あるようです。ホクラニとアイランダーは、チェックアウト日の6ヶ月前（正確には186日前）からクラブ予約受付が始まるので、今年の夏休みを予約できる可能性はまだあります。
当方も8/7～8/10でカリア1LDKプラスを予約していますが、ホクラニのクラブ予約受付が始まった時点で、ホクラニに予約変更する予定ですし。予約変更ができた時点で、カリア1LDKプラスの空室が出ることになります。

[2282: マンション掲示板さん]

>>2175 Aliceさん
初めまして、ヒルトンタイムシェアグランドワイキキアン、奇数年、7200ptで購入した者です。2008年に新婚旅行でハワイアンビレッジに宿泊して、朝食がタダで100ドルもらえるという誘いに乗って勢いで購入したのですが、この10年ほぼ使えずほったらかしの状況で処分したいと思いネット検索したらこちらにたどり着きました。11月の投稿ですので、日は経っていますが、ヒルトンは買取に応じてくれるのでしょうか。結婚した喜びとハワイの雰囲気に飲まれて購入したことが悔やまれてなりません。この度、私事で恐縮でございますが離婚の運びと相成りまして、一刻も早く処分したい気持ちでございます涙お時間ございましたらアドバイス頂けますと幸いです。お手数ですが宜しくお願い致します。

[2283: リセール物件]

>>2282 マンション掲示板さん

タイムシェアハワイのホームページから返却の申し込みができますよ。

私も去年の4月に同じ物件の返却申込みをしました。
8月に書類を返送し、8800ドルほど返金されるよていですが、手続きが立て込んでいて半年ほどかかるらしく、まだ返金されていません。

返却の条件は、ローン残がない、管理費の滞納がない、2018年以降のポイントが未使用などです。

詳しくはタイムシェアハワイにお問い合わせ下さい。

[2284: マンション掲示板さん]

>>2283 リセール物件さん
早々にアドバイス頂きありがとうございます！早速タイムシェアハワイに問い合わせようと思いますが、こちらhttp://www.hgvc.co.jp/でしょうか。一度拝見したのですが、見つける事が出来ず、大変お手数ですがURLを教えて頂けますでしょうか。

[2285: リセール物件]

>>2284 マンション掲示板さん

HGVCではありません。

www.timeshare-hi.com

HGVCご売却募集中をクリックで、申し込めます。

[2286: マンション掲示板さん]

>>2285 リセール物件さん
早速問い合わせてみます！
お忙しい中、ご対応頂きありがとうございました！

[2287: リセール物件]

>>2286 マンション掲示板さん

夫婦名義の場合、離婚後の売却は、かなり面倒な手続きが必要だったと思います。

[2288: マンション掲示板さん]

>>2287 リセール物件さん
そうですか。。貴重なアドバイスを頂きありがとうございます！

[2289: 初心者]

>>2281 エリートプレミアさん

アドバイスありがとうございます。
お盆週なので、取り敢えずホノルルは諦め、メインランドかメキシコのビーチリゾートを仮予約、
ホノルルの空きが出次第、乗り換えようと思います。
航空券代を考えると、1か月前迄待つのは難しそうなので、気長に探します。

どなたか ビーチリゾートで オススメがあれば 教えて下さい。

[2290: 口コミ知りたいさん]

hgvcが時々買取してくれるとの情報は、どこで知るのですか？
ラグーンofとホクラニなんですが、格安で売りに出したら売れますか？

[2291: リセール物件]

>>2290 口コミ知りたいさん

これまでHGVCが返却に応じた際には、私の知る限り、タイムシェアハワイが窓口になっています。

現在、返却を受け付けていますが、ホクラニは対象外です。

返却の際の手数料は不要ですが、リセール市場で売却する際は、2000ドル程度の仲介手数料と、税金が確か15%引かれます。

タイムシェアハワイ、アカマイタイムシェア、くじら倶楽部のリセール物件を見れば、ラグーン、ホクラニの相場が分かります。

タイムシェアハワイに問い合わせれば、返却による予想返金額を教えてくれます。

ラグーンOFは、リセールで売却した方がいいかもしれませんね。

[2292: 口コミ知りたいさん]

2291様ありがとうございます。
どの物件も売買が容易なら、長く持ち続けれるし、相続もしてあげたいのですが。
売買が難しいとなると、早く処分して、スッキリさせたいと思うようになりました。

[2293: リセール物件]

>>2292 口コミ知りたいさん

不要になった場合にどうやって手放すかは、タイムシェアオーナーの共通の悩みですね。

無料でもいいので、HGVCが引き取ってくれるのであれば、安心して持ち続けられますよね。

[2294: 口コミ知りたいさん]

2293様
本当にその通りです。
安心して持てないのが、残念ですね。
買う時、営業の方が、管理費を三年間しなかったら、没収になって、終わりですのような事を言われたのですが、それも嘘だったのでしょうかね？

[2295: リセール物件]

>>2294 口コミ知りたいさん

営業が言ったのであれば、実際に管理費を滞納すれば権利没収になるのかもしれませんが、希望があれば無償で引取る方が健全だと思います。

[2296: 口コミ知りたいさん]

2294様
無償で引き取りしてくれたら、嬉しいのですけどね。
可能なんですか？

[2297: 通りすがりのメス]

>>2296 口コミ知りたいさん

私は無償でいただきました！

[2298: 初心者]

>>2294 口コミ知りたいさん

>>2292 口コミ知りたいさん

管理費滞納の場合、延滞料を加算した管理費の請求が先ず、HGVCから行われ、
督促を受けても支払わない場合、取り立て専門の第三者が、督促を代行、
それでも支払いが無い場合、権利の没収となるようです。
米国居住者の場合は、クレジットスコア(金融機関向けの個人信用情報)に
影響があるようです。
日本居住者で、今後米国でローンを組む予定等が無ければ、大きな問題にはならないようですが、
飽くまで、払うべきものを支払わず、権利を失ったという信用情報が残ることになるようです。

タイムシェア購入は、管理費の支払い義務についても合意することが
前提となり、未払いは、他のオーナーへの負担増に繋がることを考えると、
本当に最後の手段で、社会通念上、未払いによる権利放棄は、問題ありそうですね。

タイムシェア 無償譲渡でググってみると、複数社が代行しているようですので、
売却が難しい場合は、無償譲渡を検討するべきかと思います。

また、ハードシップと呼ばれる、タイムシェアを利用出来ない正当な理由があれば、
HGVCが、返却に応じるケースもあるようですので、根気よくHGVCに口頭、
書面で、要請することも有効です。最初の回答は、ノーというのが一般的で、
根気のいる交渉のようです。

正当な理由とは、
失業、減給、退職等で、支払えない状況となった。
意思に反して、相続されてしまう、しまった場合。
健康上の理由で、タイムシェアの利用が物理的に困難。等々です。

[2299: 初心者]

>>2292 口コミ知りたいさん

ラグーンのOFなら、喜んで相続されたいです。 笑
実際、$25,000以上で、HGVCが第１買取権を行使した事例を聞いていますので、
価格さえ適正であれば、売却に時間はかからないのではと思われます。
適正価格は、その時の市場次第でなんとも言えないのが、辛いところですが。
タイムシェアハワイに申し込めば、最初に売却時の適正売り出し価格、
ヒルトンが買取中であれば、しばらくして、ヒルトンへ返却の場合の手取り額の
連絡があると思います。

[2300: 口コミ知りたいさん]

将来名義人の全てが亡くなった場合、子供も相続しないときは、どうなるのですか？