DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その21

[匿名さん]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その21です。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分
山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.67平米～123.77平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/538540/

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[82: 匿名さん]

>>79
だよねだよね。近隣のマンションで売れてないマンションってどこだろう？
KTT？ティアロ？両方とも全然みたいですね！まぁDTにくらべたらしかたないよね。きっとDTが売り切れたら売れるでしょうからがんばって！！

[83: 匿名さん]

>>78
ほんとに地元民？地元民でここ応援してる人いるんですねー。
勝どき駅まで信号ないのに徒歩9分、銀座4丁目交差点までは大きな道路を3つ、信号は細かいの合わせて10コ程あるのに勝どき駅までの往復とちょっとの20分ちょいで銀座に着くと？どういう足してんだか。。。
誰に頼まれてそんな過剰な書き込みしてるの？？

[85: 匿名さん]

>>83
あんたいちいち煩いよ！
そんなに勝どき晴海が好きなの？
どうせ、満員電車に1時間揺られ勝どきの狭い出口渋滞に毎朝イラついてこの界隈に通勤してるリーマンでしょ？！
建築現場横目で羨ましいんでしょ。
それかお隣の物件販売してる営業さん？自分は買えないのに一生懸命営業してもDTが目障りで売れない腹いせか？

[86: 匿名さん]

>>82
ティアロもKTTもここよりは売れてるよな。
そこらの営業は、ネガステマする必要ないんじゃ？
このネガどこからわいたの？

[87: 匿名さん]

私もDTから銀座までは20分ちょいではつかないと思います。googleマップで検索すると晴海３丁目から銀座三越まで2.5kmです。80m/分で計算したとしても30分、信号待ちを含めたら30分は優に超えますよ。ネガではありませんので誤解ないきよう。。

郊外物件と違って駅距離で単純に資産価値がはかれないのは同意いたしますが、それでもDTよりもずっと開放感って永久眺望＆水辺なティアロの販売状況を見ると駅距離は何だかんだで重要だと思います。（入居２年前で販売60%程度なので不振ではありませんがKTTと比較すると弱い。）　ここがどの程度売れてるのか分かりませんが、元々の超強気価格からさらに値上げしたという事は、スミフ基準では好調なんでしょう。将来の駅徒歩４分、選手村への期待感がMAXまで織り込まれた価格ですが、スパやエントランス、ポーチ付き内廊下やアウトフレームダイレクトウィンドウなど商品企画は優秀ですから。

なぜか荒れるのは「スミフ基準で好調」というのが他物件の販売戦略と乖離してるからなんでしょう。普通に考えたら1400戸の１期５次が先着１２戸って不振以外の何物でもないですが、ジリジリ売る前提であと２～３年で完売すればよいと考えてるデベからすれば規定路線ですよね。ここは共有部や外観が非常に豪華ですから竣工後に現物見せたほうが売りやすいという自信もあるのだと思います。

ただ購入者側の視点から見れば単純な値上がり期待は禁物だと思います。広告費をかけて販売センターの積極アピールがある状態で強気価格に設定し期間３～４年かけてほぼ倍率１倍で売り切る、、という事を裏返せば、中古で同じ価格で売るときにも同じ労力がいるという事ですから。条件の良い部屋はプレミアムつけて値上がり期待もありでしょうけど、ほとんど１期１次で捌けてしまったみたいですし。

[88: 匿名さん]

東銀座も住所は銀座ですよ。
豊洲なんかで銀座へ５分の銀座は一丁目駅のことだし。

[89: 物件比較中さん]

ＤＴは住不の中でも、割高すぎる物件だと思ってしまう。
湾岸大好き、住不大好き、お金余りの人が買うぐらいなのかなと。

[90: 匿名さん]

「売れてる」の定義があいまいだからポジさんとネガさんで噛み合わないんですね。
第1期5次先着12戸
ポジさん　予定通りの販売戸数を販売しているので売れている
ネガさん　販売ペースが遅い・鈍化しているので売れていない

見ていると、煽るようなポジさん（これからどんどん上がるから急いで買わないと買えなくなるよ等）の書き込みに対して否定する書き込みが続くような感じに見えます。

[91: 申込予定さん]

>>79
その通りですね！皆が思ってることを整理してくださってありがとうございます。
ここに張り付く理由ないですもんねー。よっぽど売れたら悔しい人たちなんですよね。見苦しい。検討者の皆さん、無茶苦茶な嘘も交じったネガにたまされずに、冷静に判断しましょうね。

[92: 申込予定さん]

>>90
予定通りの数以上を売るのは無理でしょ。売ってないんだから笑
販売に出してる数のほぼほぼ(約524戸)売れてるのに、webで数字を出してないってだけで売れてないっていうネガの人はMRにすら行けないかわいそうな人たちなんだと思う。

[93: 匿名さん]

>>85
いいえ。どれも違います。
朝の通勤ラッシュは好きではないので、電車通勤は10年前にやめました。
あなたの常識を当てはめないでください。

[94: 匿名さん]

ちなみに徒歩20分ちょいでは東銀座も厳しいですね。築地の交差点くらいまででしょう。

[96: 匿名さん]

>>95
純粋な検討者とは思えないムリポジが多すぎて普通に引きますよね。多少マンション掲示板みてる人なら違和感にすぐ気づくよ。逆効果だし、煩わしいからやめてと言ってもやめてくれないのは問題あると思う。

[97: 匿名さん]

>>96
新豊洲もムリポジはすごいと思うけど？
所要時間を短く書いたり、誰々が買っているとか書いたり。

[98: 匿名さん]

どっちもどっちですね。
とはいえ新豊洲が無理ポジしてるからといってここで無理ポジしてもかまわないというわけではないと思います。

[99: 匿名さん]

すみふはステマバリバリ。ここに限った話しではないから、いくつか物件板見れば分かる。

ここはさくら投稿は禁止。モラルの無い会社ってのを宣伝してる。検討者はそういうのも判断材料にすればいいだけのこと。

[100: 匿名さん]

きっと竣工までこんな調子でスレが伸びるのでしょうね。
蓋開けて実際に売れてたか？はたまた大量在庫になって焦るのか？どっちにしても、引き渡しまで1年以上あるから暇つぶしにスレを見るのは楽しいです。
でもゲームに参加するならBetしないとね。
ところで素朴な疑問だけど、買った人が勝ったら自分が投資した事に満足という報酬が得られるけど、買ってない人が勝ったら…何が得するんだろう〜？（笑）
得する事がないのに人がそこまでムキになるのは何故なのか？ミステリーですね！
ちょっと視点を変えて見てみると、いろいろ見えてくる事がありますね〜！

[101: 匿名さん]

>>95
他ってどこ？

[102: 匿名さん]

>100

簡単だよ、デベvs.ライバルデベの争い。検討者はそっちのけって、本末転倒。

[103: 匿名さん]

>>86
一期で買った人でしょう。
自分のとこが売れなすぎて、顔を紅潮させながら必死に掲示板に張り付いているのだとおもいます。

湾岸で検討している人なら、どこが好調かわかってますよね。

一期買って、「安く買えた！これからスミフは値上がりするから、一期で買ったのは正解！！」と思っていたのでしょうけど、回りが好調なので、焦っているのでしょうね。

[104: 匿名さん]

スミフのことだから、いつものように竣工後5年くらいかけて売り切るつもりでしょ。
スミフにとっては売れてるのかもしれないけれども、普通の感覚で言えば凄まじい売れ残りになることは内定していると思う。

[105: 匿名さん]

>>104
さすがに5年経ったら勝どき東の新築には負けるんじゃ？
それで高くうれるかな？

[106: 匿名さん]

>>105
スミフのタワマンは竣工後5年くらいかかるのがデフォ。
オリンピックが終わると湾岸は暴落するだろうから、その直前に売りつけ完了だろう。

[107: 匿名さん]

>>102
そうでしょうか？
なんとなく違うと思いますよ〜

[108: 匿名さん]

>>103
絶対それだわ笑
目に浮かぶ

[109: 匿名さん]

>>69>>70
マンションブログでも給与所得者の限界で6000だか7000万の壁と言われてますね
そこを上げていかないと先は無いと・・・
ブロガーの中には壁自体を上げるのは無理だとしてる人もいますね
円安で海外投資家に買ってもらうのが一番手っ取り早いのかもしれないです
今度は購入者の中で壁が生まれそうな気もしますが売り抜けした後のことを考える人は少ないのでいいのかな

[110: 匿名さん]

>>105
お仕事ご苦労様です。
本日のMRは来客対応終わったんですか？（笑）

[111: 匿名さん]

>>104>>106
煽りじゃなく本当に知らないから教えて欲しいんだけど住み不の物件って湾岸とかタワマンに限らず供給を絞るものなの？
数年かけて売っていくとしたら価格は据え置き？それともその時の景気や地域に対する印象次第？

竣工前まで時間かけるならともかく竣工後に同じ価格だとしたらどんな理由付けで売るんだろ？
新古品みたい

[112: 匿名さん]

>111

すみふでは普通のこと。IR情報見れば完成在庫数も分かるよ。ちなみに供給を絞るんではなく、相場より高い値段を吹っかけてるんで数がはけないってのが実情。

竣工しても値下げ販売しないからずるずる時間がかかる。他のデベだと、竣工か中古扱いになる竣工後１年のタイミングで値下げか、家具・家電プレゼントとかで実質値下げして在庫整理するんだけど。

[113: 匿名さん]

>>112
111です
ありがとう供給絞ってるわけじゃないのね
竣工後も値段下げないのか
なら竣工直前に判断して買うのが一番なのかな？
判断をぎりぎりまで待てるってことと同物件の中古相場が数年は高止まりしてるってことから
問題は他物件の中古相場は普通に下がっていくってことだけどどう影響するのかはよくわからない

[114: 匿名さん]

>>108
一期一次の契約者は心配してないと思いますよ。

[115: 匿名さん]

>>58
ん？スミフは利益率重視

[116: 匿名さん]

>>114
二次もね（笑）

[117: 匿名さん]

>>114
そうなんですか？
永住するのであればそうかもしれませんね。

私はDTを検討しているので、ここでのネガが情報の一つとしてきになってます。

売り切れないなんてことはあるのでしょうか？

[118: 匿名さん]

すみふは株主に優しい会社だね

[119: 匿名さん]

スミフ的には売れてるってことでそろそろよくないですか。

売れてないシンドロームの方々、そろそろこの物件から解き放たれましょう。

[120: 匿名さん]

>>117
豊洲物件で売れ残ってる部屋ってどういう部屋かご存知ですか？？今や珍しいメゾネットタイプの部屋とかですよ？
普通の部屋ならとっくに売れています。

[121: 匿名さん]

まあ近隣ほど売れてないのはたしかだけどスミフ感覚では悪くないペースなんだろうからまあいいんじゃん。

[122: 匿名さん]

>113

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、その辺を期極めるのがポイントかな。

デメリットはいくつかあるけど大きいのは、入居者が少なくて駐車場の稼動利率が低いと、管理組合の収入が減って赤字ってことがある。管理計画の想定稼働率を確認しておいたほうがいいかも。

[123: 匿名さん]

>113

一つ勘違いしてるよ。すみふが値下げしないから、ここの中古相場が下がらないってのは間違い。新築未入居が販売とバッティングするから、築浅での転売は厳しくなる。一度入居してしまうと中古だからね。

基本的に中古の価格は近隣の相場で決まるし。

[124: 匿名さん]

>117

１０年過ぎたら修繕積み立てが大幅に上がるタワマンは、その前に転売ってのがセオリー。

[125: 匿名さん]

ココ買っちゃった人、お気の毒。

お気持ちが平穏になりますように。
時間は掛かるかもしれないけど市況次第でなんとかなるよ、きっと。笑

[126: 匿名さん]

まあ三井晴海と勝どき東のMRがオープンしてからでも沢山残戸あるだろうから買い急ぐ場面ではないという皆の意見はagreeです。

[127: 匿名さん]

他のスミフ物件は分かりませんが、ここは未入居があってもスミフが負担するから管理費赤字になることはないよ！
竣工後にも販売するって公言して、未入居多数なんてなるなら誰もリスク抱えて購入判断しないっしょ。
これが青田売りでも売れてる理由の一つだと思います。これは情報の氷山の一角！だから本気検討なら話し聞きに行くだけ行った方がいいと皆さんは言ってるんですよ。
まぁ冷やかしだとまとまな相手してもらえないかもしれませんが…悪しからず！

[128: 匿名さん]

いつもの嫉妬ネガが増えてきたので、

いよいよ、二期が始まるってことでしょうね、笑。

[129: 匿名さん]

↑
この独特の言い回しの過剰ポジなんとかならないのか・・・苦笑

[130: 匿名さん]

>127

区分所有法で管理費・修繕積立金の負担は区分所有者ってなっている。未販売住戸の区分所有者は売主だから、売主が負担して当然。ところが駐車場は違うんだよな。

負担義務の無い駐車場使用料をすみふが負担したら、それこそ株主に訴訟起されちゃうよ。

[131: 匿名さん]

>>124
修繕積み立てが増えるのって想定が甘かった時だけじゃないの？
こういったフラッグシップ系タワマンなんてすぐには大規模修繕もいらないし大手デベだからきちんと想定してると思うんだけどどうかな？
デベロッパーによって初期高型と平均型と後期高とかあるのかな