ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ Part.3

[購入経験者さん]

ヒルトングランドバケーションクラブPart3

引き続き情報交換してまいりましょう。
リゾート、ホテル体験談、活用法、エアー情報、新リゾート体験談など・・・

オーナー様の物件の売却に関しては経験者の方にご相談下さいませ。
価格などに関しては専門業者にご相談ください。
リセールの斡旋、必要以上のお勧めは別スレでお願いいたします。


以下の物に関しては、ご遠慮くださいませ。
専門家にご相談、通報させていただきます。

・正規購入者の購買意欲をなくさせている。
・販売者の不利益にあたる行為
・個人、又は団体の名誉を著しく毀損しているもの
・倫理的観点から問題があるもの
・企業もしくは第三者に不利益を及ぼすもの
・当サイトの競合となる同等のサイトへのリンクがあるもの
・投稿の内容が、事実と著しく異なると判断できるもの（物件価格）
・スレッドが荒れてしまうと判断するもの
・物件購入の意志を妨げようとする悪意あるもの
・物件を批判するもの（物件を購入後のネガスレなど）
・その他当サイトの方針に反するもの
・自作自演の可能性があるもの

[4265: ご近所さん]

>>4260 マンション掲示板さん

もう、色んなホテル試したので、どこも新鮮味は無いんですよね、ワイキキ。
まだ泊まってないのはリッツぐらいなので、ホームが欲しいんです。

[4266: ご近所さん]

>>4258 通りがかりさん

読み手の読解力 vs 書き手の例えの下手さ？　
微妙ですね。

キャッシュフロー、キャピタルゲインの両方を狙える可能性のあるコンドミニアム投資と、利用価値しか望めず、初期投資の資産価値の毀損可能性の高いタイムシェア、
違いは、初期投資の絶対額の違い。

まとめると、こんな感じですか？

自分は両方所有しているので、おっしゃることはよくわかるのですが、投資効率から言えば、間違いなくリゾートゾーンのコンドミニアム投資。
使用価値から言えば、リセールタイムシェアに軍配が上がります。

ただ、HGVCの営業さんが、正規販売のタイムシェアの資産価値が未来永劫担保されるような営業トークをかけるので、ややこしくなっているんだと思います。

いずれにしろ、アップグレードさんのおっしゃるように、私の知る限り、リゾートゾーンのコンドミニアムの購入でHGVC並みのクオリティ、アメニティ、サービスが期待できるコンドは無いので、コンドを充分購入出来る資金力をお持ちの富裕層の方が、タイムシェアを購入するケースもあるのかなあと推察します。

[4267: 通りがかりさん]

>>4266 ご近所さん

> コンドを充分購入出来る資金力をお持ちの富裕層の方が、タイムシェアを購入するケースもあるのかなあと推察します。

その推察、見事に外れてるよw
だって、ヒルトンは超大衆的だからね！
他のタイムシェアならともかく、ヒルトンはないな。ラグーンからの景色はGoodだと思うけど。

ラグーンタワーのペントハウス絶賛してる人もいるけど、内装もデザインも時代遅れ。
広ければ良いというレベルじゃないw
富裕層はとてもじゃないけど、あんなとこ泊まれないよ。

従業員を宿泊させるために法人名義でヒルトンのタイムシェア購入することはあっても、年収数億円の富裕層がワイキキのヒルトンに泊まることはないだろう。親睦深めるために従業員と一緒にパフォーマンスでヒルトンに泊まることはあっても、プライベートではまず泊まらない！

毎年、ハワイで色んな経営者仲間と会うが、
ヒルトンに泊まってますってゆー富裕層には一度も会ったことないよw 推察じゃなくて事実だよ。

ヒルトンハワイアンビレッジは、富裕層にとって癒される場所ではないことは明確な事実だ！

でも、大衆受けすることは間違いないでしょう。
何せ、ヒルトンかシェラトンが
旅行会社パンフの表紙に使われてますからね。

庶民の憧れ、ヒルトンのタイムシェア！！

[4268: ヒルトンのタイムシェア]

>>4267 通りがかりさん
　年収数億円の富裕層と話すことも出会うこともない、年収数百万のリーマンですので
ヒルトンのタイムシェアで十分ですわw
　
　見栄の張り合いをするのが目的でもないですし、正直他人の生活には興味ないんで
どこに泊まろうと良いと思いますよ。

　でも、貴方みたいに他人を見下したり、自分の意見ばかりしてると、富裕層から
相手されなくなっちゃいますよw
　だって、そんな人と一緒にいて何の得になりますか？　時間の無駄じゃないですか？

　所詮、タイムシェアにしてもホテルにしても遊びにすぎませんよw

[4269: マンション検討中さん]

>>4268 ヒルトンのタイムシェアさん
金持ちケンカせず、って言うけど、
あの”！とw”を多用するお金持ちさん（？）
は、いつも喧嘩腰ですよね。
なんでこのスレッドにいるんだろう？
ここヒルトンのスレッドなのに。

[4270: アップグレード]

>>4267 通りがかりさん

ちょっとこの考えには賛同できないですね～
あなたの思う富裕層の勝手なイメージでしょうが
富裕層でもヒルトンのWaikiki泊まりますしユニクロも着ますしママチャリも乗ります
大衆的なところは嫌だという方はリッツ等もっとランク上のところに行くでしょうが
富裕層全員がそうではないと思いますよ

あと、年数億ぐらいの富裕層ならヒルトンで会いますけどね
あなたは会ってないのかもしれませんが
私は会いますけどね。前回もレストランでお隣だったご夫婦がそうでしたし
ハワイ島に行けばもっと会う確率高いですね

[4271: アップグレード]

実りある討論で面白いですね

タイムシェア欲しくて利用したい方にとってはリセールで買うのが一番だと思います。
だからって正規で買った人が馬鹿って訳でもないと思います。

>経済合理性考えたら、圧倒的にホテル！
しかも、色んなホテルに宿泊できて
毎回が新鮮で満足度が高い。

昔はそう思ってましたがタイムシェア物件に慣れたらホテルに１週間滞在なんて絶対嫌ですね　今は

ホノルル物件買うか悩みに悩んだ末　私としては
キャピタル・インカムゲイン狙うなら日本のマンション買った方がいいわ　となり
HGVCに落ち着きました。
そこまでドル持ってないので、もう一度円高が来た時には投資物件ワイキキに買ってみたいですね

[4272: 坪単価比較中さん]

>>4267 通りがかりさん

通りがかりさんのイメージするステレオタイプの富裕層像を熱く語って頂きありがとうございます。
ご意見の一つとして参考にさせて頂きます。

なんかイキってますが、通りがかりさんも富裕層であるなら、落ち着いて、もう少し品よく振る舞わないと、小金作って息巻いてる成金と勘違いされてしまいますよ。

[4273: ご近所さん]

>>4271 アップグレードさん

是非、ワイキキ物件を真剣に検討してみて下さい。
リゾート、ホテルゾーンに限っては、一般的な利回り３％以下のハワイ物件と違い、
東京3区、5区では達成できないびっくりする程のキャッシュフロー、利回りが期待できます。
キャピタルゲイン狙いなら、カカアコ、アラモアナかも知れませんが、
これ以上増えることのないワイキキリゾート、ホテルゾーンの希少コンド、おすすめです。

[4274: ご近所さん]

>>4273　ご近所さん

コンドも気になってます。ワイキキのリゾート、ホテルゾーンの利回りが期待できる希少コンドとは具体的に何というコンドか教えていただけますか？
ビーチタワーとかイリカイとかでしょうか？

[4275: 瀬底２Bed３泊オーナー]

>>4205 名無しさん

瀬底もHPで請求明細掲出されましたので、参考までに共有させていただきます
（２Bed、３泊）

　2025年　Total：185,781円
　　(内訳）運営費：153,486円、予備費：10,785円、固定資産税：5,147円、消費税：16,363円

　2024年　Total：183,329円
　　(内訳）運営費：152,148円、予備費：9,894円、固定資産税：5,147円、消費税：16,140円

予備費こそ９％程の上昇ですが、運営費は１％弱、固定資産税も同額で、総額では約1.3％の増額となっています

私の年間割当pointは16,800Pですので、point単価は11円程です

日本版の年会費は、2024年の38,499円から、2025年は40,232円、1,733円(約4.5％)upと、この部分の上昇率は国内外で足並みが揃っている感じですね

アメリカ・カナダとそれ以外で年会費が違う問題、私はずっと翻訳コストかなと思ってきました
因みに円建て年会費は、国内物件のみ所有するオーナーに適用されます
海外物件を併有の方には、ドル建てで請求が来ます

[4276: ご近所さん]

>>4274 ご近所さん

特にこのコンドミニアムということはありませんが、やはり料金次第で、常に満室にできる立地、眺望、アメニティを備えているかが最低の基準だと思います。

利回り最優先の場合、ビーチタワー、イリカイ2BRは、ベストチョイスとは言えないと思いますが、資産価値担保、値上がり期待の面では、希少性から硬いと思います。
ワイキキバケレンコンド投資の入り口としては、ロケーション、眺望の良いスタジオが良いと思いますが、ただ競争も激しいので、内装、バスルーム他、掲載写真で映えることが重要です。

経験から、眺望はいいんだけど、内装がボロくて古く見えるから、購入者が限られる物件は、購入時、l市場価格に対し、割安感があるので、結果的に利回りが良くなります。

ポイントは購入後に他のバケレン物件に負けない魅力的な内装、水回りにリフォームし、借り手が、料金度外視ならここに泊まりたいと思わせる物件に仕上げることですかね。
そうすれば、シーズン問わず、貸し出し料金を調整することで、他の物件を超える稼働率をキープ出来ます。

そこそこ綺麗で、そのまま貸し出せそうな物件は、人気もあり、価格も高いので、利回りもそれなりとなってしまいますし、貸し出し時も他の物件と差別化できないので、常に競争です。
Airbnbの宿泊料金と類似物件の売却価格で利回り計算が可能と思いますし、出来るエージェントの方は、各コンドミニアムの想定利回りも把握していますので、一度現地のエージェントさんに問い合わせてみて下さい。
“ハワイのコンドは、所有／利用することに喜びを見いだすことが重要なので、利回りは期待しないで下さい“と言うようなエージェントさんは直ぐにクビにして、次に行った方がいいです。

ホテルとの差別化という点では、4人かそれ以上が快適に宿泊でき、小さくて良いので調理の出来るキッチン、冷凍庫付きの冷蔵庫を備えていることでしょうか。

全て当たり前のことなんですが、これ以上は、コンサルティングフィーが必要となるので、勘弁して下さい。笑
ヒントは、利益は貸す時、売る時では無く、買う時に得るものだということです。

[4277: ご近所さん]

>>4274 ご近所さん

イリカイは、上がりきった感もあり、部屋数が多いこと、最近売り出し件数が多く、成約までの日数も長くなって来ていること、ワイキキの中心から離れていて、不動産半径の法則では不利に働くことを考慮すると、キャピタルゲインをねらうには、少しリスクがあるかも知れません

あくまで、個人の感想です。

[4278: 初心者]

>>4275 瀬底２Bed３泊オーナーさん

瀬底　意外とポイント単価悪く無いですね。
あとは購入価格ですが、ベガスブルバード2BRプラチナ(リセールのみ販売中)は手数料込みで10,000ドルとして、
10,000ドル?11,200ポイント=89セント=135円ですね。

瀬底3泊って購入価格いくらぐらいするんですか？

[4279: 初心者]

ワイキキ唯一のオンザビーチ物件、ワイキキショアは完全に過大評価ですね。
地政学リスク、プールが無い、外廊下、オーシャンフロントは各階２戸のみ等々考慮すると、バケレン物件としては、収益が期待できません。

辛うじてオーシャンフロントと呼べる希少物件、イリカイ、ワイキキショア、ワイキキビーチタワーの中では、ロケーション、アメニティ、広さ、眺望、直近の売買相場等々総合的にビーチタワーが気になります。フィーシンプルに限りますが。

HGVCラグーンタワーのOFが購入可能なコンドなら、相場は3ミリオンドル前後でしょうか？
タイムシェアの管理費って、所有コンドの4倍から5倍なので、現実的では無いですが。

最近、ラグーンのOFが1週25000ドル程度で取引されているので、52週分買っても1.3ミリオンドル=2億円。安いなー。
ヒルトンの管理を抜けて、自分でバケレン出来るなら、超格安物件ですね。
まあ、トランプ、リッツが本来の価値よりずっと安く取引されているのと同じで、ホテルプールで、管理をお願いしないといけないと、資産価値の担保は絶望的なんで、皮算用ですが。

[4280: ご近所さん]

>>4277 ご近所さん
>>4279 初心者

イリカイは数年前の21階から24階と2階が売り出された時に購入トライしましたが、価格が低かったので買えませんでした。その時から比べても今では結構高くなってしまったのもありますし、今ではリスクのある物件になってしまったんですね。

ワイキキショアは確かに異常に高いですよね。ビーチタワーも良いのですが、なにせ高い。私くらいのレベルでは、数年前に出てたパシフィックモナーク　1BED　＄420000　17階くらいだったと思いますが、その辺のを買っておいた方が良かったんでしょうかね。

[4281: 匿名さん]

>>4280 ご近所さん

>>イリカイは数年前の21階から24階と2階が売り出された時に購入トライしましたが、価格が低かったので買えませんでした

買えなくて良かったですね。これらのフロアのみイリカイのホテルを通してのみが貸出可能なユニットで、自分でプロパティマネージャーを雇って、自分好みの無い層に変更、自由な料金設定で貸し出しができないユニットです。

つまり、おのずと利回りが下がってしまい、キャッシュフロー収益が望めないので、事情を知っている投資家は手を出さない不人気物件です。
数年前の発売当初は家賃保証制度があったため、利回りが確定しやすいこと、税務上。短期で償却費用を経費計上できることから節税スキームの一つとして、日本の富裕層に人気だったのですが、コロナ禍で家賃保証制度が廃止となってしまいました。更には日本の税法でも個人名義での短期償却の経費計上ができなくなったことから、人気が落ちてしまっています。
事実、現在のリスティングの大半が。２階、21-24階のホテルプール専用物件で、他の階の物件より割安な価格付けがされていますが、おすすめできません。

[4282: 匿名さん]

イリカイの特定階に加えて、旧トランプタワー。リッツカールトンレジデンス、いずれも貸し出し方法に自由度が無い、ホテルプール専用の物件ですが、築年数が若い割に、平米当たりの単価が他のホテルコンドに比べて割安なのに気付く筈です。
住むなら安くて最高なんですが、インカム。キャピタルゲインを望む投資には向かない物件です。

[4283: 匿名さん]

>>4280 ご近所さん

>>数年前に出てたパシフィックモナーク　1BED　＄420000　17階くらいだったと思いますが、その辺のを買っておいた方が良かったんでしょうかね。

そうですね、パシフィックモナークは、とにかく全てお任せしたい人向けのホテルプール。高利回りを狙い自分でリフォーム業者、プロパティマネージャーを探し出せる人、どちらも選択可能で、とにかく立地がいいのでお勧めです。
高額物件となるビーチタワーより購入へのハードルが低い上、利回りは上となるでしょう。

売り出し件数が少なく、売り出しが出てもすぐに成約してしまうので、エージェントさんに売り出しが出次第、すぐ連絡してもらうよう頼んでおいた方がいいかも知れません。
１BRの方が利回りはいい傾向にありますが、まだ手の届く価格のスタジオでも、ベッドを３から４台設置するレイアウトが可能なので、高利回りが期待できますよ。
HGVC　Kahaku側はビーチの眺望が無くなってしまう可能性が高いので、注意しましょう。

[4284: 瀬底２Bed３泊オーナー]

>>4278 初心者さん

>瀬底3泊って購入価格いくらぐらいするんですか？

そこですよね
やはり瀬底はお高いです

約2年前の直販価格が、２XP(16,800p)12M\、2BX(13,400p)10M、2BP(11,520p)8Mという感じでした
リセールで三分の一売り出しと想定した際の、１ｐあたり管理費と物件価格の関係は以下の通りです

ブルバード 2BD 11,200p $1,304.60 (0.12($/p)) $10K　 (0.89($/p))
瀬底（3泊）2BP 11,520p \183,329 (15.9(\/p)) \2,5M (217.0(\/p))
瀬底（3泊）2BX 13,440p \183,329 (13.6(\/p)) \3,3M (245.5(\/p))
瀬底（3泊）2XP 16,800p \183,329 (10.9(\/p)) \4.0M (238.1(\/p))

瀬底で1番お安い2BPでも、ブルバードとでは物件価格に百万円程度の差が出てしまいます
よって、金銭面ではブルバードがバランス良しかと思います
（私は、主にハワイ物件の管理費上昇率と為替の観点から瀬底に移りましたが）