ル・サンク小石川後楽園（2）

[周辺住民さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
間取：1LDK～4LDK
面積：55.49平米～151.09平米
売主・事業主：NIPPO
売主・事業主：神鋼不動産
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：野村不動産アーバンネット

施工会社：安藤・間
管理会社：NIPPOファシリティーズ


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[884: 匿名さん]

係争中で、しかも近隣住民の代理人が日置雅晴弁護士でしょう。
リスクがあるのはわかっていたはず。こうなった場合の想定がされていないなら、デベロッパーの姿勢としてどうかと思います。

[885: 匿名さん]

ここは何度も工事開始の看板が出ては、消え出ては消えていました。やっとできたのに、入居者の人は気の毒です。早い解決を願いますね。

[886: 匿名さん]

こういうのを見ると一流デベから購入することの意義が分かった気がする。

[887: 匿名さん]

NIPPOの企業姿勢は林田力さんがブログで追及しています。

[888: 匿名さん]

>>885
建築基準法に適合しているかどうかの疑義がある状態で引渡しをされる方が入居者にとって気の毒ですよ

[889: 周辺住民さん]

>>879
連絡きましたよ

[890: 契約済みさん]

契約者への連絡によると、
10月1日から工事停止中、
再開時期は不明とのことです。

[891: 契約済みさん]

重説では、竣工時期の遅れに対する補償はないとのことですが、
「遅れ」の程度は考慮されないのでしょうか。

[892: 匿名さん]

「決定書」の理由説明の部分を読めば
今回の停止措置が重大な事態だとわかるはずなのに…。

取り壊すの大変ですね、ここ。

[893: 物件比較中さん]

>>892
同感です。
売主が事態がわかっていないですね。
竣工時期の遅れなんて説明しているのか．．．

[894: 匿名さん]

しかし、こんなことになって誰か得する人いるんですかね？
デベや契約者は当然マイナスしかないし、周辺住民にしてもまさか出来た建物取り壊すなんてならないでしょう？単に契約者から怨まれるだけのような気がしますけど…

[895: 匿名さん]

契約者に恨まれてもどうってことないでしょうけど。

[896: 匿名さん]

訴訟中に建設を強行したからでしょう。
真っ当なデベなら販売も始めない。

[897: 物件比較中さん]

ルサンク 小石川 といえば
猿之助さん

[898: 匿名さん]

訴訟じゃないでしょ

[899: 匿名さん]

27建審・請第3号 執行停止申立事件

[900: 匿名さん]

建築確認をした「都市居住評価センター」という会社は
東京ガス・大阪ガス・東邦ガス・東京海上日動火災といった大企業が株主。
そこが行った建築確認が取り消されたら一大事。

何か見えない力が働きそうな予感。。。

[901: 周辺住民さん]

停止措置の間に、他の機関が現在の建築基準法で審査確認をしなおすという事でしょうか？

[902: 物件比較中さん]

お役所仕事で
数ヶ月かかりそう？

[903: 物件比較中さん]

平成13年(2001) 富士銀行社宅跡地(1360坪)を都市基盤整備公団（現、UR都市機構）が購入

平成15年(2003)
10月16日 競争入札により、日本鋪道（現、NIPPO）及び神戸製鋼所不動産カンパニー（現、神鋼不動産）(事業主、NIPPO/神鋼)が共同で購入（坪300万円×1360坪、45億円）。

http://lovethesun.blog121.fc2.com/blog-entry-3854.html



ルサンクの契約者は
UR都市機構との間の取り決めを遵守する義務があるはずだが。

説明を受けているだろうか？

[904: 匿名さん]

901
他の機関は引き受けないと思うし
大々的に設計変更しないと
結果は変わらない。
ルサンクの建築敷地は斜面地で
盛土切土をしているはずで
少しでも設計変更をしようとすると
開発許可から手続きしないといけない。
昨年の10月頃
販売直前にも開発許可の手続きをしていたが
面倒で文京区の開発部署も嫌になっていると思う。

[905: 物件比較中さん]

契約者さんは
売主からの連絡は
すべて書面にしてもらいましょう。

もし売主が書面にすることを拒むとか
誠実でないと感じる時は
東京都不動産業課で相談を受けてもらえます。

[906: 契約済みさん]

重説には、この問題で引渡し時期が遅れれば、
二割払いで契約解除可、となってますね。

[907: 匿名さん]

所得税がかかりますよね

[908: 匿名さん]

ブログより

http://m-fujiwara.net/2015/10/04/

今回の執行停止は、東京都建築審査会ではおそらく初めての執行停止事例です。 新宿区の乙女山（落合たぬきの森）や小石川3丁目のいわゆる旗竿敷地の重層長屋で過去に執行停止がありましたが、マンション紛争で建設工事が止まることは滅多にありません。
原告不適格や訴えの利益なしとして門前払いされることの多い建築紛争の原告＝周辺住民です。 しかし、今回の決定書には申立人が原告適格を有していることがはっきりと明記され、また、裁決前に建築が完了してしまうことにより訴えの利益が失われ、申立人の法律上の利益の侵害等を除去することが極めて困難になる可能性を認めています。
訴えの利益を守るという立場に立ってくれていることは非常に重要で、今後の建築審査請求に希望をあたえるものです。決定書の内容は下記サイトにあります。
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/%E5%9F%B7%E8%A1%8C%E...

[909: 匿名さん]

>>907
売買価格1億の場合
(違約金2000万−特別控除50万)×1/2＝975万円
を収入として課税されますね。

[910: 匿名さん]

906
二割戻るのは、引き渡しが遅れた時じゃなく建築確認が取り消される裁決が降りた場合でしょ。

[911: 契約済みさん]

引き渡し遅れ3ヶ月以上だと違約金なしで契約取り消しだったかな

[912: 匿名さん]

これだけ市況が上がっているのに違約金もなく解約されるとたまりませんね、、

[913: 契約済みさん]

結局は、待たされ損？

[914: 匿名さん]

911
その内容は書かれてないですね。

[915: 匿名さん]

911はなりすまし契約者だね。

[916: 匿名さん]

抽選時に、販売価格の何割か払うとの書面を見た気がします。契約者の方、坊主丸儲けじゃないですか？いとうらやまし

[917: 匿名さん]

1年待たされ、この上がり相場で900万しかもらえないなら得したとは思えないですね。

[918: 物件比較中さん]

取り消しは二割バック
休止は、待たされ損
ってことですか？

[919: 匿名さん]

違約金2割なら勝ちですね。
住めないことは残念でしょうけど。

[920: 契約済みさん]

建築確認を今更取り消される事があるのでしょうか？
書面でも通知を頂きましたが、さっぱりわかりません。

[921: 匿名さん]

>>920
竣工する前に新築マンションが既存不適格になる事があると思いますか？その時点でグレー色の危うい橋を渡ってたんだと思います。

[922: 匿名さん]

ブログより

主な争点

(1) 避難経路（とくに１階、地下１階）が不備であること。
(2) 地下駐車場を含む１階部分は、地階とみなすべきこと。
(3) 「hanare」は居住室であるにもかかわらず、窓先空地がないこと。
(4) 地下２階のエントランスは建築物であること
(5) 2014年3月17日に高さ制限が告示・施行。高さ制限２２mを超えた２７mであること

今回の建築確認取消の影響

「もしも審査請求が認容された場合には、その結果は実際の建築工事に重大な影響をもたらします。まず、建築工事が中断されます。そして、現行の建築確認を改める新しい建築確認が必要になります。そこでは、文京区の建築物高さ制限の基準が適用され、施主は22メートル高度地区の規制を遵守しなければなりません。2015年8月現在、地上8階・地下2階、高さ27ｍの建物の骨格はほぼ完成しているので、上部2階の撤去が必要になります。

建築確認審査請求で請求認容の判断が示された場合には、マンション施主は大打撃を被ることになります。」


つまり延期はありません。建築確認の取り直しが必要で、このままでは違法建築物なので、上部２階撤去が必要ということだが、それやるなら、もう売ることはできんだろう。

[923: 契約済みさん]

やっぱ揉めた物件には手を出さんほうが良かったか。

[924: 匿名さん]

>>922
確認申請済みで、最高裁で決着がついている竣工間近の物件。認容の結果が出るとは到底思えない。

[925: 匿名さん]

色んなスレに出張して執行停止を報告されてますけど、そんなに嬉しかったのでしょうか。
頑張ってこられた周辺住民の方には気の毒ですが、認容の可能性は限りなく低いと思います。

[926: 匿名さん]

しかしhanare は誰に聞いてもおかしいという感想を持つだろうね。

[927: 物件比較中さん]

この状態から引き渡しに遅れが出なかったとしたら、
逆に手抜き工事やずさんチェックが心配ですね。

[928: 匿名さん]

じつに、興味深い。
さすが、ルサンク。

[929: 物件比較中さん]

休止のみで取り消しなしだと
引渡し遅れで、契約上ペナルティなしでしょうけど、
NIPPOのフラッグシップである物件でそれをやると
企業イメージにかかわるで

[930: 匿名さん]

根本的に周辺地元の方々と絡みを持たなくて良いのが集合住宅かもしれませんが、ここまで運動が長期化すると工事が再会して竣工したとしても地元の方々からの目が心配に感じますね…

[931: 契約済みさん]

住民スレは
盛り上がりませんね

[932: 周辺住民さん]

>>930さん

申立人は数人なので、数の力で言えば、このマンションの勝ちじゃないでしょうか。

[933: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町並みに炎上してくるのか？成り行きから目が離せません。

[934: 匿名さん]

来月の建築審査会で結論が出るわけね。

[935: 匿名さん]

処分庁（建築確認をした都市居住評価センター）が、東京都建築審査会に建築図面の提出をかたくなに拒んでいる。
やましいことなければ、堂々と図面ぐらい提出すればいいのに・・

[936: 匿名さん]

>>934
来月に決まったの？
直前まで、いつ建築審査会で取り上げられるかわからないと聞いたけど。

[937: 匿名さん]

>>935
そうとも言い切れないのでは？
請求人の1人はプロの法律家。彼らも認めていますが、審査が長引いているのは彼らが争点を小出しにしていたせいでもあります。
処分庁としては、資料をするたびに争点を複雑化させられるのを避けたかったのでは？
彼らは工事を中止できるのであれば、理由は何とでも作れるのです。

[938: 匿名さん]

早く引き渡してもらって利益確定したいな〜。今なら2割増しで売却できそう。

[939: 物件比較中さん]

取り消しでも引渡しでも
二割入るんですね。

[940: 物件比較中さん]

あれ、何で盛り上がってないの？

[941: 物件比較中さん]

>>922
絶対高さ制限を守ろうとしなかったのが
審査会に反感を買ったのではないか？


>>924
最高裁判所の判断を仰ぐまで
徹底して争う周辺住民を軽視したから
こういう事態になる。
デベの担当者らの責任は大きい。

[942: 匿名さん]

>>941
今後はどうなると思いますか？

[943: 契約済みさん]

引越し準備どうすればいいの？

[944: 匿名さん]

決定書を読むとNIPPOの答弁を基に審査会が判断しているようだ。NIPPOは弁護士が付いていないのだろうか。

[945: 匿名さん]

>>943
東京都不動産業課に相談してみるといいのでは？

[946: 匿名さん]

引渡しの遅れは、例えば半年先伸ばしでも売主側からは何の保証もないのかな？
この際、建築確認取り消しでもどちらでもいいから早く白黒つけてほしい。

[947: 契約済みさん]

引渡しうけて、賃貸しにすれば、
毎月、分譲価格/240くらい得られたはずやで。

[948: 匿名さん]

>>932

文京区外から支援している
http://twitter.com/kamimurachizuko/status/651057236987351044

全く同感

[950: 匿名さん]

>>948 こちらも
http://twitter.com/1manken/status/652241689541611520

[951: 契約済みさん]

http://1manken.hatenablog.com/entry/20140920
これを見ると、過去最高でも未着工部分の建設差し止め（一件のみ）
のようですね。

[952: 物件比較中さん]

H21.12.17 最高裁判所
（仮称）目白御留山テラス新築工事の事件がありますよ。

詳しくは最高裁判所のHPで検索してください。

[953: 物件比較中さん]

ル・サンク小石川後楽園は
東京都建築審査会が
２度周辺住民寄りの判断をしていて
（H17.6.27 認容裁決、H27.9.7 執行停止決定）
同じ建築計画で２度という点でも
初の事例のはずです。
大規模マンションを建てにくい敷地と思われます。
建築主は慎重に動くべきだったのでしょう。

[954: 物件比較中さん]

販売終了後の建築停止は、
初めてのケースですか？

[955: 匿名さん]

初めてでしょう。
頓挫するおそれがあるのに
販売するのは
真っ当なデベロッパーは避けると思います。

[956: 匿名さん]

こういう物件は竣工後販売にすべきですね。小日向を竣工売りにした三菱をみると一流デベロッパーとの差を感じさせます。

[957: 匿名さん]

ニュースになってますね

http://www.google.com/search?hl=ja&gl=jp&tbm=nws&q=%E5%BB%BA%E7%AF%89%...

[958: 契約済みさん]

年内には現居住物件の契約解除通告等
必要やで

[959: 匿名さん]

年内に結論をだして欲しい

[960: 匿名さん]

たしかに、竣工後販売が良かったように思いますね
デベの体力的に難しかったのかもしれませんが

[961: 物件比較中さん]

NIPPO の株価
上がってますね

[962: 匿名さん]

ケチがついたなぁ・・　問題点は言われてみるとそうだなと言わざるをえない。無理矢理の地下だもんな。

1戸あたり１００平米以上の低層高級マンションにすれば良かったのに。　デベ的には能力ないかな。
そもそも、この地域にふさわしくないか、そんな高級マンション。

[963: 匿名さん]

資産価値にも影響するな

[964: 物件比較中さん]

>>962
地下駐車場を２階と称するのがおかしいと思う。

[965: 匿名さん]

>>944
9月7日付で執行停止の決定がされている。
口頭審査が天王山だったのだろう。

[966: 匿名さん]

ここ、最初は施工は清水建設だったんだよね。　やばいと思って撤退した。

[967: 匿名さん]

最初の建築確認（H17.6.27 裁決で取消）を下ろしたのは
東京建築検査機構
清水建設の連結子会社だった

[968: 匿名さん]

入居者にとって、建築基準法への適合の疑義、とくに避難施設についての疑義があるまま引渡しを受けると、不利益を受けることになりませんかね。

建築審査会で執行停止が出るおそれも考えず販売したことは不適切で、デベの担当者の責任は大きいと思うのですがね。

[969: 物件比較中さん]

107世帯の契約者のみなさん、
静かですね。

[970: 物件比較中さん]

NIPPOの役員も、市川猿之助と対談の広告に出たりしないで、販売できる状況かをよく考えるべきだったと思うよ。

[971: 匿名さん]

指摘されている建築基準法違反は重要事項説明にあったのかな。なければ解約できそうだけど。

[972: 匿名さん]

NIPPOは契約者に、建築審査会での争点を十分に説明したのかな。その説明がないと契約者は正しく判断できない。

このことは契約者にも言えて、争点の説明を受けずに係争中の物件を契約するのは、リスクが大きすぎると思う。

[973: 匿名さん]

訴えている近隣住民やその代理人の気持ちは理解できるが、契約をして入居準備をしている100以上の家族には何の 責任もなく、甚だ迷惑な話。ただ問題を引き延ばしたいだけならば、静観しているふりをしている方々で訴えている方や建築開始許可をした部署へへの逆提訴も検討すべきなのかもしれない。
ごね得なんてはた迷惑極まりない。

[974: 匿名さん]

法律相談に行くと、訴える相手は近隣住民や東京都建築審査会でないと教えてもらえると思います。ル・サンク小石川後楽園の売主は宅地建物取引業者なので、関東地方整備局や首都圏不動産公正取引協議会に相談するのもいいと思います。

[975: 物件比較中さん]

JXホールディングスに聞くというのは
いかがでしょう？

[976: 匿名さん]

973
既存不適格建築物を建てられる周辺住民は明らかに被害者でしょう。


107戸の方々は係争中の物件であるとの説明を受けて覚悟の上で契約なさったのでしょうが
NIPPOから争点の説明を受けておられないならそれは問題でしょう。

契約者を集めての説明会は要求されていますか。

[977: 匿名さん]

こういう事に関わるのが好きな弁護士や地方議員の存在意義って。

[978: 匿名さん]

行政が指導しないといけません。
ル・サンク小石川後楽園では、既存不適格にしないように、文京区がNIPPOに強く指導するべきでした。

[979: 匿名さん]

終わりそうなので

次スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

[980: 匿名さん]

>>977

意義はあるでしょ。弁護士頑張って欲しいし。

[981: 匿名さん]

周辺住民からすると高い坪単価の取引事例を大量に作ってくれるわけだし
反対しなくてもいいんじゃないかなとも思うのだけど。

更地でいるより安全だし、本音として何が嫌でそんなに反対したいのかな。

[982: 匿名さん]

NIPPOが絶対高さ制限をわかっていながら
守らないで建設を進めたのは
審査会委員の心証を悪くしたと思う。
販売してしまったことも。完売したとNIPPOは答弁していると予想するが逆効果だと思う。
続きは次スレで。

[983: 匿名さん]

>911

引き渡しが遅れた時点で請求できるのは、遅れに伴う損害（家賃とか）だけ。契約不履行で契約解除できるのは、買主が売主に引き渡しを請求して、相当数の期間を持ってからとなっていて具体的な期日はない。