シティテラス大森西【旧称：（仮称）大森 環境創造型大規模レジデンス】ってどうですか？

[物件比較中さん]

シティテラス大森西についての情報を希望しています。
まだ仮ですが、すごい名前ですね。どんな物件になるのか楽しみです。
どこの駅も近くはないですが、立地的にはどうでしょうか？
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

シティテラス大森西
所在地：東京都大田区大森西四丁目226番 他（地番）
交通：京急本線 「梅屋敷」駅 徒歩12分
京急本線 「大森町」駅 徒歩13分
京浜東北線 「蒲田」駅 徒歩15分
間取：2LDK＋S～4LDK 　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：64.61平米～79.10平米
売主：住友不動産
販売代理：住友不動産販売

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/omorinishi/
施工会社：長谷工コーポレーション　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


また、資産価値・相場や将来性のことについても教えてください。
（本マンション周辺の子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・大田区の地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを正式名称へ変更しました　　2015.1.29　管理担当】

[141: 匿名さん]

>>140
この物件に関しては値引きをしないプライド(ブランド力)がどこまで続くか見ものですね。初期段階で住み替え需要である程度はさばけるでしょう。しかし完工時に完売は微妙かと…。ギャラリーも長々と置いておく訳にはいかないでしょうし、売りたい営業に粘ればそこから例外(値引き)もあるかもしれません。他社で100万超値引いた経験がありますが、嘘でも他の物件と天秤にかけていると言うと効果大です。すみふに通用するかは保証出来ませんが(笑)

[142: 匿名さん]

完工時に完売とかいってる時点でスミフの事知らなすぎでしょう...
そんなことしたら営業クビになってしまいますよ。

[143: 匿名さん]

シティハウス大森は、なかなか完売しなかったね。
当時は高いと思ったけど今見てもなかなか高級な物件だな。

[144: 匿名さん]

どうせ値引きしないなら様子見はやめて早めに部屋を選んで買ったほうが得
ってのは戦略としてわかるけどね

ただそれが成功するのは値付けが適正な場合だけでしょう
せめてあと300万下ならわかるんだけどなぁ
こりゃ営業も苦労しそうだね

駅が遠いから転売の難しい物件だし、価格の維持はかなり大変じゃないか？
京急蒲田のプラウドなんか中古で出てもすぐに売れそうだけど

[145: 匿名さん]

大師線、鈴木町のスミフ物件は、値下げしているようですよ。

[146: 匿名さん]

大師線、鈴木町のスミフ物件は、値下げしているようですよ。

[147: 匿名さん]

>>146
本当かどうかは怪しいですね。

[148: 匿名さん]

>大師線、鈴木町のスミフ物件

あそこは隣にリヴァリエという強敵がいますからね

[149: 周辺住民さん]

川崎の物件は大田区にくらべて安いから治安がどうとか騒がれても売れるでしょう。競争あれば建前抜きに値引きしてもおかしくない。大森西は駅に遠いしあと300万は下げればよいのに。大森駅から川崎まで買い物にいくとどちらも駅前で宣伝しているおかげで行き帰りポケットティッシュ大量にもらい住民は助かっています。

[150: 匿名さん]

>>149
川崎＜大田区 という価格の差ありますか？
ファクターはいろいろあるので簡単には比較できないでしょうけど。

自分は
鶴見＜＜川崎 ≒ 蒲田　ではないかと。
イメージ的にはこの３地域はあまり変わらないのですがね。

[151: 匿名さん]

>>150
川崎は広いよ
あなたの言ってるのは川崎駅のことでしょ？
大師線の駅と蒲田駅では便利さも価格も全く違うよ

[152: 匿名さん]

気になってるんですけどあんまり盛り上がってないですね
実際に売れゆきはどうなんでしょうか？？

[153: 匿名さん]

物件概要では45戸が1期になってますよ。
間取りも基本はモデルルームタイプですが、4LDKも販売するんでしょうか。

[154: 匿名さん]

>>153
45戸ですか！？もともと第1期は35戸ってサイトに出ていたような…。
私の見間違いだったらすみません。

[155: 匿名さん]

>>154
確かに前はそうだった気がします。
サイトには間取りもモデルルームタイプだけでしたし、計画を少し変更したのかもしれませんね。

[156: 匿名さん]

近くのリージェントハウスは似た感じだけど、坪単価はどれ位だったのだろうか？
確か最後の方は、かなり安して売り切ってたね。

[157: 匿名さん]

>>156
すみふは割引しないだろうからかなり残るかもね

[158: 物件比較中さん [女性 30代]]

この物件は踏切と線路が近いですが、電車の音ってどうなのでしょうか？

線路に対して、直角方向に横長な建物です。
マンションの真ん中あたりを平均値とすると、googleマップでは、踏切から
110メートル程度の距離の様です。
又、バルコニー側（南向き）はT-3相当のサッシとの事です。

窓を閉めていれば問題ない範囲と推測できますが、折角の南向きですから、
開放的に窓を開けるとすれば、実際のところ、電車の音は気になる範囲でしょうか？

音については個人差があるとは思いますが、どなたか、騒音について詳しい方教えて下さい。

後方の都営住宅とかリージェントハウスの方とかって、煩くないのでしょうか？
慣れたの？

[159: 周辺住民さん]

近所に住んで3年になりますが、窓を開ければ電車の音は聞こえます。

[160: 周辺住民さん]

補足すると電車の騒音は個人差あると思いますが意外と慣れるものです。でも本当に敏感な人にはこの物件は向かないでしょう。京浜東北線と東海道線になりますが、今後車両の軽量化が進むことでもっと低下するかもしれません。上層階ほど大きくなるというデータもあるようですが条件にもよるでしょう。近所に東邦大学病院があるのでむしろ救急車のサイレンのほうが夜は特に聞こえます。

[161: 物件比較中さん [女性 30代]]

「周辺住民さん」貴重なご意見ありがとうございます。
近所に聞いて回ろうかと思っていました。
「周辺住民さん」は一軒家ですか？それとも近辺のマンションですか？

上層階を狙っているので、増幅しますね。
現在が、とても静か～なところに住んでいるので、かなり心配です。
救急車の音は頻繁にあるのですか？近所に立ち寄ってみた際には
それほど救急車の本数は多くありませんでしたので、それは我慢できそうです。
電車は１分に１回通りますから、これは無視できないだろとうと心配です。

しかし、大田区はあまり大型物件は出にくいし、グリコの跡地はさらに
電車に近いし、消費税上がる前に入りたいし、オリンピックに向けて、
確実に地価は上がっていくし、第一期応募は迫っている様ですし
・・・などなど、焦っています。どうしたもんか。

[162: 匿名さん]

やっぱり西の方は電車の音はあると思うよ。
西側の窓は防音だったと思うけど、
涼しい時期に開けて寝るのはきついかも。
特に夜は蒲田止まりの終電が一時迄あるので、
寝ようとするときに敏感な人は閉めてても気になるかもです。
終電が蒲田止まりで一時まであるのはいいことだと思うけどね。

東の方だったらそれほど問題ないんじゃないかと思います。

[163: 物件比較中さん [女性 30代]]

ありがとうございます。東側ですね。検討してみます。
他にも周辺住民の方のご意見ありましたらお願い致します。

[164: 匿名さん]

現地で聞いた感じだと、京浜東北線はあまり気にならなかったです。
ただ、東海道線は車両も多いし、速度も速いし、マンション側通るので気になるかもしれません。
個人的には問題ない程度ですが。

[165: 物件比較中さん [女性 30代]]

ありがとうございます。参考になります。
もう一度現地確認してみます。

[166: 匿名さん]

現地だとそこまでは感じられないでしょうけれど、
戸建てばかり周辺にある形になるので、
上の方の階だと音を遮断するものがなくなる分、どうなってくるのかなぁ？というのはあるかと思います。
道路にいる分には、戸建てで音を吸収されている所があります。

[167: 匿名さん]

電車の音がしても駅近なら我慢できそう
駅遠いの電車の音したら腹立つな

[168: 匿名さん]

今回は南向きの中でも西側のモデルルームタイプで、4階、8階、10階が中心みたいですね。
やはり値段変わらない範囲での上の階から売れていく感じですね。

[169: 匿名さん]

>>168
売れ行きはいいのかな？

[170: 匿名さん]

ここは厳しいでしょう。
まだMRに行くと3000円商品券配っている時点で敗色濃い。

[171: 匿名さん]

>「東京のプライドが、ここに目覚める」
なんだろ

３０００円の商品券で客を釣ろうって
恥ずかしくないのか？

[172: 匿名]

>>171
細かいツッコミですね(笑)
商品券プレゼントなんて、別に珍しいことじゃないし、
湾岸のタワー物件でも配ってるし。

[173: 匿名さん]

>172
>「東京のプライドが、ここに目覚める」

湾岸のタワー物件でもここまでは言わん。

[174: 匿名さん]

3000円の商品券プレゼントは好評の為期間延長ですか！

騒音について皆さん検討されているようですが、
防音合わせガラスや遮音性能Ｔ-4相当の二重サッシュ、
吸排気口には防音フードを採用するなど遮音性には
かなり気を配った作りになっているようですよ。

[175: 匿名さん]

>>174
確か線路側でない、南向きの窓もT3相当だったはずなので、そういうところはケアされてますね。
設備は住友さんなので、良くも悪くも普通ですかね。
ただ、共用施設が少ないから管理費と修繕費が低めなのは個人的には良い点。

[176: 匿名さん]

防音のガラスは確かにいいけど、春、秋も窓閉めっぱなしになりそうなのが…。
線路が近い物件の宿命かな。

>>174
>3000円の商品券プレゼントは好評の為期間延長

笑ったw
マンションじゃなくて3000円もらえるのが好評なのねw

[177: 匿名さん]

音を考えると東側のがいいのかね。
前が工場だから、将来的な眺望のリスクはゼロではないけど。

[178: 匿名さん]

駅までは距離がありますから永住目的で購入される方がほとんどかな
収納が広いので家族には暮らしやすそうですし、少しコンパクトに思えますが
将来お子さんが成長した時には、丁度いい広さかなと感じます。

[179: 匿名さん]

>>178
>少しコンパクトに思えますが
>将来お子さんが成長した時には、丁度いい広さかなと感じます。

ちょっと言ってる意味がわからない

[180: 匿名さん]

「将来お子さんが成長し(巣離れし）た時には、丁度いい広さかなと感じます」

こういう意味でしょう。

[181: 匿名さん]

巣離れするまでが大事なんじゃ…？

[182: 匿名さん]

最近の都内のマンションは65平米前後も普通になってきたからな。
広いところ住みたいなら、都外とか、23区でも埼玉、千葉よりななんだろう。

[183: 匿名さん]

マンションを買おうと思っている人たちは
子ども達がまだ小さい人たちが中心になってくるから、
子育てに適した広さじゃないとっていう感じにはなってくるんじゃないかな。
将来的に夫婦二人だけになった時には
またそれはそれで考えてもいいと思うし。
子ども達がたまに帰ってきたりとかという事もあるから
広くて困ることはないと思います。

[184: 匿名さん]

何をおっしゃいます。
広いとお金が足りなくなる。

とても困ります。

[185: 匿名さん]

そりゃ広いほうがいいですからね。
価格、立地、広さで大体の値段決まりますが、立地、広さを犠牲にすると価格が下がるのには同意です。

しかしこの物件は価格が高くて立地も駅遠、広さもファミリーにはキツイ。
なんだかあまり良い所がないような…。

[186: 匿名さん]

価格は高いけど最近の大田区だと仕方ないね。

管理費と修繕費が安いのはランニングコストを抑えれるからいいとこだね、その分共用施設はないけど。

[187: 匿名さん]

最近の物件では共用施設を最小限にしているところも多いです。
無駄に共用施設を充実させても、住人の趣味に合わなかったり、維持管理費がやたらと上がってしまったり、使用する世代が限られていたりと、問題も多いようですし。
私も共用施設が少ないシンプルな方が好みです。

[188: 匿名さん]

HP見たら、販売が二期の予告になってますね。一期は完売？

ここも気になる物件だけど、六郷のプラウドの価格帯も気になる。

[189: 匿名さん]

あちらも立地良くないので、野村がどういう戦略で売り出すのか気になります。

[190: 匿名さん]

立地でいえば、蒲田までかろうじて徒歩圏内な住友のが有利でしょ。
野村は共用施設の充実など推してくるでしょうね。
価格はトントンの予想。

[191: 匿名さん]

比較するとそうだけど、立地で押していくのはどちらも難しいよね。
他に「買いたい！」と思わせる動機が必要なので、特にここと同価格帯になるのなら野村がどういう戦略で攻めてくるか興味ある。
ここも供給戸数1位なんてどうでもいい話じゃなくて、もう少し戦略面を頑張ったらよかったのにな、と思います。

[192: 匿名さん]

どれもショボイ京急線頼りという点では横一線

いっそ「東京のプライド」など糞くらえ！立地なぞはかなぐり捨てちゃえと割り切って
グランイーグルは、その名も「多摩川スカイフロント」

ここまで潔いとむしろ清清しい

[193: 匿名さん]

>>188
そういう情報が全くないですね。
2期はどれだけ売るのだろうか。

[194: 匿名さん]

今って2期の事前案内会というのをしているのですよね？
事前案内会って2期で何階のプラン○○を売りますよ。という事を告知しているという事なんでしょうか？
事前案内会なのに、けっこう予約がいっぱい入っているのだなぁ…と思います。
お値段的には1期の流れを見ている限り安くはないなと思うのですが、
それなりに注目されているという事なんでしょうか。

[195: 匿名さん]

この時期になって、行くだけで3000円もらえる説明会が土日も埋まってない。
注目度高いというより、大ピンチなんじゃないかと思うのですが…

[196: 匿名さん]

>>195
スミフに慣れてないとそう思うけど、何時もの通常運転ですよ。
竣工時期に半分売ってたら早いなと思っちゃう物件ばかりですよ。
完売させちゃったら営業首になっちゃいます。

[197: 匿名さん]

このクソ暑い中
３０００円の商品券以上の何かがないと
ＭＲまで出かける気になれん

[198: 匿名さん]

3000円欲しさに来る連中はそもそも購買層じゃないからねw

>>196
完売させて営業クビってひどいねw
まあスミフとしては当たり前でも、他と比較して注目度が高くないってのは正しいでしょ。
ほとんどのマンションは竣工前に売れちゃうわけなんだからさ。

[199: 匿名さん]

完売させたら営業がクビになる？
でもモデルルームに人を集めるべく商品券は配っているんですよね？
売りたいのか残したいのか、どっちなんでしょう？
何期までに◯割売って◯割残していく等という指標があるのかしら。

[200: 匿名さん]

売りたいに決まってるじゃん

値下げもしないから竣工時に売れ残ることあるけど、
営業が売り切るまで根性で頑張るのよ
>>196は早めに売れちゃったら営業の仕事なくなっちゃうって言う冗談でしょ

[201: 匿名さん]

>>200
違うよ 住友は自己資金で回してるから利息考えないので竣工時在庫があっても気にしないってこと。
細かく出してその時の市況反映させた価格をつけて利益の最大化を図る。

竣工時完売させたら首になるってのはもっと利益あげれたのに何安く売ってるんだって叱責されるってこと。

だから一期上層階より高い下層階とかが後で出てくる。
住友は一期で買えっていうのはそう言うこと

[202: 匿名さん]

あめ横のスルメ売りじゃあるまいし
営業のあんちゃんが、この値段でいいですなんて言えますか

それとも、竣工時完売させたら、もっと利益あげれたのに何安く売ってるんだって社長が自分を叱責するの？

[203: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48057/res/503
http://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20140210/259539/

早期に売れると値付けした人の評価が下がるという噂は聞いたことがあるな。

[204: 匿名さん]

それならわかるけどね。
値付けのできない営業が怒られるのは理不尽すぎるw

高い値段つけられて売れない→早く売れって怒られる
やすい値段つけられて完売→もっと利益上げられただろって怒られる

なんもいいことないじゃないか！

[205: 匿名さん]

新しい見学記がアップされてますね。
やっぱり値上げするの？

[206: 匿名さん]

売り出す場所の違いかもしれないけど、SUUMOでは4580万〜になってるから、どちらかというと値段は下がっているのでは？

[207: 匿名さん]

>>206
値段が下がっているのではなく、今回売り出した部屋の位置がB棟ではないからだと思う。

[208: 匿名さん]

南向きが人気なんでしょうか。
東と西が安いなら、価格のメリットは大きいけど、日当たりは捨てがたい。

[209: 匿名さん]

プラウドが正式に発表され、ここにも動きが少し出てくるのか。
価格発表までは様子見な人も多そうけど。

[210: 匿名さん]

ここは、レスが伸びませんね。

プラウドも長谷工さんなのですね。
東京都のマンションの環境精嚢は高いですね。
直床、二重戸境でなければ、良いですね。

[211: 匿名さん]

東京都のマンションはエロいのですか？
どんな変換してると、そんな文字が出てくるのですか？

[212: 匿名さん]

23区内で直床なんかほとんどないでしょ。

[213: 匿名さん]

マンションを買うなら、価格もそうだけど、間取りも大事だから。
やっぱり東西南北、部屋の位置も、どうしても気になるものだし、
それに、収納もどれくらいのスペースが確保されているかも必要だし。。。

他にもいろいろ見てから決めた方がいいですよね。

[214: 匿名さん]

そりゃ、いろいろ見たほうがいいのは間違いないでしょ

[215: 物件比較中さん]

比較はやはり糀谷と雑色プラウドですかね。
糀谷は占有面積の割に間取りがイマイチですね。何より少し高い…。
プラウドはまだこれからですが、ここは駅までは少し遠いけど蒲田まで徒歩で行けるのがいいですね。

[216: 匿名さん]

プラウド大田六郷はまさに比較対象ですね
子育て含むコンセプト、共用施設はプラウドの方が上
こちらが勝ってるのは蒲田に近いという点ですね
あとは値段がどうなるかですな

糀谷は全く比較にならないですよ
ウリが全く違うので
値段が高いけど駅から一分の希少性が最大の特徴ですからね

[217: 匿名さん]

やはりブランズ品川勝島でしょうか？

[218: 匿名さん]

流石にあんな埋立地で橋の向こうとは比較にならんよ
オーベルみたいに安ければまだ安さを求める層が集まったかもしれないけど

[220: 匿名]

プラウドは5000～8000万とか…
施工、内装は質がいいでしょうね

[221: 匿名さん]

同じ長谷工ですし、スーモの間取り見てる感じだとダブルアウトフレームでもないので、おそらく大差はないと思われ。

[222: 匿名さん]

5000～8000万でも
野村やスミフが半分くらい持ってくから
大差は出ないと思う

[223: 匿名さん]

価格表スレを見ていると、坪単価が258万円ということなので、
価格面ではそこまでものすごく高いというほどではないとは思います。
ただ、さらに上がる可能性があるのなら、いかがなものかしら、と。
一階住戸は一律で5,050万円ということが見学記に出ていたので
間取りとか位置とかあまり関係ないのかなぁ。

[224: 匿名さん]

間取りは基本的には、70程度と65程度の田の字型なので選択肢はほぼないです。
同じ階の同じ向きならどの位置も同じ値段で、階違いでも同じ値段のとこもあるので、はやい方がいい場所を選べるメリットはあると思います。
スミフなので待ってても安くなることはないですし。

[225: 物件比較中さん]

商品券、全く触れられずもらえなかったのですが郵送してもらえますか？

[227: 匿名さん]

2期が9月になってましたね。
状況はどうなんでしょうか？
プラウド次第かな。

[228: 物件比較中さん]

プラウドも凄い値段になるかな。コストの徹底削減を図っても高いマンションももう少しで落ち着くんじゃないかな。

[229: 匿名さん]

でもすごい値段になってしまうと、現実的に購入出来る層が少なくなってしまうのではないでしょうか。
ある程度、安めにしておかないと。

>225さん
インターネットで予約特典のですか？？
なんかもらえなかったからって連絡するの、ちょっと嫌ですよね。

[230: 購入検討中さん]

ここはランニングコストが安いのはありがたい。修繕費は5年毎に約3000円アップだけど、16年目以降は固定だし。
スケールメリットかつ平置き駐車場だからですかね。

[231: 匿名さん]

デベの参考値ですよ。
約束された数字ではない。
引き渡された後は、管理組合で見直さねばなりません。

[232: 匿名さん]

>>231
大きくは動かないでしょう。
ただ、駐車場の稼働率が下がると危険ですね。

[233: 匿名さん]

ここは盛り上がらないですね。
販売状況も同じですかね。。。

[234: 購入検討中さん [男性 30代]]

見学した時に、営業さんが価格表を見せてくれて、その中に次期販売時の予定値段が書いてあります。同じクラスの部屋で100万上げられるそうです。本当にそうなるのかな。

[235: 匿名さん]

本当なのかわからないけど、そういう手を使う営業とは付き合いたくないよね
焦らせて買わせるのは常套手段だけど、良い気持ちはしないわ

[236: 物件比較中さん [男性 40代]]

商品券もらえなかったと投稿している方がおられたので不思議に思い久々にホームページのぞいたら、ネット予約で商品券もらえるのは午前中だけなんですね。予約状況が表示されており、土日は混雑するはずなのに午前中は〇で商品券のもらえない午後は△…。なんか作為的なものを感じたのは私だけだろうか。場所的には駅までやや遠いが蒲田だけでなく大森にも足をのばせるので、個人的には六郷の大規模物件より魅力的なのだが。本当かどうか値上げしてしまうのはいただけないですね。

[237: 匿名さん]

>>235
スミフはどこでもやりますね。
しかも脅しじゃなくて本当に値上げするから厄介なんですよね。

[238: 匿名さん]

いくらで売ろうがデベの勝手だと思うが

[239: 匿名さん]

買うかどうか決めるのは顧客の勝手だねえ。
売り方が良くないという話をしてるわけで。

[240: 購入検討中さん [ 40代]]

参考のため、近くの中古マンションを調べてみたところ、隣のリージェントハウスが見つかりました。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

間取りがイマイチですが、築6年/64.xx平米/４階/南向きで4100万ですね。

同じ広さ・階数・向きで、シティテラス大森西の方は5080万(諸費用含まない)で販売されています。

これを購入したら、仮に６年後中古で売り出したら4000万前後になりそうですかね。

オリンピックの後、多分急に落ちると思われますが。

皆さん、ここでの物件の市場価値の維持についてどう思いますか。