ル・サンク小石川後楽園（2）

[周辺住民さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
間取：1LDK～4LDK
面積：55.49平米～151.09平米
売主・事業主：NIPPO
売主・事業主：神鋼不動産
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：野村不動産アーバンネット

施工会社：安藤・間
管理会社：NIPPOファシリティーズ


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[611: 物件比較中さん]

再開発で、武蔵小杉みたいに
地価が上がるの？

[612: 匿名さん]

朝の時間に
日陰になるのが問題です

[613: 匿名さん]

ならば検討しなくても、、

[614: 物件比較中さん]

再開発は延期するそうです。
ザ・トーチのようになっても困るし。

[615: 周辺住民さん]

>>585によると再開発は延期といっても半年だけで、竣工は予定通り。
リンク先の議員さん、西片生まれなんですね。再開発には特に西片の住民が大反対していると聞きます。

[616: 周辺住民さん]

日当たりの件、地図で位置関係を確かめて、太陽の高さや方位を計算すれば、イメージできます。

再開発計画　http://www.harusan.jp/redevelop/zoning.html
ルサンク　http://k107.jp/map.html
建物の仰角を計算　http://keisan.casio.jp/exec/system/1161228774

●再開発ビルN-X棟
高さ141m、方位は東、ルサンク東南角住戸から水平に140m
仰角：地上から見て45度、地上30m（ルサンク高層階）から見て38度
※影響を受けるのは東南角と東向きの住戸のみ

●再開発ビルS-A棟
高さ105m、方位は南東、ルサンク東南角住戸から水平に150m
仰角：地上から見て35度、地上30m（ルサンク高層階）から見て27度

●住友不動産後楽園ビル（スミフビル）
高さ89m、方位は東、ルサンク東南角住戸から水平に100m
仰角：地上から見て42度、地上30m（ルサンク高層階）から見て31度
※影響を受けるのは東南角と東向きの住戸のみ

●文京区役所
高さ142m、方位は南南東、ルサンク東南角住戸から水平に260m
仰角：地上から見て29度、地上30m（ルサンク高層階）から見て23度

太陽の高度と方位　http://keisan.casio.jp/exec/system/1185781259
経度139.750、緯度35.701として計算。方位は北＝0度、東＝90度、南＝180度、西＝270度
N-X棟とスミフビルは90度、S-A棟は135度、区役所は160度とする

■春分の日（3月21日）
時刻　高さ　方位
05:00 -9.81 82.90　日の出前
06:00 2.59 91.71　N-X棟・スミフビルの方角→日の出直後だが東面は影に
07:00 14.50 100.68
08:00 26.20 110.68
09:00 37.09 122.84
10:00 46.34 138.73　S-A棟の方角→太陽はそれより上に
11:00 52.63 159.81　区役所の方角→太陽はそれより上に
12:00 54.28 184.98

■夏至（6月22日）
時刻　高さ　方位
05:00 5.53 64.90
06:00 16.79 72.82
07:00 28.60 80.43
08:00 40.70 88.39　N-X棟・スミフビルの方角→東面の低層階は影に
09:00 52.85 97.89
10:00 64.62 111.83
11:00 74.63 139.98　S-A棟の方角→太陽はそれより上に
12:00 77.19 198.01

■冬至（12月22日）
時刻　高さ　方位
05:00 -21.00 104.40
06:00 -9.42 112.14
07:00 1.78 120.54
08:00 11.47 130.12　S-A棟の方角→上層階でも影に
09:00 19.94 141.35　S-A棟の方角→上層階でも影に
10:00 26.41 154.56　区役所の方角→低層階は影に
11:00 30.16 169.59
12:00 30.68 185.54

ここまでです。

[617: 周辺住民さん]

補足です。

再開発ビルN-X棟はルサンクの真東に建つので、これらの影響があるのは、ルサンクの東向き住戸と東南角住戸だけです。また、真東に太陽が存在するのは春分～夏至～秋分だけで、N-X棟の影響があるのはこの時期だけです。冬至のころは東南東から日が昇ります。つまり、N-X棟の影響があるのは、東向き住戸と東南角住戸の半年間だけになります。そもそも冬場は他の中低層建物にさえ影を落とされるかと思います。

影響を及ぼすのは再開発ビルS-A棟です。冬至のころは高層階を含めて影を落とします。ただし、計算していませんが、ルサンクの西寄りの住戸なら影が落ちないかもしれません。

また、開発者（ここでは再開発組合）が周辺住民に配布する日影図は、通常、冬至の朝8時～16時とするようです。冬至以外や8時以前は自分で調べる（ルサンク販売会社に調べさせる）しかなさそうです。

[618: 周辺住民さん]

1点見落としていました。

一般に北側の窓でも夏場の早朝に日が入りますが、このマンションは北東に出っ張っているので、入らないと思い込んでいました（自己日影）。しかし、パースを見ると北東側はセットバックして低くなっているので、中層階以上なら入りそうです。すると、N-X棟の影響が出てきます。

ルサンクの比較的東側の北面からN-X棟を見ると、80～100度くらいに位置しています。であれば、夏至の北面は、本来なら日の出から8時くらいまで日が入るところが、仰角によって変わるでしょうが、7時以降は影が落ちそうです。

[619: 匿名さん]

ルサンク販売会社が
壁面日影図を作成すればいいのではないかな

[620: 匿名さん]

なんで？
もう終わりでしょ？

[621: 物件比較中さん]

重説で配ってるから、
頼めば見せてくれるんじゃないの。

[622: 匿名さん]

そりゃそうだ。
こんなに書き込んでご苦労様。

[623: 匿名さん]

冬至以外や８時以前の
日影を説明するべき

[624: 匿名さん]

>>621
壁画日影図を見てみたい

[625: 匿名さん]

あと5戸で完売ですね。

[626: 物件比較中さん]

大本営発表でないのかな

[627: 物件比較中さん]

最終期は先着順？

[628: 匿名さん]

景品表示法に抵触しませんか

[629: 匿名さん]

>>625
本当に？どこ情報？

[630: 匿名さん]

だまされないことです。

[631: 物件比較中さん]

第二期からは、売れ残りを次にまわさず
先着順にするのか

[632: 物件比較中さん]

第一期も怪しいが

[633: 匿名さん]

おバ○さんだね。
そうこう言ってるうちに完売するよ。

[634: 匿名さん]

第一期74戸
第一期2次12戸
第二期18戸

あと3戸か。

[635: 物件比較中さん]

今出てる先着順だけで
３戸あるで

[636: 物件比較中さん]

>>635
第一期の売れ残りを
カウントするべきですよね

[637: 匿名さん]

じゃあと6戸？

[638: 物件比較中さん]

一期キャンセル数：不明
二期残り：三戸

[639: 匿名さん]

ハナレに布団を敷いて
昼寝するのは
ルール違反ですか？

[640: 物件比較中さん]

最後の一戸を申し込むんですか？

[641: 匿名さん]

６戸では？

[642: 匿名さん]

だから、ハナレ付が1戸でしょ！
他の5戸はハナレなし。

[643: 匿名さん]

ハナタレ！

[644: 周辺住民さん]

販売ページ見ました。販売戸数は察するに、、、

・購入希望者がまた現れていないのが3戸
・第二期は申し込みを受付中で順次契約に。契約に至らなかった住戸は上記に加わる

ということかと思います。

[645: 匿名さん]

売れ残りが3戸以上あるのは確かです。
3戸とは限りません。

[646: 匿名さん]

2期の売れ残り3戸と次期分譲3戸合わせて
残戸数6 これが正解。
聞けば教えてくれますよ。

[647: 匿名さん]

冬至以外と８時以前の
日陰も説明するべきですよ

[648: 匿名さん]

645はずれ～
646正確！

[649: 物件比較中さん]

竣工一年前に残り６戸、
ｍｊｓｋ？

[650: 物件比較中さん]

>>615-619
再開発の延期は１年。関係者の合意がほとんどとれてないとのこと。

[651: 匿名さん]

しかし合意せざるを得ない、でしょ？

[652: 匿名さん]

３％しか合意してないの

[653: 物件比較中さん]

値上がりしそうなものが売れ残ってるって、
ｍｊｓｋ？

[654: 匿名さん]

合意してる人は3人に満たないてこと？
地権者は100人ちょい居るでしょ。

[655: 匿名さん]

HANAREがついているのは903号室のみなのですか？
利用方法は「宿泊・商業行為・事務所使用の禁止等」の制限つきとは？？
商業行為や事務所はNGなのは解るとして、宿泊がダメというのは
どのような理由からなのでしょう？

[656: 匿名さん]

建築基準法の「住宅の居室」条件を満たしていないのではないでしょうか。
たまにあるｎＬＤＫ＋Ｓ（サービスルーム）の多くは採光不足のようです。

[657: 匿名さん]

消防法　避難経路の確保が出来ていないため。

[658: 匿名さん]

>>655-657
居室の条件を満たさない？？？

そのような部屋を
書斎、アトリエ、ホームシアターに
使えますか？？？

[659: 物件比較中さん]

昼寝はOKで夜寝はだめってことですか？
その境目は何時ですか？

[660: 物件比較中さん]

>>657
消防法の問題があるんですね。それなら
昼寝もダメなんじゃない？

[661: 物件比較中さん]

目をつぶるのは合法で
ウトウトするのは違法なんですか？

[662: 匿名さん]

それは消防法に聞けば？

[663: 匿名さん]

それでキャンセルが出てるの？

[664: 物件比較中さん]

三期三戸、
北で

[665: 物件比較中さん]

二期先着順、一戸売れたで

[666: 匿名さん]

残り5戸？早っ！

[667: 契約済みさん]

竣工１１ヶ月前に残り五戸、
ｍｊｓｋ？

[668: 契約済みさん]

今後の金利動向が気になります。

[669: 契約済みさん]

残ってるのは、8F　9F　の高価格四戸と
2F 北東角ですね。

[670: 匿名さん]

>657
２メートル幅の避難通路が要るのですか
売主の説明は

[671: 匿名さん]

ハナレは火気厳禁ですか。

[672: 物件比較中さん]

入居せず転売する人
いる？

[673: 契約済みさん]

>>672
売ってもいいけど損しそう。

[674: 物件比較中さん]

投資目的で買ってもキャピタルゲインは得られないと思いますよ。

[675: 匿名さん]

すごい価格ですが、割と売れているようですねえ。

残り数戸って感じでしょっ??

景気はまだまだ上がらないなと庶民の自分は感じてますが

案外そうでもないって感じなのかも。

[676: 物件比較中さん]

ついにこの日が、
きましたね・・・

[677: 物件比較中さん]

林田力さんがル・サンクのことを

[678: 匿名さん]

>>677
どういうこと？

[679: 周辺住民さん]

>>675さん

売れ行きには景気も関係しているけど、ほかに目ぼしい物件がないという理由も大きいと思います。
悲しいことに、完全にデベ側勝利ですね。

[680: 物件比較中さん]

悲しいんですか？

[681: 匿名さん]

>>678
NIPPOの企業姿勢の問題。その点は林田力さんを支持。

[682: 物件比較中さん]

土地塩漬けとか歌舞伎役者起用とか
いろいろ迷走感もありましたが、
結果的にアベノミクスに乗っかり
ラッキーだった感じでしょうか。

[683: 物件比較中さん]

>>657
消防法の問題は
HANAREに限らないのでは？

[684: 匿名さん]

なんで？

[685: 匿名さん]

こちらはエントランスにエスカレーターがあるのですね。
エスカレーターがあるマンションって初めて見ました。
これなら高くなっても仕方がないという感じもしました。
HANAREのある間取りもはじめてみました。
とても雰囲気が変わっていて、おもしろいですね。

[686: 匿名さん]

683
ハナレに寝泊まり出来ない理由を書いたまで。
消防法の問題に言及した覚えは有りません。

[687: 匿名さん]

685
エスカレーターの維持管理の負担がある。

いいことばかりではありません。

[688: 物件比較中さん]

一戸売れて一戸キャンセル
出たで

[689: 物件比較中さん]

>>686
消防法で寝泊まりできないハナレですか？
ホームシアターに使えるのかなァ？

[690: 匿名さん]

音の問題は別にして、ホームシアターは問題無し。

[691: 匿名さん]

HANAREは納戸では？

[692: 匿名さん]

納戸をホームシアターには
問題あると思うよ。

[693: 匿名さん]

規約にはダメって書いてないよ。納戸じゃないし。

[694: 物件比較中さん]

>>693
ル・サンク小石川後楽園 物件概要
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_bunkyo/nc_67711212/bukkengaiyo/

※HANARE（納戸）とは、901・902・903・904・906・907号室の各住戸に付属する専有空間の総称です。HANARE（納戸）は2階部分に設けられています。但し、その利用方法には「宿泊・商業行為・事務所使用の禁止等」の制限があります。

[695: 匿名さん]

ホームシアター大丈夫じゃん。

[696: 匿名さん]

納戸だよ

[697: 匿名さん]

買ってから言えよ

[698: 匿名さん]

納戸はHANAREてない方がよい。

[699: 匿名さん]

キッチン トイレ付き 納戸 ですか？

[700: 物件比較中さん]

引きこもりに便利そうですね

[701: 物件比較中さん]

納戸なら居住の用途にできません。

書斎、アトリエにできるかも疑問です。

[702: 匿名さん]

>>701
なんで？
kwsk

[703: 匿名さん]

建築基準法２８条かな

[704: 物件比較中さん]

残り五戸
売れる順番トトカルチョ

[705: 契約済みさん]

川柳？

[706: 物件比較中さん]

納戸だけ
別に売ってはいけないの

[707: 匿名さん]

専有面積の割には、あまり居室1つ1つは広くないなぁという印象です
収納が部屋に飛び出ているような形をしているからなのでしょうか

ただリビングはさすがに広いですよね
リビングを重視している人ならばいいなと思われる形なのかもしれません

ＨＡＮＡＲＥのあるプランもまだあるのですか。
使い方がよくわからないような
お仕事をされているかただとよかったりするのでしょうか

[708: 匿名さん]

書斎に、アトリエ、プライベートシアターに、趣味の空間ってありましたので、寝泊りさえしなければいろんな使い方はできそうかな？
家で仕事をする人なら、マンション内のちょっと違う空間と言う意味では、家との区別ができて、メリハリができるのかもしれません。
ただ、使っていない時の掃除とかは面倒かな？という印象です。

[709: 匿名さん]

HANARE（納戸）は居住できないなら
書斎、アトリエ、プライベートシアターは居室
の用途なので
使えないことになりませんかね。。。
規約の制限ではなく法令の問題でないかと

[710: 匿名さん]

あと4戸ぽい